Ein Münzturm, Kugelschreiber und ein Taschenrechner © Adobe Stock | v.poth

Bruttokaltmiete – Eine Grundmiete wird vereinbart

Die Bruttokaltmiete anzugeben war früher üblich – Vermieter ersparten sich damit Arbeit in der Buchhaltung. In neuen Mietverträgen ist die Bruttokaltmiete kaum noch zu finden, dennoch sollten Mieter genau lesen was im Mietvertrag steht. Hier lesen Sie was Warmmiete, kalte Nebenkosten und Mietspiegel bedeuten.

Was ist die Bruttokaltmiete?


‌Die Bruttokaltmiete umfasst die Grundmiete (Wohnraumüberlassung) plus die kalten Nebenkosten. Das heißt: Die Nebenkosten werden hierbei nicht getrennt abgerechnet. Somit entfällt die Betriebskostenabrechnung. Zu den kalten Nebenkosten (kalte Betriebskosten) zählen beispielsweise Müllentsorgung, Wasser, Gartenpflege, Fernsehen, Grundsteuer und Versicherungen. Lediglich Heizung und Warmwasser fallen nicht darunter. 

‌Wird im Mietvertrag eine Bruttokaltmiete vereinbart, müssen die warmen Nebenkosten (Heizung + Warmwasser) vom Vermieter gesondert abgerechnet werden. Heutzutage sind Bruttokaltmieten aber nicht mehr üblich, da eine Mieterhöhung dadurch schwierig wird.
Hinweis:
Seit dem Mietrechtsreformgesetz von 2001 sind Vermieter – die eine Mieterhöhung anstreben – gezwungen die Betriebskosten aus der Gesamtmiete herauszurechnen. Denn: Die örtlichen Mietspiegel, die als Vergleich dienen, enthalten normalerweise nur Nettokaltmieten. Das heißt, eine Mieterhöhung ist nur möglich, aus Basis von Nettokaltmieten.
Grundsätzlich darf die verlangte Miete maximal zwanzig Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen.

Mietspiegel


‌Der Mietspiegel ermöglicht ähnliche Häuser und Wohnungen in einem Ort miteinander zu vergleichen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das Ergebnis aus den Nettokaltmieten eines Stadtviertels. Mit dem Mietspiegel werden Lagen nach Qualität eingeteilt und bewertet. 

‌Ausführliche Informationen über das Thema finden Sie im Artikel Mietspiegel.

Mietpreisbremse


‌2015 wurde in Deutschland die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Das Gesetz sieht vor, dass Mieten nicht unüberschaubar steigen. Genauer gesagt: Mieten dürfen nicht mehr als 10 % über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Von dieser Regelung ausgenommen sind Neubauten und Objekte mit umfassender Sanierung

‌Ausführliche Informationen über das Thema finden Sie im Artikel Mietpreisbremse.

Kalte Nebenkosten


‌Kalte Nebenkosten umfassen fixe Kosten, die der Eigentümer beziehungsweise Vermieter regelmäßig für den Betrieb des Gebäudes zahlen muss. Dazu zählen:
  • Anteilige Grundsteuer
  • Strom für Beleuchtung im Wohnhaus  
  • Gebäudereinigung  
  • Müllabfuhr 
  • Hausmeister 
  • Anteilige Kosten für Gebäudeversicherung 
  • Gartenpflege 
  • Ggf. Waschküche  
  • Außenreinigung
    ‌ 
  • Warme Nebenkosten


    ‌Laut § 2 der Betriebskostenverordnung BetrKVO umfassen die warmen Nebenkosten alle verbrauchsabhängigen Kosten. Dazu zählen das Heizen der Wohnung und das Warmwasser. Außerdem fallen die Wartung und Reinigung der Heizanlagen darunter.

    Was zählt nicht zu Nebenkosten?

  • Große Reparaturen  
  • Kosten die durch Leerstände entstehen  
  • Austausch einer Heizung  
  • Versicherungen (die nicht das Gebäude betreffen)

    ‌ 
  • Unterschied Bruttokaltmiete und Nettokaltmiete


    ‌Während die Bruttokaltmiete aus der Nutzung des Raumes und den kalten Nebenkosten besteht, setzt sich die Nettokaltmiete nur aus den Kosten für die Nutzung des Raumes zusammen. Die Nettokaltmiete ist demnach die reine Grundmiete. Die örtlichen Mietpreisspiegel enthalten in der Regel Nettokaltmieten.

    Nettokaltmiete


    ‌Die Nettokaltmiete bezieht sich nur auf die Wohnraum-Überlassung. Alle anderen Kosten (kalte und warme Nebenkosten) müssen vom Mieter ebenfalls gezahlt werden. Das kann beispielsweise mit einer indexierten Vorauszahlung erfolgen. Je nach Verbrauch erhält der Mieter Geld zurück oder muss etwas nachzahlen.

    Bruttowarmmiete


    ‌Hier sind alle Kosten – also auch die Heiz- und Warmwasserkosten – enthalten. Anders ausgedrückt: Die Bruttowarmmiete umfasst alle Kosten, die ein Mieter bezahlen müssen. Sie wird auch als Pauschal- und Inklusivmiete bezeichnet. Eine Nebenkostenrechnung wird bei dieser Variante hinfällig.

    Bruttowarmmiete erhöhen


    ‌Bei Verträgen mit Bruttowarmmieten können steigende Betriebskosten nicht einfach an den Mieter weitergegeben werden. § 558 Abs. 3 BGB ermöglicht Vermietern aber eine Mieterhöhung unter gewissen Bedingungen:
  • Der Mieter muss vom Vermieter eine schriftliche Aufforderung bekommen  
  • Die Miete darf nur alle 15 Monate erhöht werden  
  • Der Vermieter muss sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren 
  • Die Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal 20 Prozent steigen 
  • Achtung:
    In Gegenden mit mangelndem Wohnraum darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur maximal 15 Prozent steigen – das regelt die Kappungsgrenze. Welche Gemeinden und Städte das sind, bestimmen die jeweiligen Landesregierungen.

    Welche Formen der Miete gibt es?


    ‌Vermieter müssen vor Vertragsabschluss festlegen, in welcher Form sie die Miete berechnen. Das heißt konkret: Im Vertrag muss eindeutig stehen, ob die Miete mit warmen oder kalten Nebenkosten abgezogen wird.

    Formen der Mietberechnung

  • Nettokaltmiete 
    ‌Kosten für die Nutzung des Raumes ohne Betriebskosten. Die Nettokaltmiete wird meist anhand von örtlichen Mietpreisspiegeln bestimmt. 
    ‌>> Weitere Informationen dazu finden Sie im Artikel Nettokaltmiete. 
  • Bruttokaltmiete 
    ‌Setzt sich aus der Nettokaltmiete + kalten Nebenkosten zusammen. 
  • Bruttowarmmiete 
    ‌Alle Kosten werden hier berücksichtigt. Nettokaltmiete + Warme und Kalte Nebenkosten (Warmwasser, Heizung, Strom, Müllentsorgung, Hausmeisterkosten u.v.m.). 
    ‌>> Weitere Informationen dazu finden Sie im Artikel Bruttowarmmiete.
  • Teilinklusivmiete 
    ‌Die Teilinklusivmiete kombiniert die Bruttokaltmiete und Nettokaltmiete. Hierbei werden nur einzelne kalte Betriebskosten auf den Mieter umgelegt, andere finden sich in der Grundmiete wieder. Kosten für Warmwasser und Heizung richten sich nach tatsächlichem Verbrauch

    ‌>> Weitere Informationen dazu finden Sie im Artikel Teilinklusivmiete.
  • Betriebskostenpauschale 
    ‌Vermieter und Mieter vereinbaren einen monatlich fixen Betrag. In der Betriebskostenpauschale dürfen aber nur Kosten enthalten sein, die in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu finden sind. Heiz-und Warmwasserkosten müssen – trotz Betriebskostenpauschale – abhängig vom Verbrauch abgerechnet werden. Die Betriebskostenpauschale gilt demnach nur für die kalten Nebenkosten. 
    ‌‌>> Weitere Informationen dazu finden Sie im Artikel Betriebskostenpauschale

  • Bruttokaltmiete berechnen


    ‌Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Bruttokaltmiete bedeutet das: Die kalten Nebenkosten (nicht nutzungsabhängig) sind im monatlichen Mietzins inbegriffen. Warmwasser und Heizung werden in der Regel separat abgerechnet. Das gilt seit der Heizkostenverordnung von 1989.

    Wie wird der Preis festgelegt?


    ‌Der Mietpreis setzt sich aus der monatlichen Kaltmiete, den monatlichen Betriebskosten und Nebenkosten zusammen. Für die Berechnung der Betriebskosten wird normalerweise die Betriebskostenabrechnung vom Vorjahr verwendet. Abhängig vom Verbrauch kann die Gesamtmiete in Folge höher oder niedriger ausfallen.

    So wird der Mietpreis ermittelt


    ‌Als erstes orientieren sich Vermieter am örtlichen Mietpreisspiegel und anderen vergleichbaren Immobilien. Außerdem spielen bei der Preisermittlung folgende Merkmale eine Rolle:
  • Lage 
  • Gebäudezustand und Heizung 
  • Sanitäre Ausstattung  
  • Energieeffizienz  
  • Modernisierungen 
  • Als Vermieter sollten Sie überlegen, ob Sie langfristige Mieter haben möchten. Denn: Eine überteuerte Miete könnte zu ständigem Mieterwechsel führen.
    Achtung:
    Laut § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) ist eine unangemessene Miete (20 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete) strafbar und kann zu Geldrückforderungen von Seiten des Mieters führen.

    Staffelmiete


    ‌Für langfristige, befristete Mietverträge könnte sich eine Staffelmiete anbieten. Diese erlaubt dem Vermieter, die Miete zu erhöhen – beispielsweise bei Anstieg der Heizkosten. Eine demensprechende Vereinbarung muss im Mietvertrag festgehalten werden. 

    ‌>> Weitere Informationen dazu finden Sie im Artikel Staffelmietvertrag.

    Wie teuer darf die Warmmiete bei Hartz 4 sein?


    Hartz 4-Empfänger bekommen die Miete in der Regel vom Jobcenter bezahlt. Die maximale Höhe der Miete, die übernommen wird, hängt von der Gemeinde und dem örtlichen Mietspiegel ab. Mieter sollten sich am besten beim nächstgelegenen Jobcenter informieren. Heizkosten werden auch – solange diese angemessen sind – ebenfalls übernommen. Andere Kosten, wie Strom und Internet müssen von der Bezugsperson selbst getragen werden.
    Hinweis:
    Eine Miete gilt bis zu einer gewissen Höhe als „angemessen“. Zur Ermittlung dieser Werte werden die örtlichen Mietpreise und die im Haushalt lebenden Personen herangezogen. Beispielsweise liegt eine angemessene Hartz-4-Miete für zwei Personen in Hamburg bei 444,51 Euro. In München bei 744 Euro.
    Damit die Kosten für die Wohnung übernommen werden, müssen Hartz-4-Empfänger das Formular „Anlage zur Feststellung der angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung“ ausfüllen. Hierbei müssen Sie Merkmale der Wohnung angeben, wie beispielsweise:
  • Gesamtfläche 
  • Anzahl der Räume  
  • Anzahl Bäder  
  • Grundmiete 
  • Nebenkosten 
  • Heizkosten
  • Art der Energiequelle  
  • Anzahl der im Haushalt lebenden Personen

    ‌  
  • Was passiert bei Mietrückstand?


    Vermieter dürfen bei nicht fristgerecht gezahlter Bruttomiete das Mietverhältnis auflösen. Als fristgerecht gilt laut BGH-Urteil vom 5.10.2016 Az: VIII ZR 222/15 eine Überweisung der Miete an den Vermieter innerhalb der ersten drei Werktage eines Kalendermonats. Zahlt ein Mieter bis zum Fälligkeitsdatum nicht, ist er mit der Miete in Verzug. 

    ‌Außerdem gelten weitere Bestimmungen, wie beispielsweise:
  • Zahlt ein Mieter zwei Monate hintereinander die Miete nicht wie vereinbart, ist der Vermieter dazu berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. 
  • Vermieter haben bei Mietrückstand bereits ein Kündigungsrecht. Sofern der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt.  
  • Der Zahlungsausgang ist entscheidend. Das heißt: Der Mieter muss spätestens bis zum dritten eines Kalendermonats die Zahlung bei seiner Bank angeordnet haben.  
  • Ausführliche Informationen zum Thema Mietrückstand finden Sie im Artikel Mietrückstände – Was ist zu tun?

    Bruttokaltmiete berechnen – Immobilien einfach erklärt

    Ist die Bruttokaltmiete die Warmmiete?

    Nein. Die Bruttokaltmiete berücksichtigt nur die Grundmiete für den Wohnraum plus die kalten Nebenkosten – beispielsweise Kosten für Müllentsorgung und Gebäudereinigung. Die Warmmiete hingegen inkludiert die Grundmiete, kalte Nebenkosten sowie warme Nebenkosten (Heizkosten und Warmwasser). 

    ‌Weiterlesen: Unterschied Bruttokaltmiete und Nettokaltmiete

    Was ist der Unterschied zwischen Bruttokaltmiete und Nettokaltmiete?

    Die Bruttokaltmiete umfasst die Kosten für den reinen Wohnraum und die kalten Nebenkosten. Die Bruttokaltmiete ist bei neuen Mietverträgen aber nicht mehr üblich, da die örtlichen Mietspiegel die Nettokaltmieten anführen. Die Nettokaltmiete ist die Miete, die ausschließlich den Preis für den Wohnraum angibt – ohne Betriebskosten. 


    ‌Weiterlesen: Unterschied Bruttokaltmiete und Nettokaltmiete

    Was gehört zu den kalten Betriebskosten?

    Die kalten Betriebskosten sind verbrauchsunabhängige Kosten und entstehen durch den Betrieb einer Wohnanlage. Diese fixen Kosten fallen beispielsweise für die Gebäudereinigung, Strom im Treppenhaus, Müllentsorgung, Gartenpflege oder anteilige Grundsteuer an. Die kalten Betriebskosten sind bei einer Bruttokaltmiete im Mietpreis inkludiert. 

    ‌Weiterlesen: Kalte Betriebskosten

    Wie hoch darf die Warmmiete bei Hartz 4 sein?

    Das kommt darauf an, ob die Behörde die Kosten der Wohnung als angemessen ansieht. Konkret heißt das: Zahlen Hartz-4-Empfänger übermäßig viel für ihre Wohnung, kann das als unangemessen gelten und die Mietkosten werden in Folge nicht vollständig übernommen. Außerdem wird die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen berücksichtigt. Jedes Bundesland hat eigene Tabellen, in denen die Werte für Hartz-4-Mieten nachzulesen sind. 

    ‌Weiterlesen: Wie teuer darf die Warmmiete bei Hartz 4 sein?

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