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Eine Immobilie vererben kann heikel sein. Besonders dann, wenn sie in eine Erbengemeinschaft fällt. Warum? Ein Haus lässt sich schwer aufteilen. Erblasser sollten daher die Vererbung von Immobilien genau planen und sich beraten lassen. Alle Details sind in vorliegendem Beitrag zu lesen.
Inhaltsverzeichnis
Wie kann der Erblasser eine Immobilie weitergeben?
Wie kann der Erblasser eine Immobilie vererben?
Immobilie an Erbengemeinschaft vererben
Existenz des Ehepartners sichern – Berliner Testament
Dem Ehepartner ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht einräumen
Der Erblasser kann Streit vermeiden
Immobilie vererben und Erbschaftssteuer
Immobilie vererben – Recht einfach erklärt
Wie kann der Erblasser eine Immobilie vererben?
Immobilie an Erbengemeinschaft vererben
Existenz des Ehepartners sichern – Berliner Testament
Dem Ehepartner ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht einräumen
Der Erblasser kann Streit vermeiden
Immobilie vererben und Erbschaftssteuer
Immobilie vererben – Recht einfach erklärt
Wie kann der Erblasser eine Immobilie weitergeben?
Das deutsche Erbrecht bietet Erblassern eine ganze Reihe an Möglichkeiten zur Vererbung von Häusern, Grundstücken und anderen Immobilien. Vorliegender Beitrag konzentriert sich auf das Vererben aus Sicht des Erblassers oder der Erblasser. Ausführliche Details zum Thema aus Sicht des Erben bietet der eigene Beitrag „Immobilie erben“.
Neben der Vererbung, bei der die Immobilie durch den Erbfall den Eigentümer wechselt, ist die Übertragung zu Lebzeiten eine beliebte und sichere Möglichkeit zur Vermögensweitergabe. Der große Vorteil dieser Variante ist zudem: Man kann damit beträchtlich Steuern sparen. Diese Übertragungsform wird im Übersichtsbeitrag „vorweggenommene Erbfolge“ sowie im Spezialbeitrag „Haus überschreiben“ behandelt.
Befindet sich ein Hof in der Vermögensmasse des Erblassers, stellt sich die Frage der passenden Form der Hofübergabe. Da land- und forstwirtschaftliche Betriebe einen wertvollen Stellenwert für die Gesellschaft haben, sollten sie bei der Übergabe möglichst in ihrer Einheit erhalten bleiben. Hierfür gibt es zum einen die Möglichkeit einer Hofübergabe zu Lebzeiten, zum anderen die in deutschen Bundesländern unterschiedlich geregelten Arten der Höfeordnung.
Wie kann der Erblasser eine Immobilie vererben?
Erbvertrag
Testament
Vermächtnis
Gesetzliche Erbfolge
Erbvertrag und Testament: Für das Vererben von Immobilien bietet sich besonders eine Verfügung von Todes wegen an. Diese kann ein Erbvertrag oder ein Testament sein. Der Vorteil einer solchen Verfügung, auch letztwillige Verfügung genannt, ist die gezielte Auswahl eines oder mehrerer Erben.
Vermächtnis: Zudem kann der Erblasser in Testament oder Erbvertrag ein Vermächtnis aussetzen. Ein Vermächtnisnehmer wird jedoch – im Gegensatz zu einem Erben – nur Eigentümer des Vermächtnisgegenstands, nicht jedoch rechtlicher Nachfolger des Erblassers.
Gesetzliche Erbfolge: Ohne eine letztwillige Verfügung kommt die gesetzliche Erbfolge zur Anwendung. Dabei definiert das Gesetz eine Rangordnung, nach der vererbt wird. Dabei gilt: Die am nahesten verwandten Personen erben alles. Hinterlässt ein Witwer also zwei Kinder und einen Bruder, so erben die Kinder alles alleine. Ehegatten haben einen Sonderstatus. Mehr dazu im Beitrag „Gesetzliche Erbfolge“
Erben erster Ordnung: Kinder (leibliche sowie adoptierte Kinder), Enkel
Erben zweiter Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen
Erben dritter Ordnung: Großeltern, Tanten, Onkel, Cousins, Cousinen
Erben vierter Ordnung: Urgroßeltern
Gibt es nur eine erbberechtigte Person, weil der Erblasser beispielsweise Witwer ist und nur einen einzigen Sohn hat, so wird dieser Sohn nach gesetzlicher Erbfolge Alleinerbe. Dieser kann dann alleine entscheiden, was mit dem geerbten Haus passieren soll.
Immobilie an Erbengemeinschaft vererben
Gibt es aber mehrere Erben, führt die gesetzliche Erbfolge dazu, dass sich eine Erbengemeinschaft bildet. Fällt eine Immobilie in eine Erbengemeinschaft, führt dies häufig zu ihrer Zerschlagung.
Eine Immobilie lässt sich nämlich praktisch nicht aufteilen, weshalb es oft zu einem Verkauf oder zur Zwangsversteigerung dieser kommt. Insofern ist es für Erblasser besonders wichtig, geeignete Maßnahmen zu treffen, wenn eine Immobilie an mehrere Erben geht.
Eine Teilungsanordnung zum Beispiel kann den Miterben gewisse Teile des Hauses zuschreiben. Damit ist jedoch noch nicht gesagt, dass Probleme vermieden werden. Möglicherweise gibt es aber einen Erben, der in der Wohnung oder im Haus bleiben will und die anderen auszahlen kann. Genauso gibt es ein Teilungsverbot oder andere Auflagen, die die Erben zu einer gewissen Handlung oder zu einem Unterlassen zwingen können.
Existenz des Ehepartners sichern – Berliner Testament
Ein geeignetes Instrument, um Erbstreits zu vermeiden, ist das Berliner Testament. Das Berliner Testament ist eine Art von gemeinschaftlichem Testament, bei der sich Ehegatten gegenseitig als Alleinerben bestimmen.
Der Vorteil des Berliner Testaments ist die Regelung der sogenannten „Voll- und Schlusserbschaft“. Sie besteht aus zwei Schritten:
1) Wenn einer der beiden Ehegatten stirbt, so erbt der überlebende Ehegatte das Vermögen des Verstorbenen alleine.
2) Erst wenn auch der zweite Ehegatte stirbt, so geht die gesamte Erbschaft (Vermögen des erstversterbenden + des letztversterbenden Ehepartners) auf die Kinder oder andere testamentarisch festgelegte Schlusserben über.
Hinweis:
Wird ein überlebender Ehegatte Teil einer Erbengemeinschaft, kann er in existentielle Not geraten, wenn das Haus zerschlagen wird. Aus diesem Grunde sollten sich Ehepartner frühzeitig, zum Beispiel mit einem Berliner Testament, absichern. So wird garantiert, dass der überlebende Gatte nicht auf der Straße landet, weil das Haus oder die Wohnung wegen eines Streits in der Erbengemeinschaft zwangsversteigert wird.
Dem Ehepartner ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht einräumen
Haben zwei Partner ein Haus oder eine Wohnung, können sie sich gegenseitig ein sogenanntes Wohnrecht einräumen. Möglich ist auch ein Nießbrauchrecht.
Mit der gegenseitigen Einräumung eines solchen Rechts müssen sie auch keine Schenkungssteuer zahlen, vorausgesetzt der überlebende Partner bleibt für einige Jahre in der Wohnung und verkauft oder vermietet diese nicht.
Der Vorteil: Fällt die Immobilie in eine Erbengemeinschaft, werden also mehrere Personen Eigentümer davon, hat das keinen Einfluss auf das Wohn- oder Nießbrauchrecht. Es bleibt weiterhin bestehen. Ein Nießbrauchrecht kann nicht vererbt werden, es löst sich auf, wenn der Nießbrauchberechtigte verstirbt.
Hinweis:
Ein Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht. Räumt der Erblasser jemandem ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie ein, kann dieser die Immobilie umfangreich nutzen, zum Beispiel vermieten. Besonders bei der vorweggenommenen Erbfolge findet dieses Recht oft Anwendung.
Die Partner können auch vereinbaren, die Immobilie an eine Stiftung oder Organisation zu vererben. Man kann dem überlebenden Ehepartner ein lebenslanges Wohnrecht für dieses Haus oder die Wohnung einräumen. Die Immobilie ist dann auf den Erbfall zwar schon Eigentum der Organisation, der überlebende Partner kann aber weiterhin darin wohnen.
Vor- und Nachteile von Nießbrauch- und Wohnrecht
Vorteile:
Erblasser darf Haus oder Wohnung weiterhin nutzen, darin wohnen.
Steuerfreibetrag kann von Erben möglicherweise geltend gemacht werden.
Nachteile:
Wertminderung beim Verkauf
Nießbrauch und Wohnrecht können bei der Steuerfrage vorteilhaft sein. Ein solches Recht mindert nämlich den Wert einer Immobilie sehr.
Beispiel:
Angenommen, die Eltern vererben der Tochter ein Haus im Wert von 500.000 Euro. Da der Wert den Steuerfreibetrag von 400.000 Euro übersteigt, müssen 100.000 Euro versteuert werden. Wurde aber ein Nießbrauch für das Haus eingetragen, so kann der Wert möglicherweise auf unter 400.000 Euro sinken. Dadurch wäre das Haus für die Tochter steuerfrei.
Dieser Vorteil in steuerlicher Hinsicht ist aber genauso ein Nachteil, wenn es um den Verkauf der Immobilie geht. Denn ein Käufer kann mit einem Haus, in dem noch jemand wohnt, grundsätzlich nichts anfangen, weshalb sich für solche Immobilien Käufer seltener finden lassen. Wird das Haus dennoch verkauft, dann aber viel günstiger als es eigentlich wert wäre.
Hinweis:
Bei Immobilien handelt es sich oft um die weitaus größten Vermögenswerte, die Erblasser besitzen. Eine umfangreiche Besprechung mit einem Fachanwalt für Erbrecht sollte daher jedenfalls angestrebt werden, um die bestmögliche Lösung für die Immobilie zu finden.
Der Erblasser kann Streit vermeiden
Im Erbrecht existieren einige Instrumente, die dabei helfen können, Streits unter den Erben zu vermeiden:
Berliner Testament mit eingebauter Pflichtteilsstrafklausel
Teilungsanordnung im Testament festschreiben
Testamentsvollstrecker anordnen
Vorweggenommene Erbfolge als Übergabeform wählen
Berliner Testament mit Pflichtteilsstrafklausel: Die wechselseitige Einsetzung der Ehegatten als Alleinerben ist eine gute Option, um den Ehegatten abzusichern und eine Erbengemeinschaft vorläufig abzuwenden. Da die Kinder (die Schlusserben) bis zum Tod des überlebenden Ehegattens (des Vollerben) enterbt sind, ergibt sich aber ein Problem: Die enterbten Kinder haben einen Pflichtteilsanspruch. Machen sie diesen geltend, würde das den überlebenden Ehegatten aber in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Er müsste womöglich das Haus verkaufen, um den Pflichtteil auszahlen zu können. Alles zum Berliner Testament.
Die Lösung: Eine Pflichtteilsstrafklausel im Berliner Testament integrieren. Diese Klausel baut Druck auf die Kinder auf, den Pflichtteil nicht einzufordern. Fordern sie ihn trotzdem, so bekommen sie ihn zwar, sind aber danach als Schlusserben enterbt.
Die Lösung: Eine Pflichtteilsstrafklausel im Berliner Testament integrieren. Diese Klausel baut Druck auf die Kinder auf, den Pflichtteil nicht einzufordern. Fordern sie ihn trotzdem, so bekommen sie ihn zwar, sind aber danach als Schlusserben enterbt.
Teilungsanordnung: Will der Erblasser zum Beispiel ein Haus an mehrere Personen vererben, so sollte er zumindest eine Teilungsanordnung festlegen. Die Teilungsanordnung legt fest, welche Gegenstände an welche Person gehen sollen. Die zugewiesenen Vermögensteile sollten in ihrem Wert der Erbquote entsprechen, die der jeweiligen Person zusteht. Alles zur „Teilungsanordnung“. Eine Teilungsanordnung kann Chaos und Streitigkeiten vermeiden.
Testamentsvollstrecker: Der Erblasser kann im Testament oder Erbvertrag eine Testamentsvollstreckung anordnen. Der Testamentsvollstrecker sorgt dafür, dass die Anweisungen des Erblassers von den Erben befolgt werden. Er hat den Auftrag, den letzten Willen des Erblassers zu erfüllen und zu verhindern, dass sich die Erben die Erbschaft untereinander anders als vom Erblasser gewollt aufteilen. Mehr dazu im Beitrag Testamentsvollstreckung.
Vorweggenommene Erbfolge: Eine andere Variante kann sein, die Immobilie bereits zu Lebzeiten zu übertragen. Das wird als Schenkung zu Lebzeiten bzw. als vorweggenommene Erbfolge bezeichnet. Dabei geht die Immobilie nicht erst nach dem Versterben des Erblassers auf den Erben, sondern schon davor, wenn der Erblasser noch lebt. Zum Überschreiben von Immobilien zu Lebzeiten.
Immobilie vererben und Erbschaftssteuer
Je nachdem, welcher Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe besteht, fällt eine unterschiedlich hohe Erbschaftssteuer an. Auch der Wert der Erbschaft ist von Bedeutung. Die Steuer auf einen Blick:
Aus der Tabelle geht hervor, dass zum Beispiel Menschen in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft einen Freibetrag von gerade einmal 20.000 Euro geltend machen können. Im Gegensatz zu Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern (500.000 Euro).
Hinweis:
Steuergünstiger lässt sich ein Grundstück oder ein Haus zu Lebzeiten übertragen. Alle 10 Jahre kann ein Schenkungssteuerfreibetrag ausgeschöpft werden.
Immobilie vererben – Recht einfach erklärt
Welche Möglichkeiten hat der Erblasser eine Immobilie zu vererben?
Es gibt grundsätzlich folgende Optionen: Erbvertrag, Testament, gesetzliche Erbfolge oder vorweggenommene Erbfolge. In einem Erbvertrag kann zudem ein Vermächtnis ausgesetzt werden. Da eine Immobilie schwer zu teilen ist, kann eine Immobilie in einer Erbengemeinschaft Probleme verursachen.
Weiterlesen: Wie kann ein Erblasser eine Immobilie vererben?
Weiterlesen: Wie kann ein Erblasser eine Immobilie vererben?
Was muss Erblasser beachten, wenn er Immobilie an Erbengemeinschaft vererben will?
Soll die Immobilie an mehrere Erben gehen, so sollte ein Aufteilungsplan vorhanden sein. Der Erblasser kann im Testament eine Teilungsanordnung schreiben, wodurch er den Erben bestimmte Hausanteile zuweist. Möglicherweise kann jemand die anderen auszahlen.
Weiterlesen: Immobilie an Erbengemeinschaft vererben
Weiterlesen: Immobilie an Erbengemeinschaft vererben
Was muss Erblasser beachten, wenn er Wohnrecht oder Nießbrauch einräumen will?
Die Immobilie verliert durch den Nießbrauch an Wert, weshalb der Verkauf schwieriger wird. Zum einen würde ein Käufer zwar einen günstigeren Preis zahlen, andererseits hat er aber dann eine Person im Haus wohnen. Ein um den Nießbrauch oder um das Wohnrecht verringerter Immobilienwert kann aber die Erbschaftssteuer deutlich reduzieren.
Weiterlesen: Dem Ehepartner ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht einräumen
Weiterlesen: Dem Ehepartner ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht einräumen
Wie kann der Erblasser Streit wegen Immobilie vermeiden?
Erbengemeinschaften bergen immer Streitpotential in sich. Aber grundsätzlich: Berliner Testament mit Pflichtteilsstrafklausel schreiben; im Testament eine Teilungsanordnung einbauen; einen Testamentsvollstrecker beauftragen; oder eine Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten vollziehen.
Weiterlesen: Der Erblasser kann Streit vermeiden
Weiterlesen: Der Erblasser kann Streit vermeiden
