Leerstehende Gewerbeimmobilie mit Schaufenstern © Adobe Stock | mathieulphoto

Gewerbeimmobilie mieten – Mietverträge frei verhandelbar

Viele Unternehmen entscheiden sich eine Gewerbeimmobilie zu mieten. Das spart nicht nur Geld, sondern ermöglicht Betriebe flexibel zu sein. Zunächst muss die geeignete Gewerbeimmobilie aber gefunden werden. Was bei der Wahl zu beachten ist und was den Gewerbemietvertrag besonders macht, lesen Sie hier.

Gewerbeimmobilie mieten


‌Bevor Unternehmen ihre gewerbliche Tätigkeit starten können, benötigt es eine geeignete Gewerbeimmobilie zu finden, die den Anforderungen des Unternehmens erfüllen. Neben Faktoren, wie Standort und Größe sollten Unternehmen sich überlegen, ob sie mieten oder kaufen. Bei einer Miete fallen zunächst weniger Kosten an, dafür muss die Grundausstattung passen. Veränderungen der Räume sind zudem nur schwierig möglich. Bei einem Kauf ist die finanzielle Belastung deutlich höher. Für den Kauf sprechen hingegen die Gestaltungsfreiheit der Immobilie und, dass keine Mietzahlungen fällig sind.

Vor-und Nachteile der Miete


Gewerbemietvertrag – Was ist zu beachten?


Gewerbemietverträge sind besonders: Sie unterliegen nur dem Vertragsrecht, aber nicht dem Mietrecht. Das heißt: Mieter von Gewerbeimmobilien sind weniger geschützt, wie Mieter von Wohnimmobilien. Gewerbemietverträge können grundsätzlich frei ausgehandelt werden.

Das sollte im Mietvertrag stehen

  • Vertragsparteien 
    ‌Die Namen von Mieter und Vermieter sollten exakt formuliert werden. Beispielsweise muss auch geklärt werden, ob der Vermieter überhaupt vermieten darf. (Stichwort Zwischenmiete)
  • Mietobjekt 
    ‌Wie groß ist die Immobilie? Wo steht die Immobilie? Welche Räume sind ausschließlich für den Mieter vorgesehen? Welche Flächen werden gemeinschaftlich genutzt? Darf der Mieter außer der Hauptfläche weitere Flächen in Anspruch nehmen?  
  •  Mietpreis 
    ‌Nicht nur der Mietpreis an sich sollte im Mietvertrag stehen, sondern auch die Form der Anpassung. Handelt es sich beispielweise um eine Staffelmiete, eine Umsatzmiete, oder eine Indexmiete
  • Laufzeit 
    ‌Mieter sollten eine feste Vertragslaufzeit vereinbaren – damit schützen sich Mieter vor unerwarteten Kündigungen. Bei unbefristeten Verträgen gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Quartalsende. Kleine Ladengeschäfte haben in der Regel kürzere Laufzeiten als Großgewerbe. 
  • Zwischenmiete 
    ‌Sollte das Gewerbe nicht so funktionieren, wie erwartet, kann im Vertrag die Option einer Zwischenmiete vereinbart werden. Das heißt: Sie, als Mieter, können selbst nach einem Nachmieter suchen und die Fläche zwischenvermieten. Somit bleiben Mieter flexibel.
  •  Vorkaufsrecht 
    ‌Das Vorkaufsrecht sichert Mietern das Kaufrecht auf die Immobilie gegenüber Dritten. Das ist sinnvoll, wenn bereits viel Geld in die Immobilie investiert wurde. 
  • Weitere Klauseln im Mietvertrag:
    -‌ Schönheitsreparaturen 
    ‌- Kaution 
  • Hinweis:
    Mietverträge die kürzer als ein Jahr dauern, können auch mündlich abgeschlossen werden. Dennoch empfiehlt es sich einen schriftlichen Vertrag abzuschließen.

    Konkurrenzschutz


    ‌Konkurrenzschutz bedeutet: Vermieter dürfen keine weiteren Gewerbeflächen in unmittelbarer Nähe an Unternehmen der gleichen Branche vermieten. Zwei Bäckereien nebeneinander sind beispielsweise nicht erlaubt. Es gilt zwar – auch ohne Vereinbarung im Vertrag – der sogenannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz, dieser ist aber nicht sehr umfangreich. Daher gilt: Je genauer der Konkurrenzschutz im Vertrag festgehalten wird, desto geringer ist die Chance auf Konkurrenz in der Nachbarschaft.
    Achtung:
    Wohnraum ist nicht für gewerbliche Nutzung vorgesehen. Interessenten sollten daher genau auf die Kennzeichnung der Gewerbeflächen achten. Ab 60 % gewerblicher Nutzung gilt das Gewerberaum-Mietrecht.

    Mietminderung


    ‌Bei einem erheblichen Sachmangel, der die Nutzung der Gewerbeimmobilie einschränkt, haben Mieter die Möglichkeit zur Mietminderung. Voraussetzung ist, dass der Schaden bei Vertragsunterzeichnung noch nicht bekannt war.

    Besonderheiten im Gewerbemietvertrag

    Mieterhöhung


    ‌Die Miethöhe ist bei Gewerbeimmobilien grundsätzlich frei vereinbar. Vermieter können demnach frei bestimmen, wie hoch die Miete sein soll. Gesetzlich ist auch nicht festgelegt, wie hoch und wie schnell die Miete steigen darf. Erst bei Wucherfällen wird die Miete unzulässig. In der Praxis werden oft Indexmieten vereinbart, die sich nach Inflation und Lebenserhaltungskosten richten. Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung: Der Vermieter kündigt dem Mieter und setzt einen neuen Vertrag auf – mit gleichen Konditionen – aber erhöhter Miete.
    Hinweis:
    Sonderkündigungsrechte im Mietvertrag vereinbaren.

    Wertsicherungsklausel


    ‌Eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag soll den Mietzins vor Inflation schützen. Wie diese Klausel aussieht, ist nicht vorgeschrieben. Beispielweise kann die Miete an den Verbraucherpreisindex (wie bei Indexmiete) angepasst werden.

    Umsatzmiete


    ‌Die Umsatzmiete steigt beziehungsweise sinkt je nach Umsatz des Mieters. Mieter und Vermieter können sich trotzdem auf eine bestimmte Mindestmiete einigen.

    Mieterhöhung – Modernisierung


    ‌Nach einer Modernisierung der Gewerbeimmobilie streben Vermieter in der Regel eine Mieterhöhung an. Eine Mieterhöhung ist rechtlich aber nur möglich, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel vereinbart wurde. 

    ‌Bei Unklarheiten bezüglich Klauseln im Mietvertrag ist der Rat eines Experten für Mietrecht zu empfehlen.

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    Mietspiegel bei Gewerbeimmobilien


    ‌Auch bei Gewerbeimmobilien gibt es Mietspiegel. Diese Mietspiegel geben zwar einen Überblick über die durchschnittlichen Mietpreise, sind aber im Gegensatz zu Wohnraum, für Vermieter nicht bindend.

    Unterschiedliche Gewerbeimmobilien mieten


    ‌Je nach Art des Gewerbes, müssen Mieter bei der Wahl ihrer Gewerbeimmobilie unterschiedliche Kriterien beachten. Potenzielle Mieter sollten vorab folgende Punkte beachten:

    Ladenlokal – Gewerbeimmobilie mieten

  • Wie viel Gesamtfläche wird benötigt?  
  • Müssen die Flächen renoviert oder saniert werden? Wenn ja, wird dies vom Vermieter genehmigt?  
  • Ein Immobiliengutachter sollte bei der Besichtigung mit dabei sein.  
  • Wie sieht der Mietervertrag aus? Welche Besonderheiten gibt es? 
  • Gewerbemietverträge können spezifisch angepasst werden  
  • Hat das Ladenlokal genügend Schaufensterfläche?  
  • Wie ist die Lage? Ist das Geschäft von Laufkundschaft abhängig?  
  • Gibt es in der Nähe Bauvorhaben, die Einfluss auf das Geschäft haben könnten?  
  • Hat das Ladenlokal eine gute Verkehrsanbindung?  
  • Können Lieferanten problemlos zur Immobilie zufahren?  
  • Gibt es in der Umgebung andere Geschäfte, die sich positiv auf das eigene Geschäft auswirken? (Branchenmix)  
  • Lagerhalle – Gewerbeimmobilie mieten

  • Die Lagerhalle sollte gut erreichbar sein und eine gute Verkehrsanbindung aufweisen (Autobahn, Bahn, Flughafen)  
  • Die Lagerhalle sollte nicht zu groß, aber auch nicht zu klein sein  
  • Die Höhe der Lagerhalle ist wichtig, vor allem wenn große Gegenstände gelagert werden  
  • Flächen ohne Stockwerke sind meist praktischer 

  • ‌Ausführliche Informationen zum Thema Lagerhallen und Logistik finden Sie im Artikel Logistikimmobilie.

    Gastronomie – Gewerbeimmobilie mieten

  • Erfüllt die Gewerbeimmobilie die Anforderungen für einen Gastronomiebetrieb?  
  • Gib es ausreichend Platz für Sitzmöglichkeiten? Wie viel Sitzplätze dürfen angeboten werden? 
  • Welche Ausstattung ist bereits vorhanden? (Küche, Bar, Kühlung, Lageräume etc.) 
  • Reicht der Platz um Tische, Stühle und andere Einrichtung unterzubringen?  
  • Gibt es einen Außenbereich? Was darf rausgestellt werden? Gibt es bereits Markisen oder Sonnenschirme?  
  • Gibt es Sanitäranlagen? Wie viele gibt es und in welchem Zustand sind diese?

    ‌  
  • Mietkaution – Gewerbeimmobilien


    ‌Mieter müssen bei Gewerbeimmobilien – genauso wie bei Wohnimmobilien – eine Kaution hinterlegen. Allerdings ist die Höhe der Mietkaution nicht gedeckelt. Vermieter von Gewerbeimmobilien können mehr als drei Monatsmieten Kaution verlangen. Zudem müssen Vermieter die Kaution nicht gesondert anlegen. Das heißt: Werden Vermieter zahlungsunfähig, ist die Kaution nicht abgesichert.
    Hinweis:
    Mieter sollten die separate Anlage der Kaution im Mietvertrag schriftlich festhalten.

    Rückzahlung


    ‌Nach Ende des Mietverhältnisses muss die Kaution vom Vermieter zurückgezahlt werden – eine gesetzliche Frist gibt es dafür aber nicht. Nach dem Vermieter die Immobilie geprüft haben, wird die Kaution üblicherweise innerhalb von drei bis sechs Monaten überwiesen. Laut § 195 BGB verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nach drei Jahren.
    Achtung:
    Das „Besteller Prinzip“ gilt bei Gewerbeimmobilien nicht. Demnach können Vermieter den Makler beauftragen und trotzdem zahlen Mieter die Provision.

    Büro mieten – Auf was sollte man achten?


    Büroimmobilien gehören ebenfalls zu den Gewerbeimmobilien. Um ein reibungsloses und angenehmes Arbeitsklima zu gewährleisten, sollten Sie als Mieter auf folgende Kriterien achten:

    Verkehrsanbindung


    ‌Eine gut erreichbare Lage ist einerseits für Mitarbeiter und andererseits für Kunden empfehlenswert. Zentrale Standorte in der Innenstadt sind attraktiv, kosten jedoch deutlich mehr. Sollten Sie kaum Kunden empfangen, lohnt sich womöglich ein Standort in Rand- oder Industriegebieten. Die Zielgruppe des Unternehmens spielt ebenfalls eine Rolle bei der Standortwahl. Ein Geschäft für Gartengeräte wird beispielsweise eine andere Lage bevorzugen als ein Second-Hand-Shop für Kleidung.

    Fläche


    ‌Die Büroimmobilie sollte ausreichend Platz aufweisen. Die Raumgröße sollte der Mitarbeiteranzahl entsprechen. Zu kleine Flächen können sich negativ auf die Mitarbeiter auswirken und zu einem Leistungsabfall führen. In der Regel spricht man von 8 bis 10 Quadratmetern pro Arbeitsplatz. Abhängig von der Art des Unternehmens und der Mitarbeiteranzahl sollte die Büroimmobilie beispielsweise eine Küche, Aufenthaltsraum, Lager oder einen Serverraum bieten.

    Mietpreis


    ‌Um einen angemessenen Mietpreis zu erhalten, sollten sich Unternehmen den jeweiligen Mietspiegel ansehen. Zwar ist dieser bei Gewerbeimmobilien nicht verpflichtend, trotzdem erhalten künftige Mieter somit einen Überblick. Bei Gewerbeimmobilien können außerdem mehr Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden als bei Wohnimmobilien.

    Ausstattung


    ‌Für ein angenehmes und effizientes Arbeiten muss auch die Ausstattung der Büroimmobilie stimmen. Unternehmen sollten sich vorab folgende Fragen stellen:
  • Wie ist die Internetverbindung? 
  • Wie ist der Empfang?  
  • Gibt es genügend Steckdosen? 
  • Müssen noch extra Leitungen verlegt werden? 
  • Wie sehen Küche und Bäder aus?  
  • Sind die Wände gut isoliert? 
  • Wie sieht es mit Heizung und Klimaanlage aus?  
  • Sind die Räume hell oder eher dunkel?  
  • Gibt es einen Außenbereich für Pausen?
    ‌  
  • Mietvertrag


    ‌Da Gewerbemietverträge nicht dem gesetzlichen Mietrecht unterliegen, müssen individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden. Mit bestimmten Klauseln können beispielsweise eine mögliche Untervermietung oder eine bestimmte Kündigungsfrist im Mietvertrag vereinbart werden. Das kann für Mieter, sowie Vermieter hilfreich sein. 

    ‌Mehr lesen im Leitartikel Gewerbemietvertrag.

    Gewerbeimmobilie mieten – Immobilien einfach erklärt

    Warum sollte man Gewerbeimmobilien mieten?

    Gewerbeimmobilien zu mieten kann sich speziell für junge Unternehmen – mit wenig finanziellen Mitteln – lohnen. Ein weiterer Vorteil der Miete ist die Flexibilität. Sollte das Geschäft nicht nach Plan laufen, kann der Mietvertrag gekündigt werden und ein neuer Standort gesucht werden. Das Kapital ist außerdem nicht an die Immobilie gebunden. 

    ‌Weiterlesen: Gewerbeimmobilie mieten

    Was macht Gewerbemietverträge besonders?

    Gewerbemietverträge sind im Gegensatz zu Wohnmietverträgen frei verhandelbar. Das bedeutet: Vermieter müssen sich an keine Mietobergrenzen halten. Es gibt zwar Mietspiegel, diese sind aber nicht verpflichtend. Außerdem kann die Kaution mehr als drei Monatsmieten betragen und das Besteller Prinzip gilt bei Gewerbeimmobilien nicht. 

    ‌Weiterlesen: Besonderheiten im Gewerbemietvertrag

    Was ist beim Mieten von Gewerbeimmobilien zu beachten?

    Je nachdem, welche Art von Gewerbeimmobilie in Frage kommt, müssen Mieter unterschiedliche Dinge beachten. Beispielsweise sollten Mieter von Gastronomielokalen auf bereits vorhandene Küchengeräte oder Mobiliar achten. Bei Ladenlokalen sollten Mieter beispielsweise die Schaufensterfläche und die Zufahrt für Lieferanten prüfen. 

    ‌Weiterlesen: Unterschiedliche Gewerbeimmobilien mieten

    Was bedeutet Konkurrenzschutz?

    Der Konkurrenzschutz untersagt Vermietern, weitere Geschäftslokale in der Nähe an Betriebe derselben Branche zu vermieten. Vermietet der Eigentümer mehrere Flächen im gleichen Gebäude, dürfte es sich beispielsweise nicht um zwei Druckereien handeln. Ein Konkurrenzschutz ist zwar auch ohne extra Vereinbarung im Mietvertrag gegeben, jedoch ist dieser nicht sehr umfangreich. 

    ‌Weiterlesen: Gewerbemietvertrag – Was ist zu beachten?

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