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Die Mietpreisbremse sollte die steigenden Mieten in Deutschland bremsen – ob das 2015 eingeführte Gesetz greift, ist laut Experten umstritten. Viele Bundesländer haben die Mietpreisbremse trotzdem verlängert. Über die Wirkung der Mietpreisbremse, die Ausnahmen und den Unterschied zum Mietendeckel lesen Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Mietpreisbremse?
Warum wohnen in Deutschland viele Menschen zur Miete?
Mietpreisbremse – Ausnahmen
Mietspiegel Reform
Seit wann gilt die Mietpreisbremse?
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Was bringt die Mietpreisbremse?
Mietpreisbremse ziehen – Wie funktioniert das?
Vergleichsmiete berechnen
Bei welchen Mietformen greift die Mietpreisbremse?
Mietpreisbremse – Bestellerprinzip
Kritik an der Mietpreisbremse
Mietpreisbremse – Recht einfach erklärt
Warum wohnen in Deutschland viele Menschen zur Miete?
Mietpreisbremse – Ausnahmen
Mietspiegel Reform
Seit wann gilt die Mietpreisbremse?
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Was bringt die Mietpreisbremse?
Mietpreisbremse ziehen – Wie funktioniert das?
Vergleichsmiete berechnen
Bei welchen Mietformen greift die Mietpreisbremse?
Mietpreisbremse – Bestellerprinzip
Kritik an der Mietpreisbremse
Mietpreisbremse – Recht einfach erklärt
Was ist die Mietpreisbremse?
Seit 1. Juni 2015 gilt in Deutschland die sogenannte Mietpreisbremse. Mit dieser Maßnahme möchte die Bundesregierung steigenden Mietpreisen entgegenwirken. In den letzten Jahren gingen die Mietpreise in Deutschland steil nach oben – Vermieter veranschlagten durchschnittlich 20 bis 40 Prozent mehr Kaltmiete in Deutschland. Die Mietpreisbremse regelt, dass Wohnungen, die wiedervermietet werden (Bestandswohnungen), nur maximal zehn Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen dürfen. Einfach gesagt: Vermieter dürfen die Miete nicht beliebig nach oben erhöhen. Die Mietpreisbremse gilt aber nur in Gegenden mit „angespanntem Wohnungsmarkt“. Die jeweiligen Landesregierungen entscheiden darüber, welche Städte als angespannt gelten.
Laut §556d BGB sorgen folgende Gründe, für einen angespannten Wohnungsmarkt:
Die Mieten sind höher als im bundesweiten Durchschnitt
Große Nachfrage und geringer Leerstand
Die Bevölkerung wächst, ohne zusätzlich geschaffenen Wohnraum
Achtung:
Mit der Mietpreisbremse ist nicht die Kappungsgrenze gemeint. Die Kappungsgrenze gilt für bestehende Mietverträge und besagt: Mieten dürfen innerhalb von drei Jahren nur um maximal zwanzig Prozent erhöht werden. Warum wohnen in Deutschland viele Menschen zur Miete?
In Deutschland wohnen mehr als die Hälfte der Menschen zur Miete – das ist der höchste Wert in ganz Europa. Das besagen Zahlen des statistischen Bundesamtes. In Irland wohnen beispielsweise nur rund 30 Prozent der Bevölkerung zur Miete.
Hinweis:
Das in Deutschland so viele Menschen zur Miete wohnen, hat historische Gründe. Der zweite Weltkrieg hinterließ große Spuren – viele Gebäude und Häuser wurden zerstört. Das heißt, Eigentum war nur mehr begrenzt vorhanden. Der Staat musste reagieren und baute schnell günstige Wohnungen für die Menschen. Mit der Zeit zog sich der Staat zurück und die Immobilien wurden privatisiert– die Mieter blieben aber. Durch Subventionen war es günstiger zur Miete zu wohnen als zu kaufen. In der DDR war es außerdem schwierig, Eigentum zu besitzen und daher war es üblich Wohnungen zu mieten. Warum wurde die Mietpreisbremse eingeführt?
Die Bundesregierung reagierte damit auf den kontinuierlichen Anstieg der Mieten in den letzten Jahren. Betroffen sind vor allem die Großstädte, aber auch Ballungsgebiete und kleinere Städte. Der Anstieg der Mieten sollte mit der Mietpreisbremse verhindert werden, um Menschen weiterhin leistbare Mieten zu ermöglichen. Die Umsetzung der Mietpreisbremse übernehmen die einzelnen Bundesländer.
Mietpreisbremse – Ausnahmen
Die Mietpreisbremse gilt nicht für alle Immobilien. Ausgenommen von der Regelung sind:
Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden
Bereits vermietete Immobilien
Wohnungen, die modernisiert wurden – Die Kosten für die Modernisierung müssen mindestens ein Drittel eines Neubaus entsprechen.
Immobilien mit Bestandsschutz – Hat der Vermieter bereits bei den Vormietern mehr als die örtliche Vergleichsmiete verlangt, wirkt die Mietpreisbremse nicht.
Vermieter sollten hierbei aber die Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB) beachten. Vermieter müssen dem Mieter demnach vor Abschluss des Mietvertrags, unaufgefordert mitteilen (schriftlich), warum die Mieter höher ausfällt.
Hinweis:
Die örtliche Vergleichsmiete findet man im örtlichen Mietspiegel oder in einer Mietdatenbank. Die Daten werden meist von den Städten und Mietverbänden gemeinsam ermittelt und sind bei der Stadtverwaltung zugänglich. In Orten ohne Mietspiegel, können laut § 558a II Nr. 4 BGB auch drei vergleichbare Wohnungen als Begründung für eine Mieterhöhung gelten.
Ausnahmen im Detail
Hat der Vermieter beim letzten Mieter bereits mehr als die Vergleichsmiete, plus den zehn Prozent verlangt, darf die Miete gleichbleiben.
Beispiel:
Der Vermieter hat bislang 600 Euro Kaltmiete verlangt. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 500 Euro. Der Vermieter muss demnach auch bei neuen Mietern nicht 550 Euro (500 + 10 %) verlangen, sondern kann die alte Miete (600) beibehalten. Modernisierungen
Das Gesetz der Mietpreisbremse sieht vor: Werden Wohnungen modernisiert, haben Vermieter das Recht mehr zu verlangen. Dafür muss die Modernisierung aber gleichwertig zum Neubau sein. Die Investitionskosten müssen mindestens einem Drittel eines Neubaupreises entsprechen. Ohnehin anfällige Reparaturen zählen hierbei nicht.
Mehr über die rechtliche Grundlage bei Modernisierungen finden Sie im Artikel Modernisierung – Mietrecht.
Zwischenzeitlich gewerbliche Vermietung
Wird die Immobilie zwischenzeitlich auch gewerblich genutzt, gilt der Bestandsschutz nicht. Die Regelung gilt ausschließlich für Privat-zu-Privat-Vermietung.
Möblierte Wohnungen
Ist eine Wohnung möbliert, darf die Gesamtmiete über der gesetzlichen Mietpreisbremse liegen. Voraussetzung: Die Wohnung muss ausreichend – also nicht nur mit einem Schrank – möbliert sein. Wie viele Möbel genau vorhanden sein müssen, ist gesetzlich nicht festgelegt. Außerdem muss sich die Grundmiete am örtlichen Mietspiegel orientieren.
Mietspiegel Reform
Im Jahr 2022 tritt die Reform des Mietspiegelrechts in Kraft. Ab 1.7.2022 sind Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern dazu verpflichtet qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Das Ziel: Mehr Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter. Dafür werden Personen künftig verpflichtet, Informationen über das Mietverhältnis und die Eigenschaften der Wohnung mitzuteilen.
Man unterscheidet grundsätzlich zwischen qualifizierten und einfachen Mietspiegeln. Jedoch bieten nur qualifizierte Mietspiegel eine rechtliche Grundlage und können für Rechtsstreitigkeiten herangezogen werden. Qualifizierte Mietspiegel sind wissenschaftlich erstellt und müssen alle zwei Jahre erneuert werden.
Ausführliche Informationen zum Thema Mietspiegel finden Sie im Artikel Mietspiegel.
Achtung:
Seit 2019 müssen Vermieter laut § 556g BGB offenlegen, wie viel Miete sie vom Vormieter verlangt haben. Seit wann gilt die Mietpreisbremse?
Seit 1. Juni 2015 ist die Mietpreisbremse gesetzlich verankert. Sie gilt allerdings nur in den Städten und Gemeinden der jeweiligen Bundesländer, die sie auch umgesetzt haben. Am 1.April 2020 wurde die Mietpreisbremse verschärft – sowohl für Mieter als auch Vermieter. Mieter haben jetzt auch nach Vertragsabschluss 30 Monate Zeit, um die Mietpreisbremse nachwirkend zu fordern. Vor der Verschärfung des Gesetzes war eine rückwirkende Nachforderung der Miete nicht möglich.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt überall dort, wo der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Die Landesregierungen bestimmen, welche Gegenden unter die Regelung fallen. Zurzeit haben folgende Länder und Städte eine bestehende Mietpreisbremse:
Bayern
Die derzeitige Mietpreisbremse gilt in insgesamt 162 Städten Bayerns – darunter fallen beispielweise Augsburg, München, Regensburg, Nürnberg oder Ingolstadt.
Die derzeitige Mietpreisbremse gilt in insgesamt 162 Städten Bayerns – darunter fallen beispielweise Augsburg, München, Regensburg, Nürnberg oder Ingolstadt.
Baden-Württemberg
In 89 Städten – darunter Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim und Freiburg – gilt seit 4.7.2020 die Mietpreisbremse.
In 89 Städten – darunter Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim und Freiburg – gilt seit 4.7.2020 die Mietpreisbremse.
Brandenburg
In Brandenburg gilt die Mietpreisbremse in Potsdam – sie soll bis 2025 verlängert werden.
In Brandenburg gilt die Mietpreisbremse in Potsdam – sie soll bis 2025 verlängert werden.
Berlin
Berlin war das erste Bundesland, das 2015 die Mietpreisbremse einführte. Der im Februar 2020 eingeführte Mietendeckel wurde vom Bundesverfassungsgericht gekippt.
Berlin war das erste Bundesland, das 2015 die Mietpreisbremse einführte. Der im Februar 2020 eingeführte Mietendeckel wurde vom Bundesverfassungsgericht gekippt.
Bremen
In Bremen gilt die Mietpreisbremse – ausgenommen in Bremerhaven – bis zum Jahr 2025.
In Bremen gilt die Mietpreisbremse – ausgenommen in Bremerhaven – bis zum Jahr 2025.
Hamburg
In Hamburg gilt im gesamten Stadtgebiet die Mietpreisbremse bis vorläufig Juni 2025.
In Hamburg gilt im gesamten Stadtgebiet die Mietpreisbremse bis vorläufig Juni 2025.
Hessen
Frankfurt am Main, Darmstadt und Wiesbaden sind unter den 49 Städten, in der eine Mietpreisbremse besteht. Hier reagiert das Land mit der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) auf den angespannten Wohnungsmarkt.
Frankfurt am Main, Darmstadt und Wiesbaden sind unter den 49 Städten, in der eine Mietpreisbremse besteht. Hier reagiert das Land mit der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) auf den angespannten Wohnungsmarkt.
Mecklenburg-Vorpommern
Seit 1.10.2018 gilt die Mietpreisbremse, aber ausschließlich in Rostock und Greifswald.
Seit 1.10.2018 gilt die Mietpreisbremse, aber ausschließlich in Rostock und Greifswald.
Niedersachsen
Seit 1.1.2021 haben die sieben ostfriesischen Inseln und Wolfsburg, Osnabrück, Braunschweig und Hannover eine Mietpreisbremse.
Seit 1.1.2021 haben die sieben ostfriesischen Inseln und Wolfsburg, Osnabrück, Braunschweig und Hannover eine Mietpreisbremse.
Nordrhein-Westfalen
Hier greift die Mietpreisbremse in den großen Städten Düsseldorf, Köln, Bonn und Münster bis Juni 2025. Städte im Ruhrgebiet haben hingegen keine Mietpreisbremse.
Hier greift die Mietpreisbremse in den großen Städten Düsseldorf, Köln, Bonn und Münster bis Juni 2025. Städte im Ruhrgebiet haben hingegen keine Mietpreisbremse.
Rheinland-Pfalz
Mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung wird die Mietpreisbremse in den Städten Trier, Speyer, Mainz, Landau in der Pfalz und Ludwigshafen bis 2025 weiterbestehen.
Mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung wird die Mietpreisbremse in den Städten Trier, Speyer, Mainz, Landau in der Pfalz und Ludwigshafen bis 2025 weiterbestehen.
Thüringen Lediglich
Jena und Erfurt haben seit 31.3.2016 eine gültige Mietpreisbremse.
Jena und Erfurt haben seit 31.3.2016 eine gültige Mietpreisbremse.
Bundesländer ohne Mietpreisbremse:
- Saarland
- Sachen
- Sachsen-Anhalt
- Schleswig-Holstein (hier wurde die Mietpreisbremse wieder abgeschafft)
Mietpreisbremse München
Die Mietpreisbremse gilt für alle Mietverträge, die nach dem 19.8.2019 unterschrieben wurden. Für Mieter von städtischen Wohnbaugesellschaften gilt sogar der 1.8.2018 als Grenze. Mietverträge, die nach diesen Zeitpunkten geschlossen wurden, profitieren von der Mietpreisbremse nicht. Die Mietpreisbremse umfasst die gesamte Stadt München. Sie gilt allerdings nur mehr bis 31.12.2021. Ob die Regelung weiterhin bestehen bleibt, ist offen.
Mietpreisbremse Düsseldorf
Die Mieterschutzverordnung ist am 1.7.2020 in Kraft getreten und gilt in Düsseldorf und siebzehn weiteren Städten in Nordrhein-Westfalen. Die Laufzeit beträgt fünf Jahre.
Mietpreisbremse Berlin
Berlin führe als erstes Bundesland in Deutschland am 1.Juli 2015 die Mietpreisbremse ein. Das Gesetz: Die Miete bei Neuvermietungen dürfe nicht mehr als zehn Prozent über der ortüblichen Vergleichsmiete liegen. Kostete die Miete bereits bei den Vormietern mehr als die Vergleichsmiete, muss die Miete nicht gesenkt werden.
Die Mietpreisbremse gilt bundesweit und sollte daher nicht mit dem Berliner Mietendeckel verglichen werden. Der Mietendeckel ist ein Gesetz auf Landesebene und besteht aus drei Säulen: Mietenstopp, Mietobergrenze und überhöhter Miete.
Durch den Mietenstopp wurden alle Mieten in Berlin mit Stand 18.6.2019 eingefroren. Die Mietobergrenze sorgt dafür, dass Vermieter sich bei der Miethöhe an gesetzliche Grenzen halten müssen. Die Miete kann außerdem gesenkt werden, wenn diese zwanzig Prozent höher als die örtliche Vergleichsmiete ist. Ignorierten Vermieter die Regelungen, drohten bis zu 500.000 Euro Bußgeld.
Berliner Mietendeckel ist laut Bundesverfassungsgericht verfassungswidrig
Achtung:
Das Bundesverfassungsgericht erklärte den Berliner Mietendeckel am 21.4.2021 für verfassungswidrig. FDP und CDU/CSU hatten das Verfahren eingeleitet. Laut den Richtern ist der Bund für die Umsetzung von Mietbremsen verantwortlich – was mit der Mietpreisbremse auch geschah. Das Land Berlin habe für solche Mieterhöhungen keine Gesetzgebungskompetenz, argumentiert das Gericht.
Für viele Berliner Mieter heißt das jetzt: Nicht gezahlte Mieten müssen teilweise zurückgezahlt werden, und das ohne Aufforderung vom Vermieter. Einige große Wohnbaugesellschaften – wie die Vonovia SE – haben bereits bestätigt, auf Rückzahlungen zu verzichten. Bei privaten Vermietern ist das ungewiss. Der Berliner Senat betonte: „Es sei die Pflicht des Senats, sozial-verträgliche Lösungen für Mieterinnen und Mieter zu entwickeln.“
Hinweis:
Einige Mieter werden die sogenannte Schattenmiete nachzahlen müssen. Diese Zweitmiete ist in einigen Mietverträgen zusätzlich vereinbart worden. Die Absicht: Wird der Mietendeckel für ungültig erklärt, bekommen Vermieter die vorenthaltene Miete zurück. Was bringt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse soll bewirken, dass Mieten, in „angespannten Wohnungsmärkten“ nicht weiter steigen. Vor allem in Großstädten und Ballungsräumen steigen die Mieten seit Jahren kontinuierlich an. Laut dem Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat die 2015 eingeführte Mietpreisbremse eine leichte Bremswirkung von zwei bis vier Prozent erzielt. Die Mieten für Neubauten seien aber trotzdem weiterhin gestiegen. Das liegt daran, dass Neubauten nicht unter die Mietpreisbremse fallen und somit wieder mehr gebaut wird.
Eine Datenanalyse von empirica regio zeigt: In den großen Metropolen wirkte die Mietpreisbremse nur kurz nach Einführung des Gesetzes. „Über einen längeren Zeitraum lasse sich kein signifikanter Preisunterschied feststellen“, sagt Empirica-Chef Lorenz Thomschke.
Viele Mieter sagen nichts
Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse ist vielen Menschen (noch) nicht bekannt. Viele Mieter sind aufgrund des knappen Wohnraums schlicht froh eine Wohnung zu haben und möchten Konflikte mit ihren Vermietern vermutlich vermeiden. Ein gerichtliches Verfahren scheint für viele zu mühsam und teuer zu sein. Aber Mieter sollten wissen: Ein Mietpreisbremse kann auch außergerichtlich geregelt werden. Mit Hilfe von Mieterschutz-Plattformen im Internet können Mieter überprüfen, ob ihre Miete zu hoch ausfällt. Ist dies der Fall, kontaktieren die Plattformen in der Regel die Vermieter und versuchen die Mietpreisbremse durchzusetzen. Manche übernehmen sogar Prozess- und Anwaltskosten.
Um sein Recht durchzusetzen, kann außerdem der Rat eines Anwalts hilfreich sein.
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Mietpreisbremse ziehen – Wie funktioniert das?
Um die Vorteile der Mietpreisbremse zu nutzen, müssen Mieter wie folgt vorgehen:
1) Mieter sollten den Mietvertrag abschließen, auch wenn Sie wissen, dass Sie zu viel zahlen. Sagt man bereits vorher etwas, könnte die Wohnung schnell an wen anderen vergeben werden.
2) Überprüfen Sie, ob in Ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse gilt.
3) Mietspiegel anschauen und prüfen, ob die Miete zu hoch ist. Mieter finden die Daten entweder online oder bei den örtlichen Ämtern. Gibt es keinen Mietspiegel, kann die Vergleichsmiete mittels Gutachter ermittelt werden.
4) Vermieter rügen. Mieter müssen – bei zu hoher Miete – den Vermieter schriftlich auffordern, die Miete zu senken. Ein Musterschreiben kann dabei helfen. Außerdem können Mieter, Vermieter dazu auffordern, Informationen über das Gebäude auszuhändigen.
5) Die Rüge sollte schnell verfasst werden, da nur Mieten nach Ausgang der Rüge zurückgezahlt werden müssen.
6) Vermieter antwortet: Er kann entweder zustimmen und die Miete wird gesenkt, oder er lehnt aufgrund bestimmter Ausnahmen ab. Handelt es ich nicht um die gesetzlichen Ausnahmen, kann der Vermieter schließlich nur noch die Berechnung der Vergleichsmiete in Frage stellen. Ein Gerichtsverfahren wäre in Folge die einzige Lösung.
Vergleichsmiete berechnen
Je nach Stadt und Gemeinde können Sie die Vergleichsmiete mit Hilfe der örtlichen Mietspiegel ermitteln – Online-Mietspiegel erleichtern den Prozess. Steht kein Online-Mietspiegel zur Verfügung, finden Mieter normalerweise Daten bei Wohnungs- und Sozialämtern oder Mieterverbänden.
Berechnung der Vergleichsmiete
Die aus dem Mietspiegel entnommene Vergleichsmiete wird mit 1,1 (10 %) multipliziert. Liegt das Ergebnis unter der eigenen Miete, handelt es sich in der Regel um eine zu teure Miete. Dann würde die Mietpreisbremse greifen.
Beispiel:
Die Vergleichsmiete liegt bei 800 Euro. Im nächsten Schritt addieren Sie die 10 % (Preisdeckelung). Die maximal erlaubte Miete liege somit bei 880 Euro. Das heißt: Vermieter dürften nicht mehr als 880 Euro Miete verlangen – vorausgesetzt es gelten keine Ausnahmen. Bei welchen Mietformen greift die Mietpreisbremse?
Staffelmiete
Bei Staffelmietverträgen kann der Vermieter die Höhe der Miete jedes Jahr verändern. Die Mietpreisbremse gilt auch hier. Liegt der erhöhte Mietpreis mehr als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete, greift die Kappungsgrenze. Das heißt, gebremst wird lediglich der Überschuss.
Mehr Informationen finden Sie im Artikel Staffelmiete.
Indexmiete
Bei der Indexmiete wird der Mietpreis anhand des Verbraucherpreisindex berechnet. Das heißt: Steigt der Verbraucherpreisindex, steigt die Miete. Die Mietpreisbremse greift hier nur bei der anfänglich festgesetzten Miete. Steigt der Verbraucherpreisindex, die örtliche Vergleichsmiete aber nicht, sind Mieterhöhungen gesetzlich erlaubt.
Mehr Informationen finden Sie im Artikel Indexmiete.
Gilt bei mir die Mietpreisbremse?
Um herauszufinden, ob die Mietpreisbremse bei Ihnen greift, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:
Ist die Wohnung eine neu vermietete Wohnung?
Handelt es sich um einen Neubau?
In welcher Gegend liegt die Immobilie?
Wurde die Wohnung im großen Umfang modernisiert? (oder nur angekündigt?)
Liegt die Miete zehn Prozent über der ortüblichen Vergleichsmiete?
Gibt es für meine Gegend einen Mietspiegel?
Mietpreisbremse – Bestellerprinzip
Seit 2015 sorgt das Besteller Prinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG) dafür, dass die Kosten für die Wohnungsvermittlung, vom Vermieter beziehungsweise vom Auftragssteller übernommen werden müssen. Der Grund: Der Vermieter hat ein Anliegen die Wohnung zu vermieten. Dafür „bestellt“ er den Makler. Bei Nichtbeachtung der Reglung, drohen Strafen für Makler und Vermieter.
Das Besteller Prinzip kann aber auch umgekehrt angewendet werden – und zwar wenn der Mieter einen Makler für die Wohnungssuche beauftragt. Vermittelt der Makler in Folge erfolgreich eine Wohnung, muss der Mieter für die Maklerkosten aufkommen.
Hinweis:
Wird der Makler vom Vermieter beauftragt, dürfen die Maklerkosten keinesfalls auf den Mieter umgelegt werden. Wie ist die Situation beim Immobilienkauf?
Das Besteller Prinzip gilt bei Immobilienkäufen nicht. Hier gilt seit 23.Juni 2020 das „Halbteilungsprinzip“. Käufer und Verkäufer von Häusern oder Wohnungen teilen sich die Maklerkosten zu fünfzig Prozent. Die Regelung gilt nur für selbstbewohnte Immobilien – Anlageimmobilien und Gewerbeimmobilien fallen nicht darunter.
Kritik an der Mietpreisbremse
Die Wirkung der Mietpreisbremse ist umstritten. Experten sehen zwar leichte Bremswirkungen in Gegenden mit Mietpreisbremse, aber gleichzeitig auch einen Anstieg der Mieten. Die meisten Bundesländer führen die Reglung jedoch bis 2025 fort.
Ein weiterer Punkt sind die fehlenden Sanktionen bei bewusst höher gesetzten Mieten. Vermieter, die wissentlich zu teuer vermieten, kann nichts passieren, solange der Mieter nichts sagt. Viele Mieter sind sich demnach nicht bewusst, dass sie zu viel zahlen. Manche Mieter trauen sich auch nicht gegen den Vermieter vorzugehen. Es kann aber auch sein, dass Vermieter nicht wissend eine zu hohe Miete verlangen. Veraltete Mietspiegel oder Fehler bei der Eigenberechnung sorgen für zu hoch angesetzte Mieten.
Laut Medienberichten sind 41 Prozent der angebotenen Wohnungen in Hamburg teurer als der Mietspiegel es vorsieht. Der Grund: Die Wohnungen werden modernisiert und das erlaubt den Vermietern höhere Mieten zu verlangen. Ob die Sanierungen notwendig sind, ist jedoch umstritten. Nicht jede Bestandswohnung braucht beispielsweise ein zweites, neues Bad. Mietsteigerungen können damit aber gesetzlich gerechtfertigt werden. Vermieter richten sich daher eher nach dem Mietsteigerungspotenzial als nach den Mietern selbst. Bezahlbarer Wohnraum entsteht dadurch in der Regel nicht.
Sowohl Mieterverbände als auch Vermieterverbände kritisieren die Mietpreisbremse. Der Berliner Mietenverein sehe in der Reglung noch zu viele Schlupflöcher und vergleicht die derzeitige Mietpreisbremse mit einem Schweizer Käse. Der Vermieterverband Haus und Grund glaubt, dass durch die Mietpreisbremse zu wenig neuer Wohnraum geschaffen wird. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) bestätigte diese Annahme nicht.
Mietpreisbremse – Recht einfach erklärt
Was ist das Ziel der Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass die Mietpreie in Deutschland unkontrolliert ansteigen. In den letzten Jahren stiegen die Mieten – vor allem in Großstädten und Ballungsgebieten – immer weiter an. Vermieter dürfen die Miete bei wiedervermieteten Wohnungen nicht beliebig erhöhen. Sie darf lediglich zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Neubauten – die nach dem 1.10.2014 genutzt wurden – gilt die Mietpreisbremse nicht.
Weiterlesen: Was ist die Mietpreisbremse?
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Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse hat bundesweit einheitliche Reglungen. Beispielsweise das Wiedervermietungen betroffen sind und Neubauten nicht. In Gegenden mit Mietpreisbremse dürfen Vermieter die Miete bei Wiedervermietung nicht um mehr als zehn Prozent der örtlichen Vergleichsmiete erhöhen. Wo und wann die Mietpreisbremse angewendet wird, entscheiden die Bundesländer.
Weiterlesen: Was ist die Mietpreisbremse?
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Wann wurde die Mietpreisbremse eingeführt?
Die Mietpreisbremse wurde am 1.Juni 2015 eingeführt. Berlin setzte die Mietpreisbremse als erstes Bundesland um. Weitere Bundesländer folgten in den nächsten Jahren. Je nach Bundesland und Einführung gilt die Mietpreisbremse unterschiedlich lang. In München endet die derzeitige Regelung beispielsweise mit Ende 2021. In vier Bundesländern gibt es keine Mietpreisbremse.
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Für wen gilt die Mietpreisbremse nicht?
Die Mietpreisbremse umfasst einige Ausnahmen. Nicht betroffen von der Mietpreisbremse sind Neubauten, die erstmalig nach dem 1.10.2014 genutzt werden. Werden Wohnungen modernisiert greift die Mietpreisbremse ebenfalls nicht. Eine weitere Ausnahme umfasst Immobilien mit Bestandsschutz. War die Miete bei den Vormietern bereits höher als die Vergleichsmiete plus zehn Prozent, muss die Miete nicht gesenkt werden.
Weiterlesen: Mietpreisbremse – Ausnahmen
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Wie berechne ich die Mietpreisbremse?
Mieter, sowie Vermieter können die Vergleichsmieten über die örtlichen Mietspiegel nachsehen. Diese sind entweder online oder bei den Stadtämtern auffindbar. Gibt es für Ihren Ort keinen Mietspiegel, können Mieter auch drei ähnliche Wohnungen als Vergleich heranziehen. Ist die eigene Miete höher als die gefundene Vergleichsmiete plus zehn Prozent, greift die Mietpreisbremse in der Regel.
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Was beinhaltet der Mietendeckel?
Der Mietendeckel betrifft nur Berlin und sollte die steigenden Mieten in der Bundeshauptstadt gesetzlich stoppen. Mit dem Stand 18.6.2019 wurden alle Mieten in Berlin sozusagen eingefroren. Das Bundesverfassungsgericht kippte den Mietendeckel jedoch Anfang 2021. Die Begründung: Die Landesregierung hätte keine gesetzgebende Kompetenz für die Mietregulierung, sondern der Bund.
Weiterlesen: Wo gilt die Mietpreisbremse?
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