Kind erbt Immobilie Haus von Elternteil Mutter © Adobe Stock | Syda Productions

Immobilie erben – Haus & Grundstück erben aus Sicht des Erben

Oft befinden sich Immobilien im Nachlass. Durch den Demographie-Wandel immer öfter Eigentumswohnungen als Häuser. Wie dem auch sei: Bei Häuser und Wohnungen stellen sich einige Fragen: Was ist bei der Steuer zu berücksichtigen? Was ist mit dem Mietvertrag? Antworten darauf gibt es in diesem Beitrag.

Gesetzliche Erbfolge bei Immobilien


‌In der Erbfolge gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten: 

‌1) Der Erblasser hat ein Testament oder einen Erbvertrag abgeschlossen. 

‌2)
Es gibt weder Testament noch Erbvertrag: Dann wird per gesetzlicher Erbfolge geerbt. 

‌Kommt die gesetzliche Erbfolge zustande, erben die gesetzlichen Erben auf Grundlage der ihnen zustehenden Erbquote. Für Alleinerben ist das Erben von Immobilien relativ unkompliziert. 

‌Erben aber mehrere Personen, kommt es zu einer Erbengemeinschaft. Da bei gesetzlicher Erbfolge der Nachlass einfach nach Quoten aufgeteilt wird und nicht etwa durch eine Teilungsanordnung des Erblassers, streiten sich die Miterben häufig über die Zukunft der Immobilie. 

‌> Zum vollständigen Beitrag Erbengemeinschaften und Immobilien

Immobilie erben in Erbengemeinschaft


‌Erbt eine Erbengemeinschaft eine Immobilie, scheinen Streitigkeiten häufig vorprogrammiert zu sein. Die Gründe dafür:
  • Problem der Teilbarkeit: Eine Immobilie lässt sich praktisch nicht auf mehrere Erben aufteilen. Wenn sich die Miterben nicht auf z.B. eine Auszahlung der Erben einigen können, während ein anderer die Immobilie übernimmt, bleibt nur der Verkauf dieser Immobilie. Das Geld erhaltene kann leicht aufgeteilt und auf die Erben entsprechend ihrer Erbquote ausgezahlt werden. Das Problem: Ein Verkauf ist oft unwirtschaftlich, besonders eine Teilungsversteigerung
  • Einstimmige Handlungen: Für die meisten Vorhaben im Bezug auf die Immobilie benötigt eine Erbengemeinschaft Einstimmigkeit. Das bedeutet: Stellt sich ein Miterbe quer, können die anderen nur versuchen, ihn zu überreden. Weigert er sich weiterhin gegen die geplante Aktion, kann er alleine die Pläne der Miterben platzen lassen. Um Sackgassen zu vermeiden, hat jeder Miterbe das Recht, eine Erbauseinandersetzungsklage bei Gericht einzubringen.
  • Uneinigkeit bezüglich Nutzung: Allein die Tatsache, dass eine Immobilie viele Möglichkeiten für ihre wirtschaftliche Verwendung bietet, schafft nicht selten Konfliktpotential innerhalb der Erbengemeinschaft, in welche die Immobilie fällt. Einer möchte das Haus vermieten, der andere meint, es müsse wegen Baufälligkeit abgerissen werden. Wieder ein anderer will sich von den anderen auszahlen lassen, usw. 
  • Immobilie annehmen oder ausschlagen?


    ‌Weigert sich der Erbe nicht gegen die Erbschaft, wird er automatisch Erbe. Möchte er seine Rolle als Erbe nicht annehmen, muss er die Erbschaft ausschlagen. Ausschlagen kann man immer nur sein ganzes Erbrecht. Nicht möglich ist, dass man sich gewisse Nachlassgegenstände herauspickt und andere ausschlägt, etwa überschuldete Gegenstände ablehnt und andere annimmt.
    Beispiel:
    Rüdiger wird Alleinerbe seines Vaters. Er erbt eine stark verschuldete Immobilie, ein Auto und ein Bankkonto. Die Immobilie möchte er ausschlagen, alles andere behalten. Das ist aber unmöglich. Eine Ausschlagung ist immer nur für die gesamte Erbschaft möglich. Und bei einer Erbengemeinschaft könnte er auch nur seinen ganzen Erbteil ausschlagen.
    Wer es mit einem sehr unübersichtlichen Nachlass zu tun hat und vermutet, der Erblasser könnte viele Schulden gemacht haben, kann einen Nachlassverwalter beantragen. Dieser kümmert sich dann darum, dass der Nachlass von den Schulden gereinigt wird, erfüllt also die Forderungen der Nachlassgläubiger und teilt dann das übrige Vermögen an die Erben auf. Ist der Nachlass ganz offenbar überschuldet, muss eine Nachlassinsolvenz angemeldet werden.
  • Frist für die Ausschlagung: 6 Wochen ab Kenntnis des Erbfalls. Die Ausschlagung muss man innerhalb von 6 Wochen beim Nachlassgericht einreichen. Wer die Frist übersieht, hat die Erbschaft angenommen. 
  • Ausschlagungserklärung: Ist beim zuständigen Nachlassgericht einzubringen.  
  • Ausschlagung rückgängig machen: Die Ausschlagung ist grundsätzlich endgültig. Wenn sich zu einem späteren Zeitpunkt zeigt, dass eine Überschuldung gar nicht vorliegt, bleibt die Ausschlagung trotzdem aufrecht. Nur in seltenen Fällen kann die Ausschlagung rückgängig gemacht werden. Wenn etwa plötzlich herauskommt, dass es weitere Immobilien gibt, von denen vorher niemand wusste. 
  • Was verliert der Ausschlagende? Ist die Erbschaft einmal ausgeschlagen, verliert der Ausschlagende sein Erb- sowie Pflichtteilsrecht. Damit entledigt er sich möglicherweise einer lästigen Erbengemeinschaft oder einer Erbschaft, die er aus anderen Gründen gar nicht will.  

  • Was geschieht mit dem Mietvertrag?


    Ehegatten, Lebenspartner und andere Personen


    ‌In vielen Erbfällen besteht ein gültiger Mietvertrag (IV auf Mitvertrag), der von der verstorbenen Person abgeschlossen wurde. Hinterbliebene Ehegatten, Lebenspartnern und andere stellen sich dann die Frage, was mit der Wohnung geschieht. Müssen sie etwa ausziehen oder einen neuen Mietvertrag machen?
  • Mietwohnung: Lebte ein Ehepaar, ein Paar eingetragener Lebenspartner, Lebensgefährten oder andere Personen in einer Mietwohnung und ist ein Mieter verstorben, tritt die überlebende Person automatisch in den Mietvertrag des Verstorbenen ein. Das Weiterbewohnen der Mietwohnung ist somit gewährleistet. Mit dem Erbfall tritt der Überlebende automatisch in das Mietverhältnis ein, auch wenn er den Mietvertrag gar nicht unterzeichnet hat. Ein neuer Mietvertrag ist nicht nötig. 
  • Hinweis:
    Der überlebende Partner sollte den Vermieter trotzdem über den Todesfall informieren.

    Alleinlebende Personen


  • Lebte die verstorbene Person alleine in einem Mietverhältnis, treten die Erben automatisch in dieses ein. 
  • Die Erben müssen keinen neuen Mietvertrag aufsetzen. 
  • Darf der überlebende Ehegatte im Haus bleiben?


    ‌Anderes sieht das Gesetz im Falle einer Eigentumswohnung bzw. eines Hauses vor. Ist der verstorbene Ehepartner Eigentümer der Wohnimmobilie, darf der überlebende Ehepartner nur für eine gewisse Zeit in der vorher gemeinsam bewohnten Wohnung bleiben: nämlich für 30 Tage. Nach Ablauf dieser 30 Tage kann der Erbe bzw. die Erbengemeinschaft die weitere Bewohnung verbieten.

    Wird für Immobilien ein Erbschein benötigt?


    ‌Grundsätzlich verlangen Grundbuchämter immer einen Erbschein. Erben müssen den Grundbucheintrag ändern lassen, wenn sie eine Immobilie erben und behalten. Wird die Immobilie nach dem Erbfall verkauft, ist eine Grundbuchberichtigung nicht erforderlich. 

    ‌Ein Erbschein dient Erben, Nachlassverwaltern, Nachlasspflegern, Testamentsvollstreckern usw. als Ausweis. Einen Erbschein müssen sie bei verschiedenen Behörden und Institutionen vorlegen, um den Nachlass überhaupt verwalten zu können. Die Beantragung erfolgt beim Nachlassgericht und ist mit Kosten verbunden, die sich nach dem Nachlasswert richten. 

    ‌Wer eine Immobilie im Ausland erbt, muss sich mit dem im jeweiligen Staat geltenden Recht auseinandersetzen. Bei grenzüberschreitenden EU-Erbfällen gibt es seit 2015 eine praktische Lösung: das Europäische Nachlasszeugnis. Das ist ein europäischer Erbschein, der in jedem EU-Mitgliedsstaat als Nachweis über die Rechtsstellung als Erbe, Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker und ähnliches gilt.
    Hinweis:
    Gibt es ein Testament und ein Eröffnungsprotokoll, so kann man im Regelfall auch diese Dokumente anstelle eines Erbscheins vorweisen.

    Pflichtteilsanspruch bei Immobilie


    ‌Enterbte Personen sind aus der Erbschaft ausgeschlossen. Das deutsche Gesetz regelt jedoch, dass solche Personen nicht ganz leer ausgehen dürfen. Sofern eine enterbte Person nichts angestellt hat, aufgrund dessen sie als erbunwürdig gilt, hat sie Anspruch auf einen sogenannten Pflichtteil

    ‌Der Pflichtteil ist ein finanzieller Anspruch eines Enterbten, den die Erben in Geld auszahlen müssen. Der Pflichtteil wird mit der halben Höhe der gesetzlichen Erbquote beziffert. Bevor der Pflichtteil ausgezahlt wird, muss der Nachlass bewertet werden. 

    ‌Hierfür wird ein Nachlassverzeichnis erstellt, in dem alle Nachlassgegenstände aufgelistet und bewertet werden. Weil der Pflichtteil in Form von Geld ausgezahlt wird, führt er regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen den Erben und den Pflichtteilsberechtigten. Wenn eine Immobilie zur Nachlassmasse gehört, ist die Situation besonders schwierig. Hat der Pflichtteil eine beträchtliche Höhe, kann das den oder die Erben in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Oft bleibt dann nichts anderes übrig, als die geerbte Immobilie zu verkaufen, um dem Pflichtteilsberechtigten seinen Anteil auszahlen zu können.

    Erbschaftssteuer bei Immobilien


    Steuerfreiheit für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner


    ‌Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können bei Immobilien Steuern sparen. Und zwar unabhängig davon, wie teuer und wie groß die Immobilie ist. 

    ‌> Voraussetzungen:
  • Der überlebende Partner muss jedenfalls 10 Jahre (mind.) lang nach dem Erbfall in der Immobilie wohnen bleiben. 
  • Vermietet oder verkauft der überlebende Partner die Immobilie, fallen Steuern an. Möglich ist aber, dass die Grenzen für Freibeträge nicht überschritten werden. In diesem Fall müssen keine Steuern gezahlt werden.
    ‌ 
  • Steuerfreiheit für Kinder


    ‌Für Kinder ist es ebenso möglich, Immobilien steuerfrei zu erben. 

    ‌> Voraussetzungen:
  • Das Kind muss jedenfalls mindestens 10 Jahre lang nach dem Erbfall in der Immobilie leben. 
  • Die Quadratmeter-Anzahl der Wohnung (Wohnfläche) darf aber nicht 200 qm überschreiten. Die darüber hinausgehende Fläche muss versteuert werden. 

  • ‌Weiteres zur Erbfolge mit Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern lesen.
    Beispiel:
    Der Witwer Uwe Bachmann erbt von seiner verstorbenen Ehefrau eine Villa im Wert von 600.000 Euro. Das Haus hat 300 qm Wohnfläche. Er muss daher 100 qm versteuern. Weil der Erbschafts- und Schenkungssteuerfreibetrag für Ehegatten 500.000 Euro beträgt, muss Herbert jedoch keine Erbschaftssteuer zahlen.

    Steuern sparen durch vorweggenommene Erbfolge


    ‌Lebzeitige Schenkungen / Übertragungen, auch vorweggenommene Erbfolge genannt, machen Steuereinsparungen möglich. Alle 10 Jahre können Vermögenswerte übertragen werden, die nicht versteuert werden müssen, solange der Übertragungswert eine bestimmte Summe nicht überschreitet.
  • Ehegatten, aber auch eingetragene Lebenspartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei übertragen.  
  • Eltern an Kinder bis zu 400.000 Euro. Ob die Kinder ehelich, unehelich oder adoptiert sind, ist dabei irrelevant. 
  • Sogar für Stiefkinder liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro. 
  • Eltern, Geschwister, Lebensgefährten und andere werden wie fremde Dritte behandelt. Ihr Steuerfreibetrag liegt bei 200.000 Euro.
  • Immobilie erben – Recht einfach erklärt

    Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn mein Partner stirbt?

    Stirbt der Partner, auf den der Mietvertrag läuft, führt der überlebende Ehegatte den Mietvertrag automatisch fort. Dabei ist es egal, ob die Partner verheiratet waren oder unehelich zusammengelegt haben. Dasselbe gilt auch für andere Personen. Ausschlaggebend für die das Eintreten in den Mietvertrag ist, dass mit dem Verstorbenen eine Wohngemeinschaft bestand. 

    ‌Weiterlesen: Was geschieht mit dem Mietvertrag?

    Darf der überlebende Partner im Haus des verstorbenen Partners wohnen bleiben?

    Der überlebende Partner darf nur maximal 30 Tage in der Eigentumswohnung oder im Haus des Verstorbenen wohnen bleiben. Nachdem die 30 Tage abgelaufen sind, dürften die Erben den überlebenden Partner sogar „hinauswerfen“. 

    ‌Weiterlesen: Was geschieht bei einer Eigentumswohnung oder einem Haus?

    Brauche ich einen Erbschein für eine geerbte Immobilie?

    Ja. Außer es gibt ein eröffnetes Testament mit Eröffnungsprotokoll. Beim Grundbuchamt können grundsätzlich auch diese Dokumente vorgelegt werden. Dort muss der Grundbucheintrag geändert werden, sodass ersichtlich ist, wer neuer Eigentümer der Immobilie ist. 

    ‌Weiterlesen: Wird für Immobilien ein Erbschein benötigt?

    Was ist bezüglich Pflichtteilsanspruch und Immobilie zu beachten?

    Pflichtteil in Verbindung mit Immobilien kann brisant sein. Muss eine Immobilie erst verkauft werden, damit Erben Pflichtteilsansprüche auszahlen können, kann das den Erben sehr zur Last fallen. Der Pflichtteil entspricht der Hälfte des gesetzlichen Erbteils und wird immer in Geld ausgezahlt. Er steht enterbten Personen zu; sie sind pflichtteilsberechtigt. 

    ‌Weiterlesen: Pflichtteilsanspruch bei Immobilie

    Was gilt für die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

    Wie bei allen Vermögensübertragungen sind die Steuerfreibeträge zu beachten. Für überlebende Ehegatten und Kinder gibt es die Möglichkeit, keine Erbschaftssteuer zu zahlen; Voraussetzung: Sie bleiben 10 Jahre lang nach dem Erbfall in der Immobilie wohnen. Das Haus oder die Eigentumswohnung darf aber nicht vermietet oder verkauft werden. 

    ‌Weiterlesen: Erbschaftssteuer bei Immobilien

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