AltText: Hände überdecken ein kleines Spielzeughaus.

| Kategorie: Anlageimmobilien

Vorkaufsrecht – Wer bekommt am Ende das Haus?

Eine Immobilie für einige Jahre oder sogar Jahrzehnte reservieren – ist das möglich? Mit dem Vorkaufsrecht haben Sie gewissermaßen die Möglichkeit dazu. Was bei einem Vorkaufsrecht gilt, wer beteiligt ist und warum Sie lieber zweimal ins Grundbuch schauen sollten, erfahren Sie hier.

Vorkaufsrecht – Was bedeutet das?


‌Das Vorkaufsrecht besagt, dass eine bestimmte Person, eine Immobilie oder ein Grundstück „zuerst“ kaufen darf. Konkret heißt das: Vorkaufsberechtigte haben beim Kauf eines bestimmten Objekts rechtlich gesehen Vorrang gegenüber anderen potenziellen Käufern. Damit der Vorkaufsberechtigte diesen Anspruch geltend machen kann, muss der Hausbesitzer (Verkäufer) bereits einen Kaufvertrag § 463 BGB mit einem Dritten geschlossen haben. Der Dritte ist in diesem Fall ein anderer Käufer. Erst dann kann der Vorkaufsberechtigte zuvorkommen und sich die Immobilie sichern.
Achtung:
Das Vorkaufsrecht greift in bestimmten Fällen nicht:
  • Schenkung
  • Zwangsvollstreckung 
  • Tauschgeschäft 
  • Verkauf an Familienmitglieder oder Erben 
  • Übertragung von Geschäftsanteilen 
  • Vorkaufsrecht – Wer sind die Beteiligten?


    Beim Thema Vorkaufsrecht stehen drei Akteure im Mittelpunkt: 

    ‌Vorkaufsverpflichtete = Ist der Eigentümer von Grundstück, Haus oder Wohnung 

    ‌Vorkaufsberechtigte = Eine Person, die vom Eigentümer dazu berechtigt wird, ein Vorkaufsrecht auszuüben. Sprich: Diese Person ist berechtigt ein Grundstück zuerst zu kaufen. 

    ‌Drittkäufer = Eine außenstehende Person, die die Immobilie auf herkömmlichem Wege kaufen möchte. 

    ‌Damit ein Vorkaufsrecht angewendet werden kann, müssen in jedem Fall zwei separate Verträge aufgesetzt werden. Zudem müssen die Verträge von einem Notar beurkundet werden. Einerseits besteht ein Verhältnis zwischen dem Vorkaufsverpflichtetem und dem Dritten, andererseits zwischen dem Vorkaufsverpflichtetem und dem Vorkaufsberechtigten. Der Vorkaufsberechtigte bekommt nämlich einen eigenen Vertrag – aber mit exakt den gleichen Konditionen wie der Drittkäufer.

    Wie wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt?


    ‌Wenn folgendes Szenario eintritt, kommt es zu einem Vorkaufsrecht

    ‌Erstkäufer (Drittkäufer) und Verkäufer sind sich über den Häuserkauf einig – es wird ein gültiger Kaufvertrag geschlossen

    ‌Dabei handelt es sich um einen sogenannten Vorkaufsfall. Der Vorkaufsbegünstigte (Verkäufer) muss dann dem Vorkaufsberechtigten die Information über den Kaufvertrag ehestmöglich mitteilen. Sonst drohen Schadenersatzansprüche von Seiten des Vorkaufsberechtigten. 

    ‌Der Vorkaufsberechtigte hat ab dem Zeitpunkt der Mitteilung zwei Monate Zeit § 469 BGB sich für das Haus zu entscheiden– außer es wurde etwas anderes ausgemacht.

    Möglichkeit 1: Vorkaufsberechtigter kauft die Immobilie nicht


    ‌Der Vorkaufsberechtigte entscheidet sich dazu nicht zu kaufen. Natürlich muss er die Immobilie nicht erwerben, aber dennoch eine Erklärung abgeben. Ebenfalls muss die Austragung aus dem Grundbuch erfolgen, falls der Vorkaufsberechtigte eingetragen ist. Den Antrag müssen beide Parteien – Vorkaufsberechtigter und Verkäufer von einem Notar beglaubigen lassen und selbst eine Unterschrift beim Amtsgericht abgeben.
    Hinweis:
    Gemeinden, die Ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben wollen, müssen ein Negativzeugnis § 28 Abs. 1 BauGB ausstellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

    Möglichkeit 2: Vorkaufsberechtigter kauft die Immobilie


    ‌Gleich wie beim Nicht-Kauf der Immobilie, muss der Vorkaufsberechtigte eine (Kauf)-Erklärung abgeben – diese kann formlos erfolgen. Aufpassen: Eine abgegebene Erklärung ist unwiderruflich und sichert Ihnen die Immobilie. Der zuvor geschlossene Kaufvertrag zwischen Erstkäufer und Verkäufer ist somit nicht mehr gültig. Der Verkäufer muss zusammen mit dem Vorkaufsberechtigen einen neuen Vertrag aufsetzen. Die Konditionen dürfen sich nicht ändern. Zum Beispiel: Der Verkäufer darf die Immobile jetzt nicht teurer verkaufen wie zuvor beim Erstkäufer.
    Achtung:
    Falls Sie der Verkäufer sind, könnten Schadenersatzforderungen durch den Erstkäufer auf Sie zukommen. Um dieses Szenario zu vermeiden, gibt es ein vertraglich festgeschriebenes Rücktrittsrecht. Wird dies im Vorhinein vereinbart, hat der Erstkäufer keinen Anspruch auf Schadenersatz.

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    Welche Formen des Vorkaufsrechts gibt es?


    ‌Die Grundlage für die unterschiedlichen Arten des Vorkaufsrechts finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und im Baugesetzbuch (BauGB).

    Schuldrechtliche Vorkaufsrecht


    ‌Das Schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 – 473 BGB) gilt für bewegliche und unbewegliche Dinge. Aus juristischer Sicht handelt es sich dabei um Grundstücke und Immobilien. Dieses Vorkaufsrecht steht nicht im Grundbuch, sondern wird vertraglich vereinbart. 

    ‌Wenn der Erstkäufer eines Hauses den Kaufvertrag bereits unterschrieben hat, darf er das Haus behalten – trotz einem Vorkaufsberechtigen. Der Grund: Der Verkäufer hat den Vorkaufsberechtigten umgangen und wird deshalb zur Verantwortung gezogen. Der Vorkaufsberechtigte kann diesen daher auf Schadenersatz verklagen.

    Dingliche Vorkaufsrecht


    ‌Hierbei handelt es sich ausschließlich um Grundstücke. Das dingliche Vorkaufsrecht  (1094 – 1104 BGB) muss in das Grundbuch eingetragen werden und ist somit verbindlich. Das Besondere: Dem Vorkaufsberechtigten steht die Übertragung des Grundstücks auch zu, wenn der Erstkäufer bereits im Grundbuch steht. Das dingliche Vorkaufsrecht kann nicht vererbt werden. Eine Ausnahme wäre eine ausdrückliche Notierung im Grundbuch. § 473 BGB

    Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht


    ‌Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht (§§ 24-28 BauGB) gilt auch für Grundstücke und ist für Städte, Gemeinden und Kommunen vorbehalten. Die Stadt darf dieses Vorkaufsrecht an Grundstücken nur im Falle von gewichtigen Gründen ausüben. Zum Beispiel, wenn das Wohl der Allgemeinheit betroffen ist. Folgende Szenarien könnten Städte dazu veranlassen das Vorkaufsrecht anzuwenden:
  • Bau von Hochwasserschutzgebiet 
  • Formell festgelegte Sanierungen  
  • Wenn es sich um einen städtebaulichen Entwicklungsplan handelt 
  • Wenn es sich um ein Umlegungsgebiet handelt 
  • Achtung:
    Falls Sie Ihr Grundstück an ein Familienmitglied verkaufen möchten, hat Ihre Gemeinde oder Stadt kein Vorkaufsrecht.

    Gesetzliche Vorkaufsrecht


    ‌Das gesetzliche Vorkaufsrecht (§ 577 BGB)  dient dem Schutz von Mietern. 2015 beschloss der Bundesgerichtshof das entsprechende Gesetz BGH, Az. 51/14. Sollte der Fall eintreten, dass Ihr Vermieter Ihre Wohnung künftig als Eigentumswohnung verkaufen will, sind Sie vorkaufsberechtigt. Der Vermieter muss Ihnen per Gesetz die Wohnung als Erstes zum Kauf anbieten. Wenn Sie dieses Recht wahrnehmen möchten, müssen Sie den Mieter darüber schriftlich informieren

    ‌Ausnahme: Solle der Vermieter die Wohnung an Verwandte verkaufen, haben Sie kein Vorkaufsrecht. Falls das Objekt das erste Mal verkauft wird, verfügen Sie ebenfalls über kein Vorkaufsrecht.

    Was bringt ein Vorkaufsrecht?


    ‌Als Vorkaufsberechtigter haben Sie die Möglichkeit ein Haus, Grundstück oder eine Wohnung für Jahre zu reservieren. Sie ersparen sich ein Aushandeln eines Vertrages, da Sie ja den Kaufvertrag des Erstkäufers mit denselben Bedingungen übernehmen. Ein Nachteil: Ein Kaufpreis, welcher in Ihren Augen vermeintlich zu hoch ist, muss von Ihnen ebenfalls gezahlt werden. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts kann der Preis der Immobilie nicht nach oben, oder unten korrigiert werden. 

    ‌Als Verkäufer könnten Sie mit dem Vorkaufsrecht Geld verdienen. Zum Beispiel, wenn Ihnen der Vorkaufsberechtigte für das Vorkaufsrecht einen gewissen Geldbetrag bezahlt. Diese sogenannte „Einnahme aus Immobilienveräußerung“ muss – wie andere Einnahmen auch – versteuert werden. Ausnahme: Falls Sie die Immobilie bereits länger als zehn Jahre besitzen, entfällt die Steuerpflicht

    ‌Als Erstkäufer genießen Sie keinen Vorteil. Sie können lediglich darauf hoffen, dass niemand Ihren Kaufvertrag übernimmt und Sie tatsächlich neuer Hausbesitzer werden.

    Vorkaufsrecht und Erbengemeinschaft


    ‌Sie sind Miterbe in einer Erbengemeinschaft und haben keine Lust mehr auf Streitigkeiten. Es bietet sich eine Möglichkeit Ihren Anteil zu bekommen – auch ohne Gemeinschaftslösung. Sie können Ihren Erbteil an Dritte außerhalb der Erbengemeinschaft verkaufen. Das besagt § 2003 BGB

    ‌Wenn Sie das tun, haben die Miterben gemäß § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht, falls sich ein Miterbe für den Verkauf seines Erbteils an einen Dritten (kein Mitglied der Erbgemeinschaft) entscheidet. Damit möchte man die Erbengemeinschaft vor dem Einfluss fremder Personen schützen. 

    ‌Das Vorkaufsrecht kann nur von Miterben erfolgen, die nicht selbst den Erbanteil kaufen. Das heißt: Miterben können ein Vorkaufsrecht nur ausüben, wenn ein Erbteil an eine fremde (außenstehende) Person erfolgt. 

    ‌Weiterlesen in den beiden Artikeln Erbengemeinschaft und Erbteilsverkauf.

    Wie läuft das Vorkaufsrecht bei Erben ab?


    ‌Das Vorkaufsrecht der Miterben entsteht bei Vollziehung des Kaufvertrags zwischen dem aussteigenden Erben und dem Erwerber. Wenn Erben das Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen wollen, müssen sie dazu eine Erklärung gegenüber dem scheidenden Miterben formulieren. Sollte der Erbteil schon in Besitz des Käufers sein, ist eine Erklärung an den Käufer zu richten.

    Teilungsversteigerung beim Vorkaufsrecht


    ‌Eine Teilversteigerung ist für eine Erbengemeinschaft gedacht, die ein Haus oder ein Grundstück nicht so leicht untereinander aufteilen kann. Anders ausgedrückt: Die Erben können sich nicht einigen und daher muss eine andere Lösung gefunden werden. Deshalb wird das Haus oder Grundstück versteigert, damit teilbares Geld zur Verfügung steht. Jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft kann ohne besondere Bedingungen eine Teilversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Dadurch entstehen jedoch hohe Kosten. Einerseits wird der Wert der Immobilie herangezogen und andererseits fließt der Arbeitsaufwand des vom Gericht bestellten Sachverständigen mit ein. 

    ‌Voraussetzungen für eine Teilungsversteigerung:
  • Es müssen mehrere Erben involviert sein (Erbengemeinschaft) 
  • Es wurde von den Erblassern kein Testament hinterlegt 
  • Die Immobilie konnte wegen fehlender Einigkeit unter den Erben nicht verkauft werden. Der letzte Weg ist daher die Teilungsversteigerung
  • Die Immobilie kann nicht in mehrere Teilgrundstücke aufgeteilt werden.   
  • Kann man eine Teilungsversteigerung durch Vorkaufsrecht verhindern?


    ‌Es gilt: Auch wenn ein Mitglied der Erbgemeinschaft sein Vorkaufsrecht ausübt, bezieht sich dieses nur auf einen Teil. Und zwar den Teil, der von einem Miterben an einen Dritten verkauft wurde. Das bedeutet: Die Versteigerung des Haues oder Grundstücks betrifft das nicht. Ein Vorkaufsrecht lässt eine Teilungsversteigerung nicht verhindern. Es muss daher eine gemeinsame Lösung gefunden werden, da alle Erben in der Erbgemeinschaft bleiben.

    Wie lange gilt ein Vorkaufsrecht?


    ‌Ein Vorkaufsrecht ist nicht für immer. Es ist nicht mehr gültig, wenn:
  • Die zweimonatige Frist vergeht (gilt ab dem Zeitpunkt wo Erstkäufer und Verkäufer einen Kaufvertrag schließen)  
  • Die vorkaufsberechtigte Person verstirbt 
  • Der Vorkaufsberechtigte sich aus dem Grundbuch löscht (durch einen Notar) 
  • Die Angaben im Grundbuch aufgrund von Erbschaft nicht mehr stimmen

    ‌ 
  • Vorkaufsrecht umgehen


    ‌Das Vorkaufsrecht zu umgehen ist schwierig und bringt das Risiko ein Schadensersatzklage von Seiten des Vorkaufsberechtigten mit sich. Falls das Haus oder das Grundstück bereits verkauft wurden, bleibt das so bestehen. Dennoch: Dem übergangenen Vorkaufsberechtigten steht eine Schadenersatzzahlung § 280 BGB vom Verkäufer zu. Das kann in manchen Fällen teuer werden.

    Wie wird der Schadenersatz berechnet?


    ‌Die Höhe des Schadenersatzes richtet sich nach dem entgangenen Gewinn des Vorkaufsberechtigten. Dieser entgangene Gewinn lässt sich aus der Differenz des Kaufpreises (Kaufpreis Erstkäufer) und dem gegenwärtigen Marktwert ermitteln. Zum Beispiel: Erstkäufer bezahlt 200.000 € für eine Wohnung. Vorkaufsberechtigter wusste von nichts. Ein halbes Jahr später wird dem Vorkaufsberechtigten die Wohnung für 280.000 € angeboten. Die Höhe des Schadenersatzes wäre 80.000 €, also die Differenz beider Beträge. Anspruch hat man darauf aber nur, wenn man die Wohnung im Nachhinein wirklich vom neuen Besitzer kauft. Reines Interesse reicht nicht aus. 

    ‌Der Bundesgerichtshof gibt in einem Urteil VIII ZR 51/14 einer Mieterin recht, die über Ihr Vorkaufsrecht nicht informiert wurde und daher Anspruch auf Schadenersatz hat. 

    ‌Als Käufer hat man in der Regel nichts zu befürchten. Außer man wusste vom Vorkaufsrecht und dem Vorkaufsberechtigten wurde bewusst nichts gesagt. (§ 469 BGB)
    Hinweis:
    Am besten spricht man im Vorfeld mit dem Vorkaufsberechtigten, da dieser von seinem Vorkaufsrecht eventuell absehen könnte.

    Wird ein Vorkaufsrecht ins Grundbuch eingetragen?


    ‌Es kommt drauf an, welches der folgenden Vorkaufsrechte vorliegt:
  • Ein Grundbucheintrag geschieht grundsätzlich nur beim dinglichen Vorkaufsrecht.  
  • Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht wird zwischen einer oder mehreren Personen ein Vertrag vereinbart. Also kein Grundbucheintrag. 
  • Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht wird zwischen einer oder mehreren Personen ein Vertrag vereinbart. Also kein Grundbucheintrag. 
  • Was kostet ein Grundbucheintrag?


    ‌Wenn Sie ein dingliches Vorkaufsrecht beantragen, muss dieses auf jeden Fall im Grundbuch stehen. Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch richten sich dabei nach dem Wert der jeweiligen Immobilie. In der Regel werden 1,5 % für die Berechnung herangezogen. Die Kosten gehen zu einem Teil (1 %) an den zuständigen Notar und zum anderen Teil (0,5 %) an das Grundbuchamt.
    Beispiel:
    1. Sie möchten eine Immobilie für 300.000 Euro kaufen. 300.000 X 1,5 % = 4.500 Euro 

    ‌2. 4500 X 0,75 % = 3375 Euro, 4500 X 0,25 % = 1125 Euro 

    ‌3. Nach Aufteilung der 1,5 Prozent erhält Ihr Notar 3.375 Euro und das Grundbuchamt 1.125 Euro.

    Vorkaufsrecht vertraglich vereinbaren


    ‌Durch einen Vorkaufsrechts-Vertrag können Sie als Eigentümer eine Person mit einem Vorkaufsrecht begünstigen. Der Grund für die Entscheidung ist beliebig. Einige Dinge sollten im Vertrag erscheinen:
  • Name und Anschrift des Eigentümers und es Vorkaufsberechtigten  
  • Genau Beschreibung des Grundstücks oder Hauses, zum Beispiel den Standort 
  • Befristungen – Über welchen Zeitraum geht das Vorkaufsrecht 
  • Art des Vorkaufsrechts: Schuldrechtliches oder dingliches  
  • Ein Vermerk über die Vererbbarkeit des Rechts 
  • Das Informieren des Vorkaufsberechtigten im Falle eines Kaufinteresses  
  • Vereinbarung von Vertragsstrafen: Wenn der Vorkaufsberechtigte übergangen wird, hat er Anspruch auf Schadenersatz  
  • Ein Notar sollte den Vertrag beglaubigen – damit wird der Schadenersatzspruch gesichert 
  • Hinweis:
    Wenn Sie lieber vorsichtig sind, sollten Sie das dingliche Vorkaufsrecht bevorzugen. Die Eintragung ins Grundbuch sichert Ihnen das Vorkaufsrecht auf alle Fälle.

    Vorkaufsrecht in der Landwirtschaft


    ‌Das Grundstückverkehrsgesetz bzw. das Reichssiedlungsgesetz schützt Bauern in Form von Kaufbeschränkungen. Landwirtschaftliche Flächen dürfen an keine Nichtlandwirte verkauft werden, solange andere kaufwillige Landwirte bereitstehen. Zudem gibt es eine Preisdeckelung. Dennoch steigt die Anzahl der nichtlandwirtschaftlichen Käufer stark an. Die Flächen werden oft für die eigenen Haustiere, oder andere Hobbies genutzt. 

    ‌Jedes Bundeland entscheidet über den Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen anders. In Bayern beispielsweise greift das Grundstücksverkehrsgesetz – dass die Landwirte schützen soll – erst ab zwei Hektar Fläche. Das bedeutet: Kleinere Flächen dürfen bis zu dieser Grenze genehmigungsfrei an Nichtlandwirte verkauft werden. 

    ‌Das Vorkaufrecht für Landwirte gilt nur, wenn die zuständige Behörde den Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Nichtlandwirt nicht genehmigt. Sollte die Behörde den Vertrag für richtig empfinden und deshalb genehmigen, können auch kaufwillige Landwirte die Flächen nicht mehr erwerben.

    Vorkaufsrecht – Immobilien einfach erklärt

    Was bedeutet ein Vorkaufsrecht bei Immobilien?

    Ein Vorkaufsrecht räumt einer bestimmten Person das Recht ein, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer einzutreten und eine Sache zu erwerben. Meist handelt es sich dabei um Grundstücke und Immobilien. Die Person mit dem Vorkaufsrecht, hat sozusagen Vorrang vor allen anderen möglichen Käufern ein bestimmtes Haus zu erwerben. 

    ‌Weiterlesen: Vorkaufsrecht – Was bedeutet das?

    Wird ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen?

    Kommt darauf an welches Vorkaufsrecht gemeint ist. Beim dinglichen Vorkaufsrecht ist die Grundbucheintragung verbindlich. Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht nicht und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht ist gesetzlich vorgeschrieben und benötigt ebenfalls keinen Eintrag ins Grundbuch. 

    ‌Weiterlesen: Welche Formen des Vorkaufrechts gibt es?

    Was kostet ein Vorkaufsrecht?

    Ein Vorkaufsrecht kostet an sich nichts. Kosten entstehen aber bei der Eintragung ins Grundbuch, oder wenn vertraglich Kosten vereinbart werden. Beispielsweise kann der Verkäufer eine Gebühr vom Vorkaufsberechtigten für das gewährte Vorkaufsrecht verlangen. 

    ‌Weiterlesen: Wird ein Vorkaufsrecht ins Grundbuch eingetragen?

    Wie wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt?

    Erstkäufer und Verkäufer müssen einen Kaufvertrag abgeschlossen haben. Erst dann kann sich ein Vorkaufsberechtigter einschalten und entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht wahrnimmt und den Kaufvertrag übernimmt. Der Verkäufer muss dem Vorkaufsberechtigten über den möglichen Verkauf informieren. 

    ‌Weiterlesen: Wie wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt?

    Wann erlischt das Vorkaufsrecht für ein Grundstück?

    Das kann mehrere Gründe haben. Unter anderem, wenn die Frist innerhalb sich der Vorkaufsberechtigte entscheiden kann (zwei Monate), verstreicht, oder der Vorkaufsberechtigte verstirbt. Zudem kann sich der Vorkaufsberechtigte aus dem Grundbuch löschen lassen. 

    ‌Weiterlesen: Wie lange gilt ein Vorkaufsrecht?

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