AltText: Ein Bagger fährt auf eine Baustelle Ziegelsteine herum.

| Kategorie: Verträge bei Immobilienkauf

Kauf einer Immobilie vom Bauträger

Durch den Kauf einer Immobilie vom Bauträger bestehen Gestaltungsmöglichkeiten in der zukünftigen Immobilie. Diese werden in der Baubeschreibung festgehalten. Welche Vor- und Nachteile ein Immobilienkauf vom Bauträger hat, erfahren Sie hier.

Definition eines Bauträgers


‌Ein Bauträger ist zuerst von einem Bauherrn und einem Bauunternehmen zu differenzieren. Ein Bauherr ist der rechtliche und wirtschaftlicher Auftraggeber bei dem Ablauf eines Bauvorhabens. Ein Bauunternehmen hingegen ist für die Bauleistung verantwortlich und ist weder in den Erwerb des Grundstücks noch in den Verkauf der Immobilie involviert. 

‌Der Bauträger ist nach § 14 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ein Unternehmer. Er kauft in der Regel unbebaute Grundstücke bzw. sanierungsbedürftige Gebäude. In Folge bebaut er diese Grundstücke bzw. baut die Gebäude um und saniert diese. Schon oft vor oder während des Baus werden die Wohnungen bzw. die Immobilie mitsamt dem Grundstück veräußert.

Leistungen eines Bauträgers


‌Der Bauträger ist zunächst Eigentümer des Grundstücks. Falls es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, errichtet er in der Regel ein Gebäude mit Eigentumswohnungen. Im Rahmen einer Sanierung baut der das vorhandene Gebäude um und erschafft hochwertige Eigentumswohnungen. 

‌Im Rahmen der Errichtung können vom Käufer noch persönliche Wünsche, wie der Bodenbelag oder die Wandgestaltung geäußert und im Vertrag verankert werden. Auf diese individuellen Wünsche geht der Bauträger in der Fertigstellung ein. 

‌Die Leistungen des Bauträgers werden zusätzlich durch den Verkauf dieser Eigentumswohnungen ergänzt. Hierbei wird auch das Grundstück mitverkauft, sodass die Eigentümer der Wohnungen anschließend die alleinigen Besitzer der Liegenschaft sind.

Ablauf des Erwerbs einer Immobilie durch einen Bauträger


‌Der Bauträger wirbt in der Regel mit entstehenden Eigentumswohnungen bzw. Immobilien, welche zum Kauf angeboten werden. Es wird zum Beispiel geplant, ein altes Gebäude zu sanieren und im Anschluss hochwertige Eigentumswohnungen zu veräußern. 

‌Der Käufer schließt hierbei mit dem Bauträger einen sogenannten Bauträgervertrag ab. Dieser besondere Vertrag beinhaltet sowohl Merkmale eines Kaufvertrags als auch eines Werkvertrags

‌Die Bestandteile des Kaufvertrags äußern sich durch die Verpflichtung des Bauträgers zur Übertragung des Eigentums an der Liegenschaft. Auf der anderen Seite stehen die Merkmale des Werkvertrags. Diese zeichnen sich durch die Verbindlichkeit des Bauträgers aus, einen Bau bzw. Umbau an der Liegenschaft vorzunehmen. 

‌Der Käufer besitzt durch die in Zukunft entstehenden Wohnungen noch Gestaltungsmitsprache. So können die benutzen Materialien für die Böden oder Wände vom Käufer bestimmt werden. Diese sogenannte Baubeschreibung wird als Anlage zum Bauträgervertrag genommen und ist wie dieser notariell zu beurkunden. 

‌Der Kaufpreis muss vom Käufer nicht zur Gänze nach Vertragsabschluss erfolgen, sondern kann je nach Bauabschnitt beglichen werden. So werden 30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten fällig. Weitere Fälligkeiten sind:
  • 40 Prozent nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,  
  • 8 Prozent für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,  
  • 3 Prozent für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,  
  • 3 Prozent für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,  
  • 3 Prozent für die Rohinstallation der Elektroanlagen,  
  • 10 Prozent für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,  
  • 6 Prozent für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten  
  • 3 Prozent für den Estrich,  
  • 4 Prozent für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,  
  • 12 Prozent nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,  
  • 3 Prozent für die Fassadenarbeiten,  
  • 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung. 

  • ‌Nach der Fertigstellung der Immobilie sowie der Bezahlung der vereinbarten Summe erhält der Käufer das vollständige Eigentum an der Liegenschaft.

    Welche Kosten entstehen bei einem Vertragsabschluss mit einem Bauträger?


    ‌Da der Bauträgervertrags sowohl von Seiten des Kaufvertrages als auch der Baubeschreibung einer notariellen Beglaubigung unterzogen werden müssen, kommen zusätzlich zu der vereinbarten Vertragssumme die Notarkosten hinzu. 

    ‌Die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags sowie der Baubeschreibung sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und belaufen sich auf 1,5 bis 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises. 

    ‌Man sollte allerdings beachten, dass der Notar die Genauigkeit der Baubeschreibung nicht überprüft, deshalb ist es wichtig hier einen Anwalt aufzusuchen. Sollten mit dem Bauträger Vereinbarungen über einen Bodenbelag in gehobener Qualität getroffen worden sein, kann es sich hier um einen Natursteinboden aus Granit oder aus Marmor handeln. Sollte dies aber nicht explizit in der Baubeschreibung verankert worden sein, kann es hier zu Rechtsstreitigkeiten kommen.
    Hinweis:
    Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollte man die Baubeschreibung so präzise wie möglich verfassen und im Zweifelsfall fachliche Unterstützung einholen. Die Konsultierung eines Anwalts ist hier sicher der sicherste und in späterer Folge auch preiswerteste Weg. Es muss sich hier nicht unbedingt um einen Anwalt handeln, welcher sich auf das Immobilienrecht spezialisiert hat, jedoch wäre dies natürlich von Vorteil.

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    Vor- und Nachteile des Kaufs einer Immobilie vom Bauträger


    ‌Zu den Vorteilen eines Immobilienkaufs vom Bauträger zählen vor allem die Gestaltungsmöglichkeiten der zukünftigen Immobilien. Der Käufer kann in der Baubeschreibung die Immobilie nach seinem persönlichen Geschmack fertig errichten lassen. 

    ‌Zusätzlich besitzt der Käufer gegenüber dem Bauträger Mängelgewährleistungsansprüche. Das bedeutet, dass der Käufer im Falle eines Mangels bei der Errichtung der Immobilie den Bauträger auf Verbesserung oder Austausch bzw. auf Schadensersatz verklagen kann. 

    ‌Zu den Nachteilen eines Kaufs vom Bauträger zählen vor allem die damit verbundenen Risiken wie eine Insolvenz des Bauträgers vor der Fertigstellung der Immobilie. 

    ‌Sollte die Baubeschreibung nicht ausreichend definiert worden sein, kann es auch hier zu Nachteilen kommen. Wurde in der Baubeschreibung lediglich ein hochwertiger Naturstein angeführt, aber mündlich ein Marmorfußboden vereinbart, kann der Käufer nichts dagegen machen, wenn ein Granitfußboden verlegt wurde.

    Kauf einer Immobilie vom Bauträger – Immobilien einfach erklärt

    Was ist ein Bauträger?

    Es handelt sich um einen Bauträger, wenn dieser eine Liegenschaft erwirbt und dort ein neues Gebäude errichtet bzw. das bestehende Gebäude saniert. In der Regel werden Eigentumswohnungen errichtet und anschließend verkauft. 

    ‌Weiterlesen: Was ist ein Bauträger?

    Welche Leistungen erfüllt ein Bauträger?

    Der Bauträger ist zur Erfüllung der in der Baubeschreibung vereinbarten Leistungen verpflichtet. Im Rahmen der Baubeschreibung können die genauen Oberflächen der Fußböden und der Wände vereinbart werden. Diese müssen nach den vereinbarten Punkten vom Bauträger erfüllt werden. 

    ‌Weiterlesen: Welche Leistungen erfüllt ein Bauträger?

    Wie läuft der Erwerb einer Immobilie über einen Bauträger ab?

    Nach Vereinbarung und Erstellung der Baubeschreibung muss der Bauträgervertrag vom Notar beurkundet werden. Im Anschluss erfolgen je nach Bauabschnitt prozentuale Zahlungen an den Bauträger. 

    ‌Weiterlesen: Wie läuft der Erwerb einer Immobilie über einen Bauträger ab?

    Welche Kosten entstehen bei einem Kauf einer Immobilie über einen Bauträger?

    Neben dem Kaufpreis der Immobilie entstehen für den Käufer zusätzlich Notarkosten. Diese Notarkosten entsprechen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz einen Prozentsatz von 1,5 bis 2 Prozent der vereinbarten Vertragssumme. 

    ‌Weiterlesen: Welche Kosten entstehen bei einem Kauf einer Immobilie über einen Bauträger?

    Was sind die Vor- und Nachteile des Kaufs einer Immobilie vom Bauträger?

    Zu den Vorteilen zählen die Gestaltungsmöglichkeiten und die Mängelgewährleistungsansprüche gegen den Bauträger. Auf der anderen Seite steht mit dem Risiko der Insolvenz des Bauträgers eine unfertige Immobilie entgegen. 

    ‌Weiterlesen: Was sind die Vor- und Nachteile des Kaufs einer Immobilie vom Bauträger? 

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