Eine lachsfarbene Ferienwohnung direkt an der Küste – davor das türkis-blaue Meer © Adobe Stock | vulcanus

Ferienwohnung als Kapitalanlage: Ein Trend, der bleibt?

Die frische Brise, Sonnenschein und ein zweites zu Hause. Viele Menschen träumen von einem Haus am Meer. Eine Ferienwohnung bietet Gelegenheit dazu und ist gleichzeitig eine Kapitalanlage. Sie sollten dennoch gut abwägen, ob der Kauf einer Ferienwohnung das Richtige für Sie ist.

Kapitalanlage – Ferienwohnung


‌Zusätzliche Einnahmen, eine mögliche Altersvorsorge und ein Ort zum Abschalten für sich selbst. Solche Gedanken gehen vermutlich viele Menschen durch den Kopf die überlegen eine Ferienwohnung zu kaufen. Ein Feriendomizil in Deutschland ist beliebter denn je. Das Institut für Demographie (IFD) Allensbach kam in einer Studie vom Jahr 2020 auf 1,26 Millionen Ferienwohnungen, oder Ferienhäuser in Deutschland. 2016 waren es „nur“ circa 900.000. Ferienwohnungen liegen demnach im Trend.
Achtung:
Nicht immer und überall dürfen Immobilien auch als Ferienwohnung vermietet werden. Prüfen Sie im Vorhinein am besten die Bestimmungen der jeweiligen Gemeinde.

Vorteile von einer Ferienwohnung als Kapitalanlage


‌Eine Ferienwohnung zu besitzen ist für viele Menschen ein lebenslanger Wunsch, der – wenn er erfüllt wird – auch einige Vorteile bietet:
  • Eine Ferienwohnung ist eine sichere Geldanlage  
  • Die Immobile kann unter Umständen selbst genutzt werden (Erstbelegungsrecht) 
  • Ein Feriendomizil am Meer, in den Bergen, oder wo anders zu besitzen ist Luxus 
  • Eine Ferienwohnung bietet Schutz vor Mietnomaden
  • Eine Ferienwohnung hat gute Chancen an Wert zu gewinnen  
  • Kein Mietpreisdeckel, der Eigentümer kann den Preis nach Angebot und Nachfrage richten 
  • Nutzung von Steuervorteilen 
  • Grundbucheintragung 
  • Hinweis:
    Eigentümer von Ferienwohnungen können über Verwaltungsagenturen – die Ihre Immobile betreuen – ein sogenanntes „Erstbelegungsrecht“ wahrnehmen. Damit dürfen Sie praktisch vor allen anderen potenziellen Gästen die Wohnung belegen und nutzen.

    Kapitalanlage kaufen

    Wann lohnt es sich eine Ferienwohnung zu kaufen?


    ‌Das kommt darauf an wie hoch die angestrebte Mietrendite tatsächlich ausfällt. Laut dem Immobilienverband Deutschland (IVD) sollte eine Ferienwohnung zumindest 120 Tage im Jahr vermietet sein, um davon zu profitieren. Dann wären die Einnahmen höher als die laufenden Kosten. Natürlich ist das nur ein Richtwert und dieser kann sich je nach Preislage verändern. 

    ‌Sie sollten außerdem darüber nachdenken, was Sie mit der Ferienwohnung vorhaben – selbst relaxen oder beständige Mieteinnahmen generieren. Ihnen muss bewusst sein, dass die meisten Gäste in der Hauptsaison beziehungsweise in den Ferien kommen. Für Sie bleibt in dieser Zeit – außer Sie verzichten auf die höheren Mieteinnahmen – privat nicht viel von der Ferienwohnung.

    Wo lohnt es sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage zu kaufen?


    ‌Die kurzen Anfahrtswege, keine Grenzen und vielversprechende Renditen machen die heimischen Ferienwohnungen immer beliebter. Ob Nordsee, Ostsee, oder Berge – in Deutschland gibt es einige Destinationen, die dafür geeignet sind. Bekannte Standorte, wie beispielsweise an der Nordsee sind sehr teuer – aber die Immobilienwerte sind relativ stabil. Wenn Sie keine hohen Einstiegspreise zahlen möchten, eignen sich Orte an der Ostsee dagegen besser. Egal für welche Region Sie schwärmen, eine touristische Infrastruktur mit guter Auslastung in den Urlaubszeiten ist für eine lohnende Vermietung notwendig.

    Was kostet eine Ferienwohnung?


    ‌Das lässt sich nicht spezifisch sagen, da Lage, Größe und der Zustand der Immobilie stark variieren. In Immobilienkreisen spricht man von 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, bei älteren Gebäuden und 3.750 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bei Neubauimmobilien aus. Nach oben hin gibt es keine Grenze und so kann eine Ferienwohnung in beliebten Lagen auch schon eine Millionen Euro kosten. 

    ‌Zudem gibt es neben dem reinen Kaufpreis einige Kosten, die ein potenzieller Käufer miteinberechnen muss:
  • Gutachten
  • Notarkosten 
  • Versicherungen 
  • Renovierungen 
  • Reparaturen 
  • Vermarktungskosten
  • Darlehen (Fremdkapital) 
  • Steuern wie Zweitwohnsitzsteuer oder Kurtaxe  
  • Grunderwerbssteuer 
  • Maklerprovision 
  • ‌Eine kurze Erklärung einiger Kosten: 

    Notarkosten = Ein Notar beglaubigt den Kaufvertrag und sorgt für die Eintragung ins Grundbuch. Die Kosten für diesen Vorgang liegen bei 1,5 % des Kaufpreises. 

    Maklerprovision = Vergessen Sie bei Kauf mit Makler die Maklerprovision nicht. Die liegt je nach Bundesland zwischen 3 % und 6 % vom Kaufpreis

    Gutachten = Falls Sie vor dem Kauf einer Immobilie unsicher sind, wie viel diese überhaupt wert ist, sollten Sie einen Gutachter miteinbeziehen. Die Preise variieren abhängig von Anbieter und Region. 

    Grunderwerbssteuer = Die Steuer betrifft den Kauf von Immobilien und ist in der Regel zwischen 3 % und 6% hoch.

    Ist ein Ferienhaus eine gute Geldanlage?


    ‌Eine Immobilie gilt als krisensichere Kapitalanlage und brachte in den letzten Jahren mehr Rendite als die bekannten Bankprodukte. Ferienwohnungen werden mit der Hoffnung auf Wertsteigerungen gekauft – und das ist auch sehr realistisch. Geht es nach Experten, lohnt sich eine Investition in eine Ferienwohnung, da die Nachfrage jedes Jahr steigt. Kaufpreise steigen schneller als Mietpreise – das kann aber nicht ewig so weitergehen. Man solle daher nicht mehr, wie das 20-Fache der Jahresmiete für das Objekt zahlen. Der Grund: Damit Sie mit Ihrer Investition in naher Zukunft Gewinne machen können und nicht ewig nur die Kosten decken.

    Der richtige Mietpreis für Ferienwohnungen


    ‌Für eine positive Rendite benötigen Sie die richtigen Mieteinnahmen. Dinge, die Sie bei der Preisfindung beachten sollten:
  • Markt 
  • Wettbewerb
  • Saison oder ganzes Jahr vermieten 
  • Möglichen Leerstand berücksichtigen 
  • Der Mietpreis richtet sich nach Konkurrenz und der Position im Markt, bleibt aber dennoch flexibel. Falls Ihre Immobile besondere Merkmale aufweist wie beispielweise einen Pool oder eine große Dachterrasse, können Sie den Mietpreis dementsprechend anpassen. Wohnungen mit außergewöhnlicher Innenausstattung wie einem Whirlpool, oder einer Sauna haben trotz schlechtem Wetter und Nebensaison einen Reiz für Gäste. 

    ‌Mittlerweile gibt es viele Programme, die für Sie einen dynamischen Mietpreis festlegen. Das heißt: Die Preise variieren laufend und passen sich an Konkurrenz und Auslastung an.

    Ferienwohnung und Steuern


    ‌Investitionen in die Ferienwohnung sowie die Gebäudeabschreibung können vom Einkommen abgezogen werden. Die Steuerlast wird dadurch verringert

    ‌Damit Sie von dem Steuervorteil profitieren, müssen Sie beweisen, dass Sie die Ferienwohnung ausschließlich an Gäste vermieten und nicht privat nutzen.
    Achtung:
    Falls Sie selbst öfter in der Immobilie Urlaub machen, könnten Sie Schwierigkeiten mit der Finanzbehörde bekommen. Denn: Werden durch die Ferienwohnung auf längere Sicht keine steuerpflichtigen Gewinne erzielt, fällt das unter die Kategorie Steuern sparen. Der Bundesfinanzhof hat hier in seinem Urteil vom 6.11. 2001 Az IX R 97/100 eine entsprechende Grundsatzentscheidung gefällt.

    Ganze oder nur teilweise Vermietung


    ‌Es gibt mehrere Szenarien, die zu beachten sind:
  • Die Ferienwohnung wird ausschließlich an Feriengäste vermietet und ist an 75 % der gewöhnlichen Vermietungstage im Ferienort belegt. Gute Nachricht: Ihre Absicht – wie viel Einkünfte Sie erzielen möchten – wird nicht überprüft. Außerdem können Sie die gesamten Werbekosten von den Einnahmen abziehen
  • Die Ferienwohnung ist an weniger Tagen als der vorgegebenen 75 %-Marke ausgelastet, trotz exklusiver Vermietung an Urlauber. Nun müssen Sie beweisen, dass sie vorhaben, Einkünfte zu erzielen. Das geht zum einen mit einer Überschussprognose, zum anderen mit nachvollziehbaren Gründen, wie einer Renovierung beispielsweise.  
  • Sie möchten die Ferienwohnung teilweise selbst nutzen. In diesem Fall wird ebenfalls eine Überschussprognose verlangt. Das Finanzamt möchte von Ihnen einen Plan für die Gewinnerzielungsabsicht der nächsten 30 Jahre sehen.  
  • Zweit-Wohnsitzsteuer bei Ferienwohnung


    Grundsätzlich müssen Besitzer einer Ferienimmobilie den Zweitwohnsitz bei der Gemeinde anmelden. In den meisten Städten und Orten wird eine Zweitwohnsitzsteuer fällig. Diese ist unterschiedlich hoch und wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt. Normalerweise sind es 10 % der Jahreskaltmiete. Die Steuer kann aber auch um einiges höher sein. 

    ‌Die Zweitwohnsitzsteuer muss auf alle Fälle gezahlt werden, egal ob Privatnutzung, Vermietung oder beides kombiniert. Ausnahme: Der Eigentümer vermietet die Ferienwohnung fast durchgehend an Feriengäste, somit wird er von der Steuer befreit. Eigentümer, die vermieten, als auch privat nutzen, haben die Möglichkeit die Zweitwohnsitzsteuer anteilig als Werbungskosten abzusetzen.

    Jetzt Experten zum Thema "Immobilien" in Ihrer Region finden


    Was kann man mit einer Ferienwohnung verdienen?


    Das Ziel vieler Kapitalanleger ist natürlich, dass die Kosten für Kauf, Instandhaltung und sonstige Ausgaben vom Ferienhaus, durch die Mieteinnahmen wieder neutralisiert werden. Im Idealfall bringt die neu erworbene Immobilie einen Gewinn. Laut einer Studie von FeWo-direkt und dem Makler Engel & Völkers beträgt die durchschnittliche Rendite in Deutschland 4,2 Prozent und ist damit höher als der bekannte Richtwert von 3 Prozent (Ab 3 % Rendite lohnt sich die Investition in eine Immobilie). In der Studie wurden Ferienwohnungen im Ausland ebenfalls unter die Lupe genommen. Das Ergebnis zeigt, dass im Schnitt zwar höhere Mieten eingenommen werden, die Rendite aber durchschnittlich nur bei drei Prozent liegt.

    Ferienwohnung im Ausland


    ‌In Urlaubsregionen wie Spanien, Portugal oder Griechenland sanken die Kaufpreise für Immobilien deutlich. Wer in Deutschland keine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte sich am besten in diesen Regionen umsehen. Vorsicht: In Deutschland ist für einen Kauf ein Notar verpflichtend, in anderen Ländern nicht. Manchmal genügen ein schriftlicher Vertrag und hin und wieder sogar eine mündliche Vereinbarung. Zudem können Grundsteuer und Co. erheblich höher sein als zu Hause. Deshalb ist es ratsam vor Kauf genau zu prüfen, auf was man sich einlässt.

    Was ist das Buy-to-let-Modell?


    ‌Kaufen, um zu vermieten. So lässt sich das „Buy-to-let-Modell“, was auf Deutsch „Kauf und Rückverpachtung“ bedeutet, zusammenfassen. In der Regel läuft es so: Unternehmen errichten oder kaufen ein Hotel beziehungsweise Apartmentanlage. Die einzelnen Wohneinheiten werden wiederum an Investoren/Kapitalanleger verkauft. Das Besondere: Die Investoren vermieten die Zimmer nicht selbst – das übernimmt ein fachkundiger Hotelier. Die touristische Kompetenz soll damit gewährleistet sein. Aber was haben die Investoren davon? 

    ‌Sie bekommen eine jährliche Rendite und dürfen die Wohneinheiten für ein paar Wochen im Jahr selbst nutzen. Wer und Wann kommt, muss aber früh genug vereinbart werden. 

    ‌Im Gegensatz zum sogenannten „Time-Sharing“, bei dem man Nutzungsrechte nur bestimmt für einen Zeitraum im Jahr kaufen kann, punktet Buy-to-let mit einem Grundbucheintrag bei den Investoren. Das heißt: Jeder Investor findet sich als Eigentümer seines Apartments im Grundbuch wieder.

    Versicherung bei Ferienwohnung


    ‌Oft sind die Eigentümer nicht selbst vor Ort und bemerken Schäden nicht – zumindest nicht sofort. Das kann dazu führen das weitere Schäden entstehen. Es ist empfehlenswert eine Gebäudehaftpflichtversicherung, sowie eine Hausratversicherung abzuschließen. Die Kosten für die Versicherung sind sicherlich um einiges geringer als die Kosten für einen Wasserrohrbruch oder ähnlichem.

    Ferienwohnung als Kapitalanlage – Immobilien einfach erklärt

    Wie rentabel ist eine Ferienwohnung?

    Das kommt ganz darauf an, wie hoch die Rendite ist. In der Regel sollte diese nicht unter 3 % liegen. Laut dem Immobilienverband Deutschland (IDV) sollte eine Ferienwohnung zumindest 120 Tage im Jahr vermietet sein. Dann wären die Einnahmen höher als die laufenden Kosten und Sie würden einen Gewinn machen. 

    ‌Weiterlesen: Kapitalanlage kaufen

    Ist ein Ferienhaus eine gute Geldanlage?

    Eine Immobilie im Allgemeinen gilt als sichere Geldanlage und krisenresistent. Bei Ferienwohnungen verhält es sich ähnlich. Das investierte Kapital kann über die Mieten wieder reingeholt werden. Zudem steigen die Werte von Ferienwohnungen immer mehr an, so dass Sie bei einem möglichen Verkauf eine erhebliche Wertsteigerung drinnen ist. 

    ‌Weiterlesen: Ist das Ferienhaus eine gute Geldanlage?

    Wann lohnt es sich eine Ferienwohnung zu kaufen?

    Wenn Sie sicher sind, dass sie mit den Mieteinnahmen Ihre Kosten decken beziehungsweise Gewinne erzielen können. Außerdem ist empfehlenswert: Sie möchten ein Eigenheim in einem Ferienort haben und zusätzlich noch etwas damit verdienen. Der Immobilienverband Deutschland (IDV) rechnete vor, dass 17 Wochen im Jahr Auslastung ausreichen, um eine positive Rendite zu bekommen. 

    ‌Weiterlesen: Kapitalanlage kaufen

    Wie teuer darf eine Ferienwohnung sein?

    Das ist unterschiedlich und kommt auf Größe, Lage und Beschaffenheit der Ferienwohnung an. Experten sprechen von 2000 € pro Quadratmeter Wohnfläche bei älteren Gebäuden und von 3000 bis 10.000 € bei neueren Immobilien. Auf den beliebten Nordsee-Inseln gibt es Ferienwohnungen, die bis zu eine Millionen Euro kosten. 

    ‌Weiterlesen: Kapitalanlage kaufen

    Was kann man mit einer Ferienwohnung verdienen?

    Durchschnittlich 4,2 % Ertrag bei Ferienwohnungen in Deutschland, im Ausland sind es 3 % Ertrag. Das besagt eine Studie des Maklers Engel & Völkers. Das heißt: In Deutschland lässt sich mit Ferienwohnungen gutes Geld verdienen. Im Ausland sind laut Studie zwar die Mieteinnahmen höher, die Rendite ist mit 3 % aber nicht sehr hoch. 

    ‌Weiterlesen: Was kann man mit einer Ferienwohnung verdienen?

    Kann ich mir ein Ferienhaus leisten?

    Das kommt auf Ihren finanziellen Rahmen an. Sie sollten Ihre Entscheidung aber nicht nur anhand des Kaupreises fällen, sondern die laufenden Kosten wie Instandhaltung und Versicherungen einkalkulieren. Wenn Sie das getan haben, lohnt es sich außerdem über den Standort nachzudenken. Denn: Gerade ein nicht so bekannter Ort hat für neue Kapitalanleger oft erschwingliche Kaufpreise. 

    ‌Weiterlesen: Kapitalanlage kaufen

    Haftungsausschluss: Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen sind lediglich allgemeine Informationen und ersetzen keine professionelle rechtliche Beratung. Jede Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität ist ausgeschlossen.

    Das könnte Sie auch interessieren

    Nutzungsrecht Grundstück – Bestimmte Rechte für bestimmte Personen - BERATUNG.DE
    Nutzungsrechte ermächtigen ausgewählte Personen, fremde Grundstücke, gänzlich oder teileweise zu nutzen. Dabei können Regelungen … mehr lesen
    Immobilienkauf: Ablaufplan, Nebenkosten und Tipps - BERATUNG.DE
    Bei einem Immobilienkauf gehören einige wichtige Aspekte wie Größe des Objekts und dessen Finanzierung abgeklärt. Welche Punkte … mehr lesen
    Lombardkredit - Alles auf einen Blick - BERATUNG.DE
    Privatkunden und Unternehmen können einen Lombardkredit gegen Verpfändung oder Abtretung nutzen, wenn sie kurzfristig Liquidität … mehr lesen