Mutter und Tochter besprechen Hausüberschreibung © Adobe Stock | Pixel-Shot

Haus überschreiben – Möglichkeiten, Kosten, Steuern

Die vorweggenommene Erbfolge ist ein häufig gewähltes Instrument für die Übertragung eines Hauses. Dabei wechselt das Haus seinen Eigentümer noch solange der Erblasser lebt. Ein Vorteil: Steuerfreibeträge, die alle 10 Jahre ausgeschöpft werden können. Alles über den Übertragungsvertrag hier lesen.

Haus überschreiben – Bedeutung


‌Ein „Haus überschreiben“ bedeutet, dass ein Haus an eine Person überschrieben wird, während der „ehemalige“ Hauseigentümer noch lebt. Aus diesem Grund bezeichnet man ein solches Vorgehen auch als Übertragung oder Schenkung zu Lebzeiten bzw. als vorweggenommene Erbfolge. Ein großer Vorteil dieser Übertragungsart ist, dass Steuern gespart werden können und der Vermögensübergang sicher abläuft. 

‌Wesentlicher Bestandteil einer Hausübertragung ist der Übertragungsvertrag, durch den das Haus rechtlich übertragen wird. Wichtig ist, dass ein Übertragungsvertrag von einem Notar beglaubigt wird, damit er rechtswirksam ist. Der Übertragungsvorgang wird durch den Grundbucheintrag abgeschlossen.

Vereinbarte Gegenleistungen – Absicherung


‌Im Übertragungsvertrag werden oft Gegenleistungen vereinbart, damit der Schenker abgesichert ist. Der Übernehmer des Hauses verpflichtet sich damit vertraglich, dem Schenker gewisse Leistungen zu erbringen oder bestimmte Handlungen zu unterlassen. Übliche Gegenleistungen sind zum Beispiel:
  • Rückübertragungsanspruch 
  • Pflegekostenübernahme 
  • Leibrente
  • Lebenslanges Wohnrecht 
  • Nießbrauchrecht
  • Weiterführung des Betriebs 
  • usw.
    ‌ 
  • Rückübertragungsanspruch


    ‌Es gibt bestimmte gesetzliche Gründe für den Widerruf einer Schenkung. Kommt der Schenker in existenzielle Not, sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, die Schenkung aufzuheben. Das Verhältnis zwischen dem Schenker und dem Beschenkten kann sich aber auch verschlechtern. Häufig passiert das, wenn der Schenker weiterhin im Haus wohnt, weil er sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch eingeräumt hat. 

    ‌Davon abgesehen, hat der Beschenkte das Recht, das Haus zu verkaufen oder zu vermieten. Stirbt der Beschenkte, erben ganz normal die gesetzlichen oder testamentarisch eingesetzten Erben des Verstorbenen, usw. 

    ‌Daher kann es sinnvoll sein, dass der Schenker bestimmte Voraussetzungen bestimmt, unter welchen er die Schenkung widerrufen kann. Mögliche Voraussetzungen könnten sein:
  • Der Beschenkte plant, das Haus zu verkaufen. 
  • Der Beschenkte stirbt vor dem Schenker. 
  • Das Haus steht vor einer Zwangsversteigerung. 
  • Der Beschenkte wird geschäftsunfähig. 
  • Der Beschenkte wird insolvent. 
  • Achtung:
    Der Schenker hat grundsätzlich viel Freiheit bei der Formulierung der Rückforderungsgründe. Trotzdem dürfen die Gründe nicht rechts- und sittenwidrig sein. Eine Formulierung wie etwa „Heiratet der Beschenkte meine Tochter Helena, so muss die Schenkung rückgängig gemacht werden.“, ist sittenwidrig.

    Übernahme der Pflege und / oder der Pflegekosten


    ‌Eine übliche Vereinbarung für den Fall, dass der Schenker pflegebedürftig wird. Der Beschenkte verpflichtet sich dabei, den Schenker zu pflegen bzw. die Kosten für dessen Pflege zu übernehmen. Hierfür können verschiedene Details in den Vertrag eingebaut werden. Wer genau übernimmt die Pflege, wie lange muss die Pflege gewährleistet sein, welche Pflegeleistungen sind zu erfüllen, etc.

    Rente für den Schenker


    ‌Möglich ist, eine Rentenzahlung zu vereinbaren. Der Beschenkte verpflichtet sich dabei, dem Schenker entweder eine Zeitrente oder eine Leibrente zu zahlen. Eine Zeitrente bedeutet, dass die Rente nur für eine gewisse Zeit gezahlt wird. Eine Leibrente hingegen wird dem Schenker bis zu seinem Lebensende gezahlt.

    Lebenslanges Wohnrecht


    ‌Manchmal räumen sich Schenker ein lebenslanges Wohnrecht ein. Das Haus ist dann zwar nicht mehr Eigentum des Schenkers, er hat jedoch das Recht darin oder in einem bestimmten Teil des Hauses bis zu seinem Tod und unentgeltlich zu wohnen. Verschiedene vertragliche Detail-Vereinbarungen sind denkbar: zum Beispiel, dass gewisse Teile gemeinsam genutzt werden dürfen (Garage, Dachboden etc.).

    Nießbrauchrecht


    ‌Im Übertragungsvertrag kann ein Nießbrauch vereinbart werden. Dieser gibt dem Schenker das Recht, das Haus zu seinen Lebzeiten weiterhin zu nutzen. Er kann es dadurch zum Beispiel vermieten. Der Nießbrauch kann sich auf das ganze Haus oder einen Teil des Hauses beziehen.

    Inhalt des Übertragungsvertrages


    ‌Die Hauptbestandteile eines Übertragungsvertrags sind:
  • Kontaktdetails und Geburtsdaten der Vertragspartner 
  • Überlassungsgrund 
  • Grundbuchstand 
  • Erbrechtliche Vereinbarungen 
  • Nutzungsrecht

    ‌Optional:
    ‌ 
  • Gegenleistungen bzw. Auflagen
    ‌ 
  • Übernahme der Kosten 
  • Ort und Datum 
  • Unterschriften der Vertragspartner 
  • Die 10 Jahresfrist – Pflichtteilsergänzungsanspruch


    ‌Ein großer Vorteil der vorweggenommen Erbfolge: Man kann Steuern sparen und womöglich gänzlich umgehen. Grund dafür ist die Regelung, dass alle 10 Jahre Immobilien bis zu einem bestimmten Wert steuerfrei übertragen werden können. Mehr dazu im Beitrag „vorweggenommene Erbfolge“. 

    ‌Im Zusammenhang mit der vorweggenommenen Erbfolge gibt es aber noch eine andere 10 Jahresfrist. Der sogenannte Pflichtteilsergänzungsanspruch. Dieser Anspruch entsteht für enterbte Personen, denen ein Pflichtteil zusteht. 

    ‌Er besagt, dass Schenkungen bis 10 Jahre vor dem Tod des Schenkers in die Pflichtteilsberechnung einbezogen werden. Dabei gilt grundsätzlich: Je weniger Zeit zwischen Schenkung und Tod des Schenkers vergangen ist, desto mehr wird die Schenkung in die Pflichtteilsberechnung einbezogen.
    Hinweis:
    Das deutsche Gesetz will die komplette Enterbung vermeiden, weshalb es einen Pflichtteilsergänzungsanspruch gibt.
    Hinsichtlich Pflichtteilsergänzungsanspruchs ist auch unbedingt Folgendes zu beachten: Die 10 Jahresfrist beginnt nicht zu laufen, wenn für das Haus eine umfassende Wohnrechtsvereinbarung, Rückforderungsansprüche oder ein Nießbrauch besteht. Auch bei Schenkungen an den Ehepartner beginnt die Frist nicht zu laufen. 

    ‌> Mehr dazu im Beitrag Pflichtteil

    Geschwister auszahlen


    ‌Da bei der Hausübertragung in der Regel ein Kind beschenkt wird, bekommen die anderen Kinder meist weniger. Der Schenker des Hauses kann aber vertraglich eine Ausgleichszahlung für die anderen Kinder festlegen. Wie hoch die Ausgleichszahlung ist, obliegt seiner Beurteilung. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Summe vor. 

    ‌Möglich ist auch, dass der Hausübernehmer und seine Geschwister einen Pflichtteilsverzichtsvertrag abschließen. In diesem verspricht der Beschenkte, keinen Pflichtteil geltend zu machen, wenn er enterbt wird.

    Kosten bei einer Hausüberschreibung


    ‌Grundsätzlich fallen Kosten für folgende Vorgänge an:
  • Wertermittlung des Hauses: Der Wert des Hauses muss zuerst von einem Sachverständigen festgestellt werden. Die Kosten für Sachverständige bzw. Gutachter variieren. 
  • Notarielle Beglaubigung: Der Übertragungsvertrag braucht unbedingt eine notarielle Beurkundung. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Laut Gerichts- und Notarkostengesetz dürfen Notare die 2-fache Gebühr verlangen. Maßgeblich für die Gebührenhöhe ist der Verkehrswert des Hauses. 
  • Grundbuchberichtigung: Auch für die Grundbuchänderung fallen Kosten an, die sich ebenso nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnen. 

  • ‌Zudem möglicherweise:
  • Pflichtteilsansprüche: Der Pflichtteil ist halb so hoch wie der gesetzliche Erbteil. 
  • Ausgleichszahlungen: Die Höhe der Ausgleichszahlungen hat keine gesetzliche Vorgabe; sie wird vom alten Hauseigentümer bestimmt bzw. zwischen den Vertragspartnern ausgemacht. 

  • Haus überschreiben und Steuern


    ‌Wer ein Haus überschreiben will, kann Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer sparen. Das Gesetz sieht vor, dass alle 10 Jahre Vermögenswerte bis zu einer bestimmten Höhe steuerfrei die Seiten wechseln können; das nennt man „Schenkungssteuerfreibetrag“.
    Beispiel:
    Rolf schenkt seiner Tochter ein Haus im Wert von 500.000 Euro. Er plant die Übertragung schon Jahrzehnte vor seinem Tod. So kann er alle 10 Jahre einen Teil des Hauses im Wert von 100.000 Euro an die Tochter überschreiben; und das steuerfrei.
    Für Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern gibt es den höchsten Steuerfreibetrag: 500.000 Euro. Kinder (egal, ob adoptiert, ehelich, unehelich oder Stiefkinder) haben einen Freibetrag von 400.000 Euro. Am schlechtesten steigen fremde Dritte aus, zu denen gesetzlich auch Lebensgefährten, also unverheiratete Partner zählen. Sie können nur einen Steuerfreibetrag von 20.000 Euro geltend machen.
    Hinweis:
    Es ist sinnvoll, sich von einem Rechtsexperten beraten zu lassen, bevor man ein Haus überschreibt. So wird sichergestellt, dass die Überschreibung rechtskonform und steuergünstig vonstattengeht. Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht ist ein schwieriges Thema. 

    Haus überschreiben – Recht einfach erklärt

    Was bedeutet ein Haus überschreiben?

    Damit ist die Übertragung eines Hauses zu Lebzeiten gemeint. Auch „vorweggenommene Erbfolge“ genannt. Der Hauseigentümer überschreibt das Haus einer Person, während er noch lebt. Das Haus geht also nicht erst mit dem Erbfall an den neuen Eigentümer über. Neben der kontrollierten Übertragung gibt es dabei noch viele weitere Vorteile. 

    ‌Weiterlesen: Haus überschreiben – Bedeutung

    Was ist die 10 Jahresfrist beim Hausüberschreiben?

    Sie regelt, dass enterbte Pflichtteilsberechtigte einen Pflichtteilsergänzungsanspruch haben, wenn eine Schenkung maximal 10 Jahre vor dem Erbfall erfolgte. Häufig wollen Erblasser den Pflichtteil drücken und verschenken ihr Vermögen. Das Gesetz möchte die vollständige Enterbung jedoch verhindern. 

    ‌Weiterlesen: Die 10 Jahresfrist – Pflichtteilsergänzungsanspruch

    Wie funktioniert Geschwister auszahlen bei Hausüberschreibung?

    Weil ein Haus meist ein hoher Vermögenswert ist, bleibt oft nicht mehr viel Nachlassvermögen übrig. Deshalb wird oft eine Ausgleichszahlung vereinbart, die der Bevorteilte dann seinen Geschwistern leisten muss. Die Höhe der Zahlung ist gesetzlich nicht festgelegt. 

    ‌Weiterlesen: Geschwister auszahlen 

    Welche Kosten beim Hausüberschreiben?

    Ein Überschreibungsvertrag muss von einem Notar beurkundet werden. Dieser darf die 2-fache Gebühr verlangen. Dazu kommen in der Regel Kosten für einen Gutachter, der den Wert des Hauses ermittelt sowie Kosten für die Grundbuchänderung und eventuell Pflichtteils- bzw. Ausgleichszahlungen. 

    ‌Weiterlesen: Kosten bei einer Hausüberschreibung

    Wie viel Steuern zahlen beim Hausüberschreiben?

    Alle 10 Jahre können Vermögenswerte bis zu einer bestimmten Höhe steuerfrei die Seiten wechseln. Das nennt man „Steuerfreibetrag“. Der Steuerfreibetrag variiert je nach Verwandtschaftsgrad. Ehegatten haben den höchsten Steuerfreibetrag (500.000 Euro), dann Kinder (400.000 Euro). Schlecht steigen unverheiratete Partner aus (nur 20.000 Euro Steuerfreibetrag). 

    ‌Weiterlesen: Haus überschreiben und Steuern

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