Die Mietpreisbremse sollte die steigenden Mieten in Deutschland bremsen – ob das 2015 eingeführte Gesetz greift, ist laut Experten umstritten. Viele Bundesländer haben die Mietpreisbremse trotzdem verlängert. Über die Wirkung der Mietpreisbremse, die Ausnahmen und den Unterschied zum Mietendeckel lesen Sie hier.

‌Seit 1. Juni 2015 gilt in Deutschland die sogenannte Mietpreisbremse. Mit dieser Maßnahme möchte die Bundesregierung steigenden Mietpreisen entgegenwirken. In den letzten Jahren gingen die Mietpreise in Deutschland steil nach oben – Vermieter veranschlagten durchschnittlich 20 bis 40 Prozent mehr Kaltmiete in Deutschland. Die Mietpreisbremse regelt, dass Wohnungen, die wiedervermietet werden (Bestandswohnungen), nur maximal zehn Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen dürfen. Einfach gesagt: Vermieter dürfen die Miete nicht beliebig nach oben erhöhen. Die Mietpreisbremse gilt aber nur in Gegenden mit „angespanntem Wohnungsmarkt“. Die jeweiligen Landesregierungen entscheiden darüber, welche Städte als angespannt gelten. 
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‌Laut §556d BGB sorgen folgende Gründe, für einen angespannten Wohnungsmarkt:
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‌In Deutschland wohnen mehr als die Hälfte der Menschen zur Miete – das ist der höchste Wert in ganz Europa. Das besagen Zahlen des statistischen Bundesamtes. In Irland wohnen beispielsweise nur rund 30 Prozent der Bevölkerung zur Miete.

‌Die Bundesregierung reagierte damit auf den kontinuierlichen Anstieg der Mieten in den letzten Jahren. Betroffen sind vor allem die Großstädte, aber auch Ballungsgebiete und kleinere Städte. Der Anstieg der Mieten sollte mit der Mietpreisbremse verhindert werden, um Menschen weiterhin leistbare Mieten zu ermöglichen. Die Umsetzung der Mietpreisbremse übernehmen die einzelnen Bundesländer.
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‌Die Mietpreisbremse gilt nicht für alle Immobilien. Ausgenommen von der Regelung sind:
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‌Vermieter sollten hierbei aber die Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB) beachten. Vermieter müssen dem Mieter demnach vor Abschluss des Mietvertrags, unaufgefordert mitteilen (schriftlich), warum die Mieter höher ausfällt.

In Orten ohne Mietspiegel, können laut § 558a II Nr. 4 BGB auch drei vergleichbare Wohnungen als Begründung für eine Mieterhöhung gelten.
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‌Hat der Vermieter beim letzten Mieter bereits mehr als die Vergleichsmiete, plus den zehn Prozent verlangt, darf die Miete gleichbleiben.

‌Das Gesetz der Mietpreisbremse sieht vor: Werden Wohnungen modernisiert, haben Vermieter das Recht mehr zu verlangen. Dafür muss die Modernisierung aber gleichwertig zum Neubau sein. Die Investitionskosten müssen mindestens einem Drittel eines Neubaupreises entsprechen. Ohnehin anfällige Reparaturen zählen hierbei nicht. 
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‌Mehr über die rechtliche Grundlage bei Modernisierungen finden Sie im Artikel Modernisierung – Mietrecht.
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‌Wird die Immobilie zwischenzeitlich auch gewerblich genutzt, gilt der Bestandsschutz nicht. Die Regelung gilt ausschließlich für Privat-zu-Privat-Vermietung.
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‌Ist eine Wohnung möbliert, darf die Gesamtmiete über der gesetzlichen Mietpreisbremse liegen. Voraussetzung: Die Wohnung muss ausreichend – also nicht nur mit einem Schrank – möbliert sein. Wie viele Möbel genau vorhanden sein müssen, ist gesetzlich nicht festgelegt. Außerdem muss sich die Grundmiete am örtlichen Mietspiegel orientieren.
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‌Im Jahr 2022 tritt die Reform des Mietspiegelrechts in Kraft. Ab 1.7.2022 sind Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern dazu verpflichtet qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Das Ziel: Mehr Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter. Dafür werden Personen künftig verpflichtet, Informationen über das Mietverhältnis und die Eigenschaften der Wohnung mitzuteilen. 
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‌Man unterscheidet grundsätzlich zwischen qualifizierten und einfachen Mietspiegeln. Jedoch bieten nur qualifizierte Mietspiegel eine rechtliche Grundlage und können für Rechtsstreitigkeiten herangezogen werden. Qualifizierte Mietspiegel sind wissenschaftlich erstellt und müssen alle zwei Jahre erneuert werden. 
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‌Ausführliche Informationen zum Thema Mietspiegel finden Sie im Artikel Mietspiegel.

‌Seit 1. Juni 2015 ist die Mietpreisbremse gesetzlich verankert. Sie gilt allerdings nur in den Städten und Gemeinden der jeweiligen Bundesländer, die sie auch umgesetzt haben. Am 1.April 2020 wurde die Mietpreisbremse verschärft – sowohl für Mieter als auch Vermieter. Mieter haben jetzt auch nach Vertragsabschluss 30 Monate Zeit, um die Mietpreisbremse nachwirkend zu fordern. Vor der Verschärfung des Gesetzes war eine rückwirkende Nachforderung der Miete nicht möglich.
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‌Die Mietpreisbremse gilt überall dort, wo der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Die Landesregierungen bestimmen, welche Gegenden unter die Regelung fallen. Zurzeit haben folgende Länder und Städte eine bestehende Mietpreisbremse:
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‌Die Mietpreisbremse gilt für alle Mietverträge, die nach dem 19.8.2019 unterschrieben wurden. Für Mieter von städtischen Wohnbaugesellschaften gilt sogar der 1.8.2018 als Grenze. Mietverträge, die nach diesen Zeitpunkten geschlossen wurden, profitieren von der Mietpreisbremse nicht. Die Mietpreisbremse umfasst die gesamte Stadt München. Sie gilt allerdings nur mehr bis 31.12.2021. Ob die Regelung weiterhin bestehen bleibt, ist offen.
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‌Die Mieterschutzverordnung ist am 1.7.2020 in Kraft getreten und gilt in Düsseldorf und siebzehn weiteren Städten in Nordrhein-Westfalen. Die Laufzeit beträgt fünf Jahre.
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‌Berlin führe als erstes Bundesland in Deutschland am 1.Juli 2015 die Mietpreisbremse ein. Das Gesetz: Die Miete bei Neuvermietungen dürfe nicht mehr als zehn Prozent über der ortüblichen Vergleichsmiete liegen. Kostete die Miete bereits bei den Vormietern mehr als die Vergleichsmiete, muss die Miete nicht gesenkt werden. 
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‌Die Mietpreisbremse gilt bundesweit und sollte daher nicht mit dem Berliner Mietendeckel verglichen werden. Der Mietendeckel ist ein Gesetz auf Landesebene und besteht aus drei Säulen: Mietenstopp, Mietobergrenze und überhöhter Miete. 
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‌Durch den Mietenstopp wurden alle Mieten in Berlin mit Stand 18.6.2019 eingefroren. Die Mietobergrenze sorgt dafür, dass Vermieter sich bei der Miethöhe an gesetzliche Grenzen halten müssen. Die Miete kann außerdem gesenkt werden, wenn diese zwanzig Prozent höher als die örtliche Vergleichsmiete ist. Ignorierten Vermieter die Regelungen, drohten bis zu 500.000 Euro Bußgeld.
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‌Die Mietpreisbremse soll bewirken, dass Mieten, in „angespannten Wohnungsmärkten“ nicht weiter steigen. Vor allem in Großstädten und Ballungsräumen steigen die Mieten seit Jahren kontinuierlich an. Laut dem Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat die 2015 eingeführte Mietpreisbremse eine leichte Bremswirkung von zwei bis vier Prozent erzielt. Die Mieten für Neubauten seien aber trotzdem weiterhin gestiegen. Das liegt daran, dass Neubauten nicht unter die Mietpreisbremse fallen und somit wieder mehr gebaut wird. 
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‌Eine Datenanalyse von empirica regio zeigt: In den großen Metropolen wirkte die Mietpreisbremse nur kurz nach Einführung des Gesetzes. „Über einen längeren Zeitraum lasse sich kein signifikanter Preisunterschied feststellen“, sagt Empirica-Chef Lorenz Thomschke.
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‌Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse ist vielen Menschen (noch) nicht bekannt. Viele Mieter sind aufgrund des knappen Wohnraums schlicht froh eine Wohnung zu haben und möchten Konflikte mit ihren Vermietern vermutlich vermeiden. Ein gerichtliches Verfahren scheint für viele zu mühsam und teuer zu sein. Aber Mieter sollten wissen: Ein Mietpreisbremse kann auch außergerichtlich geregelt werden. Mit Hilfe von Mieterschutz-Plattformen im Internet können Mieter überprüfen, ob ihre Miete zu hoch ausfällt. Ist dies der Fall, kontaktieren die Plattformen in der Regel die Vermieter und versuchen die Mietpreisbremse durchzusetzen. Manche übernehmen sogar Prozess- und Anwaltskosten. 
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‌Um sein Recht durchzusetzen, kann außerdem der Rat eines Anwalts hilfreich sein.
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‌Um die Vorteile der Mietpreisbremse zu nutzen, müssen Mieter wie folgt vorgehen: 
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‌1) Mieter sollten den Mietvertrag abschließen, auch wenn Sie wissen, dass Sie zu viel zahlen. Sagt man bereits vorher etwas, könnte die Wohnung schnell an wen anderen vergeben werden. 
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‌2) Überprüfen Sie, ob in Ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse gilt. 
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‌3) Mietspiegel anschauen und prüfen, ob die Miete zu hoch ist. Mieter finden die Daten entweder online oder bei den örtlichen Ämtern. Gibt es keinen Mietspiegel, kann die Vergleichsmiete mittels Gutachter ermittelt werden. 
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‌4) Vermieter rügen. Mieter müssen – bei zu hoher Miete – den Vermieter schriftlich auffordern, die Miete zu senken. Ein Musterschreiben kann dabei helfen. Außerdem können Mieter, Vermieter dazu auffordern, Informationen über das Gebäude auszuhändigen. 
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‌5) Die Rüge sollte schnell verfasst werden, da nur Mieten nach Ausgang der Rüge zurückgezahlt werden müssen. 
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‌6) Vermieter antwortet: Er kann entweder zustimmen und die Miete wird gesenkt, oder er lehnt aufgrund bestimmter Ausnahmen ab. Handelt es ich nicht um die gesetzlichen Ausnahmen, kann der Vermieter schließlich nur noch die Berechnung der Vergleichsmiete in Frage stellen. Ein Gerichtsverfahren wäre in Folge die einzige Lösung.
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‌Je nach Stadt und Gemeinde können Sie die Vergleichsmiete mit Hilfe der örtlichen Mietspiegel ermitteln – Online-Mietspiegel erleichtern den Prozess. Steht kein Online-Mietspiegel zur Verfügung, finden Mieter normalerweise Daten bei Wohnungs- und Sozialämtern oder Mieterverbänden.
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‌Die aus dem Mietspiegel entnommene Vergleichsmiete wird mit 1,1 (10 %) multipliziert. Liegt das Ergebnis unter der eigenen Miete, handelt es sich in der Regel um eine zu teure Miete. Dann würde die Mietpreisbremse greifen.

‌Bei Staffelmietverträgen kann der Vermieter die Höhe der Miete jedes Jahr verändern. Die Mietpreisbremse gilt auch hier. Liegt der erhöhte Mietpreis mehr als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete, greift die Kappungsgrenze. Das heißt, gebremst wird lediglich der Überschuss. 
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‌Mehr Informationen finden Sie im Artikel Staffelmiete.
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‌Bei der Indexmiete wird der Mietpreis anhand des Verbraucherpreisindex berechnet. Das heißt: Steigt der Verbraucherpreisindex, steigt die Miete. Die Mietpreisbremse greift hier nur bei der anfänglich festgesetzten Miete. Steigt der Verbraucherpreisindex, die örtliche Vergleichsmiete aber nicht, sind Mieterhöhungen gesetzlich erlaubt. 
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‌Mehr Informationen finden Sie im Artikel Indexmiete.
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‌Um herauszufinden, ob die Mietpreisbremse bei Ihnen greift, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:
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‌Seit 2015 sorgt das Besteller Prinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG) dafür, dass die Kosten für die Wohnungsvermittlung, vom Vermieter beziehungsweise vom Auftragssteller übernommen werden müssen. Der Grund: Der Vermieter hat ein Anliegen die Wohnung zu vermieten. Dafür „bestellt“ er den Makler. Bei Nichtbeachtung der Reglung, drohen Strafen für Makler und Vermieter. 
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‌Das Besteller Prinzip kann aber auch umgekehrt angewendet werden – und zwar wenn der Mieter einen Makler für die Wohnungssuche beauftragt. Vermittelt der Makler in Folge erfolgreich eine Wohnung, muss der Mieter für die Maklerkosten aufkommen.

‌Das Besteller Prinzip gilt bei Immobilienkäufen nicht. Hier gilt seit 23.Juni 2020 das „Halbteilungsprinzip“. Käufer und Verkäufer von Häusern oder Wohnungen teilen sich die Maklerkosten zu fünfzig Prozent. Die Regelung gilt nur für selbstbewohnte Immobilien – Anlageimmobilien und Gewerbeimmobilien fallen nicht darunter.
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