Die Abkürzung „Afa“ (Abschreibung für Abnutzung) © Adobe Stock | N. Theiss

Afa bei Immobilien – Nutzungsdauer, Arten und Denkmal

Die Abschreibung für Immobilien – kurz Immobilien-Afa – soll unter anderem den privaten Bau und Kauf von Wohnraum fördern. Mit der Immobilien-Afa können Vermieter einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungskosten jährlich absetzen und somit ihre Steuer senken. Das Wichtigste im Überblick.

Was ist die Afa bei Immobilien?


‌Ein Gebäude verliert mit der Zeit an Wert. Das Finanzamt schätzt sogar einen jährlichen Wertverlust und geht davon aus, dass ein Gebäude am Ende der Nutzungsdauer wertlos ist. Eigentümer von Immobilien können daher die jährliche Immobilien-Afa nutzen, um den Wertverlust auszugleichen. Das heißt: Eigentümer dürfen jährlich einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich absetzen. Die Abschreibung für Immobilien ist in § 7 EStG geregelt. 

‌Bei Gebäuden, die vor dem 31. Dezember 1924 gebaut wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 % über 40 Jahre hinweg. Für alle Gebäude, die nach diesem Datum entstanden sind, gelten 2 % über 50 Jahre hinweg. Voraussetzung für die Immobilien-Afa ist, dass die Immobilie vermietet oder verpachtet wird. Einfach ausgedrückt: Es dürfen lediglich Gebäude abgeschrieben werden, die Gewinne erzielen. Selbstgenutzte Immobilien profitieren daher nicht von der Afa.
Hinweis:
Die Abkürzung Afa steht für „Absetzung für Abnutzung“ und kann nicht nur bei Gebäuden, sondern auch bei anderen Wirtschaftsgütern angewendet werden. Beispielsweise Maschinen oder Fahrzeugen.

Lineare Abschreibung


‌Die lineare Abschreibung § 7, Abs. 4 EstG bedeutet, dass der Abschreibungssatz über die gesamte Nutzungsdauer hinweg gleichbleibt. Sie gilt für die meisten vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien. Früher gab es zudem die degressive Abschreibung, die einen höhere Abschreibungssatz in den ersten Jahren nach Anschaffung ermöglichte – 4 % in den ersten zehn Jahren. Die degressive Abschreibung ist aber nur mehr für Gebäude möglich, die vor dem 1.1.2006 gekauft wurden oder für welche, bei die der Bauantrag vor diesem Datum eingegangen ist.
Hinweis:
Wegen der Corona-Pandemie wurde die degressive Afa in den Jahren 2020 und 2021 wieder eingeführt – jedoch nur für bewegliche Wirtschaftsgüter, wie beispielsweise Fahrzeuge oder Maschinen.

Wer kann Immobilien abschreiben?


‌Die Afa für Immobilien gilt nur für vermietete, verpachtete oder gewerblich genutzte Gebäude. Kurz gesagt: Immobilien abschreiben können nur jene Personen, die mit den Gebäuden Einnahmen erzielen. Private Haushalte können lediglich Handwerkskosten oder haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend machen.
Hinweis:
Wird eine Immobilie beispielsweise an Familienmitglieder oder Freunde günstiger als üblich vermietet, müssen mindestens 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden. Andernfalls wird die Immobilien-Afa anteilig reduziert.

Wie hoch ist die Afa bei Immobilien?


‌Die Höhe der Abschreibung hängt von der Gebäude- und Nutzungsart, sowie dem Zeitpunkt der Errichtung ab. Folgende Abschreibungssätze gelten:
  • Gewerbliche Gebäude – die ausschließlich gewerblichen Zwecken dienen und nach dem 31.3.1985 gebaut wurden – dürfen mit jährlich 3 % abgeschrieben werden. 
  • Wohngebäude, die Wohnzwecken dienen und nach dem 31.12.1924 gebaut wurden, dürfen mit jährlich 2 % abgeschrieben werden.  
  • Wohngebäude, die Wohnzwecken dienen und vor dem 31.12.1924 gebaut wurden, dürfen mit jährlich 2,5 % abgeschrieben werden.  
  • Hinweis:
    Frau Maier kauft eine Wohnung für 350.000 Euro inklusive Kaufnebenkosten. Sie möchte die Wohnung vermieten. Die Afa-Berechnung lautet wie folgt: 2 % von 350.000 Euro = 7.000 Euro.


    Frau Maier kann also jährlich 7.000 Euro von der Steuer absetzen und das 50 Jahre lang.

    Denkmal – Afa-Immobilien


    ‌Käufer von denkmalgeschützten Gebäuden profitieren von besonders hohen Abschreibungssätzen. Hierbei können von den reinen Modernisierungskosten acht Jahre lang 9 % und weitere vier Jahre 7 % abgeschrieben werden. Auch Privat-Nutzer von denkmalgeschützten Gebäuden genießen einen steuerlichen Vorteil: Es dürfen zehn Jahre lang, 9 % der Sanierungskosten abgeschrieben werden.
    Achtung:
    Die Immobilien-Afa gilt nur für Gebäude, aber nicht für Grundstücke. Grundstücke nutzen sich nicht ab. Daher muss beim Kauf von Gebäude + Grundstück der Grundstückswert vom Kaufpreis herausgerechnet werden.

    Wie berechnet man den Grundstückswert?


    ‌Falls der Grundstückwert nicht bekannt ist, kann der Bodenrichtwert herangezogen werden, der von den Gemeinden festgelegt wird. Eine andere Möglichkeit ist folgende Aufteilung des Kaufpreises: Gebäude 80 % und Grundstück 20 %. In der Regel wird diese Methode von einigen Finanzämtern akzeptiert.

    Was sind Anschaffungs- und Herstellungskosten?


    ‌Vermieter von Immobilien können folgende Kostenarten steuerlich absetzen:

    Anschaffungskosten


    ‌Im Zuge eines Immobilienkaufs entstehen die sogenannten Kaufnebenkosten, die zu den Anschaffungskosten dazugezählt werden:
  • Kaufpreis Immobilie  
  • Maklerkosten 
  • Notarkosten (Beurkundung Kaufvertrag) 
  • Grunderwerbssteuer  
  • Gebühren Grundbuchamt  
  • Fahrt- und Telefonkosten (in Bezug auf die Immobilie) 
  • Gerichtskosten  
  • Herstellungskosten


    ‌Hierzu zählen alle Maßnahmen, die nötig sind, um eine Immobilie bewohnbar machen:
  • Handwerkskosten  
  • Baugenehmigung  
  • Architekt
  • Ausschachtungsarbeiten  
  • Einbau von Fenster und Türen 
  • Baumaterial 
  • Kosten für den Anschluss ans Strom-, Gas-, Wasser- und Abwassernetz  
  • Umzäunung  
  • Fahrtkosten  
  • Ablöse- und Abstandszahlungen  
  • Hinweis:
    Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch gehören nicht zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten. Die dafür anfallenden Kosten können im selben Jahr als Werbungskosten abgesetzt werden.

    Sonderabschreibung für Neubauten


    ‌Private Vermieter, die neuen Wohnraum schaffen, haben die Möglichkeit in den ersten vier Jahren nach Anschaffung bis zu 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich abzusetzen. Mit neuem Wohnraum sind nicht nur komplette Neubauten gemeint, sondern auch beispielsweise ein Dachgeschossausbau. Durch diesen Anreiz sollen möglichst viele neue Wohnungen entstehen – vor allem dort, wo Wohnraum knapp ist. Das Gesetz für diese „Sonder-Afa“ (§ 7b Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau) war seit August 2019 in Kraft. Die Frist für die Beantragung endete aber am 1. Januar 2022.

    Voraussetzungen für die Sonder-Afa

  • Die Gebäude müssen zehn Jahre lang durchgehend für Wohnzwecke vermietet werden. Das schließt eine private Nutzung, genauso wie die Nutzung als Ferienwohnung aus. 
  • Die Bauanträge müssen nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 beantragt worden sein.  
  • Die Kosten für Anschaffung und Herstellung sind nicht höher als 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ohne Grund und Boden). 
  • Die Gebäude müssen in der Europäischen Union sein.  
  • Kosten für Grundstück und Außenanlagen werden nicht berücksichtigt.  
  • EU-Richtlinien für Unternehmensbeihilfe müssen eingehalten werden (De-minimis-Beihilfen).  

  • Abschreibung von mehreren Gebäudeteilen


    ‌Besitzen Sie ein Gebäude mit selbstständigen Gebäudeteilen müssen diese getrennt voneinander abgeschrieben werden. Das heißt, es können auch mehrere Abschreibungssätze vorliegen. Die verschiedenen Gebäudeteile können beispielsweise für:
  • Eigene Wohnzwecke  
  • Betriebliche Zwecke  
  • Fremdbetriebliche Zwecke  
  • Fremde Wohnzwecke  

  • ‌genutzt werden.
    Beispiel:
    Der Vermieter besitzt ein Gebäude mit drei Stockwerken. Die unteren zwei Stockwerke nutzt er für sich und seine Familie zum Wohnen. Das oberste Stockwerk wird von einer IT-Firma als Büro gemietet. Der Vermieter hat somit zwei selbstständige Gebäudeteile und damit zwei Wirtschaftsgüter. Die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind verhältnismäßig auf beide Nutzungsflächen zu verteilen. Die Gebäudeteile werden demnach einzeln abgeschrieben.

    Arbeitszimmer abschreiben


    ‌Arbeiten Personen von zu Hause und haben ein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer in ihrer Wohnung, kann die Afa anteilig für das Arbeitszimmer geltend gemacht werden.
    Beispiel:
    Frau Schmidt wohnt in einer Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern. Das Arbeitszimmer umfasst 10 Quadratmeter. Die Anschaffungskosten liegen bei 200.000 Euro.


    Schritt 1

    10 (Fläche Arbeitszimmer) X 100 / 80 (Fläche der Wohnung) = 12,5 % (Anteil des Arbeitszimmers)
    ‌Frau Schmidt kann vom maximalen Abschreibungsbetrag 12,5 % absetzen.


    Schritt 2

    Berechnung des gesamten Afa-Satzes
    2 % von 200.000 = 4.000 Euro


    Schritt 3

    Berechnung von Anteil des Arbeitszimmers
    ‌12,5 % von 4.000 = 500 Euro

    Frau Schmidt kann jährlich für ihr Arbeitszimmer 500 Euro absetzen.

    Afa Immobilien – Verschiedene Arten


    ‌Gebäude ist nicht gleich Gebäude. Je nachdem, welche Art von Immobilie Sie vermieten/besitzen, gelten unterschiedliche Abschreibungssätze:

    Neubauten


    ‌Wer ein Gebäude neu baut und anschließend vermietet, darf jährlich 2 % der Herstellungskosten abschreiben – und das für fünfzig Jahre. Der Grundstückspreis darf bei der Berechnung nicht dazu gezählt werden.

    Gewerbliche Immobilien


    ‌Gewerbliche Immobilien werden ausschließlich für ein Gewerbe genutzt – beispielsweise Lagerhallen oder Einzelhandelsflächen. Das Finanzamt geht hierbei von einer schnelleren Abnutzung als bei Wohnimmobilien aus. Die Abschreibung lautet daher, wie folgt:

  • 3 % jährliche Abschreibung der Anschaffungs- und Herstellungskosten  
  • Nutzungsdauer beträgt 33 1/3 Jahre  
  • Eine Bedingung dafür ist, dass der Bauantrag nach dem 31.3.1985 gestellt wurde 
  • Altbauten


    ‌Auch hier gilt eine lineare Afa, die jährlich gleichbleibt. Für Gebäude, die vor 1925 geschaffen wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 % über 40 Jahre hinweg. Altbauten, die nach 1925 errichtet wurden, können mit 2 % über 50 Jahre hinweg abgeschrieben werden.

    Modernisierungen


    ‌Modernisierungskosten können innerhalb eines kurzen Zeitraumes abgeschrieben werden. Die Kosten können gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das heißt: Der Eigentümer kann selbst entscheiden, ob die Gesamtkosten der Modernisierung zu 50 % (auf zwei Jahre verteilt) oder zu 20 % (auf fünf Jahre verteilt) abgeschrieben werden sollen.

    Afa bei Erbe und Schenkung


    ‌Die Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung § 11d (EStDV) besagt, das geerbte oder geschenkte Immobilien als Kapitalanlage mit der Afa des Erblassers weitergeführt werden können. Wichtig: Wenn die Immobilie vor 2006 gebaut wurde, gilt die degressive Afa. Da die Afa vom Erben weitergeführt wird, kann es sein, dass der Abschreibungssatz bei nur mehr 1,25 % (15. Jahr nach Anschaffung) liegt.

    Immobilie selbst bewohnen und später vermieten


    ‌Auch wenn Immobilienbesitzer das Gebäude zunächst selbst nutzen, kann ab dem Zeitpunkt der Vermietung, die Immobilien-Afa angewendet werden. Allerdings wird die Nutzungsdauer dementsprechend angepasst, weil es keine rückwirkende Abschreibung gibt.
    Beispiel:
    Herr Maier wohnt zunächst sieben Jahre in seiner Eigentumswohnung. Herr Maier möchte nun aber ausziehen und die Wohnung vermieten. Die angepasste Nutzungsdauer beträgt 43 Jahre (50 – 7 = 43).

    Immobilie renovieren – Was darf man abschreiben?


    ‌Sie kaufen eine Wohnung und möchten diese vor der Vermietung renovieren – die Kosten für die Renovierung können noch im selben Jahr als Werbungskosten abgesetzt werden. Das heißt: Die Kosten müssen nicht über mehrere Jahre aufgeteilt werden. Vermieter sollten aber auf die Kostenhöhe achten. Betragen die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf mehr als 15 % der Anschaffungskosten, werden daraus Herstellungskosten. Und diese müssen über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
    Hinweis:
    Die Immobilien-Afa wird im Zuge der Einkommenssteuererklärung in der „Anlage Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben. Die lineare Afa, Afa für Denkmalschutz und Sonder-Afa (Mietwohnbau) werden allesamt in der Anlage angegeben.

    Ende der Abschreibungsdauer


    ‌Die Möglichkeit der Abschreibung von Immobilien endet nach fünfzig Jahren Nutzungsdauer. Nach dieser Zeit können Kapitalanleger die Anschaffungskosten der Immobilie nicht mehr abschreiben. Sollte der Eigentümer die Immobilie verkaufen, könnte der neue Eigentümer die Afa wieder für fünfzig Jahre geltend machen.

    Wechsel der Abschreibungsmethode


    ‌Eigentümer von Immobilien können die Abschreibungsmethode einmal ändern – von degressiv zu linear. Das geht aber nur, wenn das Gebäude vom Betriebsvermögen ins Privatvermögen übertragen wird, oder umgekehrt. Der ideale Zeitpunkt für einen Wechsel ist dann, wenn der degressive Abschreibungssatz unter dem linearen Abschreibungssatz liegt. Für Gebäude, die nach dem 1.1.2006 gekauft oder gebaut wurden, ist das hinfällig, da nur mehr eine lineare Abschreibung möglich ist.

    Was passiert bei Verkauf der Immobilie?


    ‌Im Monat des Verkaufs endet die Abschreibung für den bisherigen Eigentümer. Wird die Immobilie beispielsweise im Mai verkauft, kann der Verkäufer die ersten vier Monate des Jahres weiterhin abschreiben. Der Käufer übernimmt die bisherige Abschreibung nicht, sondern startet mit einer neuen Nutzungsdauer und damit einer neuen Berechnung.

    Besonderheiten – Immobilien-Afa


    ‌Das Gesetz der Immobilien-Afa beinhaltet einige Sonderregelungen, die Vermieter kennen sollten. Folgende Punkte sind unter anderem dafür relevant:
  • Denkmalobjekte können trotz Selbstnutzung abgeschrieben werden. Außerdem gibt es eine Sonder-Afa für denkmalgeschützte Gebäude.  
  • Die ehemals selbstgenutzte Immobilie kann bei künftiger Vermietung auch abgeschrieben werden. Rückwirkende Abschreibungen sind jedoch nicht möglich. Abschreibungen gelten nur noch für die verbleibende Nutzungsdauer.  
  • Muss ein Gebäude aufgrund von Beschädigungen (beispielsweise Brand) abgerissen werden, kommt es zu einer verkürzten Nutzungsdauer bei außergewöhnlicher Abnützung. Bei diesem Sonderfall (§ 7 Abs. 4 EStG) sind Sie berechtigt, den Restwert des Gebäudes abzusetzen. Restwert = Anschaffungskosten – bisher getätigte Abschreibungen.  
  • Die gemischte Nutzung sieht vor, dass eine vermietete Wohnung, im eigenen Wohnhaus anteilig abgeschrieben werden kann. Anders ausgedrückt: Wohnen Sie in einem Mehrfamilienhaus und vermieten eine Wohnung, kann die fremdgenutzte Wohnung anteilig (Anteil von Anschaffungskosten) abgeschrieben werden.  
  • Selbstbewohnte Wohnungen können nicht abgeschrieben werden. Eine Ausnahme gilt für das in der eigenen Wohnung eingerichtete Arbeitszimmer. Wird der größte Teil der Arbeit hier verrichtet, kann das Zimmer anteilig abgeschrieben werden.  
  • Immobilien bei Eigennutzung abschreiben


    ‌Normalerweise ist es in Deutschland nicht möglich, selbstgenutzte Immobilien abzuschreiben. Der Gesetzgeber definiert allerding zwei Ausnahmen:

    Denkmalgeschützte Immobilien


    ‌Befindet sich die eigene Immobilie unter Denkmalschutz, ist ein Abschreibung erlaubt. Der Ablauf: Vermieter können jährlich Sanierungskosten abschreiben – bis zu 9 % des Gebäudewertes für zehn Jahre. Es handelt sich hierbei um eine lineare Abschreibung und daher werden gleichbleibende Beträge abgeschrieben. 

    ‌Denkmalobjekte können bei Eigennutzung aber auch einige Nachteile mit sich bringen. In der Regel gelten hohe Auflagen bezüglich Veränderung und Modernisierung der Gebäude. Die Vorschriften sollten Vermieter daher im Vorhinein prüfen und abwägen, ob sie die Immobilie selbst nutzen möchten. Mehr Informationen darüber finden Sie im Artikel Denkmalgeschützte Immobilien kaufen

    Gebäude in Sanierungsgebieten


    ‌Vermieter sollten prüfen, ob sich ihre Immobilie in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet befindet. Ist, dass der Fall, darf die Immobilie – auch bei Eigennutzung – steuerlich geltend gemacht werden. Die Abschreibung wird auf 12 Jahre verteilt – in den ersten acht Jahren dürfen 9 % der Herstellungskosten abgesetzt werden. In den restlichen vier Jahren dürfen 7 % abgesetzt werden. Nach den zwölf Jahren sind also 100 % abgesetzt.

    Afa bei Immobilien – Immobilien einfach erklärt

    Wie viel kann man bei Immobilien abschreiben?

    Die Höhe der Afa hängt von der Nutzungsart und dem Zeitpunkt der Errichtung ab. Der Abschreibungssatz bei Wohngebäuden beträgt entweder 2 % oder 2,5 % - je nachdem, ob die Immobilie vor 1925 fertiggestellt wurde oder danach. Bei gewerblich genutzten Gebäuden beträgt der Abschreibungssatz gewöhnlich 3 %. 

    ‌Weiterlesen: Wie hoch ist die Afa bei Immobilien?

    Wie lang läuft die Abschreibung bei Gebäuden?

    Die Abschreibungsdauer beziehungsweise Nutzungsdauer von Gebäuden beträgt grundsätzlich 50 Jahre. Wenn das Gebäude vor 1925 errichtet wurde, sind es 40 Jahre. Die Abschreibung läuft ab dem Zeitpunkt des Immobilienkaufs und endet automatisch nach 50 Jahren. Gewerblich genutzte Gebäude haben eine Nutzungsdauer von 33,3 Jahren. 

    ‌Weiterlesen: Was ist die Afa-Immobilien?

    Wie berechnet man die Abschreibung von Gebäuden?

    Vermieter ermitteln die Abschreibung, in dem sie die Anschaffungskosten samt Kaufnebenkosten mit dem jeweiligen Abschreibungssatz multiplizieren. Das Ergebnis ist der jährliche Abschreibungsbetrag, der in Folge fünfzig Jahre lang abgeschrieben werden kann. Sind in einem Gebäude verschiedene Nutzungsarten untergebracht – beispielsweise Wohnungen und Büros – müssen diese getrennt voneinander abgeschrieben werden. 

    ‌Weiterlesen: Wie hoch ist die Afa bei Immobilien?

    Wann beginnt die Abschreibung von Gebäuden?

    Sobald Personen eine Immobilie – mit der Absicht Gewinn zu erzielen – vermieten, darf jährlich ein bestimmter Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben werden. Während der gesamten Nutzungsdauer darf man abschreiben. Endet die Nutzungsdauer, endet auch die Möglichkeit das Gebäude abzuschreiben. Wird das Gebäude verkauft, beginnt der Käufer mit einer neuen Nutzungsdauer. 

    ‌Weiterlesen: Was ist die Afa bei Immobilien?

    Was gehört zu den Anschaffungskosten?

    Zu den Anschaffungskosten werden die mit dem Kauf zusammenhängenden Kosten gezählt. Das heißt: Neben dem Kaufpreis, gibt es auch weitere Kosten, wie beispielsweise Maklerkosten, Notarkosten oder die Grunderwerbssteuer. Die Kosten für die Grundbucheintragung gehören nicht dazu – diese können im selben Jahr als Werbungskosten abgesetzt werden. 

    ‌Weiterlesen: Was sind Anschaffungs- und Herstellungskosten?

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