Eine bezugsfertige Wohnung mit Parkettboden © Adobe Stock | oka

Teilinklusivmiete – Mieter zahlen nur manche Kosten extra

Die Teilinklusivmiete ist eine Form der Mietberechnung, bei der nur einzelne Betriebskosten abgerechnet werden – andere sind wiederum in der Grundmiete enthalten. Was Vermieter bei einer Mieterhöhung beachten müssen und welche rechtlichen Bestimmungen bei der Teilinklusivmiete gelten, erfahren Sie hier.

Was ist die Teilinklusivmiete?


‌Bei der Teilinklusivmiete wird ein Teil der Betriebskosten in den zu zahlenden Mietbetrag miteingerechnet. Die Teilinklusivmiete umfasst demnach neben der Nettomiete (Grundmiete) nicht-verbrauchsabhängige Betriebskosten – auch kalte Nebenkosten genannt. Zu diesen gehören beispielsweise die Grundsteuer, Hausmeisterkosten oder Müllentsorgung. Heiz- und Warmwasserkosten, sowie Kosten für Kabelanschluss gehören nicht zur Teilinklusivmiete. Diese Kosten werden gesondert und verbrauchsabhängig abgerechnet. Der Mieter bezahlt bei der Teilinklusivmiete also nur bestimmte Betriebskosten sofort mit.
Hinweis:
Die Teilinklusivmiete ist eine Mischform aus Bruttokaltmiete und Nettokaltmiete. Der Grund: Es werden nur bestimmte Ausgaben auf den Mieter umgelegt, andere werden in die Grundmiete eingerechnet.
Weitere Informationen über verschiedene Mietformen finden Sie in den Artikeln Bruttokaltmiete und Nettokaltmiete.#

Beispiel Teilinklusivmiete

Beispiel Nettokaltmiete zuzüglich Heiz- und Nebenkosten


Teilinklusivmiete – Was sind die Merkmale?


‌Die Teilinklusivmiete ist in der Regel, die am wenigsten genutzte Mietabrechnungsform. Das könnte damit zusammenhängen, dass Mieterhöhungen nicht so leicht umsetzbar sind, wie bei anderen Abrechnungsarten, beziehungsweise der Aufwand im Vorhinein höher ist. Weil beispielsweise:
  • Inkludierte Nebenkosten erst herausgerechnet werden müssen  
  • Es gibt wenig vergleichbare Immobilien mit Teilinklusivmiete 
  • Mietspiegel enthalten nur Nettokaltmieten 

  • ‌Vermieter ersparen sich mit der Teilinklusivmiete zwar ein bisschen Arbeit bei der Buchhaltung, im Vergleich zum Gesamtaufwand dürfte dieser Faktor aber wohl nur eine kleine Rolle spielen.

    Mieterhöhung bei Teilinklusivmiete


    ‌Vermieter, die Immobilien mit Teilinklusivmiete anbieten, haben möglicherweise Schwierigkeiten bei einer Mieterhöhung. Um die Miete zu erhöhen, müssen Vermieter nämlich die Nettokaltmiete verwenden – Mietspiegel verwenden aber nur Nettokaltmieten und keine Inklusiv- beziehungsweise Teilinklusivmieten. Falls Vermieter sich nicht auf den Mietspiegel berufen, müssen drei vergleichbare Wohnungen herangezogen werden. Anders ausgedrückt: Eine Wohnung mit Teilinklusivmiete und eine Wohnung mit Kaltmiete können nicht miteinander verglichen werden. Vermieter haben aber die Möglichkeit die exakten Betriebskosten aus der Teilinklusivmiete herauszurechnen – damit wäre eine Mieterhöhung gesetzlich erlaubt.
    Achtung:
    Im Schreiben zur Mieterhöhung sollten Vermieter darauf achten, die Betriebskosten anzugeben, die in der Teilinklusivmiete bereits enthalten sind. Fehlt diese Information, kann die Mieterhöhung formell unwirksam sein. Vermieter haben danach noch die Möglichkeit die fehlenden Angaben im Gerichtsverfahren nachzureichen und das Mieterhöhungsschreiben damit zu begründen.

    Mieterhöhungsschreiben


    ‌Möchten Vermieter die Miete erhöhen, müssen sie dem Mieter eine schriftliche Aufforderung entweder per Post, E-Mail oder Fax zukommen lassen. In dem Schreiben muss die Mieterhöhung genau begründet werden. Dafür gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, wie beispielsweise ein Hinweis auf den örtlichen Mietspiegel oder eine Auflistung von drei Vergleichswohnungen. 

    ‌Gibt es in der Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter den Mieter darauf hinwiesen.

    Weitere Möglichkeiten für eine Mieterhöhung


    ‌Der Bundesgerichtshof schaffte mit dem Urteil BGH VIII ZR 41/05, WuM 2006 weitere Optionen für Vermieter:
  • Die Vergleichswohnungen haben ebenfalls Teilinklusivmieten  
  • Genau nachvollziehbare Betriebskosten (der Kaltmiete) können bei der Vergleichswohnung dazugerechnet werden.  
  • Achtung:
    Beispiele aus der Praxis zeigen: Über die genaue Höhe der Betriebskosten wird oftmals gestritten. Fallen die ausgerechneten Betriebskosten nämlich zu hoch aus, ergibt das folglich eine geringere Kaltmiete. Das kann eine künftige Mieterhöhung erleichtern, weil die Kaltmiete somit unter den Mietgrenzen bleiben könnte.
    Vermieter müssen laut Bundesgerichtshof außerdem die genauen Betriebskosten der Immobilien angeben – Durchschnittwerte sind nicht erlaubt. 

    ‌Mit dem Urteil BGH VIII ZR 331/06 vom 10.10.2007 bestätigte der Bundesgerichthof aber auch, dass Vermieter die Betriebskosten nur dann herausrechnen müssen, wenn die geforderte Mieterhöhung den örtlichen Mietspiegel übersteigt. Ist das nicht der Fall, müssen die Betriebskosten nicht gesondert ausgewiesen werden.

    Wann dürfen Vermieter die Miete (noch) erhöhen?

  • Bei Staffelmieten und Indexmieten sind Mieterhöhungen eingeplant beziehungsweise im Mietvertrag festgehalten.  
  • Mieterhöhung aufgrund des Hinweises auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) 
  • Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen (Interne Verlinkung – Modernisierungen)
    ‌ 
  • Kappungsgrenze bei Teilinklusivmiete


    ‌Laut § 558 BGB muss bei der Berechnung der Kappungsgrenze die Inklusivmiete herangezogen werden. Sprich: Die vollständige Miete zuzüglich Betriebskosten und nicht die Nettokaltmiete. 

    ‌Vermieter müssen demnach zunächst die Kaltmiete laut Mietspiegel ermitteln und darauf die Betriebskosten des vergangenen Jahres aufschlagen, die vertraglich vereinbart wurden. Die Kappungsgrenze dürfte folglich nicht um mehr als 20 Prozent über der anfänglichen Teilinklusivmiete liegen.

    Wie unterscheiden sich Teilinklusivmiete und Inklusivmiete?


    ‌Zahlen Mieter eine Teilinklusivmiete heißt das: Die abzurechnende Miete enthält bereits einige kalte Nebenkosten, wie beispielsweise die Gebäudereinigung. Heiz- und Warmwasserkosten werden dagegen trotzdem einzeln abgerechnet. 

    ‌Bei einer Inklusivmiete (Bruttowarmmiete) wird hingegen eine fixe Miete vereinbart, die alle Kosten miteinbezieht.
    Achtung:
    Laut der § 2 HeizKV ist die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete gesetzwidrig. Der Vermieter muss in der Regel die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig, getrennt abrechnen. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Immobilien mit höchstens zwei Wohnungen, wobei der Mieter selbst in einer der beiden Wohnungen wohnt.

    Welche Mietstrukturen gibt es?


    ‌Viele Verträge, viele Bezeichnungen – das kann durchaus zu Verwirrung führen. In Deutschland unterscheidet man grundsätzlich zwischen verschiedenen Mietformen/Strukturen. Die Miete wird vom Vermieter unterschiedlich abgerechnet. Folgende Punkte sollen dies erläutern:
  • Nettokaltmiete/Grundmiete 
    ‌Das sind nur die Kosten für reine Wohnraumnutzung ohne Betriebskosten. Die Betriebskosten dürfen gesondert abgerechnet werden, sofern das im Mietvertrag festgehalten wurde. 
  • Bruttokaltmiete 
    ‌Das ist die Nettokaltmiete inklusive aller anfallenden Betriebskosten – außer Heiz- und Warmwasserkosten. Vermieter dürfen bei diesem Modell keine separate Betriebskostenabrechnung erstellen, da die Betriebskosten in der Miete enthalten sind. Eine Ausnahme bilden die Heiz-und Warmwasserkosten, die sogar getrennt abgerechnet werden müssen. 
  •  Bruttowarmmiete 
    ‌Das ist Nettokaltmiete plus aller anfallenden Kosten (kalte und warme Nebenkosten). Mieter zahlen also einen Gesamtbetrag ohne weitere Abrechnungen. Mittlerweile ist Abrechnung mittels Bruttowarmmiete gesetzlich unzulässig, da Heizkosten teilweise verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. 
    ‌Ausführliche Informationen dazu finden Sie in den Artikeln: 
  • Staffelmiete 
    ‌Bei Staffelmietverträgen wird im Vorhinein vereinbart, wann und wie hoch die Miete steigen wird. Eine Staffel muss aber mindestens ein Jahr betragen. Sprich: Die Miete darf maximal einmal jährlich steigen. 
  • Indexmiete 
    ‌Wird eine Indexmiete vereinbart, ist die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Steigt dieser, steigt die Miete. Umgekehrt haben Mieter bei sinkendem Verbraucherpreisindex das Recht auf eine geringere Miete. Dieses Szenario ist zwar eher unwahrscheinlich, trotzdem gilt: Indexmietverträge, die nur Erhöhungen vorsehen, sind unwirksam
  • Teilinklusivmiete erhöhen – Das sollten Vermieter beachten


    Formelle Fehler und falsche Angaben zu den Betriebskosten, könnten schnell dazu führen, dass die Mieterhöhung unwirksam wird. Folgende Punkte sollten Vermieter daher beachten: 

    ‌1) Vermieter sollten zunächst feststellen, ob sie selbst eine Teilinklusivmiete oder eine Nettokaltmiete plus Betriebskostenabrechnung verlangen. 

    ‌2) Ortsübliche Vergleichsmiete mittels Mietspiegel ermitteln oder drei vergleichbare Wohnungen verwenden. 

    ‌3) Vermieter sollten an die Kappungsgrenze denken – die Miete darf demnach innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Außerdem haben einige Städte Mietpreisbremsen eingeführt. 

    ‌4) Im nächsten Schritt sollten Mieter prüfen, ob die erhöhte Miete noch geringer als die ortübliche Vergleichsmiete ist. Trifft das zu, müssen die Betriebskosten nicht gesondert ausgewiesen werden. Ist die Miete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, müssen die Betriebskosten gesondert angegeben werden. 

    ‌5) Die geforderte Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen. 

    ‌6) Zwischen der letzten Mieterhöhung und dem neuen Mieterhöhungsverlangen muss mindestens ein Jahr liegen. 

    ‌Haben Sie detaillierte Fragen zum Thema Teilinklusivmiete, empfiehlt sich der Rat eines Anwalts, der am Mietrecht spezialisiert ist.

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    Teilinklusivmiete – Urteil des Bundesgerichtshofs


    ‌a) Nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettokaltmiete nicht übersteigt. 

    ‌b) Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind daher bei späteren Mieterhöhungen nach 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. 

    ‌c) Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung nicht berücksichtigt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage. Das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. (Im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003 – VIII ZR 52/02, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 – VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b).

    Teilinklusivmiete – Immobilien einfach erklärt

    Was bedeutet Teilinklusivmiete?

    Eine Teilinklusivmiete bedeutet, dass in die Grundmiete bereits bestimmte Betriebskosten eingerechnet sind. Mieter zahlen demnach nur einen Teil der Betriebskosten separat. Die Teilinklusivmiete ist eine Mischung aus Bruttokaltmiete und Nettokaltmiete, da nur ein Teil der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt wird. 

    ‌Weiterlesen: Was ist die Teilinklusivmiete?

    Was sind die Eigenschaften einer Teilinklusivmiete?

    Bei der Teilinklusivmiete werden meist die verbrauchsabhängigen Kosten gesondert abgerechnet und sind daher kein Teil der Grundmiete. Vermietern können aber selbst entscheiden welche Kosten in der Grundmiete enthalten sind. Außer Heiz- und Warmwasserkosten – diese müssen seit der Heizkostenverordnung gesondert abgerechnet werden. Eine Mieterhöhung ist bei Teilinklusivmieten zudem mit mehr Aufwand verbunden als bei anderen Mietformen. 

    ‌Weiterlesen: Teilinklusivmiete – Was sind die Merkmale?

    Wie kann man eine Teilinklusivmiete erhöhen?

    Um eine Teilinklusivmiete zu erhöhen, müssen Vermieter entweder auf den örtlichen Mietspiegel oder auf drei vergleichbare Wohnungen verweisen. Da Mietspiegel aber nur Nettokaltmieten beinhalten, müssen Vermieter die Nettokaltmieten herausrechnen. Eine weitere Möglichkeit wäre, die exakten Betriebskosten der Teilinklusivmiete herauszurechnen und diese auf die Nettokaltmiete der Vergleichswohnung draufzuschlagen. 

    ‌Weiterlesen: Mieterhöhung bei Teilinklusivmiete

    Wie unterscheiden sich Teilinklusivmiete und Inklusivmiete?

    Während bei Teilinklusivmieten nur bestimmte Betriebskosten (meist kalte Nebenkosten) in der Grundmiete eingerechnet sind, werden bei der Inklusivmiete alle Kosten zusammen abgerechnet. Das heißt: Mieter zahlen jeden Monat einen Gesamtbetrag für Miete und alle anfallenden Betriebskosten. 

    ‌Weiterlesen: Wie unterscheiden sich Teilinklusivmiete und Inklusivmiete?

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