Weingut, Bahnhof oder ein Krankenhaus – Spezialimmobilien unterscheiden sich in ihrer Nutzung stark voneinander. Viele Spezialimmobilien werden für einen bestimmten Zweck gefertigt, was eine andere Nutzung oft schwierig macht. Über Arten, Bewertung und Trends bei Spezialimmobilien lesen Sie hier.

‌Spezialimmobilien dienen meist nur einem bestimmten Verwendungszweck. Das heißt: Eine Drittverwendungsmöglichkeit der Immobilie ist nicht vorgesehen. Spezialimmobilien werden für eine bestimmte Aktivität errichtet, was sich bereits im Bau, der Raumaufteilung und den verwendeten Materialien zeigt. Diese bestimmte Nutzung ist auch der wesentliche Unterschied zu anderen Immobilienarten – beispielsweise Wohnimmobilien. Spezialimmobilien gehören zu den Gewerbeimmobilien. Parkhäuser, Seniorenheime, Tankstellen oder Bahnhöfe sind typische Spezialimmobilien. Die Begriffe Sonderimmobilie und Spezialimmobilie werden im Sprachgebrauch häufig gleichgesetzt.
‌
‌

‌Spezialimmobilien sind sehr divers, was die folgenden Beispiele zeigen. Unterschiedliche Spezialimmobilien:
‌

‌Da Spezialimmobilien so unterschiedlich sind, ist eine Immobilienbewertung sehr komplex. Dabei spielt die Gebäudesubstanz eine untergeordnete Rolle – vielmehr müssen bestimmte Voraussetzungen für die einzelnen Nutzungsarten berücksichtigt werden. Für die Bewertung von Sporthallen zählen beispielsweise andere Kriterien als für Krankenhäuser. Demnach hat jede Nutzungsart spezifische Anforderungen. 
‌
‌Spezialimmobilien lassen sich zudem in bestimmte Kategorien unterteilen:
‌

‌Herrenhäuser stehen meist auf landwirtschaftlichen Flächen oder Weingütern. Sie wurden in der Vergangenheit von Rittern, Adelsfamilien und Landbesitzern bewohnt. Mittlerweile werden viele Herrenhäuser als Golfresorts, Hotels oder Seniorenheime genutzt. Herrenhäusern stehen oftmals unter Denkmalschutz – das beeinflusst eine womöglich notwendige Sanierung.
‌

‌Wer einen Kindergarten erwerben möchte, muss sich an die gesetzlichen Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes halten – das betrifft unter anderem die Räume. Ein Gruppenraum muss beispielsweise eine bestimmte Mindestgröße aufweisen, je nach Anzahl der Kinder. Bei einer Ganztagesbetreuung ist außerdem ein Ruheraum vorgeschrieben. Interessenten sollten sich vor Kauf die geltenden Richtlinien genau ansehen.
‌

‌Käufer von Kiesgruben können auf dem Gelände Kies, Schotter oder Sand abbauen. Das bedingt jedoch strenge Auflagen von Seiten des Umweltschutzes und der Flächenwidmung. Sollte der Abbau beendet sein, können Eigentümer die Kiesgrube auch anderweitig nutzen. Folgende Nutzungen bieten sich an:
‌

‌Tischler, Automechaniker oder Hobbybastler – für diese Zielgruppen sind Werkstattimmobilien geeignet. Häufig sind Werkstätten bereits mit der nötigen Einrichtung ausgestattet. Somit muss nicht mehr viel extra angeschafft werden und das Handwerk kann sofort ausgeübt werden.
‌

‌Für den Betrieb von Fitnessstudios oder Wellnessanlagen gibt es spezielle Gewerbeflächen. Folgende Ausstattung sollten diese bereits aufweisen: Umkleideräume für Frauen und Männer, Duschen und Sanitäranlagen, Empfangsbereich.
‌
‌

‌Spezialimmobilien sind trotz einiger Risiken durchaus beliebt. Spezialimmobilien bekommt man eher günstig und das steigert die Renditechancen. Dazu kommt, dass manche Menschen mit dem Kauf eines Schlosses oder Weinguts ihren Lebenstraum erfüllen möchten. Die Nachfrage nach alten, oft denkmalgeschützten Objekten, ist eher niedrig. Gründe dafür könnten hohe Investitionskosten und Denkmalvorgaben sein. 
‌
‌Neben historischen Gebäuden gibt es auch Spezialimmobilien deren Nutzungsart komplett geändert wurde. Beispielsweise wenn Hotels in Studentenwohnheime oder Bahnhöfe in Wohnhäuser umgewandelt werden. Vor allem in Städten – wo Wohnraum knapp ist – bieten solche Projekte viel Potenzial.
‌

‌Potenzielle Käufer von Spezialimmobilien sind bei der Wahl der Immobilie gefordert. Die spezifische Nutzung lässt für neue Nutzer häufig nur wenig Spielraum. Folgende Punkte sollten vor Kauf beachten werden:
‌

‌Spezialimmobilien sind in ihrer Art und Nutzung sehr unterschiedlich, was eine Immobilienbewertung nicht so leicht macht. Grundsätzlich werden zwei Bewertungsverfahren angewendet:
‌

‌Dient die Spezialimmobilie als Gewerbeimmobilie wird häufig das Ertragswertverfahren angewendet. Hierbei bewerten Immobiliengutachter, die absehbaren Erträge, die mit der Immobilie erwirtschaftet werden können. 
‌
‌Weitere Informationen zum Thema Immobilienerträge finden Sie im Artikel Rendite berechnen.
‌

‌Verkehrswertverfahren bei Spezialimmobilien sind äußerst schwierig. Der Grund: Es gibt wenig vergleichbare Immobilien, die aber für die Ermittlung des Verkehrswerts nötig sind. Spezifische Immobilien – beispielsweise eine Kläranlage – sind nur für diese bestimmte Nutzung vorgesehen. Gutachter brauchen daher ein hohes Maß an Expertise, um diese Art von Immobilien bewerten zu können. Demnach muss geprüft werden, wie die Immobilie anderweitig genutzt werden kann und welche Erträge das einbringt. In Verkehrswertgutachten fließt außerdem die Frage mit ein, ob die Spezialimmobilie nur mehr als Liquiditätsimmobilie gilt. Für ein Verkehrswertgutachten müssen zudem folgende Faktoren miteinbezogen werden:
‌

‌Grundsätzlich gilt: Je leichter verschiedene Nutzungen in der Spezialimmobilie möglich sind, desto höher ist der Immobilienwert.

‌Beleihungswertermittlungen dürfen ausschließlich von qualifizierten Gutachtern durchgeführt werden. Beleihungswertermittlungen geben Auskunft über die Sicherheiten von Käufern. Banken entscheiden daraufhin, ob sie einen Kredit vergeben oder nicht. Die Beleihungswertermittlung gibt Kreditinstituten mehr Sicherheit.
‌
‌

‌Neben den gängigen Spezialimmobilien – wie beispielsweise Tankstellen oder Krankenhäuser – rücken folgende Spezialimmobilien immer häufiger ins Blickfeld von Investoren:
‌

‌In Daten- und Rechenzentren werden Millionen von Daten gespeichert, verwaltet und gesteuert. Die Daten selbst benötigen keinen Platz, die notwendige Infrastruktur muss in den Spezialimmobilien jedoch gegeben sein. Dazu gehört beispielsweise
‌

‌Experten sagen Datacentern ein hohes Wachstum in der Immobilienbranche voraus.
‌

‌Self Storage sind einzelne Lagerflächen (beispielsweise Boxen oder Container) die für Mieter Rund-um-die-Uhr zugänglich sind. Häufig kann eine Lagefläche monatsweise gemietet werden. Mithilfe von digitalen Prozessen bieten viele Self-Storge-Unternehmen Online-Buchungssysteme und einen 24-Stunden-Zugang.
‌

‌Durch die wachsende Telekombranche (Stichwort 5G) werden Spezialimmobilien für Antennensysteme immer wichtiger. Die Antennen in Funktürmen machen ein drahtloses Kommunizieren erst möglich. Die USA und Europa dominieren den Markt, Entwicklungsländer gewinnen aber immer mehr an Bedeutung. Die Datenkommunikation funktioniert dort nämlich fast nur über Mobilfunk.
‌
‌