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Betriebskostenpauschale – Vermieter ersparen sich Abrechnung

Die Betriebskostenpauschale wird monatlich vom Mieter gezahlt und deckt sämtliche Betriebskosten ab. Mit der Betriebskostenpauschale ersparen sich Vermieter die Betriebskostenabrechnung und somit viel Arbeit. Wie man die Pauschale erhöhen kann und warum die Formulierung wichtig ist, lesen Sie hier.

Was ist die Betriebskostenpauschale?


‌Vermieter haben das Recht, die durch die Wohnungsvermietung entstandenen Betriebskosten, auf den Mieter umzulegen. In vielen Fällen wird eine Vorauszahlung vereinbart und am Ende des Jahres gänzlich abgerechnet. Bei der Betriebskostenpauschale läuft das anders: Mieter zahlen einen monatlich gleichbleibenden Betrag und decken damit alle Betriebskosten ab. Eine Jahresabrechnung – wie bei der Betriebskostenvorauszahlung – erfolgt nicht. Ob die Kosten höher oder niedriger als der tatsächliche Verbrauch sind, spielt für die Zahlung somit keine Rolle. Folgende Regelungen gelten:
  • Sollte der Mieter mehr verbrauchen als die Betriebskostenpauschale abdeckt, kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen.  
  • Sollte der Mieter weniger verbrauchen als die Betriebskostenpauschale abdeckt, hat er ebenfalls keinen Anspruch auf eine Rückzahlung.  
  • Was beinhaltet die Betriebskostenpauschale?


    ‌Die Betriebskostenpauschale deckt – die vom Vermieter bestimmten Betriebskosten – zur Gänze ab. Mieter zahlen demnach einen monatlich fixen Betrag und bekommen am Jahresende keine Abrechnung. Lediglich Heiz- und Warmwasserkosten müssen auch bei der Betriebskostenpauschale verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die Betriebskostenpauschale muss im Mietvertrag eindeutig definiert sein – andernfalls könnte die Vereinbarung von Gerichten als unrechtmäßig eingestuft werden.

    Gesetzliche Grundlage


    ‌In § 556 Abs. 2 1 BGB findet sich die gesetzliche Grundlage für die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale. Dort heißt es:
    Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

    Hinweis:
    Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 106/011) müssen Vermieter die Berechnung der Pauschale dem Mieter nicht offenlegen. Außerdem bedarf es auch keiner Offenlegung der tatsächlichen Kostenhöhe.

    Können Vermieter die Betriebskostenpauschale verändern?


    ‌Die im Mietvertrag vereinbarte Betriebskostenpauschale kann unter Voraussetzungen erhöht werden. Dazu gehören:
  • Im Mietvertrag muss genau festgelegt sein, dass die Betriebskostenpauschale angepasst werden kann 
  • Im Mietvertrag muss deutlich erkennbar sein, für welche Betriebskosten die Pauschale gilt 
  • Der Vermieter muss die Änderung der Betriebskostenpauschale schriftlich ankündigen und schlüssige Gründe nennen 
  • Die Erhöhungserklärung muss schriftlich erfolgen 
  • Die Kosten sind tatsächlich höher geworden 
  • Achtung:
    Wird im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart, die dennoch jährlich abgerechnet wird, kann das vor Gericht als Vorauszahlung gesehen werden. Die Bezeichnung „Vorauspauschale“ sollten daher nicht im Mietvertrag stehen.
    Achtung:
    Bei Sozialwohnungen – die durch öffentliche Zuschüsse gefördert wurden – dürfen Vermieter keine Betriebskostenpauschale festlegen. Die Kosten müssen demnach einmal jährlich abgerechnet werden.

    Unterschied zur Betriebskostenvorauszahlung


    ‌Die Betriebskostenvorauszahlung ist die am häufigsten vorkommende Berechnungsform für Betriebskosten. Der Mieter zahlt hierbei monatliche Fixbeträge, eingerechnet in die Gesamtmiete. Am Ende des Jahres wird durch die Betriebskostenabrechnung festgestellt, ob der Mieter Geld zurückbekommt oder nachzahlen muss. 

    ‌Bei dieser Variante müssen im Mietvertrag keine einzelnen Betriebskostenarten erwähnt werden. Der Vermieter kann einfach auf die Betriebskostenverordnung verweisen. 

    ‌Lediglich bestimmte, sonstige Betriebskosten müssen – falls auf den Mieter umgelegt – explizit genannt werden.
    Achtung:
    Häufig wird der Begriff „Nebenkosten“ anstelle von „Betriebskosten“ verwendet. Offiziell sind die Nebenkosten alle anfallenden Kosten (außer der Grundmiete) und die Betriebskosten nur ein Teil davon. Im üblichen Sprachgebrauch werden die Begriffe aber synonym verwendet.
    Vermieter haben nach Ende des Abrechnungsjahres normalerweise 12 Monate Zeit, um eine Nachzahlung für entstandene Betriebskosten vom Mieter zu fordern. Erhalten Mieter die Betriebskostenabrechnung erst nach dieser Frist, müssen die Kosten nicht mehr gezahlt werden. Allerdings haben Mieter weiterhin das Recht darauf, ein Guthaben ausbezahlt zu bekommen.
    Achtung:
    Möchte der Vermieter gewisse Kostenstellen im Nachhinein in die Betriebskostenpauschale hinzufügen, geht das nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters. Der Mieter muss der Forderung nicht zustimmen, dann muss der Vermieter selbst für die fehlenden Betriebskosten aufkommen.

    Betriebskostenpauschale berechnen


    ‌Abwasserkosten, Grundsteuer, Gebäudereinigung oder Gebäudeversicherung sind typische Betriebskosten und können per Betriebskostenpauschale abgerechnet werden. Vermieter dürfen folglich keinen beliebigen Betrag vom Mieter verlangen. Alle Betriebskostenarten – die die Betriebskostenpauschale abdecken soll, müssen im Vertrag, samt Betrag, genau bezeichnet werden. 

    ‌Wie hoch die Betriebskostenpauschale sein darf, ist gesetzlich nicht geregelt. Lediglich wird ein sogenannter Angemessenheitsgrundsatz genannt. Vermieter sollten daher die tatsächlich anfallenden Kosten berücksichtigen und bei Bedarf Vergleichswerte von Vormietern heranziehen. Eine zu hoch angesetzte Betriebskostenpauschale könnte eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) nach sich ziehen. Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds listet jährlich die durchschnittlichen Betriebskosten einer Region – Vermieter können sich hierbei orientieren. 

    ‌Grundsätzlich werden die Betriebskosten nach einem Verteilerschlüssel berechnet, der beispielsweise die Wohnfläche oder die Personenanzahl berücksichtigt. 

    ‌Ausführliche Informationen zum Thema Betriebskosten finden Sie im Artikel Betriebskosten – Definition und Berechnung.
    Hinweis:
    Nicht alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören: Instandhaltung der Wohnung, Verwaltungsarbeit, Kosten für Leerstand, Kontoführungsgebühren, Einkommenssteuer (Mieteinnahmen), Abtransport von Schutt und Gartenabfällen

    Heiz- und Warmwasserkosten


    ‌Heiz- und Warmwasserkosten dürfen nicht per Betriebskostenpauschale abgerechnet werden. Das regelt die Heizkostenverordnung. Diese warmen Betriebskosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Es müssen mindestens 50 % und höchstens 70 % der entstehenden Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Eine Ausnahme gibt es bei Zweifamilienhäusern, sowie Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung, worin Vermieter auch selbst wohnen. Hier können alle Kosten mittels Betriebskostenpauschale abgerechnet werden. Eine weitere Ausnahme ergibt sich, wenn das Installieren von Messgeräten im Gebäude, unwirtschaftlich wäre (§§ 2, 11 HeizkostenV).
    Hinweis:
    Die Heizkostenverordnung greift nur, wenn das Wohnhaus über eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage verfügt und Messgeräte eine verbrauchsabhängige Abrechnung gewährleisten.

    Betriebskostenpauschale in Vorauszahlung ändern


    ‌Wenn Vermieter die Betriebskostenpauschale in eine Betriebskostenvorauszahlung abändern wollen, brauchen Sie die Zustimmung des Mieters.

    Vor- und Nachteile der Betriebskostenpauschale

  • Vermieter erspart sich jährliche Abrechnung  
  • Lohnt sich bei kurzzeitigen Mietverhältnissen   
  • Mieter muss keine Kostensteigerung befürchten   
  • Vermieter kann selbst entscheiden, welche Kosten er mittels Betriebskostenschale abrechnet  
  • Mieter weiß nicht, ob die Höhe der Betriebskostenpauschale gerechtfertigt ist.  
  • Vermieter kann Mehrkosten (durch höheren Verbrauch) nicht auf den Mieter umlegen  
  • Pauschale kann nur erhöht werden, wenn das im Mietvertrag eindeutig festgehalten wurde.  
  • Betriebskostenpauschale – Gewerbe


    ‌Bei Gewerbemietverträgen ist eine Betriebskostenpauschale ebenfalls möglich. Der gewöhnliche Mieterschutz, wie bei Wohnraum, gilt hierbei nicht. Das heißt: Bei gewerblichen Mietverträgen können viel mehr Betriebskostenarten auf den Mieter umgelegt werden. Beispielsweise Parkplatzkosten oder Kosten für Gebäudesicherung. Bei gewerblichen Vermietungen können grundsätzlich sämtliche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden – auch Betriebskosten, die nicht in der Betriebskostenverordnung stehen. Meist betrifft das Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten. Diese dürfen in privaten Mietverträgen bekanntlich nicht umgelegt werden.

    Betriebskostenpauschale Tagesmütter


    Tagesmütter oder Tagesväter, die selbstständig in der Kindertagespflege tätig sind, können eine Betriebskostenpauschale von 300 € pro betreutes Kind und Monat geltend machen. Das heißt: Sie können die Pauschale von ihren steuerpflichtigen Einnahmen abziehen. Die Selbstständigen können selbst zwischen einer Pauschale oder einem tatsächlichen Betriebskostenabzug wählen. Zu den abziehbaren Kostenarten gehören:
  • Kosten für Essen  
  • Hygieneartikel  
  • Möbel/Ausstattung  
  • Material (Spiele, Farben usw.)  
  • Kommunikationskosten  
  • Weiterbildungskosten  
  • Versicherungen im Zusammenhang mit der Tätigkeit 
  • Fahrtkosten  
  • Kosten für Freizeitangebote

    ‌  
  • Betriebskostenpauschale – Richtige Formulierungen


    ‌Vermieter sollen die Abrechnungsart der Betriebskosten eindeutig definieren. Kommt es zum Streitfall mit dem Mieter, hat der Vermieter bei ungenauen Formulierungen, oft das Nachsehen. Wenn sich aus der Formulierung im Mietvertrag nicht genau erschließen lässt, ob es sich um eine Pauschale oder eine Vorauszahlung handelt, wird in der Regel zum Vorteil des Mieters entschieden.

    Betriebskostenpauschale erhöhen


    ‌Um die Betriebskostenpauschale zu erhöhen, muss dazu laut § 560 Abs. 1 BGB eine Vereinbarung im Mietvertrag stehen. Ein sogenannter Erhöhungsvorbehalt muss dafür im Mietvertrag vorkommen. Fehlt der Erhöhungsvorbehalt, ist eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale in der Regel nicht möglich.
    Beispiel:
    Die richtige Formulierung im Mietvertrag samt Erhöhungsvorbehalt könnte wie folgt lauten:

     „Erhöhen sich nach Abschluss des Mietvertrags einzelne Kostenarten der Betriebskosten in der Form, dass sie von der vereinbarten Betriebskostenpauschale nicht mehr abgedeckt werden, ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskostenpauschale unter Berücksichtigung von § 560 BG anzupassen.“

    Erhöhungsverlangen


    ‌Sind alle Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale gegeben, muss der Vermieter seine Erhöhungsabsicht in einem Schreiben an den Mieter richten. Darin muss der Vermieter erläutern, warum die Betriebskostenpauschale erhöht werden soll. (§ 560 Abs. 1 Satz BGB

    ‌Eine exakte Auflistung der in der Pauschale enthaltenen Betriebskostenarten sollte den gestiegenen Betriebskostenarten gegenübergestellt werden. Außerdem muss dargestellt werden, welcher Umlageschlüssel für den einzelnen Mieter verwendet wird.
    Hinweis:
    Geht es nach § 560 BGB ist eine Mieterhöhung wegen Erhöhung der Betriebskosten nicht möglich, wenn eine Bruttowarmmiete vereinbart wurde und auch keine Klausel dafür im Mietvertrag steht.

    Rückwirkende Erhöhung


    ‌Eine Betriebskostenpauschale kann auch rückwirkend erhöht werden. Vermieter müssen dazu eine schriftliche Mitteilung an den Mieter verschicken. Gemäß § 560 2 BGB muss die Mitteilung innerhalb von drei Monaten nach Kostensteigerung erfolgen.

    Beispiel für rückwirkende Erhöhung


    ‌Kommunen erhöhen die Grundsteuer rückwirkend. Vermieter erhalten beispielsweise den Grundsteuerbescheid im Mai und dieser besagt, dass sich die Grundsteuer rückwirkend ab September des Vorjahres erhöht. Das heißt: Der Vermieter ist berechtigt die Betriebskostenpauschale zu erhöhen und zusätzliche Nachzahlungen für die rückwirkende Grundsteuer vom Mieter zu fordern.

    Senkung der Betriebskostenpauschale


    ‌Eine Betriebskostenpauschale kann ohne Voraussetzungen gesenkt werden. Im Mietvertrag muss demnach keine Vereinbarung vorkommen, um die Pauschale zu verringern. § 560 Abs. 3 BGB besagt, dass Vermieter eine Kostensenkung unverzüglich mitteilen und die Pauschale senken müssen. 

    ‌Haben Sie Fragen zur Betriebskostenerhöhung oder sind unsicher bezüglich der Formulierung, könnte ein Anwalt für Mietrecht hilfreich sein.

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    Betriebskostenpauschale – Muster


    ‌Das folgende Musterschreiben ist ein Beispiel für ein Erhöhungsverlangen der Betriebskostenpauschale:
    Name und Anschrift Vermieter 

    ‌An 

    ‌Name und Anschrift Mieter 

    ‌Erhöhung der Betriebskostenpauschale 

    für die Wohnung Straße XY in XYXY Stadt, X Stock, Tür X 

    ‌Sehr geehrte Frau/Herr -------------------------, 

    ‌Im Mietvertrag haben wir vereinbart, dass die Betriebskostenpauschale erhöht werden darf. Der unten folgenden Auflistung können Sie entnehmen, wie hoch die bisherigen in der Pauschale enthaltenen Betriebskosten waren und wie sich diese inzwischen erhöht haben.

    ‌Gesamtwohnfläche des Hauses: --------- qm 

    ‌Ihre Wohnfläche: ---------- qm 

    ‌Ihr Anteil an Gesamtkosten:

    ‌  Bisher: ------ € Ab jetzt: ------- € 

    ‌Bitte zahlen Sie die erhöhte Betriebskostenpauschale in Höhe von ------- € ab XX.XX.XXXX (der 1. des übernächsten Monats nach Erhalt des Schreibens.) auf das ihnen bekannte Konto. 

    ‌Mit freundlichen Grüßen 

    ‌…………………………. 

    ‌Unterschrift, Ort, Datum

    Betriebskostenpauschale – Bürgerliches Gesetzbuch

    Veränderung von Betriebskosten

    ‌1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. 

    ‌2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt. 

    ‌3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen. 

    ‌4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. 

    ‌5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 

    ‌6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

    Wann wird eine Betriebskostenpauschale zum Wucher?


    ‌In einem Streitfall zwischen Mieter und Vermieter ging es um die Höhe der Betriebskostenpauschale in einer knapp 60 Quadratmeter großen Wohnung. Der Mieter forderte vom Vermieter die Zahlung eines Guthabens auf sein Betriebskostenkonto. Der Vermieter verweigerte dies. Der Mieter klagte beim zuständigen Amtsgericht auf Wucher (§ 138 Abs. 2 BGB). Das Gericht stimmte der Klage jedenfalls nicht zu. Denn: Die im Mietvertrag vereinbarte Betriebskostenpauschale von 145 € lag 40 % über den tatsächlichen Kosten und laut Gericht sei das noch kein Wucher. Im Urteil heißt es: „In diesem Fall kann nicht von einem groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gesprochen werden.“ (Beschluss vom 10.11.2015, Az. 67 S. 369/15)

    Fazit zur Betriebskostpauschale

  • Falls Sie als Vermieter mit der Betriebskostenvorauszahlung beinahe an den tatsächlichen Verbrauch herangekommen sind, könnte sich eine Betriebskostenpauschale lohnen. Das Erstellen einer Betriebskostenabrechnung wäre damit hinfällig.  
  • Kurzzeitige Vermietungen – beispielsweise Studentenzimmer – eignen sich eher für eine pauschale Abrechnung, da sie zeitlich fixiert sind. Langfristige Mietverträge mit Betriebskostenpauschale bergen hingegen eher das Risiko, dass Vermieter schlussendlich draufzahlen.  
  • Bei einer Betriebskostenpauschale besteht zudem die Gefahr, dass Mieter viel mehr verbrauchen, als die Betriebskostenpauschale abdeckt. Denn im Vorhinein ist es schwierig, den tatsächlichen Verbrauch von Mietern abzuschätzen.  

  • Betriebskostenpauschale – Immobilien einfach erklärt

    Was beinhaltet die Betriebskostenpauschale?

    Die Betriebskostenpauschale ist eine Möglichkeit, mit der Vermieter, die Betriebskosten ihrer Immobilie abrechnen können. Mit der Betriebskostenpauschale sind die vom Vermieter bestimmten Betriebskosten abgegolten. Mieter zahlen demnach einen monatlichen, Fixbetrag und müssen in Folge für keine weiteren Betriebskosten mehr aufkommen. 

    ‌Weiterlesen: Was ist die Betriebskostenpauschale?

    Ist eine Betriebskostenpauschale zulässig?

    Ja, eine Betriebskostenpauschale ist zulässig. Damit die Betriebskostenpauschale aber rechtmäßig ist, müssen gewissen Bedingungen erfüllt sein. Beispielsweise muss im Mietvertrag die entsprechende Formulierung stehen. Der Begriff „Vorauspauschale“ definiert demnach keine Betriebskostenpauschale. Vermieter von öffentlich, geförderten Sozialwohnungen, dürfen keine Betriebskostenpauschale verwenden. 

    ‌Weiterlesen: Betriebskostenpauschale – Richtige Formulierungen

    Wie hoch ist die Betriebskostenpauschale?

    Die Höhe der Betriebskostenpauschale ist gesetzlich nicht geregelt. Es gilt lediglich der Angemessenheitsgrundsatz. Das heißt: Vermieter sollten Vergleichswerte berücksichtigen und sich beispielsweise an den Vormietern orientieren. Die jährlich veröffentlichten Betriebskostenspiegel können ebenfalls hilfreich für die Ermittlung der Pauschale sein. Zu hoch angesetzte Betriebskostenpauschalen könnten zu einer Ordnungswidrigkeit führen. 

    ‌Weiterlesen: Betriebskostenpauschale berechnen

    Kann man eine Betriebskostenpauschale erhöhen?

    Ja, Vermieter können die Betriebskostenpauschale – unter bestimmten Voraussetzungen – erhöhen. Dafür muss im Mietvertrag explizit angeführt sein, dass eine Erhöhung möglich ist, welche Betriebskosten mit der Pauschale gedeckt sind und welche gesondert gezahlt werden. Trifft das alles zu, muss der Vermieter eine Erhöhung schriftlich ankündigen und darin genau begründen, warum die Betriebskostenpauschale steigen soll. 

    ‌Weiterlesen: Betriebskostenpauschale erhöhen

    Welche Kosten gehören zu den Betriebskosten?

    Zu den Betriebskosten gehören die Nebenkosten eines bewirtschafteten Gebäudes, die vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu gehören beispielsweise: Grundsteuer, Müllentsorgung, Gebäudereinigung, Hauswartkosten, Schornsteinfeger, Abwasserkosten, Versicherungen und noch einige andere. 

    ‌Weiterlesen: Betriebskostenpauschale berechnen

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