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Ein Haus lässt sich schwer teilen. Streit ist daher zwischen Miterben manchmal unvermeidlich. Der eine will verkaufen, der andere vermieten. Wieder ein anderer möchte die Immobilie für sich allein. Alles Wichtige zu Immobilien in einer Erbengemeinschaft lesen Sie in diesem Artikel.
Inhaltsverzeichnis
Erbengemeinschaft: Warum sind Immobilien so problematisch?
Welche Fragen stellen sich?
Erbengemeinschaft im Grundbuch eintragen
Hausverkauf
Haus auszahlen
Immobilie vermieten
Ein Erbe wohnt im Haus
Teilungsversteigerung der Immobilie
Erbauseinandersetzungsklage
Immobilie verwalten
Erbengemeinschaft und Immobilien – Recht einfach erklärt
Welche Fragen stellen sich?
Erbengemeinschaft im Grundbuch eintragen
Hausverkauf
Haus auszahlen
Immobilie vermieten
Ein Erbe wohnt im Haus
Teilungsversteigerung der Immobilie
Erbauseinandersetzungsklage
Immobilie verwalten
Erbengemeinschaft und Immobilien – Recht einfach erklärt
Erbengemeinschaft: Warum sind Immobilien so problematisch?
Befinden sich Immobilien im Nachlass, ist das für die Erbengemeinschaft häufig mit Schwierigkeiten verbunden. Der Grund dafür: Immobilien sind schwer zu teilen. Soll das Haus verkauft oder vermietet werden? Was, wenn ein Miterbe ins Haus einziehen möchte? Diese und viele weitere Fragen sind bei der Erbauseinandersetzung unvermeidlich.
Welche Fragen stellen sich?
✔ Alle Miterben ins Grundbuch eintragen?
✔ Immobilie verkaufen?
✔ Ein Miterbe behält die Immobilie und zahlt die anderen aus?
✔ Vermieten?
✔ Wer ist für die Verwaltung zuständig?
✔ Teilungsversteigerung nötig?
Erbengemeinschaft im Grundbuch eintragen
In der Regel wird im ersten Schritt die gesamte Erbengemeinschaft ins Grundbuch eingetragen, sofern sich eine Immobilie, also ein Haus, Grundstück oder eine Wohnung im Nachlass befindet. Für die Eintragung müssen die Miterben entweder einen Erbschein oder ein notarielles Testament (sowie das Protokoll über Testamentseröffnung) beim Grundbuchamt vorlegen.
Hausverkauf
Erbengemeinschaften entscheiden häufig, die geerbte Immobilie zu verkaufen. Der Verkauf lässt die Erbengemeinschaft schnell an Geld kommen. Nachdem alle Miterben zugestimmt haben, können sie das Grundstück, Haus oder eine andere im Nachlass befindliche Immobilie verkaufen. Danach wird die Erbengemeinschaft beendet.
Wichtig ist, dass Einstimmigkeit zwischen den Miterben über den Verkauf herrscht. Bevor die Erbschaft endgültig auseinandergesetzt wurde, gehört sie nämlich immer noch allen Miterben gemeinsam.
Blockiert zum Beispiel ein Miterbe den Hausverkauf, so führt das häufig zu einer Pattsituation, die die Dauer einer Erbengemeinschaft beträchtlich in die Länge ziehen kann. Die verkaufswilligen Erben haben aber noch eine andere Möglichkeit: Sie können vor Gericht gehen und versuchen, die Veräußerung der Immobilie gerichtlich durchzusetzen.
Haus auszahlen
Die Miterben können in einem Auseinandersetzungsvertrag regeln, dass ein Miterbe (oder mehrere Miterben) die Immobilie behält. Im Gegenzug erhalten die anderen eine Auszahlung. Der Auszahlungsbetrag richtet sich nach der Erbquote, die der Erblasser bestimmt hat. Ein Vertrag über die Auszahlung muss immer von einem Notar beurkundet werden.
Für Auszahlungsregelung müssen sich die Miterben einstimmig einigen. Gelingt ihnen das nicht, ist die Auszahlung hinfällig. Alternative dazu: Jeder Miterbe das Recht, seinen Anteil zu verkaufen.
Zusätzlich ist zu beachten: Werden sich die Erben über den Immobilienwert nicht einig, müssen sie einen Sachverständigen beauftragen. Dieser bewertet dann die Immobilie.
Immobilie vermieten
Hat der Erblasser eine Wohnung oder ein Haus vermietet, wird die Erbengemeinschaft durch den Erbfall automatisch zur Vermieterin. Erbt die Erbengemeinschaft eine leere bzw. unbewohnte Immobilie, kann sie diese vermieten. Alle Miterben müssen der Vermietung zustimmen. Die Rechtsprechung erlaubt aber manchmal einen Mehrheitsbeschluss.
Jeder einzelne Miterbe wird zum Vermieter und muss für sich den Mietvertrag unterschreiben. Die Mieteinnahmen gehören zuerst einmal allen Miterben gemeinsam. Wenn die Erbschaft auseinandergesetzt wird, haben sie einen ihrer Erbquote entsprechenden Anspruch darauf.
Hinweis:
Ein Miterbe selbst kann auch zum Mieter der geerbten Wohnung werden.
Ein Erbe wohnt im Haus
Jeder Miterbe hat ein Recht auf die Nutzung der Immobilie. Dabei darf er aber die Benützung der anderen Miterben nicht beeinträchtigen. Die Erbengemeinschaft sollte eine Regelung zur Benützung festlegen, um etwaige Unklarheiten zu vermeiden.
Zu Schwierigkeiten kann es kommen, wenn zum Zeitpunkt des Erbfalls ein Erbe bereits in der Immobilie wohnt. Dann müssen sich die Erben darin einig werden, wer das Haus nutzen darf und wie das Haus genutzt werden soll. Bleibt dieser Erbe im Haus, können die anderen Erben eine Nutzungsentschädigung verlangen.
Darüber hinaus muss der im Haus wohnende Erbe den anderen Erben Auskunft über etwaige Nachlassgegenstände geben. Kommt er seiner Auskunftspflicht nicht nach, macht er sich strafbar. Wohnt z.B. eine Ehefrau weiterhin im Haus, nach dem ihr Ehemann gestorben ist, muss sie den Kindern mitteilen, welche Nachlassgegenstände vorhanden sind. Sie darf nichts vorenthalten.
Teilungsversteigerung der Immobilie
Erbengemeinschaften befinden sich häufig unter Druck. Sie brauchen das Geld aus der Erbschaft und wollen daher die Erbauseinandersetzung so schnell wie möglich abschließen.
Kommen die Miterben zu keiner Lösung, was mit der Immobilie geschehen soll, so ist die Zwangsversteigerung die letzte Möglichkeit. Dabei kommt es zur Auflösung der Immobilie. Den Erlös teilen sich die Miterben dann untereinander auf.
Bei der Teilungsversteigerung entsteht meist das Problem, dass die Immobilie unter ihrem tatsächlichen Wert verkauft wird.
Jeder Miterbe kann die Versteigerung beim Nachlassgericht beantragen. Auch kann jeder Miterbe bei der Zwangsversteigerung mitbieten. Wie beim Hausverkauf so besteht auch bei einer Teilungsversteigerung ein Vorkaufsrecht.
Erbauseinandersetzungsklage
Die komplexe Situation einer Erbengemeinschaft kann zu einer Zwangsversteigerung führen. Es gibt aber noch einen anderen Ausweg, wonach der sich querstellende Miterbe zu einer Zustimmung zum Auseinandersetzungsplan gebracht werden kann: Die Erbauseinandersetzungsklage.
Ein Miterbe reicht dafür eine Erbauseinandersetzungsklage bei Gericht ein. Willigt das Gericht dem vorgelegten Teilungsplan ein, so ist jener Miterbe, der sich zuerst dagegen gewehrt hat, gezwungen, dem Plan zuzustimmen.
Die Klage kann auch von mehreren Miterben eingereicht werden, es reicht aber ein Miterbe als Kläger.
Für eine wirksame Erbauseinandersetzungsklage müssen aber gewisse Voraussetzungen erfüllt sein. Zum Beispiel muss der Nachlass teilungsfähig sein usw.
Immobilie verwalten
Die Immobilienverwaltung in einer Erbengemeinschaft erfordert je nach Verwaltungsmaßnahme einen anderen Grad an Einigkeit unter den Miterben.
1. Einstimmigkeit erforderlich
2. Stimmenmehrheit nötig
3. Einzelner Miterbe kann entscheiden
Einstimmigkeit: Alle Entscheidungen, die über die ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie hinausgehen, bedürfen der einstimmigen Entscheidung der Erbengemeinschaft.
>> Beispiel: Haus abreißen.
Stimmenmehrheit: Die Mehrheit der Stimmen ist bei Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nötig, die wirtschaftlich nicht nachteilig sind. Bei Mehrheitsentscheidungen werden die Stimmen der Miterben nach ihren Erbquoten gewichtet. Das heißt: Wer eine höhere Erbquote hat, dessen Stimme zählt mehr.
>> Beispiel: Leer stehende Wohnung vermieten.
Eine Stimme reicht: In Notsituationen kann ein Miterbe alleine handeln. Aber nur dann, wenn er keine Zeit mehr hat, die Meinung der anderen einzuholen. In der Regel sind das Situationen, in denen Schaden abgewendet oder repariert werden muss.
>> Beispiel: Ein Sturm hat das Haus schwer beschädigt.
Achtung:
Miterben sind gesetzlich dazu verpflichtet, bei der Immobilienverwaltung mitzuwirken. Weigert sich ein Miterbe gegen die Mithilfe, können ihn die anderen Miterben vor Gericht verklagen.
Erbengemeinschaft und Immobilien – Recht einfach erklärt
Welche Probleme gibt es bei Erbengemeinschaft und Immobilien?
Das Hauptproblem einer Erbengemeinschaft ist die Stimmenmehrheit bzw. die Einstimmigkeit der Miterben. Alle Miterben müssen sich im Grunde darin einig sein, was mit der Immobilie geschieht. Besonders problematisch bei einer Immobilie: Sie lässt sich nur schwer aufteilen.
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Welche Möglichkeiten gibt’s für Immobilien in einer Erbengemeinschaft?
Die Möglichkeiten reichen vom Verkauf über die Vermietung bis hin zur Teilungsversteigerung. Letzteres kommt nur zur Anwendung, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig wird, was gar nicht so selten der Fall ist. Eine andere Möglichkeit: Ein Miterbe behält das Haus und zahlt die anderen aus.
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Was, wenn einer das Haus nicht verkaufen will bei Erbengemeinschaft?
Blockiert ein Miterbe den Verkauf der Immobilie führt das unweigerlich zu Problemen. Der Verkauf bedarf nämlich der Einstimmigkeit der Miterben. Die Erbengemeinschaft wird dadurch vorerst einmal handlungsunfähig. Weigert sich ein Miterbe weiterhin, während sich die anderen über den Verkauf einig sind, können sie vor Gericht gehen und versuchen, die Veräußerung gerichtlich durchzusetzen.
Weiterlesen: Was, wenn einer das Haus nicht verkaufen will bei Erbengemeinschaft?
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Erben aus Immobilie auszahlen bei Erbengemeinschaft?
Eine beliebte Variante ist: Ein Miterbe bekommt die Immobilie und zahlt dafür die anderen Erben aus. Ausbezahlt werden jene Beträge, die den Miterben aufgrund ihrer Erbquote zustehen. Achtung: Hier ist Einstimmigkeit nötig. Ohne Einstimmigkeit ist eine Auszahlung nicht möglich. Mögliche Alternative: Jeder Erbe kann seinen Anteil verkaufen.
Weiterlesen: Erben aus Immobilie auszahlen bei Erbengemeinschaft?
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Was, wenn ein Erbe der Erbengemeinschaft im Haus wohnt?
Das Nutzungsrecht fällt allen Erben zu. Es ist eine einstimmige Lösung zu treffen, wer das Haus weiterhin benutzen darf. Der im Haus oder in der Wohnung lebende Erbe hat seiner Auskunftspflicht gegenüber den anderen Erben nachzukommen.
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Reparaturen am Haus bei Erbengemeinschaft: Einstimmigkeit erforderlich?
Ein Miterbe kann alleine entscheiden, die Immobilie zu reparieren, sofern es sich um eine Reparatur handelt, die Schaden abhält oder repariert. Trotzdem sind die Miterben vorher darüber zu informieren. In der Regel sind das Notsituationen, zum Beispiel wenn Wasser durch das Dach ins Haus eindringt.
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