Weißes Schloss auf einem See © Adobe Stock | EKH-Pictures

Spezialimmobilien – Viele verschiedene Nutzungsarten

Weingut, Bahnhof oder ein Krankenhaus – Spezialimmobilien unterscheiden sich in ihrer Nutzung stark voneinander. Viele Spezialimmobilien werden für einen bestimmten Zweck gefertigt, was eine andere Nutzung oft schwierig macht. Über Arten, Bewertung und Trends bei Spezialimmobilien lesen Sie hier.

Was sind Spezialimmobilien?


‌Spezialimmobilien dienen meist nur einem bestimmten Verwendungszweck. Das heißt: Eine Drittverwendungsmöglichkeit der Immobilie ist nicht vorgesehen. Spezialimmobilien werden für eine bestimmte Aktivität errichtet, was sich bereits im Bau, der Raumaufteilung und den verwendeten Materialien zeigt. Diese bestimmte Nutzung ist auch der wesentliche Unterschied zu anderen Immobilienarten – beispielsweise Wohnimmobilien. Spezialimmobilien gehören zu den Gewerbeimmobilien. Parkhäuser, Seniorenheime, Tankstellen oder Bahnhöfe sind typische Spezialimmobilien. Die Begriffe Sonderimmobilie und Spezialimmobilie werden im Sprachgebrauch häufig gleichgesetzt.

Arten von Spezialimmobilien


‌Spezialimmobilien sind sehr divers, was die folgenden Beispiele zeigen. Unterschiedliche Spezialimmobilien:
  • Flughäfen 
  • Shopping-Center 
  • Freizeitpark 
  • Industrieimmobilien
  • Autobahnraststätten 
  • Reiterhöfe
  • Sporthallen 
  • Campingplätze
  • Krankenhäuser
  • Pflege-und Seniorenheime  
  • Hotels 
  • Schlösser
  • Gefängnisse
  • Theater 
  • Bahnhöfe 

  • ‌Da Spezialimmobilien so unterschiedlich sind, ist eine Immobilienbewertung sehr komplex. Dabei spielt die Gebäudesubstanz eine untergeordnete Rolle – vielmehr müssen bestimmte Voraussetzungen für die einzelnen Nutzungsarten berücksichtigt werden. Für die Bewertung von Sporthallen zählen beispielsweise andere Kriterien als für Krankenhäuser. Demnach hat jede Nutzungsart spezifische Anforderungen

    ‌Spezialimmobilien lassen sich zudem in bestimmte Kategorien unterteilen:

    Spezialimmobilie – Herrenhäuser


    ‌Herrenhäuser stehen meist auf landwirtschaftlichen Flächen oder Weingütern. Sie wurden in der Vergangenheit von Rittern, Adelsfamilien und Landbesitzern bewohnt. Mittlerweile werden viele Herrenhäuser als Golfresorts, Hotels oder Seniorenheime genutzt. Herrenhäusern stehen oftmals unter Denkmalschutz – das beeinflusst eine womöglich notwendige Sanierung.

    Spezialimmobilie – Kindergarten


    ‌Wer einen Kindergarten erwerben möchte, muss sich an die gesetzlichen Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes halten – das betrifft unter anderem die Räume. Ein Gruppenraum muss beispielsweise eine bestimmte Mindestgröße aufweisen, je nach Anzahl der Kinder. Bei einer Ganztagesbetreuung ist außerdem ein Ruheraum vorgeschrieben. Interessenten sollten sich vor Kauf die geltenden Richtlinien genau ansehen.

    Spezialimmobilie – Kiesgrube


    ‌Käufer von Kiesgruben können auf dem Gelände Kies, Schotter oder Sand abbauen. Das bedingt jedoch strenge Auflagen von Seiten des Umweltschutzes und der Flächenwidmung. Sollte der Abbau beendet sein, können Eigentümer die Kiesgrube auch anderweitig nutzen. Folgende Nutzungen bieten sich an:
  • Baggersee mit Bademöglichkeit und Wakeboardlift  
  • Fischerteich  
  • Vogel- und Naturschutzgebiet 
  • Deponie
  • Motorcross-Strecke  
  • Übungsstation für Taucher  
  • Photovoltaikanlagen
    ‌ 
  • Spezialimmobilie – Werkstatt


    ‌Tischler, Automechaniker oder Hobbybastler – für diese Zielgruppen sind Werkstattimmobilien geeignet. Häufig sind Werkstätten bereits mit der nötigen Einrichtung ausgestattet. Somit muss nicht mehr viel extra angeschafft werden und das Handwerk kann sofort ausgeübt werden.

    Spezialimmobilie – Freizeitanlage


    ‌Für den Betrieb von Fitnessstudios oder Wellnessanlagen gibt es spezielle Gewerbeflächen. Folgende Ausstattung sollten diese bereits aufweisen: Umkleideräume für Frauen und Männer, Duschen und Sanitäranlagen, Empfangsbereich.

    Warum kaufen Menschen Spezialimmobilien?


    ‌Spezialimmobilien sind trotz einiger Risiken durchaus beliebt. Spezialimmobilien bekommt man eher günstig und das steigert die Renditechancen. Dazu kommt, dass manche Menschen mit dem Kauf eines Schlosses oder Weinguts ihren Lebenstraum erfüllen möchten. Die Nachfrage nach alten, oft denkmalgeschützten Objekten, ist eher niedrig. Gründe dafür könnten hohe Investitionskosten und Denkmalvorgaben sein. 

    ‌Neben historischen Gebäuden gibt es auch Spezialimmobilien deren Nutzungsart komplett geändert wurde. Beispielsweise wenn Hotels in Studentenwohnheime oder Bahnhöfe in Wohnhäuser umgewandelt werden. Vor allem in Städten – wo Wohnraum knapp ist – bieten solche Projekte viel Potenzial.

    Was ist beim Kauf einer Spezialimmobilie zu beachten?


    ‌Potenzielle Käufer von Spezialimmobilien sind bei der Wahl der Immobilie gefordert. Die spezifische Nutzung lässt für neue Nutzer häufig nur wenig Spielraum. Folgende Punkte sollten vor Kauf beachten werden:
  • Wie spezifisch ist das Objekt? Kann man das Gebäude auch anders nutzen?  
  • Gibt es gesetzliche Vorgaben – beispielsweise Denkmalschutz? 
  • Ist die Lage für andere Nutzungsarten geeignet?  
  • Wie viel Geld muss investiert werden?  
  • Wie viel Zeit möchte man für eine mögliche Sanierung aufwenden?  

  • Bewertung von Spezialimmobilien


    ‌Spezialimmobilien sind in ihrer Art und Nutzung sehr unterschiedlich, was eine Immobilienbewertung nicht so leicht macht. Grundsätzlich werden zwei Bewertungsverfahren angewendet:

    Ertragswertverfahren


    ‌Dient die Spezialimmobilie als Gewerbeimmobilie wird häufig das Ertragswertverfahren angewendet. Hierbei bewerten Immobiliengutachter, die absehbaren Erträge, die mit der Immobilie erwirtschaftet werden können. 

    ‌Weitere Informationen zum Thema Immobilienerträge finden Sie im Artikel Rendite berechnen.

    Verkehrswertverfahren


    Verkehrswertverfahren bei Spezialimmobilien sind äußerst schwierig. Der Grund: Es gibt wenig vergleichbare Immobilien, die aber für die Ermittlung des Verkehrswerts nötig sind. Spezifische Immobilien – beispielsweise eine Kläranlage – sind nur für diese bestimmte Nutzung vorgesehen. Gutachter brauchen daher ein hohes Maß an Expertise, um diese Art von Immobilien bewerten zu können. Demnach muss geprüft werden, wie die Immobilie anderweitig genutzt werden kann und welche Erträge das einbringt. In Verkehrswertgutachten fließt außerdem die Frage mit ein, ob die Spezialimmobilie nur mehr als Liquiditätsimmobilie gilt. Für ein Verkehrswertgutachten müssen zudem folgende Faktoren miteinbezogen werden:
  • Lage 
  • Restnutzungsdauer 
  • Zustand der Immobilie  
  • Sanierungsbedarf  

  • ‌Grundsätzlich gilt: Je leichter verschiedene Nutzungen in der Spezialimmobilie möglich sind, desto höher ist der Immobilienwert.
    Hinweis:
    Spezialimmobilien können meist nur für eine bestimmte Verwendung genutzt werden. Bei Spezialimmobilien handelt es sich zudem in der Regel um einen „Single User“ – also nur ein Betreiber oder Nutzer. Der wirtschaftliche Erfolg der Immobilie hängt direkt mit diesem Nutzer zusammen. Single User nutzen Spezialimmobilien gewöhnlich über einen langen Zeitraum.

    Beleihungswertermittlung Spezialimmobilie


    Beleihungswertermittlungen dürfen ausschließlich von qualifizierten Gutachtern durchgeführt werden. Beleihungswertermittlungen geben Auskunft über die Sicherheiten von Käufern. Banken entscheiden daraufhin, ob sie einen Kredit vergeben oder nicht. Die Beleihungswertermittlung gibt Kreditinstituten mehr Sicherheit.

    Trends bei Spezialimmobilien


    ‌Neben den gängigen Spezialimmobilien – wie beispielsweise Tankstellen oder Krankenhäuser – rücken folgende Spezialimmobilien immer häufiger ins Blickfeld von Investoren:

    Datacenter


    ‌In Daten- und Rechenzentren werden Millionen von Daten gespeichert, verwaltet und gesteuert. Die Daten selbst benötigen keinen Platz, die notwendige Infrastruktur muss in den Spezialimmobilien jedoch gegeben sein. Dazu gehört beispielsweise
  • Kühlung von Servern 
  • Stabile Stromversorgung 
  • Anschluss ans Glaserfasernetzwerk 
  • Physische Sicherung von Datensätzen 
  • Dokumentenmanagement 

  • ‌Experten sagen Datacentern ein hohes Wachstum in der Immobilienbranche voraus.

    Self Storage


    ‌Self Storage sind einzelne Lagerflächen (beispielsweise Boxen oder Container) die für Mieter Rund-um-die-Uhr zugänglich sind. Häufig kann eine Lagefläche monatsweise gemietet werden. Mithilfe von digitalen Prozessen bieten viele Self-Storge-Unternehmen Online-Buchungssysteme und einen 24-Stunden-Zugang.

    Funktürme


    ‌Durch die wachsende Telekombranche (Stichwort 5G) werden Spezialimmobilien für Antennensysteme immer wichtiger. Die Antennen in Funktürmen machen ein drahtloses Kommunizieren erst möglich. Die USA und Europa dominieren den Markt, Entwicklungsländer gewinnen aber immer mehr an Bedeutung. Die Datenkommunikation funktioniert dort nämlich fast nur über Mobilfunk.

    Spezialimmobilie – Immobilien einfach erklärt

    Was bedeutet Spezialimmobilie?

    Spezialimmobilien sind in der Regel für eine bestimmte Nutzungsart ausgelegt. Eine Tankstelle ist beispielsweise nur diese eine Nutzung ausgelegt. Spezialimmobilien können zwar auch drittverwendet werden, in vielen Fällen ist dies aber schwierig. Spezialimmobilien gehören zu den Gewerbeimmobilien und sind in ihrem Verwendungszweck sehr unterschiedlich. 

    ‌Weiterlesen: Was sind Spezialimmobilien?

    Welche Arten von Spezialimmobilien gibt es?

    Die Art der Spezialimmobilie kann von Flughäfen, Theatern bis hin zu Schlössern reichen. Spezialimmobilien können zudem in Kategorien, wie beispielsweise Hotel und Freizeit oder Infrastruktur und Energie unterteilt werden. Im Trend liegen derzeit auch sogenannte Data Center. In diesen Spezialimmobilien werden Daten verwaltet, gespeichert und gesteuert. 

    ‌Weiterlesen: Arten von Spezialimmobilien

    Wie werden Spezialimmobilien bewertet?

    Spezialimmobilien werden entweder mittels Ertragswertverfahren oder Verkehrswertverfahren bewertet, wobei für Gutachter letzteres deutlich komplexer ist. Um den Verkehrswert zu berechnen, benötigt man eigentlich andere, ähnliche Immobilien. Da Spezialimmobilien aber sehr individuell sind, ist eine solche Bewertung eher schwierig. 

    ‌Weiterlesen: Bewertung von Spezialimmobilien

    Warum sind Spezialimmobilien beliebt?

    Spezialimmobilien haben für manche Menschen einen besonderen Reiz – beispielsweise das Schloss auf dem Weingut oder die Werkstatt für das geliebte Hobby. Andererseits sind Spezialimmobilien eher günstig zu bekommen, was für Investoren interessant ist. Zudem gibt es Projekte, wo die bisherige Nutzungsart komplett geändert wird – beispielsweise vom ehemaligen Hotel zum Seniorenheim. 

    ‌Weiterlesen: Warum kaufen Menschen Spezialimmobilien?

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