Durch Erbteilsverkauf aus der Erbengemeinschaft: Erbe und Käufer geben sich Hand und schließen Kaufvertrag beim Notar ab © Adobe Stock | Robert Kneschke

Erbteilsverkauf – Ein Weg aus der Erbengemeinschaft

Der Erbteilsverkauf ist neben der Erbausschlagung ein Weg, seinen Erbteil loszuwerden. Ein häufiger Grund dafür ist, Erbstreitigkeiten in der Erbengemeinschaft zu entgehen. In diesem Beitrag wird erklärt, wie man den Erbteil verkaufen kann.

Was ist ein Erbteilsverkauf?


‌Der Erbteilsverkauf ist eine Möglichkeit, wie ein Miterbe seinen Erbteil loswerden kann. Beim Erbteilsverkauf verkauft ein Miterbe in einer Erbengemeinschaft (auch „Miterbe“ genannt) seinen Erbteil. Der Grund für einen Verkauf liegt häufig darin, den Schwierigkeiten in einer Erbengemeinschaft zu entgehen. 

‌Alternativ zum Erbteilsverkauf kann man auch den Erbteil ausschlagen, die übliche Erbauseinandersetzung mitmachen oder auch eine Teilungsversteigerung

‌Mit dem Verkauf scheidet man als Erbe aus; man verliert damit seine Rechtsstellung als Erbe. Dieser Erbteil kann entweder von einem anderen Miterben oder auch von einem außenstehenden Dritten gekauft werden.
Beispiel:
Thorsten Fricke ist mit seinen drei Brüdern in eine Erbengemeinschaft „verstrickt“. Verstrickt deshalb, weil er eigentlich kein Interesse am Nachlass seines Vaters hat. Zudem hat er mit den Brüdern kein gutes Verhältnis und Streitigkeiten scheinen vorprogrammiert zu sein. Er entscheidet also, seinen Erbanteil zu verkaufen. Einer der Brüder kauft ihm den Erbanteil ab. Thorsten gibt damit seine Stellung als Erbe auf. Er hat fortan nichts mehr mit der Erbschaft zu tun. Er verliert damit alle mit der Erbschaft verbundenen Rechte und Pflichten.

Warum sollte jemand seinen Erbteil verkaufen wollen?


‌Wie die Erbschaft auch geregelt wurde: Ein Miterbe allein darf in der Regel nichts entscheiden. Eine Erbengemeinschaft ist daher sehr streitanfällig. Das bedeutet in der Praxis, dass eine Erbengemeinschaft über lange Zeit, gar mehrere Jahre bestehen kann, wenn sich die Gruppe von Erben in gewissen Dingen nicht einigen kann. 

‌Erben kann eine Person allein (Alleinerbe) oder eine Gruppe von Personen (Erbengemeinschaft). Eine Erbengemeinschaft muss sich die Erbschaft aufteilen; jeder bekommt den ihm zustehenden Erbteil. 

‌Wie hoch der gesetzliche Erbteil ist, hängt davon ab, wie eng Erblasser und Erbe verwandt sind, und, ob noch andere Verwandte da sind. Hat der Verstorbene die Erbfolge und Erbanteile in einer letztwilligen Verfügung (Testament oder Erbvertrag) geregelt, gelten diese Bestimmungen anstatt der gesetzlichen Erbfolge.
Hinweis:
Wer seinen Erbteil verkauft, muss sich nicht mehr mit den Rechten und Pflichten einer Erbengemeinschaft auseinandersetzen.

Wer kann seinen Erbteil verkaufen?

Alleinerbe


‌Ein Alleinerbe wird Gesamtrechtsnachfolger des Erblassers. Er kann über den Nachlass nach Belieben verfügen. Will er den Erbteil verkaufen, braucht er dafür niemanden fragen. Wie bei einer Ausschlagung verliert jener, der seinen Erbteil verkauft, all seine Rechte und Pflichten, die mit der Erbschaft verbunden sind.

Miterbe


‌Ein einzelner Erbe in einer Erbengemeinschaft wird „Miterbe“ genannt. Auch ein Miterbe hat das Recht, seinen Erbteil jederzeit zu veräußern. Dabei braucht er nicht einmal das Einverständnis der anderen Miterben. Sie dürfen/können den Erbteilsverkauf nicht blockieren. 

‌Grund für die Entscheidung eines Miterben, den Erbteil zu veräußern, sind häufig Interessenskonflikte innerhalb der Miterbengemeinschaft. Als Gesamthandgemeinschaft sind die Miterben verpflichtet, die Erbschaft gemeinsam zu verwalten und die meisten Entscheidungen mit Stimmenmehrheit zu treffen.

Pflichtteilsberechtigter


Pflichtteilsberechtigt sind bestimmte Personen, wenn sie der Erblasser enterbt hat. Sie verlieren also ihr Erbrecht und den damit einhergehenden Anspruch auf die Erbschaft bzw. den Erbteil. Jedoch steht ihnen ein Pflichtteil in Höhe der halben gesetzlichen Erbquote zu. Diesen Pflichtteilsanspruch können sie auch verkaufen.
Hinweis:
Beim Verkauf eines Erbteils oder Pflichtteils gehen alle Rechte und Pflichten des Verkäufers auf den Käufer über.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Erbteilsverkauf?

Vorteile

  • Der Verkäufer kann seinen Erbteil jederzeit und ohne Zustimmung der anderen Miterben verkaufen. 
  • Ein Verkauf sorgt für das Ausscheiden aus der Erbengemeinschaft, wodurch alle Vor- aber auch Nachteile aus der Erbenstellung verloren gehen. 
  • Der Verkäufer profitiert vom Verkauf des Erbteils finanziell schneller, als von einer Erbauseinandersetzung, die regelmäßig langsam vorangeht. 
  • Durch den Verkauf kann man möglicherweise Streitigkeiten entgehen. 
  • Auch erspart man sich dadurch gegebenenfalls eine Teilungsversteigerung, bei der alles unter dem eigentlichen Wert versilbert wird. 
  • Miterben haben ein sogenanntes „Vorkaufsrecht“; d.h. sie haben beim Erbteilskauf Vorrang gegenüber einem Dritten. Dadurch können sie vermeiden, dass eine familienfremde Person Teil der Miterbengemeinschaft wird.
    ‌ 
  • Nachteile

  • Nutzen die Miterben ihr Vorkaufsrecht nicht, wird eine fremde Person Teil der Erbengemeinschaft. 
  • Die Miterben müssen ihr Vorkaufsrecht schnell nutzen, weil die Frist dafür sehr kurz ist. 
  • Der letzte Wille des Erblassers wird durch den Verkauf möglicherweise missachtet. 
  • Achtung:
    Wird die festgelegte Vorverkaufsfrist verpasst, darf der am Kauf interessierte Dritte den Erbteil kaufen.

    Wie kann ich meinen Erbteil verkaufen?

    Wer kommt als Käufer infrage?

  • Ein anderer Miterbe: Miterben haben ein Vorkaufsrecht. Gibt es also eine dritte Person, die sich für den Kauf interessiert, bekommt der Miterbe den Erbteil. Hier ist die Vorkaufsfrist zu beachten. Um dieses Recht nutzen zu können, muss der Miterbe innerhalb dieser Frist eine formlose Erklärung abgeben.  
  • Eine dritte Person: Sowohl natürliche als auch juristische Personen können den Erbteil kaufen. Auch eine Bank z.B. oder auf Erbteilkäufe spezialisierte Unternehmen können den Erbteil erwerben. 
  • Wie sieht der Ablauf aus?


    ‌1) Käufer finden: Der Verkäufer muss im ersten Schritt einen Käufer finden. Ein Anwalt für Erbrecht kann bei der Vermittlung behilflich sein. 

    ‌2) Kaufvertrag aufsetzen: Nachdem ein Käufer gefunden wurde, wird ein Kaufvertrag aufgesetzt. Die notarielle Beurkundung ist hierfür erforderlich. 

    ‌3) Benachrichtigung der Erbengemeinschaft: Anschließend werden die Miterben darüber informiert, dass der Erbteil verkauft wird und es einen Interessenten gibt. 

    ‌4) Vorverkaufsrecht geltend machen: Die Miterben bzw. ein Miterbe kann dann von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Dafür wird eine Frist gesetzt. Machen sie ihr Vorkaufsrecht geltend, bekommen sie den Erbteil. Wenn die Miterben die Frist untätig verstreichen lassen, darf der Dritte den Erbteil kaufen. 

    ‌5) Dauer des Ablaufs: Bis alle Formalitäten erledigt sind und man das Geld tatsächlich erhält, können leicht bis zu 5 Monate vergehen.

    Was ist bei Form und Inhalt zu beachten?

    Form

  • Verkaufsvertrag
  • Form- und Inhaltvorschriften von Verträgen 
  • Einverständnis beider Vertragsparteien bzgl. Inhalts 
  • Unterschrift beider Vertragsparteien 
  • notarielle Beurkundung
    ‌ 
  • Inhalt


    ‌Verschiedene Punkte können darin enthalten sein:
  • Wer verkauft, wer kauft? 
  • Wer ist der Erblasser? 
  • Welcher Vermögensgegenstand wird verkauft? 
  • Wer übernimmt die anfallenden Kosten? 
  • Wer haftet für die Altlasten, die auf dem Nachlassteil liegen? 
  • Wie hoch ist der Verkaufspreis? 
  • Wie lange dauert die Vorverkaufsfrist? 
  • Hinweis:
    Es ist mitunter schwierig, einen Abnehmer für den Erbteil zu finden. Ein Anwalt für Erbrecht kann bei der Vermittlung und der Erstellung eines Erbteilkaufvertrags behilflich sein.

    Was muss ich bei Immobilien beachten?


    ‌Befinden sich Immobilien im Nachlass, aus dem ein Erbteil verkauft werden soll, gibt es ein paar Einschränkungen. Der Erbteil darf in diesem Fall nicht ohne weiteres verkauft werden. Auch wenn einem einzelnen Miterben eine Immobilie gehört zusteht, darf er die Immobilie nicht einfach so verkaufen. Die Erbengemeinschaft agiert als Gesamthandgemeinschaft, es gehört also erst einmal alles allen. Folgende Voraussetzung muss zuerst erfüllt sein:

    Voraussetzung für den Verkauf

  • Es muss ein Erbauseinandersetzungsplan vorliegen 
  • Hinweis:
    Weigert sich die restliche Erbengemeinschaft gegen einen Verkauf, kann man eine Teilungsklage beim Nachlassgericht einreichen.

    Für wie viel Geld kann ich den Erbteil verkaufen?


    ‌Um einen geeigneten Preis für den Erbteil zu erzielen, lässt man den Erbteil bewerten. Ist eine Immobilie im Erbteil enthalten, kann sie nach drei Verfahren bewertet werden. Mit dem …
  • Ertragswertverfahren, 
  • Vergleichswertverfahren, 
  • Sachwertverfahren, oder 
  • Verkehrswertverfahren. 
  • Welche Alternativen gibt es zum Erbteilsverkauf?

  • Erbausschlagung: Die Erbausschlagung ist immer eine Option, um sich von der Erbschaft zu lösen. Die Ausschlagung des Erbes hat immer einen vollkommenen Verlust des Erbrechts zur Folge. Sie kann in aller Regel auch nicht mehr rückgängig gemacht werden. Wichtig ist, die 6 Wochen Frist für die Ausschlagung im Auge zu behalten. Wer sich länger Zeit lässt, hat seine Erbschaft automatisch angenommen. 
  • Erbauseinandersetzung: Wer in der Erbengemeinschaft bleibt und einfach den üblichen Auseinandersetzungsprozess mitmacht, muss mitunter lange auf Bares warten. Die Erbengemeinschaft verhandelt solange untereinander, bis sie einen geeigneten Teilungsplan aufgestellt haben. Dann kann die Erbschaft aufgeteilt werden. Befindet sich eine Immobilie im Nachlass, muss diese zuerst verkauft werden. Eine Immobilie lässt sich nämlich schwer aufteilen. Ihr Verkaufserlös schon. 
  • Teilungsversteigerung: Können sich die Miterben über keinen Auseinandersetzungsplan einigen, kann eine Teilungsklage eingebracht werden. Jeder Miterbe hat das Recht, dies zu tun. Hat auch dies keinen Erfolg bleibt als letzte Möglichkeit die Teilungsversteigerung. Hier kommt die Erbschaft bei einer Versteigerung unter den Hammer. Dabei geht meist ein beträchtlicher Wert verloren.  
  • Achtung:
    Durch eine Teilungsversteigerung kommen die Miterben zwar relativ schnell an Geld. Oft gibt es auch keinen Weg daran vorbei. Aus finanzieller Sicht ist eine Teilungsversteigerung jedoch fast immer nachteilig. Bei einer Zwangsversteigerung wird die Erbschaft in der Regel unter ihrem Wert verkauft.
  • Erbteil verschenken: Man kann seinen Erbteil auch mit einem Schenkungsvertrag verschenken. Dann überträgt man den Erbteil ohne Gegenleistung auf einen Beschenkten. Das macht zum Beispiel Sinn, wenn man das Vorkaufsrecht der Miterben aushebeln will. Dieses gilt nämlich nur bei einem Erbteilsverkauf.
  • Erbteilsverkauf – Recht einfach erklärt

    Was bedeutet „Erbteilsverkauf“?

    Wer mit anderen Personen erbt, ist Teil einer Erbengemeinschaft. Er/sie ist sogenannter „Miterbe“. Der Miterbe erbt einen „Erbteil“. Es gibt u.a. die Möglichkeit, den Erbteil zu verkaufen. Der Miterbe oder ein Vermittler sucht sich dafür einen Käufer. Mit einem notariell beurkundeten Kaufvertrag wird dann der Erbteil verkauft. Damit löst sich der Erbe von all seinen Rechten und Pflichten als Miterbe und ist fortan kein Erbe mehr. Er scheidet aus der Erbengemeinschaft aus. 

    ‌Weiterlesen: Was ist ein Erbteilsverkauf?

    Welche Vorteile bringt ein Erbteilsverkauf?

    Aus mehreren Gründen kann ein Erbteilsverkauf sinnvoll sein. Die typischen Gründe sind: der Miterbe möchte sich die langwierige und streitige Erbauseinandersetzung sparen (was oftmals tatsächlich so ist); er möchte schneller an Geld kommen; er möchte mit der Erbschaft aus persönlichen Gründen nichts zu tun haben; die anderen Miterben können durch einen Erbteilsverkauf von einem Vorkaufsrecht profitieren; usw. 

    ‌Weiterlesen: Welche Vor- und Nachteile hat ein Erbteilsverkauf?

    Wie ist der Ablauf eines Erbteilsverkaufs?

    Zuerst muss der Verkäufer einen Käufer finden. Der Erbteilsverkäufer braucht keine Zustimmung von seinen Miterben einholen. Nachdem sich ein Käufer gefunden hat, wird beim Notar ein Kaufvertrag aufgesetzt. Darin wird auch eine Vorkaufsfrist festgesetzt. Dann werden die Miterben über den Kauf informiert; sie können ihr Vorkaufsrecht geltend machen oder nicht. Anschließend wird der Erbteil veräußert. Der Ablauf kann insgesamt mehrere Monate dauern. 

    ‌Weiterlesen: Wie kann ich meinen Erbteil verkaufen?

    Wie kann ich einen Erbteil verkaufen, wenn Immobilie im Nachlass ist?

    Ist eine Immobilie Teil der Erbschaft, ist ein Erbteilsverkauf schwierig. Bevor ein Verkauf möglich ist, muss ein Teilungsplan feststehen. Ohne Teilungsplan ist der Verkauf eines Erbteils blockiert. Wenn sich aber Miterben weigern, bei einem Teilungsplan mitzuwirken oder einem solchen zuzustimmen, kann man eine Erbauseinandersetzungsklage bei Gericht einbringen. Dann entscheidet das Gericht, was mit dem Nachlass geschieht. Stimmt es dem Teilungsplan zu, so kann der Erbteil verkauft werden. 

    ‌Weiterlesen: Was muss ich bei Immobilien beachten?

    Welche Alternativen bestehen für einen Erbteilsverkauf?

    Einen Erbteil kann man auch über eine Ausschlagung loswerden. Genauso wie durch die Verschenkung des Erbteils. Oder aber man wartet bis der Nachlass durch die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt wurde. 

    ‌Weiterlesen: Welche Alternativen gibt es zum Erbteilsverkauf?

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