Verschieden große Münztürme, zwischen gezeichneten Häusern © Adobe Stock | xyz+

Anlageimmobilie – Arten, Vor- und Nachteile

Eine Immobilie bietet einerseits Wohnraum, andererseits eine profitable Geldanlage. Seit Jahren steigen die Preise für Häuser, Wohnungen und Co. Ein Grund, warum viele Menschen eine Anlageimmobilie kaufen. Auf was Anleger achten sollten, was eine Rendite ist und wie sie berechnet wird, lesen Sie in diesem Beitrag.

Was ist eine Anlageimmobilie?


‌Eine Anlageimmobilie ist eine Geldanlage und fungiert als langfristige Einnahmequelle. Einige Menschen setzen auf Wertsteigerungen und verkaufen ihre Immobilie gewinnbringend. Natürlich können Eigentümer die Immobilie auch selbst nutzen – viele möchten damit aber Geld verdienen und vermieten ihre Immobilie. Die Finanzkrise und niedrige Zinsen waren beispielsweise Gründe für Menschen in eine Immobilie zu investieren. Anleger möchten damit fürs Alter vorsorgen, ein regelmäßiges Einkommen haben und über Grund und Boden verfügen. Denn: Einen festen Wert zu besitzen, zählt für viele am meisten.

Warum investieren so viele in eine Anlageimmobilie?


‌Immobilieninvestments haben in den letzten Jahren stetig zugenommen. Ein Ende des Booms ist nach wie vor nicht in Sicht – die Immobilienpreise steigen seit 2009 an. Das sind unter anderem Gründe für den wachsenden Immobilienmarkt:
  • Seit Jahren führt die Europäischen Zentralbank (EZB) eine Niedrigzinspolitik. Das bedeutet: Die Kredite für Immobilien sind sehr günstig. 
  • Immobilien bieten Schutz vor Inflation 
  • Die Renditen von Staatsanleihen und anderen Kapitalanlagen sind sehr niedrig 
  • Die Immobilienpreise in Metropolen steigen, was zu mehr Attraktivität führt für Anleger führt 
  • Aufgrund der Corona-Krise investierten mehr Menschen in Immobilien  
  • Es reicht ein geringes Eigenkapital, um in Immobilien zu investieren 
  • Wertstabilität und Altersvorsorge  
  • Hinweis:
    Einer Grafik des Tagesspiegels zufolge leben in Berlin 82,6 Prozent der Bevölkerung zur Miete. Im Vergleich mit anderen europäischen Großstädten, liegt nur in Zürich im Mieter-Ranking vor der deutschen Hauptstadt.

    Welche Anlageimmobilien gibt es?


    ‌Anleger haben verschiedene Möglichkeiten, wenn diese Geld in eine Immobilie investieren möchten. Grundsätzlich unterscheidet man dabei zwei Arten von Investments:

    Direktinvestment

  • Wohnungen 
    ‌Der Kauf einer Eigentumswohnung benötigt nicht viel Eigenkapital. Dafür sind die Renditen in der Regel auch geringer als bei Häusern. Kaufen Sie eine Wohnung in einem Wohnhaus, müssen Sie sich zudem mit der Eigentümergemeinschaft auseinandersetzen. Vorrangig geht es dabei um Themen, wie Renovierung und Sanierung der Anlage.
  • Einfamilienhäuser 
    ‌Einfamilienhäuser haben einen hohen Grundstückanteil. Die Rendite ist daher etwas geringer. Für den Verkauf ist dieser Faktor weniger essenziell – denn der Wert von Einfamilienhäusern steigt häufig an. 
  • Mehrfamilienhäuser 
    ‌Mehrfamilienhäuser werfen grundsätzlich mehr Rendite ab, haben aber des Öfteren mit Leerständen zu kämpfen. 

    ‌Ausführliche Informationen über Mehrfamilienhäuser finden Sie im Artikel Mehrgenerationenhaus.
  • Gewerbeobjekte 
    ‌Der Markt von Gewerbeimmobilien (Einkaufszentren, Hotels usw.) lässt sich schwierig vorhersagen. Trends, wie das Home-Office oder ortsunabhängiges Arbeiten verstärken das Risiko. Durch das höhere Risiko sind die Renditen aber meist höher als bei Wohnobjekten.
  • Ferienwohnung 
    ‌Eine Ferienwohnung bietet neben der Eigennutzung auch andere Vorteile. Beispielsweise eine starke saisonale Auslastung und keine Mietnomaden. Andererseits sind die Preise in Urlaubsregionen sehr hoch, was wiederum viel Eigenkapital erfordert. 

    ‌Ausführliche Informationen über Ferienwohnungen finden Sie im Artikel Ferienwohnung als Kapitalanlage
  • Indirektes Investment

  • Crowdinvesting 
    ‌Das Crowdinvesting entwickelte sich vor allem in den letzten Jahren stark. Über Plattformen im Internet können Anleger bereits mit kleinen Geldbeträgen in Immobilienprojekte investieren. Mit dem eingesammelten Geld der Anleger setzen die Fondsgesellschaften die Bauprojekte um. Anbieter versprechen meist hohe Renditen und manchmal auch eine Gewinnbeteiligung. Ein Vorteil: Anleger wissen genau, wohin ihr Geld fließt. 

    ‌Mehr Informationen finden Sie im Artikel Crowdinvesting Immobilien.
  • Immobilienfonds 
    ‌Menschen können Anteile von Immobilienfonds kaufen und dafür ist nicht viel Kapital notwendig. Mit dem Geld des gesamten „Topfs“ werden Bauvorhaben umgesetzt. Anleger profitieren von den Wertsteigerungen ihrer Anteile beim Verkauf. Dadurch bildet sich die Rendite. Bei offenen Immobilienfonds kann man seine Anteile in der Regel nach 1 bis 2 Jahren verkaufen. Bei geschlossenen Fonds ist die Mindestlaufzeit höher. 

    ‌Mehr Informationen finden Sie im Artikel Immobilienfonds.
  • Achtung:
    Beim Crowdinvesting besteht das Risiko eines totalen Verlusts. Denn: Bei einer Insolvenz werden zunächst alle anderen Gläubiger (Bank, Lieferanten) entschädigt. Die nachrangigen Anleger könnten leer ausgehen.

    Wie finde ich eine Immobilie als Kapitalanlage?


    ‌Es gibt zahlreiche Portale im Internet die auf Immobilienkäufe spezialisiert sind. Daher sind für die Suche nach der richtigen Immobilie folgende Schritte empfehlenswert:
  • Freunde, Bekannte oder in der Nachbarschaft fragen. Oft ist eine geeignete Immobilie in unmittelbarer Nähe. 
  • Immobilienmakler kontaktieren. Diese sind oftmals Experten für eine spezielle Region 
  • Soziale Medien nutzen (hohe Reichweite) 
  • Anzeigen in Printmedien durchsuchen  
  • Anlageimmobilie – Was sind wichtige Faktoren?

  • Lage 
    ‌Die Lage ist entscheidend! Kein Mieter möchte in einer schlechten Lage wohnen – daher sollten Sie im Vorfeld den Standort genau unter die Lupe nehmen. Wichtige Kriterien sind: 
  • Gute Verkehrsanbindung (Autobahn, Öffentliche Verkehrsmittel) 
  • Einkaufsmöglichkeiten  
  • Gegenden mit Infrastruktur (zum Beispiel Arbeitsplätze)   
  • Schulen, Kitas und Ärzte  
  • Viele Grünflächen – vor allem im urbanen Raum 
  • Freizeit- und Sportmöglichkeiten  
  • Orte mit wenig Lärm   
  • Zustand der Immobilie 
    ‌Eine sanierungsbedürftige Wohnung verursacht erhebliche Mehrkosten. Grundsätzlich sollte man auf Alter, Bausubstanz und Energieaufwand achten. Eine Immobilienbewertung gibt oft Klarheit über den Zustand der Wohnung.
  • Preis 
    ‌Natürlich entscheidet der Preis über die endgültige Kaufentscheidung. Sie müssen aber wissen, ob der Wert gerechtfertigt ist. Dafür eignet sich ein Immobiliengutachter. Einen groben Anhaltspunkt bietet zudem der sogenannte Vervielfältiger. Der Vervielfältiger sagt aus, wie viele Jahre für die Refinanzierung (durch die Mieteinnahmen) des Kaufpreises benötigt werden. Sprich: Wann die Immobilie sich von selbst trägt. 
  • Mietersituation 
    ‌Schauen Sie sich die bisherigen Mietverhältnisse an. Gab es Schwierigkeiten mit Mietern oder Zahlungsausfälle? Unbefristete Mietverträge sorgen für weniger Mieterwechsel und in der Regel für durchgehende Einnahmen.  

  • Anlageimmobilie – Rendite


    ‌Investieren Kapitalanleger in eine Immobilie beachten Sie vor allem eine Sache – die Rendite. Die Rendite ist die Rentabilität einer Immobilie. Anders ausgedrückt: Der Ertrag des eingesetzten Kapitals. Demnach sollte die Rendite veranschaulichen, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt. Die Rendite wird üblicherweise in Prozent angegeben.
    Beispiel:
    Die Gesamtkosten für eine finanzierte Immobilie betragen über einen Zeitraum von 20 Jahren 250.000 Euro. Die jährliche Gesamtmiete beträgt 18.000 Euro. Rechnet man nun die Gesamtkosten durch die Gesamtmiete kommt man auf das Ergebnis 14. Das bedeutet: Nach 14 Jahren sind die Kosten abbezahlt und die Immobilie wirft Rendite ab.

    Wie hoch sollte die Rendite bei Immobilien sein?


    ‌Das kommt drauf an, was man mit einer Immobilie vorhat und was man sich erwartet. In früheren Zeiten waren Renditen über sechs Prozent üblich. Heutzutage ist eine Rendite über 4 Prozent eine „gute Rendite“. 

    ‌Es gibt verschiedene Modelle für die Berechnung der Rendite. Anfangs kann der sogenannte Vervielfältiger eine Orientierung geben. Diese Kennzahl gibt an, in viel Jahren der Kaufpreis der Immobilie durch Mieteinnahmen refinanziert wird. 

    ‌Ausführliche Informationen über die Berechnung der Rendite finden Sie im Artikel Rendite berechnen.
    Achtung:
    In Immobilien-Inseraten ist oft die Bruttorendite gemeint. Diese beinhaltet jedoch keine Kosten und kann daher sehr hoch erscheinen. Achten Sie genau auf die Formulierungen.

    Anlageimmobilie kaufen – Was sind die Vorteile?


    ‌Eine Anlageimmobilie bietet folgende Vorteile:
  • Geringe Wertschwankungen  
  • Finanzierung mit wenig Eigenkapital möglich 
  • Möglicher Wertzuwachs  
  • Zurzeit günstige Immobilienkredite  
  • Vorsorge fürs Alter  
  • Eine Immobilie ist ein greifbarer Wert  
  • Die Immobilie kann selbst genutzt werden 
  • Steuern sparen  

  • ‌Ein Investment in eine Anlageimmobilie hat auch Nachteile, wie folgende Punkte zeigen:

  • Wird die Immobilie vor der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft, fallen Steuern an 
  • Immobilien sind keine kurzfristigen Geldanlagen. Das Geld ist für eine lange Zeit gebunden.  
  • Immobilien müssen gewartet und renoviert werden. Diese Aufgaben obliegen dem Eigentümer. 
  • Immobilien beanspruchen viel Zeit, vor allem im Fall von Mieterwechseln, Reparaturen usw. 
  • Ein schneller Verkauf, wie bei anderen Kapitalanlagen ist schwierig  
  • Klumpen Risiko: Das gesamte Kapital wird in ein Objekt investiert

    ‌ 
  • Denkmalgeschützte Anlageimmobilien


    ‌Durch ein Investment in denkmalgeschützte Immobilien, können Käufer Steuern sparen – egal ob Anleger oder Selbstnutzer. Der Staat unterstützt Renovierungen und Sanierungen der historisch wichtigen Häuser mittels Steuervorteilen. Wer eine denkmalgeschützte Immobilie vermietet, kann die gesamten Reparaturkosten über 12 Jahre hinweg abschreiben. Selbstnutzer 10 Jahre lang. Folgende Abschreibungssätze gelten:

    ‌Auch wenn denkmalgeschützte Gebäude steuerliche Vorteile bieten, darf man eines nicht vergessen – die Vorschriften. Ist ein Haus denkmalgeschützt, dürfen viele Dinge nicht einfach so verändert werden. Gewisse Merkmale der Immobilie müssen trotz Renovierung bestehen bleiben oder mit den gleichen Bestandteilen erneuert werden. Beispielsweise die Fassade, oder eine Außenwand. Das bedeutet: Die Kosten für Reparaturen können viel höher ausfallen als bei normalen Gebäuden. 

    ‌Eine vermietete Anlageimmobilie kann die Steuer erheblich senken, da zahlreiche Aufwände von den Einnahmen abgezogen werden können, wie beispielsweise:
  • Makler und Inserats-Kosten 
  • Reparaturen und Renovierungen  
  • Modernisierungen bei denkmalgeschützten Gebäuden  
  • Zinskosten bei Fremdfinanzierung  
  • Fahrtkosten

    ‌  
  • Anlageimmobilie kaufen – Welche Dinge sind zu beachten?

  • Die Lage ist für potenzielle Mieter entscheidend. Daher sollten Merkmale der Makrolage (Entwicklung der Stadt/Region) sowie der Mikrolage (unmittelbare Umgebung) genau untersucht werden. 
  • Achten Sie auf langfristige Mietverträge. In der Regel bedeuten diese wenig Leerstände und zahlungsfähige Mieter.  
  • Der Preis der Immobilie sollte dem realen Marktwert entsprechen. Immobilienbewertungen und Makler können hierbei hilfreich sein. 
  • Beachten Sie die demographische Entwicklung einer Region oder eines Stadtteils. Die ist oftmals aussagekräftiger als die rein geographische Lage. 
  • Die nachhaltige Energieversorgung von Immobilien sollte beachtet werden. Somit müssen in Zukunft weniger staatliche Abgaben gezahlt werden. 
  • Die Finanzierung der Immobilie sollte gut durchdacht und langfristig sein. 
  • Informieren Sie sich ausführlich zum Thema Immobilien – am besten durch neutrale Quellen. 

  • Anlageimmobilien – Immobilien einfach erklärt

    Was ist eine Immobilie als Kapitalanlage?

    Eine Immobilie ist nicht nur eine Möglichkeit zum Wohnen, sondern kann auch zum Geld anlegen verwendet werden. Denn Anleger kaufen eine Anlageimmobilie nicht, um darin zu wohnen. Im Gegenteil: Sie vermieten das Haus oder die Wohnung und erzielen mit den Mieteinnahmen Einkünfte. Mit den Einnahmen aus der Miete wird der Kredit abbezahlt und nach einer gewissen Zeit trägt sich die Immobilie von selbst. 

    ‌Weiterlesen: Was ist eine Anlageimmobilie?

    Wie finde ich eine Immobilie als Kapitalanlage?

    Über Internetportale, Freunde und Bekannte oder soziale Netzwerke. Es gibt viele Möglichkeiten die passende Anlageimmobilie zu finden. Natürlich eignen sich nicht alle Objekte für ein Investment. Die Lage, der Zustand und der Preis sind wichtige Indikatoren für die Kaufentscheidung. Als Laie sollte man viel recherchieren und mit Experten sprechen. Schließlich ist eine Immobilie ein Langzeitprojekt, das gut vorbereitet werden sollte. 

    ‌Weiterlesen: Wie finde ich eine Immobilie als Kapitalanlage?

    Welcher Mietmultiplikator ist gut?

    Als erster Schritt eignet sich der Vervielfältiger oder auch Kaufpreisfaktor genannt. Der Vervielfältiger gibt an, nach wie viel Jahren sich der Kauf einer Immobilie rentiert. Um genauer zu ermitteln, ob eine Immobilie rentabel ist, wird in der Regel die Nettomietrendite ausgerechnet. Dabei werden von den jährlichen Mieteinnahmen die jährlichen Kosten abgezogen und das Ergebnis durch die Kaufkosten geteilt. 

    ‌Weiterlesen: Anlageimmobilie – Rendite

    Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?

    Eine gute Rendite hängt immer mit den Erwartungen der Anleger zusammen. Zudem beeinflussen die Dauer und der Standort die Rendite maßgeblich. Grundsätzlich sollte eine Rendite von über 4 % angestrebt werden. Bei einem hohen Kaufpreis wird die Rendite in den ersten Jahren eher gering ausfallen. Je länger Sie die Immobilie halten und der Wert vermutlich steigen wird, desto höher wird die Rendite. 

    ‌Weiterlesen: Anlageimmobilie – Rendite

    Wann lohnt sich eine vermietete Immobilie?

    Eine Immobilie zu kaufen und sie anschließend zu vermieten, lohnt sich in vielerlei Hinsicht. Zurzeit sind die Zinsen für Immobilienkredite äußerst niedrig. Das heißt: Auch Menschen mit wenig Eigenkapital können sich eine Finanzierung leisten. Außerdem profitieren Anleger von den Wertsteigerungen und der Möglichkeit die Immobilie selbst nutzen zu können. 

    ‌Weiterlesen: Anlageimmobilie kaufen – Was sind die Vorteile?

    Haftungsausschluss: Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen sind lediglich allgemeine Informationen und ersetzen keine professionelle rechtliche Beratung. Jede Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität ist ausgeschlossen.

    Das könnte Sie auch interessieren

    Gütertrennung – Auswirkungen auf Ehe und Scheidung - BERATUNG.DE
    Viele Ehepaare haben Angst, bei einer Scheidung ihr Vermögen zu verlieren. Für Personen, die so etwas befürchten, gibt es aber … mehr lesen
    Gütergemeinschaft – Das Vermögen der Ehepartner wird zum gemeinsamen Gut - BERATUNG.DE
    "My house is your house and your house is mine" - "Mein Haus ist dein Haus und dein Haus ist meines". Dieser populäre Liedertext … mehr lesen
    Scheidung: Alles Wichtige auf einen Blick - BERATUNG.DE
    Fast jede zweite Ehe in Deutschland wird geschieden. Trotzdem ist und bleibt die Scheidung ein umfangreiches Verfahren, bei dem es … mehr lesen