AltText: Bei der Teilungsversteigerung kommen Immobilien aus dem Nachlass unter den Hammer

| Kategorie: Erbengemeinschaft & Nachlasspflegschaft

Teilungsversteigerung – Ablauf, Kosten, Haus & Nachteile

Die Teilungsversteigerung bietet einen letzten Ausweg aus einem Miterben-Dilemma. Dabei wird eine Immobilie zwangsversteigert. Den Erlös teilen sich die Miterben dann untereinander auf. Der Erlös einer Teilungsversteigerung ist meist weit geringer als jener bei einem normalen Verkauf.

Was ist eine Teilungsversteigerung?


‌Erbt eine Erbengemeinschaft Immobilien, ist das mit folgender Schwierigkeit verbunden: Immobilien können nur „geteilt“ werden, nachdem sie vorher in Geld umgewandelt wurden. Das geschieht durch deren Veräußerung bzw. durch eine sogenannte „Teilungsversteigerung“ (auch „Auseinandersetzungsversteigerung“). Nachdem ein Sachverständiger den Wert der Immobilie festgelegt hat, wird sie zwangsversteigert. 

‌Ersteigern können die Immobilie außenstehende Dritte sowie Miterben. Die Miterben haben ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Als Erben haben jene Personen einen vorrangigen Anspruch auf den Immobilienkauf. Jedes Mitglied der Erbengemeinschaft kann eine Zwangsversteigerung beantragen. Einreichen kann man den Antrag beim Amtsgericht, welches für den Wohnort des Erblassers zuständig ist. 

‌Die Zwangsversteigerung ist häufig der letzte Ausweg, um das Vermögen zu Geld zu machen, wenn sich die Erbengemeinschaft auf keine Lösung einigen kann, was mit dem Nachlass geschehen soll. Neben Erbengemeinschaften können auch Scheidungspaare mit einer Teilungsversteigerung das Vermögen teilbar machen.

Welche Probleme / Nachteile gibt es?


‌• Objekte werden in der Regel weit unter ihrem Wert versteigert. Finanzielle Verluste sind bei der Zwangsversteigerung fast garantiert. 

‌• Versteigerungsverfahren dauert lange (oft 1 Jahr und länger). 

Kosten müssen auch dann getragen werden, wenn Versteigerung zu keinen Erfolg führt.

Wie funktioniert eine Teilungsversteigerung?


‌Ablauf: 

‌1. Voraussetzungen für Versteigerung erfüllen 

‌2. Antrag bei Gericht einreichen 

‌3. Gericht prüft Antrag 

‌4. Gericht beauftragt Gutachter (wenn Antrag positiv) 

‌5. Versteigerungstermin wird festgelegt 

‌6. Versteigerung wird durchgeführt (Bieterstunde) 

‌7. Höchstgebot bekommt Zuschlag 

‌8. Vermögensgegenstand geht an neuen Eigentümer 


‌Dauer: 

‌In der Regel dauert eine Teilungsversteigerung ca. 1 Jahr. Je nach Fall kann die Dauer aber variieren. Maßgeblich für die Dauer ist das Gutachten: Liegt beim Antrag auf Teilungsversteigerung bereits ein Gutachten vor, so geht die Versteigerung meist um einiges schneller vonstatten. 


‌Zuständiges Gericht: 

‌Zuständig für die Teilungsversteigerung ist das zuständige Amtsgericht.

Voraussetzungen für die Teilungsversteigerung


  • Antragssteller muss Teil der Erbengemeinschaft sein. 
  • Erbengemeinschaft darf sich über die Nachlassaufteilung noch nicht geeinigt haben. 
  • Der Erblasser darf im Testament nicht festgelegt haben, dass die Erbschaft nicht auseinandergesetzt werden darf. Es darf also kein Teilungsverbot oder andere Einschränkungen vorliegen. 
  • Die Zwangsversteigerung soll die Auseinandersetzung der unteilbaren Vermögensgegenstände (Grundstücke, Häuser etc.) ermöglichen.

  • Wer kann Teilungsversteigerung beantragen?


  • Jeder Miterbe ist dazu berechtigt, einen Antrag zu stellen. Dabei ist es vollkommen gleich, wie hoch sein Erbanteil ist. 
  • Einstimmigkeit unter den Miterben ist nicht erforderlich. 
  • Auch ein gemeinschaftlicher Antrag mehrerer oder aller Miterben ist möglich. 
  • Vorerben sind anspruchsberechtigt. 
  • Nacherben sind erst dann anspruchsberechtigt, sobald ihnen die Erbschaft zufällt. ‌
  • Eine Person, die einen Erbteil gekauft hat und somit als „neuer“ Miterbe gilt. 
  • Nießbraucher
  • Hinweis:
    Jeder einzelne Miterbe hat das Recht, eine Teilungsversteigerung der Immobilie zu beantragen. Sogar ein Miterbe, dessen Erbquote viel geringer ist als jene der anderen, kann einen Antrag beim Gericht stellen.

    Kosten der Teilungsversteigerung

  • Die Kosten für die Teilungsversteigerung sind maßgeblich vom Verkehrswert des zu versteigernden Vermögensteils abhängig. 
  • Das Wertgutachten ist in der Regel die teuerste Position der Teilungsversteigerung. 
  • Wer die Versteigerung vorzeitig zurückzieht, muss die Kosten alleine tragen. 
  • Die Beantragung bei Gericht kostet lediglich 50 Euro. 

  • ‌‌Wer trägt die Kosten? ‌
    ‌Die Kosten werden im Vorhinein aus dem Verkaufserlös genommen. Somit werden alle Miteigentümer in gleicher Weise finanziell belastet. Der Antragsteller muss also nicht alleine für die Kosten aufkommen.

    Wie kann ich eine Teilungsversteigerung verhindern, anfechten, umgehen?


    ‌Aufgrund verschiedener Probleme ist die Teilungsversteigerung eher eine Notlösung. Zum Beispiel sind die finanziellen Einbußen durch den Wertverlust bei der Versteigerung in manchen Fällen sehr hoch. Für Miterben gibt es also gute Gründe, die Teilungsversteigerung verhindern zu wollen. Folgende Möglichkeiten bieten eine Alternative zur Zwangsversteigerung: 
  • Antrag auf Einstellung: Jeder Miterbe kann bei Gericht beantragen, die Versteigerung einzustellen. Gewährt das Gericht den Stopp, so hat die Erbengemeinschaft dann Zeit, eine alternative Lösung zur Zwangsversteigerung zu finden. 
  • Widerspruchsklage erheben: Empfindet ein Miterbe die Teilungsversteigerung als ungerechtfertigt, so kann er beim Gericht eine Klage einreichen. Wenn die Klage Erfolg hat, lässt das Gericht die Teilungsversteigerung nicht zu. 
  • Beitritt zur Teilungsversteigerung: Wer gegen die Teilungsversteigerung ist bzw. Einfluss darauf nehmen will, kann der Versteigerung beitreten. Dafür stellt er beim Gericht einen eigenen Antrag auf ein Teilungsversteigerungsverfahren. Es wird dann kein neues eröffnet, sondern der Antragsteller tritt dem laufenden Verfahren bei und kann mitentscheiden. 
  • Freihändiger einvernehmlicher Verkauf: Diese Alternative ermöglicht einen viel höheren Verkaufserlös als die Zwangsversteigerung. Voraussetzung dafür ist, dass sich alle Miterben über den Verkauf einigen. Einstimmigkeit ist also erforderlich. 
  • Aufteilung der Immobilie in Wohnungseigentum: Besteht die Möglichkeit, eine Immobilie in verschiedene Wohneinheiten aufzuteilen, könnten die Miterben vereinbaren, dass jeder eine Wohneinheit bekommt. Mit dieser kann dann jeder Einzelne verfahren, wie er möchte. Beispielsweise vermieten, verkaufen etc. ‌
  • Grundstück teilen: Geht es um die Auseinandersetzung eines (unbebauten) Grundstücks, ist eine Grundstücksteilung denkbar. Sodann werden aus einem Grundstück mehrere Grundstücke. Sinn macht eine solche Lösung nur, wenn die einzelnen Grundstücke in weiterer Folge genutzt werden können. In Frage kommt diese Möglichkeit daher meist nur, wenn das Grundstück ausreichend groß ist. 
  • Erbteil verkaufen: Eine beliebte Alternative, aus der Erbengemeinschaft auszusteigen, ist der Verkauf des eigenen Erbanteils. Dabei überträgt ein Miterbe sein geerbtes Vermögen an einen verkaufswilligen Dritten oder anderen Miterben. Wichtig: Miterben haben ein Vorkaufsrecht gegenüber Dritten. Wer seinen Erbteil verkauft, scheidet aus der Erbengemeinschaft aus. Weitere Auseinandersetzungsstreitigkeiten bleiben ihm dadurch meist erspart. ‌

  • Miete: Wann muss ich aus der Wohnung raus?


    ‌Besteht in einer versteigerten Immobilie ein aufrechtes Mietverhältnis, tritt der neue Immobilieneigentümer in das Mietverhältnis mit dem Mieter ein. Eine Kündigung ist nur unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist möglich. Eine vorzeitige Kündigung ist nur möglich, wenn es einen berechtigten Grund dafür gibt. Ein solcher Grund ist etwa der Eigenbedarf

    ‌Gilt im versteigerten Objekt ein Wohnrecht oder ein gewisses Mietrecht auf Dauer, so bleibt dieses weiterhin bestehen. Langfristige Rechte werden nicht einfach dadurch beendet, weil das Objekt den Eigentümer wechselt.

    Welche Steuern fallen an?


    ‌Wie bei einem Verkauf fällt bei der Teilungsversteigerung die sogenannte „Grunderwerbssteuer“ an. Ausgenommen von der Grunderwerbssteuer sind aber folgende Personen: 

    1. Ehepartner bzw. Ex-Ehepartner 

    ‌2. Verwandte in gerader Linie: Kinder, Kindeskinder (Enkel), Eltern, Großeltern
    Hinweis:
    Ersteigern Ehepartner oder geradlinige Verwandte ein Grundstück ihrer Miterben, müssen sie keine Grunderwerbssteuer zahlen.

    Teilungsversteigerung – Recht einfach erklärt

    Was ist bedeutet Teilungsversteigerung?

    Erbt eine Erbengemeinschaft eine Immobilie, steht sie vor dem Problem: Was machen wir mit der Immobilie, und: Wie kommen wir an Geld? Finden die Miterben keine andere Lösung ist die Teilungsversteigerung eine Möglichkeit, die Immobilie zu verwerten. 

    ‌Weiterlesen: Was ist eine Teilungsversteigerung?

    Wie ist der Ablauf einer Teilungsversteigerung?

    Für die Teilungsversteigerung müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Dann reicht ein Miterbe den Antrag ein. Nimmt das Gericht den Antrag an, bestellt es einen Gutachter. Nachdem dieser den Immobilienwert ermittelt hat, wird ein Versteigerungstermin festgelegt. 

    ‌Weiterlesen: Wie funktioniert eine Teilungsversteigerung?

    Wie lange dauert Teilungsversteigerung?

    Die Dauer der Teilungsversteigerung kann maßgeblich verkürzt werden, wenn zum Zeitpunkt des Antrags bereits ein Gutachten vorliegt. In der Regel muss bei dieser Art von Zwangsversteigerung mit einer Dauer von ungefähr 1 Jahr gerechnet werden. 

    ‌Weiterlesen: Wie funktioniert eine Teilungsversteigerung?

    Wo beantrage ich eine Teilungsversteigerung?

    Die Beantragung der Teilungsversteigerung erfolgt beim zuständigen Amtsgericht. 

    ‌Weiterlesen: Wie funktioniert eine Teilungsversteigerung?

    Wer darf Teilungsversteigerung beantragen?

    Alle Miterben sind berechtigt, einen Antrag zu stellen. Es ist dabei ganz egal, wie hoch die Erbquote eines Miterben ist. Die Zustimmung der Anderen braucht es nicht. Außerdem können Vorerben sowie Nacherben (sofern ihnen die Erbschaft bereits zugefallen ist), Nießbraucher sowie Personen, die den Erbteil eines Miterben gekauft haben, einen Antrag stellen.  

    ‌Weiterlesen: Wer kann Teilungsversteigerung beantragen?

    Was kostet eine Teilungsversteigerung?

    Je höher der Verkehrswert der Immobilie, desto teurer wird die Teilungsversteigerung. Bei der Teilungsversteigerung ist das Gutachten meist der größte Kostenfaktor. Die Beantragung beim Gericht hingegen ist günstig: gerade einmal 50 Euro kostet diese. 

    ‌Weiterlesen: Kosten der Teilungsversteigerung

    Wie Teilungsversteigerung verhindern?

    Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Teilungsversteigerung zu verhindern: Erbteil verkaufen, Wohnungseinheiten der Wohnimmobilie untereinander aufteilen, Grundstück teilen, freihändigen einvernehmlichen Verkauf der Immobilie vornehmen. 

    ‌Weiterlesen: Wie kann ich eine Teilungsversteigerung verhindern, umgehen, anfechten?

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