Viele Menschen zahlen ihre Heizkosten gesondert von der Grundmiete © Adobe Stock | zaikina

Nettokaltmiete – Die reine Grundmiete ohne Betriebskosten

Die Nettokaltmiete deckt ausschließlich den Preis für den Wohnraum – Betriebskosten sind nicht enthalten. Nettokaltmieten werden für Mietspiegel verwendet und stehen daher in vielen Mietverträgen. Wie hoch die Nettokaltmiete sein darf, wie sie berechnet wird und was kalte Nebenkosten sind, erfahren Sie hier.

Was ist die Nettokaltmiete?


‌Zahlen Mieter eine Nettokaltmiete, bedeutet das: Es wird nur Miete für die reine Raumüberlassung gezahlt. Betriebskosten sind hier (noch) nicht inbegriffen, bei der Bruttokaltmiete hingegen schon. Die Nettokaltmiete wird auch als Nettomiete, Grundmiete oder Kaltmiete bezeichnet. Die Nettokaltmiete wird außerdem für die Berechnung der örtlichen Mietspiegel verwendet. Dadurch bekam die Nettokaltmiete auch einen höheren Stellenwert. Die Nettokaltmiete beinhaltet nur die reine Grundmiete und keine Nebenkosten.

Was zählt zu den Betriebskosten?


Betriebskosten – umgangssprachlich auch Nebenkosten – sind Kosten, die monatlich für die Wohnung oder das Haus anfallen und auf den Mieter umgelegt werden können. Beispielsweise Fernsehanschluss, Hausmeisterkosten, Müllentsorgung, Wasser- und Abwasser und Schornsteinfeger. Wird die Gartenpflege und die Reinigung des Gebäudes vom Hausmeister übernommen, darf der Vermieter diese Kosten nicht nochmals einzeln abrechnen. Die gesetzliche Grundlage hierfür bietet die Betriebskostenverordnung (BetrKV)

‌Mehr Informationen zum Thema Betriebskosten finden Sie im Artikel Betriebskosten – Definition und Berechnung.

Wie unterscheiden sich Nettokaltmiete und Bruttokaltmiete?


‌Bei der Bruttokaltmiete sind die Betriebskosten – die der Mieter zahlen muss – bereits eingerechnet. Also beispielsweise Gebäudereinigung, Müllabfuhr, Wasser usw. Diese Betriebskosten werden auch als kalte Nebenkosten bezeichnet. Vereinfacht kann man sagen: Bruttokaltmiete = Grundmiete + kalte Nebenkosten. Kosten für Heizung und Warmwasser gehören nicht dazu. 

‌Die Nettokaltmiete umfasst hingegen lediglich das Entgelt für die Wohnungsüberlassung. Hierbei werden keine Betriebskosten miteinberechnet. Zuschläge für möblierte Wohnungen sind ebenfalls nicht enthalten. 

‌Mehr zum Thema Bruttokaltmiete finden Sie im Artikel Bruttokaltmiete berechnen.

Was enthält die Nettokaltmiete?


‌Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne alle Betriebskosten. Mieter zahlen nur das Entgelt für den Wohnraum. Folgende Kosten sind in der Nettokaltmiete nicht enthalten:
  • Kosten für Sammelheizung und Warmwasser  
  • Kalte Betriebskosten  
  • Möbel- und Untermietzuschläge  
  • Stromkosten  
  • Was ist mit Heizung und Strom?


    Heiz- und Stromkosten sind weder Teil von der Nettokaltmiete noch der Bruttokaltmiete. Heizkosten sind warme Nebenkosten und werden in der Regel nach Verbrauch des Mieters ermittelt und über die Betriebskostenabrechnung abgerechnet. Strom zählt nur indirekt zu den Betriebskosten. Vermieter können nur anteilig anfallende Stromkosten auf den Mieter umlegen. Das heißt: Beispielsweise können die geteilten Stromkosten des Treppenhauses auf den Mieter umgelegt werden. Der verbrauchte Strom in der Wohnung des Mieters wird meist direkt über den Versorger abgerechnet und kommt in der Betriebskostenabrechnung daher nicht vor.
    Achtung:
    Seit 2004 regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) welche Posten zu den Betriebskosten zählen. Auch der Begriff „Nebenkosten“ wird umgangssprachlich oft verwendet – beide Begriffe werden synonym verwendet.

    Welche Mietformen gibt es sonst noch?


    ‌Neben der Nettokaltmiete gibt es einige andere Mietformen, die Mieter womöglich in ihren Mietverträgen finden, wie beispielsweise:
  • Bruttowarmmiete 
    ‌= Nettokaltmiete + alle Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr usw.) Die Bruttowarmmiete ist der Gesamtbetrag, den Mieter am Ende des Monats zahlen müssen. Manchmal wird sie auch als Pauschalmiete oder Inklusiv-Miete angegeben. 

    ‌Ausführliche Informationen über die Bruttowarmmiete finden Sie im Artikel Bruttowarmmiete berechnen.
  • Teilinklusivmiete 
    ‌Diese Form der Miete ist eine Mischung aus Bruttokaltmiete und Nettokaltmiete. Der Vermieter legt demnach nur manche kalten Betriebskosten auf den Mieter um. Der Rest ist bereits in der Grundmiete (Nettokaltmiete) miteinberechnet. Heizung und Warmwasser werden je nach Verbrauch abgerechnet. 

    ‌Ausführliche Informationen über die Teilinklusivmiete finden Sie im Artikel Teilinklusivmiete.
  • Betriebskostenpauschale 
    ‌Man spricht von einer Betriebskostenpauschale, wenn Vermieter und Mieter einen monatlichen, Fixbetrag für die Betriebskostenabrechnung vereinbart haben. Lediglich Heiz- und Warmwasserkosten müssen trotz Betriebskostenpauschale gesondert abgerechnet werden. Das regelt die Heizkostenverordnung

    ‌Ausführliche Informationen dazu finden Sie im Artikel Betriebskostenpauschale.
  • Indexmiete 
    ‌Die Indexmiete richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes. Steigt der Verbraucherpreisindex, steigt die Miete. Aus anderen Gründen – wie beispielsweise Renovierungen – darf die Miete aber nicht steigen. 

    ‌Haben Sie Fragen bezüglich Ihres Mietvertrages, könnte der Rat eines Anwalts hilfreich sein.  

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    Wie berechnet man die Nettokaltmiete?


    ‌Die Nettokaltmiete wird anhand des örtlichen Mietspiegels berechnet. Der örtliche Mietspiegel enthält die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde. Einfach ausgedrückt: Im Mietspiegel werden Wohnungen und Häuser mit ähnlichen Merkmalen verglichen und kategorisiert. Zum Beispiel nach:
  • Baujahr 
  • Lage 
  • Ausstattung 
  • Größe 
  • Energiewert

  • ‌Diese Einteilung soll die durchschnittlichen Mietpreise einer Stadt oder Gemeinde darstellen, an der sich Mieter und Vermieter orientieren können (müssen). 

    ‌Manche Wohnungen werden demnach über dem örtlichen Mietspiegel liegen, anderen darunter. Merkmale, wie Balkon, Parkplatz oder Garten sorgen in der Regel für einen höheren Mietpreis

    ‌Durch den Mietspiegel haben Vermieter, sowie Mieter einen Überblick über das Preisniveau in ihrer Stadt. Das ist auch wichtig, weil: Mieten dürfen grundsätzlich nur maximal zwanzig Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen. In Gegenden mit Mietpreisbremse sind es sogar nur zehn Prozent. Die Mietspiegel enthalten ausschließlich Nettokaltmieten.
    Hinweis:
    Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse verfolgt das Ziel, einen unkontrollierten Mietenanstieg zu bremsen. In Gegenden mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ dürfen Mieten daher nur zehn Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen. Allerdings gibt es einige Ausnahmen, beispielsweise bei Neubauten oder Modernisierungen.
    Mehr Information zum Thema Mietpreisbremse finden Sie im Artikel Mietpreisbremse.

    Wie hoch darf die Nettokaltmiete sein?


    ‌Vermieter dürfen laut § 558 BGB die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. Demnach darf die Miete maximal zwanzig Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen. Außerdem dürfen Vermieter die Miete erstmalig 15 Monate nach Einzug des Mieters erhöhen. Frühestens nach zwölf Monaten darf eine Mieterhöhung angekündigt werden. 

    ‌Die Nettokaltmiete richtet sich nach dem örtlichen Mietspiegel. Allerdings gibt es einige Gemeinden ohne Mietspiegel. In diesem Fall können Vermieter eine Mieterhöhung mit drei vergleichbaren Wohnungen begründen. Vergleichbar heißt: Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung müssen ähnlich sein. Vermieter dürfen beispielsweise keine Mietspiegel aus umliegenden Gemeinden verwenden.

    Nettokaltmiete im Mietvertrag


    ‌Für alle Mietverträge, die nach dem 1. September 2001 geschlossen wurden, gilt: Vermieter müssen die Nettokaltmiete im Mietvertrag gesondert angeben. Das ist notwendig, da Mietspiegel ausschließlich Nettokaltmieten zum Vergleich verwenden. Das heißt für Vermieter: Eine Mieterhöhung kann nur auf Basis der Nettokaltmiete stattfinden. Die Bruttokaltmiete darf für eine Mieterhöhung nicht verwendet werden. 

    ‌Die Bruttokaltmiete steht hauptsächlich nur mehr in alten Mietverträgen (vor 1. September 2001). Das hat folgenden Grund: Möchten Vermieter die Miete erhöhen, müssen sie die Nettokaltmiete heranziehen. Bei Verträgen mit Bruttokaltmiete müsste die Nettokaltmiete daher erst herausgerechnet werden – ein Mehraufwand, den sich viele nicht antun wollen.
    Hinweis:
    Für Immobilieninvestments ist die Nettokaltmiete die wichtigste Kennzahl. Die mögliche Rendite wird damit berechnet.

    Nettokaltmiete – Immobilien einfach erklärt

    Was enthält die Nettokaltmiete?

    Die Nettokaltmiete bezeichnet die reine Grundmiete die Mieter für den Wohnraum zahlen. In der Nettokaltmiete sind die Betriebskosten nicht enthalten. Zuschläge für möblierte Wohnungen sind ebenfalls nicht inbegriffen. Die Nettokaltmiete muss seit 2001 in Mietverträgen gesondert angegeben werden – für die Berechnung der örtlichen Mietspiegel. 

    ‌Weiterlesen: Was ist die Nettokaltmiete?

    Wie hoch darf die Nettokaltmiete sein?

    Wie hoch darf die Nettokaltmiete sein? Die Nettokaltmiete muss sich nach den örtlichen Mietspiegeln richten. Vermieter dürfen maximal zwanzig Prozent mehr als die ortübliche Vergleichsmiete verlangen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete außerdem nur um maximal zwanzig Prozent steigen. In Gegenden mit Mietpreisbremse darf die Nettokaltmiete nur maximal zehn Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. 

    ‌Weiterlesen: Wie berechnet man die Nettokaltmiete?

    Wie berechnet man die Nettokaltmiete?

    Die Nettokaltmiete wird durch die örtlichen Mietspiegel berechnet. Die Mietspiegel kategorisieren Wohnungen mit ähnlichen Merkmalen nach Lage, Größe und Ausstattung. Dadurch entstehen durchschnittliche Mietpreise für einen Ort oder ein Stadtviertel. Vermieter können mit Hilfe der Mietspiegel die Miete nach oben oder unten anpassen. Mieter können überprüfen, ob die gezahlte Miete gerechtfertigt ist. 

    ‌Weiterlesen: Wie berechnet man die Nettokaltmiete?

    Was ist der Unterschied zwischen Nettokaltmiete und Bruttokaltmiete?

    Die Nettokaltmiete umfasst lediglich die reine Grundmiete für den Wohnraum. Betriebskosten sind nicht enthalten. Die Bruttokaltmiete rechnet hingegen Betriebskosten mit ein. Die Bruttokaltmiete setzt sich aus der Grundmiete und den kalten Nebenkosten (Betriebskosten) zusammen. Kalte Nebenkosten sind beispielsweise Kosten für Müllabfuhr, Gebäudereinigung oder Gartenpflege. 

    ‌Weiterlesen: Wie unterscheiden sich Nettokaltmiete und Bruttokaltmiete?

    Was ist in der Bruttokaltmiete enthalten?

    Die Bruttokaltmiete umfasst die Grundmiete und alle kalten Nebenkosten. Heiz- und Warmwasserkosten sind nicht enthalten, diese werden hierbei gesondert abgerechnet. Zu den kalten Nebenkosten gehören beispielsweise Hauswartkosten, Gartenpflege, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Abwasser oder Versicherungen. 

    ‌Weiterlesen: Wie unterscheiden sich Nettokaltmiete und Bruttokaltmiete?

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