Altbau-Wohnhäuser in verschiedenen Farben. © Adobe Stock | endstern

Mietspiegel – Mehr Sicherheit für Mieter und Vermieter

Ein Mietspiegel umfasst die ortsüblichen Mieten einer Gemeinde. Die Mieten sollten sich nach dem Mietspiegel richten – doch das ist nicht immer der Fall. Warum Mieten trotzdem mehr kosten, wo Mietspiegel zu finden sind und was Mieter bei Wucher machen können, erfahren Sie hier.

Was ist ein Mietspiegel?


‌Ein Mietspiegel gibt Auskunft über das Mietenniveau eines Ortes. Mietspiegel werden von den Städten (Gemeinden), gemeinsam mit Interessensverbänden erstellt – beispielsweise Mietervereine. Dabei werden Immobilien mit ähnlichen Merkmalen miteinander verglichen und sortiert. Das Ergebnis sind die durchschnittlichen, ortüblichen Mieten, die als Preis pro Quadratmeter Wohnfläche aufgelistet werden. Anhand des Mietenspiegels können sich Mieter und Vermieter bei der Preisgestaltung orientieren. Ein Vermieter kann mit Verweis auf den Mietspiegel beispielsweise eine Mieterhöhung rechtfertigen, ein Mieter kann die Höhe seiner Miete genau überprüfen. Gemeinden und Städte sind allerdings nicht verpflichtet Mietspiegel zu veröffentlichen.

Warum gibt es Mietspiegel?


‌Bis 1974 gab es in Deutschland keine Mietspiegel. Vermieter waren berechtigt die Miethöhe frei festzulegen. Stimmten Mieter einer Mieterhöhung nicht zu, konnten Vermieter eine Änderungskündigung aussprechen – Mieter mussten deswegen aus der Wohnung ausziehen. 

‌Mietspiegel sollen heutzutage für Mieter, sowie Vermieter mehr Rechtssicherheit gewährleisten und Streitigkeiten vermeiden. Vor allem soll der Wohnungsmarkt transparent sein, damit weder Mieter noch Vermieter benachteiligt werden. Mietspiegel sollen außerdem mühselige Gerichtsverfahren verhindern. Die eingeführte Mietpreisbremse gab dem Mietspiegel eine deutlich höhere Bedeutung. Denn: In Gegenden mit Mietpreisbremse müssen Vermieter den geltenden Mietspiegel einhalten und dürfen nur zehn Prozent teurer vermieten.
Hinweis:
Mit der 2015 eingeführten Mietpreisbremse bekamen Mietspiegel viel mehr Aufmerksamkeit. Der Grund: In Gegenden mit Mietpreisbremse, darf die Miete einer neuvermieteten Wohnung maximal zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Die Vergleichsmiete lässt sich durch den Mietspiegel ablesen.
Ausführliche Informationen über das Thema finden Sie im Artikel Mietpreisbremse.

Arten von Mietspiegeln


‌Mietspiegel ist nicht gleich Mietspiegel. Grundsätzlich unterscheidet man in Deutschland zwischen einem einfachen Mietspiegel und einem qualifizierten Mietspiegel.

Einfacher Mietspiegel


‌Ein einfacher Mietspiegel wird von den Städten, Gemeinden und Interessensgruppen (Mieter- und Vermieterverbände) erstellt. Die ortsüblichen Vergleichsmieten werden hierbei dargestellt. Er basiert aber auf keiner wissenschaftlichen Grundlage und kann als Argument vor Gericht abgelehnt werden. Bei Mieterhöhungen müssen sich Vermieter nicht an den einfachen Mietspiegel halten.

Qualifizierter Mietspiegel


‌Ein qualifizierter Mietspiegel wird wissenschaftlich erstellt und nach zwei Jahren angepasst. Nach vier Jahren muss dieser gänzlich neu aufgestellt werden. Möchten Vermieter eine höhere Miete verlangen, müssen sie sich an den bestehenden, qualifizierten Mietspiegel halten. Bei Neuvermietungen darf die Miete maximal zwanzig Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – an Orten mit Mietpreisbremse sogar nur zehn Prozent.
Hinweis:
Die Mietpreisbremse soll kontinuierlich steigende Mieten bremsen. An Orten mit Mietpreisbremse dürfen Neuvermietungen nur maximal zehn Prozent höher sein als der örtliche Mietspiegel. Es gibt aber einige Ausnahmen – beispielsweise muss die Miete nicht gesenkt werden, wenn die Vormieter bereits mehr als den örtlichen Mietspiegel gezahlt haben.

Was steht im Mietspiegel?


‌Ein Mietspiegel teilt Wohnungen und Häuser nach Kriterien ein, um sie vergleichbar zu machen und um folglich die Nettokaltmieten bestimmen zu können. Folgende Merkmale werden miteinander verglichen:
  • Art der Wohnung 
    ‌Wohnungen in Mehrfamilienhäusern können nicht mit Wohnungen in einer Wohnanlage verglichen werden.  
  • Größe der Wohnung 
    ‌Die Wohnungen müssen ungefähr gleich viel Quadratmeter aufweisen.  
  • Baujahr/Bezugsfertigkeit 
    ‌Alt- und Neubau müssen getrennt voneinander verglichen werden.  
  • Ausstattung (Garten, Parkplatz, Balkon usw.) 
    ‌Eine Wohnung mit Garten und eine ohne können schwer miteinander verglichen werden.  
  •  Energiewert des Gebäudes 
    ‌Die Energieeffizienz eines Gebäudes wird hierbei bewertet. 
  • Heizungsart 
    ‌Weisen Wohnungen unterschiedliche Heizsysteme auf, können diese separat kategorisiert werden. 
  • Lage 
    ‌Wohnungen aus günstigen beziehungsweise teuren Gegenden fallen nicht in die gleiche Kategorie – auch wenn die Ausstattung gleich ist. 

  • ‌Anhand dieser Informationen werden die durchschnittlichen, ortsüblichen Mieten als Preis pro Quadratmeter Wohnfläche in Tabellen angeführt. Außerdem sind Mietspannen enthalten. Diese sagen aus, wie weit die Miete vom Durchschnitt abweichen darf und welche Kriterien dafür erfüllt sein müssen.
    Achtung:
    Ein Mietspiegel ist nach seiner Veröffentlichung zwei Jahre gültig. Danach müssen die Daten aktualisiert werden. Nach vier Jahren muss der Mietspiegel generell neu aufgesetzt werden.

    Wo findet man Mietspiegel?


    ‌Mietspiegel lassen sich entweder im Internet finden oder über die Stadt- beziehungsweise Gemeindeverwaltung. Größere Städte haben in der Regel Online-Mietspiegel, bei denen die Informationen, bequem in einer Suchmaske eingegeben werden können. Städte und Gemeinden sind aber nicht verpflichtet einen Mietspiegel zu erstellen oder zu veröffentlichen. In solchen Fällen muss die ortsübliche Vergleichsmiete selbst berechnet werden.

    Mietspiegel richtig lesen


    ‌Mietspiegel haben in der Regel unterschiedliche Formate. Um eine passende Vergleichsmiete berechnen zu können, müssen die Merkmale der eigenen Wohnung angegeben werden. Die Merkmale sollten ausführlich sein, denn je genauer die Angaben, desto ähnlicher wird die Vergleichswohnung sein.

    Was tun, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist?


    ‌Existiert in der Gemeinde kein Mietspiegel, können Mieterhöhungen gemäß § 558a II Nr. 4 BGB auch anderes argumentiert werden, mit beispielsweise:
  • Drei vergleichbare Wohnungen vorweisen (es dürfen jedoch nicht die teuersten Wohnungen im Umkreis ausgewählt werden, sondern tatsächlich ähnliche Wohnungen) 
  • Ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen (Immobiliengutachter
  • Unabhängige Datenbank mit einzelnen Mieten  

  • ‌Mieter müssen einer Mieterhöhung erst einmal zustimmen. Sind alle gesetzlichen Vorgaben gegeben, muss der Mieter allerdings zustimmen. Verweigert er eine Mieterhöhung, kann ihn der Vermieter vor Gericht klagen.
    Achtung:
    Am 1. Juli 2022 wird die Mietspiegel-Reform eingeführt. Städte ab 50.000 Einwohnern müssen künftig einen Mietspiegel erstellen und veröffentlichen.

    Durchschnittliche Mieten in Deutschland


    ‌Eine Studie des Forschungsunternehmens F+B verglich die offiziellen Mietspiegel von 351 Städten ab 20.000 Einwohnern. Dabei kam heraus: In Stuttgart zahlt man mit 10,38 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter am meisten. Der Durchschnitt liegt in Deutschland bei 7,11 Euro. Weitere Mieten im Vergleich: 

    ‌München = 9,71 Euro pro Quadratmeter 

    ‌Frankfurt = 8,69 Euro pro Quadratmeter 

    ‌Hamburg = 8,62 Euro pro Quadratmeter 

    ‌Düsseldorf = 8,50 Euro pro Quadratmeter 

    ‌Berlin West = 7,4 Euro pro Quadratmeter 

    ‌Berlin Ost = 6,65 Euro pro Quadratmeter
    Hinweis:
    Die teuerste Kommune in Deutschland ist Karsfeld in der Nähe von München. Hier beträgt der Quadratmeterpreis 10,90 Euro.
    In einer Studie untersuchte das Forschungsinstitut empirica Angebotswohnungen, die in den letzten zehn Jahren gebaut wurden. Merkmale sind: Die Wohnungen sind 60 bis 80 Quadratmeter groß und renoviert. Insgesamt wurden zwei Millionen Immobilien-Inserate analysiert. Dabei kam folgendes Ranking heraus:

    Wo sind die Mieten am niedrigsten?


    ‌Die niedrigsten Mieten findet man vor allem in Nordrhein-Westfalen. In Hagen zahlt man beispielsweise für eine 70-Quadratmeter-Wohnung nur 5,57 Euro pro Quadratmeter. In Gelsenkirchen 6,01 und in Duisburg 6,13 Euro. Auch Städte im Osten sind nach wie vor deutlich günstiger. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Schwerin und Dresden liegen beispielsweise bei 6,28 und 6,17 Euro.

    Mietspiegel – Kappungsgrenze


    ‌Vermieter sollten nicht nur den örtlichen Mietspiegel im Auge behalten, sondern auch die Kappungsgrenze. Diese besagt: Vermieter dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal zwanzig Prozent erhöhen. In manchen Gegenden nur um 15 Prozent.
    Beispiel:
    Eine Frau wohnt seit 15 Jahren in ihrer Wohnung. Sie zahlt 7 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Der örtliche Mietspiegel berechnet in dieser Lage jedoch 11 Euro. Der Vermieter hat die Möglichkeit die Miete zu erhöhen – aber nur um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Das heißt: Die Miete kann maximal um 1,4 Euro (20 %) pro Quadratmeter steigen.

    Was ist bei Modernisierungen?


    ‌Wird die Wohnung modernisiert, dürfen Vermieter die Miete erhöhen. Aber was ist, wenn die Miete kurz davor bereits durch eine Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete erhöht wurde? 

    ‌Die Antwort: Vermieter dürfen die Miete zunächst an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen und zusätzlich eine Modernisierungserhöhung verlangen – zum Beispiel, weil die Dusche erneuert wurde. Die Anpassung der Vergleichsmiete muss aber von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Das heißt: Fallen für die Anpassung der Vergleichsmiete 42 Euro und für die Modernisierung 145 Euro an, muss der Mieter lediglich 103 Euro zahlen.
    Hinweis:
    Seit 1.Januar 2019 dürfen Vermieter acht Prozent der entstandenen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete des Mieters umlegen. Zuvor waren es elf Prozent.

    Möblierte Wohnungen


    ‌Wer möblierte Wohnungen vermietet, darf auch mehr Miete verlangen. Genauer gesagt: Vermieter dürfen auf die ortsübliche Vergleichsmiete einen Zuschlag aufrechnen. Wie dieser Zuschlag auszusehen hat, ist rechtlich nicht definiert. Folgendes Beispiel zeigt ein Modell zur Berechnung des Möbelaufschlags:
    Beispiel:
    Berechnung


    Anschaffungspreis der Möbel: 3.000 €

    Monatlicher Zuschlag = Neuwert der Möbel/10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 2 Prozent


    Monatlicher Zuschlag im ersten Jahr: 3.000/10 x 10 x 0,02 = 60 €

    Jährlicher Gesamtzuschlag: 720 €


    Monatlicher Zuschlag im zweiten Jahr: 3000/10 x 9 x 0,02 = 54 €

    Jährlicher Gesamtzuschlag: 648 €
    Hinweis:
    Vermieter müssen die Berechnung für die aufgeschlagenen Möbelkosten nicht offenlegen. Ob die Mietgrenzen tatsächlich eingehalten werden, lässt sich somit schwer sagen.

    Mietspiegel in Deutschland

    Mietspiegel in Stadt und Land


    ‌Die Höhe der Mieten unterscheiden sich je nach Lage deutlich voneinander. In ländlicheren Gegenden, mit schlechter Infrastruktur und wenig Arbeitsplätzen sind die Preise viel geringer als in Großstädten. Hier spiegelt sich das zahlreiche Angebot, von Geschäften bis hin zu Freizeitangeboten im Mietpreis wider.

    Was können Mieter bei Wucher tun?


    ‌Kostet eine Wohnung 50 % mehr als der örtliche Mietspiegel, spricht man von Mietwucher. Das regelt § 291 StGB. Mieter müssen hierfür aber erstmal beweisen, dass sie sich in einer „Zwangslage“ befinden. Fehlende Kenntnis über den Wohnungsmarkt, oder Unzufriedenheit mit der Wohnung gelten nicht als Zwangslage. Vielmehr muss der Vermieter dafür die persönliche Situation des Mieters absichtlich ausnutzen und zu viel Miete verlangen.

    Wenn Vermieter die Notlage des Mieters ausnutzen


    ‌Es gibt ein weiteres Gesetz, die Mieter vor Wucher schützen kann. Laut § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) dürfen Vermieter maximal zwanzig Prozent mehr Miete verlangen als im Mietspiegel vorgesehen. Verlangen Vermieter trotzdem mehr und nutzen die Notlage des Mieters aus, handeln sie gesetzeswidrig. Voraussetzung ist, dass es im Umkreis an vergleichbaren Wohnungen mangelt, und der Vermieter diese Gelegenheit ausnutzt. Ein Fall aus München zeigt: Durch Eigenrecherche können überteuerte Mieten entlarvt werden. Hier ist es einem Mieter gelungen, die ursprüngliche Kaltmiete von 1.080 Euro zu senken, denn sie war unverhältnismäßig. Laut Mietspiegel hätte die Miete hier nämlich nur 604 Euro kosten dürfen.

    Mietspiegel – Recht einfach erklärt

    Wo finde ich die ortsübliche Miete?

    Die ortsübliche Vergleichsmiete findet man in den jeweiligen Mietspiegeln der Städte. Gibt es keinen Mietspiegel, muss die ortsübliche Miete selbst ermittelt werden. Entweder werden drei ähnliche Wohnungen als Vergleich herangezogen, ein Gutachter bewertet die Wohnung, oder es wird eine unabhängige Mietdatenbank verwendet. 

    ‌Weiterlesen: Was ist ein Mietspiegel?

    Wie hoch ist die durchschnittliche Miete in Deutschland?

    Der Durchschnitt liegt laut einer Erhebung von F+B bei 7,11 Euro Nettokaltmiete. Dabei wurden Städte ab 20.000 Einwohnern analysiert. Mit 10,38 Euro Nettokaltmiete hat Stuttgart unter den Großstädten die höchsten Mieten. Zum Vergleich: Berlin-Ost kommt auf 6,65 Euro pro Quadratmeter. 

    ‌Weiterlesen: Durchschnittliche Mieten in Deutschland

    Wo gibt es die niedrigsten Mieten in Deutschland?

    Sehr viele Städte in Nordrhein-Westfalen haben durchschnittlich niedrige Mieten. Beispielsweise kostet eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Hagen nur 5,57 Euro pro Quadratmeter. Aber auch Städte in Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern haben in der Regel Quadratmeterpreis um die sechs Euro. 

    ‌Weiterlesen: Durchschnittliche Mieten in Deutschland

    Wann ist die Miete teuer?

    Eine Miete ist zu teuer, wenn sie zwanzig Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegt. Ist die Miete fünfzig Prozent darüber, spricht man von Wucher. Mieter haben hier rechtliche Möglichkeiten, um die gezahlte Miete zurückzufordern. Grundsätzlich dürfen Vermieter, die Miete innerhalb von drei Jahren, nur um maximal 20 Prozent erhöhen. In manchen Gegenden nur um 15 Prozent. 

    ‌Weiterlesen: Was können Mieter bei Wucher bei tun?

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