Eine Zwangsversteigerung von Immobilien erfolgt, wie der Name schon sagt, nicht freiwillig. Die Immobilienbesitzer befinden sich in einer finanziellen Notlage. Zahlungsunfähigkeit mit titulierter Geldforderung ist häufig Auslöser einer Zwangsversteigerung. Das Spektrum der angebotenen Immobilien, die den Weg in die Zwangsversteigerung finden, ist breit. Eigentumswohnungen, Häuser, Grundstücke oder Gewerbeimmobilien können Gegenstand einer Zwangsversteigerung sein. Der gesamte Ablauf unterliegt strengen gesetzlichen Richtlinien. Schließlich sollen Gläubiger diese Möglichkeit nicht leichtfertig nutzen. 

Der Immobilienkauf im Rahmen einer Zwangsversteigerung bietet zahlreiche Chancen. Objekte können mit der richtigen Vorbereitung und einer passenden Strategie unter dem marktüblichen Kaufpreis erworben werden. Natürlich gehört auch eine Portion Glück zum Bietererfolg. Eigentümerinnen und Eigentümer, die von einer Versteigerung betroffen sind, müssen nicht tatenlos zusehen. Rechtzeitiges Handeln hat einen positiven Einfluss auf die Situation und kann die Zwangsversteigerung möglicherweise abwenden.
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‌Verschiedene Situationen können zu einer Zwangsversteigerung der Eigentumsimmobilie führen. Nicht immer liegt ein Liquiditätsengpass zugrunde. Uneinigkeit einer Erbengemeinschaft, wie weiter mit der Immobilie verfahren wird, kann genauso zu einer Versteigerung führen wie Streitigkeiten zwischen einer Eigentümergemeinschaft. Je nach Anlass wird zwischen zwei Versteigerungsarten unterschieden:
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‌‌Bei einer „echten Zwangsversteigerung“ beantragt der Gläubiger das Verfahren beim zuständigen Amtsgericht. Der Schuldner ist in eine finanzielle Notlage geraten und kann seine Rechnungen nachweislich nicht begleichen. Zukünftig ist auch nicht absehbar, dass sich an der gegenwärtigen Situation etwas ändert. Der Immobilienverkauf wird „erzwungen“ und erfolgt nicht auf Wunsch des Eigentümers. ‌ ‌
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‌Die Teilungsversteigerung wird in der Fachliteratur als „unechte Zwangsversteigerung“ bezeichnet. Hier besteht kein zuvor titulierter Geldanspruch, der vollstreckt werden soll. Häufig liegt der Teilungsversteigerung folgende Situation zu Grunde: Eine Eigentümergemeinschaft besitzt die Rechte an einem Grundstück. Kommt es zu unlösbaren Unstimmigkeiten zwischen den Eigentümern der Immobilie, kann eine Teilungsversteigerung weiterhelfen. Nicht die Zahlungsunfähigkeit, sondern Unstimmigkeiten zwischen den Miteigentümern löst dieses Verfahren aus. Im Ergebnis wird die Eigentümergemeinschaft aufgelöst. ‌ ‌Das ist sinnvoll, wenn nicht von einer einvernehmlichen Einigung im Zuge der Auseinandersetzung ausgegangen werden kann. In der Praxis findet man diese Situation häufig bei Ehepartnern, die getrennt leben und eine Scheidung anstreben. Kann keine Einigung hinsichtlich Nutzung oder Verkauf des gemeinsamen Hausgrundstücks erzielt werden, ist eine Teilungsversteigerung eine Möglichkeit der Problemlösung. Beide erhalten dann den geldwerten Anteil an der Immobilie und dem Grundstück. Die Höhe ist abhängig vom Betrag, der bei der Versteigerung erzielt wird.
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‌Zwangsversteigerungen werden staatlich durchgeführt. Der Antrag ist beim zuständigen Amtsgericht einzureichen. Das Amtsgericht prüft, ob eine Versteigerung zulässig ist. Aktuelle Eigentümer können in einer Frist von zwei Wochen reagieren und die Einstellung des Verfahrens beantragen. Wird die Zwangsversteigerung tatsächlich genehmigt, führt das Amtsgericht die Zwangsversteigerung durch. Bis es tatsächlich zum Hausverkauf mittels Zwangsversteigerung kommt, dauert es nach Antrag mehrere Monate bis zu einem halben Jahr. 
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‌Der genaue Termin für die Versteigerung wird im Amtsblatt des Bezirks bekannt gegeben. Auch das ZVG-Portal ermöglicht die Recherche nach Daten und Terminen zu Zwangsvollstreckungsverfahren. Interessenten können sich so vorab über bevorstehende Versteigerungen und die betroffenen Immobilien informieren. Versteigerungstermine können aus diversen Gründen kurzfristig abgesagt oder verschoben werden. Interessenten sollten sich daher vor jedem Termin beim Amtsgericht informieren, ob die Versteigerung wirklich stattfindet. 
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‌Die Zwangsversteigerung folgt einem förmlichen Ablauf.  
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‌Der Gläubiger des Vorbesitzers hat die Zwangsversteigerung beantragt. Während des Verfahrens kann er jederzeit die Einstellung der Versteigerung erwirken. Liegt die Gebotshöhe unter 70 % des Verkehrswerts, kann der Gläubiger die Versteigerung beenden und einen zweiten Termin beantragen. Erzielt die erste Zwangsversteigerung nur Gebote unter 50 % des Verkehrswerts, darf kein Verkauf stattfinden. Ein zweiter Versteigerungstermin wird angesetzt. Die Regelungen zur Höhe der Gebote gelten für den Folgetermin nicht mehr. 
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‌Nach erfolgreicher Versteigerung sind noch einige Formalitäten zu klären:
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‌Käuferinnen und Käufer von Immobilien aus Zwangsversteigerungen entrichten nicht nur den Kaufpreis. Zusätzlich entsteht eine Gebühr in Höhe von ca. 1 % des Versteigerungsbetrags. Im Gegensatz zum Hauskauf fallen keine Maklergebühren an. Es entstehen lediglich die üblichen Kosten für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3 und 6,5 %. Kosten für die Grundbucheintragung orientieren sich am Verkehrswert. Für den Zeitraum zwischen der erfolgreichen Ersteigerung und der Immobilienübergabe bzw. der vollständigen Bezahlung erhebt das Amtsgericht 4 % Zinsen auf den Kaufbetrag. Notargebühren fallen möglicherweise an und orientieren sich am Gebot.
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‌Zwangsversteigerungen können günstige Immobilienkäufe ermöglichen. Erfolgreiche Kaufpreise liegen mitunter bei bis zu 30 % unter dem Verkehrswert. Doch das ist in der Realität nicht immer der Fall und kommt heute immer seltener vor. Faktoren wie die Attraktivität des Standorts, Eckdaten des Objekts und Bieteranzahl beeinflussen den Verkaufspreis der Immobilie. Nicht selten liegt das erfolgreiche Gebot zur Versteigerung im Rahmen des tatsächlichen Marktpreises. 
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‌Eine Versteigerung ist ein öffentlicher Termin. Jeder darf ohne vorherige Anmeldung teilnehmen. Voraussetzung ist die vollständige Geschäftsfähigkeit. Zum Termin muss ein gültiger Personalausweis vorgelegt werden. Können Biet-Interessenten selbst nicht vor Ort sein, kann der Termin ersatzweise von einer bevollmächtigten Person wahrgenommen werden. Der Gläubiger fordert von Bietenden Sicherheitsleistungen in Höhe von 10 % des Kaufpreises. Möglich ist das über Verrechnungsschecks, einer Bankbürgschaft oder durch eine Überweisung des Betrags an das zuständige Amtsgericht. Bargeld ist keine zulässige Sicherheitsleistung. 
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‌Es ist empfehlenswert, Finanzierungsmöglichkeiten bereits vor der Versteigerung mit der Hausbank zu besprechen. Informieren Sie sich im Vorfeld genau. So wissen Sie bereits, ob das zu versteigernde Objekt für Sie interessant ist. Eine Besichtigung vor Ort muss der aktuelle Besitzer oder die Besitzerin nicht ermöglichen. Verständlicherweise können potenzielle Käuferinnen und Käufer aufgrund der Situation das Gebäude häufig nur von außen betrachten. Das Gleiche gilt für den Gutachter. Nicht selten muss er den Wert des Gebäudes von außen schätzen. Das zuständige Amtsgericht kann Einsicht in die Versteigerungsakte gewähren. Diese enthält folgende Dokumente:
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‌Der Verkehrswert gibt den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie am Tag der Gutachtenerstellung an. Die Eigenschaften der Immobilie, der Zustand inkl. Schäden und Mängel, die Lage und rechtliche Gegebenheiten werden, sofern möglich, berücksichtigt. Die Aussagekraft des Gutachtens ist in der Praxis begrenzt, da die Begutachtung von außen erfolgt. Weitere Informationen zur Immobilie liefert das Grundbuch. Vereinbarte Wohnrechte Dritter müssen möglicherweise übernommen werden. Problematisch wird die Versteigerung, wenn mehrere Gläubiger im Grundbuch eingetragen sind. Versteigert ein nachrangiger Gläubiger die Immobilie, beispielsweise derjenige, der an der zweiten Stelle im Grundbuch eingetragen wurde, wird nur die Geldforderung des einen Gläubigers bedient. Die Forderungen anderer Gläubiger bleiben bestehen und der Erwerber muss vorrangige Grundpfandrechte, beispielsweise die des Gläubigers an erster Stelle, ablösen. Nur dann geht die Immobilie komplett in den Besitz des Bietenden über. Informieren Sie sich im Vorfeld und reduzieren Sie Ihr Gebot um bestehende Grundpfandrechte. So bleibt genug Budget für die Ablöse.
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‌Immobilien aus Zwangsversteigerung können ein Schnäppchen sein. Das ist aber keineswegs ein Muss. Besichtigungen sind nicht immer möglich und Gutachten berücksichtigen häufig nicht das Gebäudeinnere. Vorbesitzer müssen keine Angaben zu Schäden oder Mängeln machen. Häufig kommt es vor, dass Baupläne oder Mietverträge der bisherigen Eigentümer schlicht und einfach fehlen. Ein möglicher neuer Vermieter kann den Inhalt der Mietverträge nicht nachvollziehen. Quintessenz ist und bleibt die Folgende: Es ist nicht immer leicht abzuschätzen, ob das Gebot auch dem tatsächlichen Wert des Gebäudes entspricht.
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‌Genaue Informationen über das Immobilienobjekt verringern das Risiko eines Fehlkaufs. Erscheinen Sie in jedem Fall pünktlich zur Versteigerung. Wichtige Informationen zur Immobilie werden vor Versteigerungsbeginn verlesen. Sie erhalten Angaben zu Gläubigern von Grundpfandrechten und Reallasten, um nur einige zu nennen. Besichtigungen der Wohnungen und Häuser finden häufig nicht statt. In jeden Fall ist ein Blick auf Gebäude und Grundstück von außen möglich. Sprechen Sie Anwohner an, die Ihnen begegnen. So erfahren Sie etwas über die Immobilie und die Wohngegend. Ein Exposé der Immobilie ist online einsehbar und gibt wichtige Hinweise auf die Wertentwicklung.
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‌Nehmen Sie Einsicht in wichtige Unterlagen. Hinweise zu Erschließungskosten oder Baulasten erhalten Sie über das Bauaufsichtsamt. Einen Einblick in Rechte und Belastungen und Teile des Gutachtens über den Verkehrswert liefert der Grundbuchauszug. Das komplette Gutachten finden Sie auf dem Portal der Landesjustizverwaltungen über Zwangsversteigerungsverfahren und weiteren Online-Plattformen. Schnell und einfach gelingt die Recherche über das zuständige Amtsgericht. Auch mit dem Aktenzeichen und dem Versteigerungstermin kann recherchiert werden. Der Eintrag zur Immobilie enthält alle grundlegenden Informationen (Grundbuch, Objektbeschreibung, Lage, Verkehrswert). Das komplette Verkehrswert-Gutachten kann über einen Link als PDF heruntergeladen werden.
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‌Eine Einsichtnahme in die Unterlagen beim zuständigen Amtsgericht ist ebenfalls möglich. Nutzen Sie das Aktenzeichen, um Bezug auf die Zwangsversteigerung zu nehmen. Idealerweise nutzen Sie mehrere Informationsquellen, um sich vorab einen umfassenden Eindruck zu verschaffen. Alle Informationsquellen geben aber keine hundertprozentige Auskunft über den tatsächlichen Immobilienwert. Baumängel müssen beispielsweise nicht Bestandteil des Gutachtens sein. Diese Rechtsprechung wird von einem BGH Urteil gestützt.
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‌Achten Sie genauestens auf Lücken im Gutachten. Kann der Sachverständige das Objekt nicht vollständig bewerten, liegt der Verkehrswert möglicherweise 10 bis 30 % unter dem tatsächlichen Gebäudewert. Die Fakten zeigen, dass die Wertermittlung bei einer Zwangsversteigerung immer ein Stück vage ist. Ziehen Sie auch die Möglichkeiten in Betracht, sich vorab mit den aktuellen Eigentümern zu einigen. So kann ein Kauf ganz ohne Zwangsversteigerung zustande kommen.
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‌Zieht der Vorbesitzer bzw. die Vorbesitzerin nicht aus der Immobilie aus, kommen Kosten für die Zwangsräumung hinzu. Zwar gilt die erfolgreiche Zwangsräumung automatisch als Räumungstitel. Der neue Besitzer muss den Vollstreckungstermin von einem Gerichtsvollzieher durchführen lassen. Die Kosten trägt der Vorbesitzer. Aufgrund der Zwangsvollstreckung ist aber davon auszugehen, dass dieser die Kosten nicht tragen wird. Möglicherweise kommt für diesen Schritt ein vierstelliger Betrag zum Kaufpreis hinzu.
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‌Bieterwettstreite führen zu überhöhten Preisen. Mit der geeigneten Bieterstrategie lässt sich ein überhöhtes Gebot vermeiden. Beobachten Sie die Versteigerung erst einmal. Auch wenn nur ein Bieter da ist, darf die Immobilie nicht zu einem Spottpreis verkauft werden. Gebote unter 50 % lehnt das Gericht ab. Ein zweiter Versteigerungstermin wird angesetzt, bei dem diese Grenze nicht mehr gilt. Passen Sie die Strategie an die Mitbietenden an. Erstbietende beeinflussen mit dem eigenen Gebot den gesamten Verlauf der Zwangsversteigerung. Nehmen Sie sich Zeit für Ihre Gebote. Überstürzte Reaktionen bringen Sie nicht weiter. Krumme Beträge haben einen interessanten psychologischen Effekt und Sie vermeiden, dass die eigenen Gebote und Limits mit denen anderer Bieterinnen und Bieter übereinstimmen. Ein unregelmäßiger Bieter-Rhythmus verbirgt die eigene Strategie effektiv. Egal, ob Sie in kleinen oder großen Schritten bieten: Legen Sie zuvor ein Maximalgebot fest. Der Betrag sollte durch ein solides Finanzierungskonzept abgesichert sein. Das Maximalgebot berücksichtigt idealerweise alle recherchierbaren Informationen und das eigene Budget.
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‌Die Gründe für Zwangsversteigerungen sind vielfältig. Egal ob eine finanzielle Schieflage, Privatinsolvenz oder Scheidung die Ursache sind. Eigentümer haben in der schwierigen Situation Rechte und die Möglichkeit, eine scheinbar unvermeidliche Zwangsversteigerung abzuwenden.
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‌Für Betroffene gibt es mehrere Handlungsmöglichkeiten, bevor es zur Zwangsversteigerung kommt. Ist der finanzielle Engpass absehbar kurzfristig, lohnt sich das Gespräch mit der Bank:
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Auch wenn das Zwangsversteigerungsverfahren bereits eingeleitet wurde, sind die Betroffenen nicht machtlos. Nach Einleitung des Verfahrens durch das Amtsgericht kann der Schuldner innerhalb von zwei Wochen eine Einstellung des Verfahrens beantragen. Hinweise darüber sind in der Rechtsbelehrung, die dem Schreiben beiliegt, enthalten. Vor Gericht äußern sich beide Parteien zur Situation. Anschließen trifft das Gericht die Entscheidung, ob das Verfahren eingestellt wird. Kann der Schuldner glaubhaft darstellen, die Forderungen innerhalb von sechs Monaten begleichen zu können, gelingt das häufig.

‌Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) regelt den genauen Ablauf des Verfahrens. Die rechtliche Grundlage für Zwangsversteigerungen ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Demnach ist dasjenige Amtsgericht für die Versteigerung zuständig, in dessen Bezirk sich die Immobilie oder das Grundstück befindet. Online-Plattformen des Bundes und der Länder helfen bei der Recherche nach Zwangsversteigerungen. Schließlich wohnen Biet-Interessenten meist nicht in der Gegend und haben keinen Zugriff auf die Bekanntmachungen im örtlichen Amtsblatt.
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‌Nach Informationen über Zwangsversteigerungen recherchieren Sie auf verschiedenen Online-Plattformen. Auf dem ZVG-Portal informieren die Landesjustizverwaltungen über Zwangsversteigerungsverfahren. Die Plattform bietet Recherchemöglichkeiten nach allen Zwangsversteigerungen in Deutschland. Sie können über Datenfelder wie Versteigerungstermin, Bundesland, zuständiges Amtsgericht, Aktenzeichen, Objekt und PLZ nach Immobilienobjekten recherchieren. Der Datenbankeintrag gibt einen Überblick über das Objekt und verlinkt auf das Verkehrswert-Gutachten. Die immobilienpool.de Media GmbH & Co. KG bietet ebenfalls Recherchemöglichkeiten nach Zwangsversteigerungen an. Zum einen gibt es Suchmaschinen für die jeweiligen Bundesländer, beispielsweise für das Land Rheinland-Pfalz. Auf der allgemeinen Plattform von Immobilienpool kann deutschlandweit nach Immobilienobjekten recherchiert werden. Der Datenpool umfasst nicht nur Immobilien für Zwangsversteigerungen, sondern auch Kauf- und Mietimmobilien. Auf der Plattform Versteigerungspool recherchieren Sie ebenfalls nach Zwangsversteigerungen in ganz Deutschland. Zusätzlich zu den Recherchemöglichkeiten liefert die Plattform einen umfassenden Überblick zum Thema (BGH-Urteile, News, Lexikon) und bietet mit einem Forum Austauschmöglichkeiten.
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