Mietkauf: Chancen und Risiken des Kaufs mit Zeitverzug | BERATUNG.DE

Mietkauf: Chancen und Risiken des Kaufs mit Zeitverzug

Ist es sinnvoll, sich für einen Mietkauf zu entscheiden – also zunächst ein Haus oder eine Wohnung zu mieten und erst später zu kaufen? Diese Option wird Kaufinteressenten vorgeschlagen, wenn das nötige Eigenkapital fehlt. Wo liegen dabei die Chancen und auf welche Risiken sollten Sie achten?

Was ist unter einem Mietkauf zu verstehen?


‌Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden und möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Die Vorteile liegen auf der Hand: Man kann das eigene Zuhause genauso gestalten, wie man es sich vorstellt, spart mit jeder Monatsrate Eigenkapital an und schafft bleibende Werte für die Altersvorsorge. Besonders für junge Familien ist es jedoch nicht einfach, die geforderte Eigenkapitalquote aufzubringen. Es stellt sich somit die Frage, ob es eine andere Möglichkeit gibt, Wohneigentum zu erwerben. Der Mietkauf ist eine Alternative zum Kauf einer Immobilie.

‌Doch wie funktioniert das Prinzip, bei dem zuerst gemietet und dann gekauft wird, in der Praxis?

‌Im Folgenden wird erläutert, was unter einem Mietkauf genau zu verstehen ist, wie der Mietkauf steuerlich behandelt wird und welche Kosten auf den Mietkäufer zukommen. Nach einer Gegenüberstellung von Vor- und Nachteilen erfolgt eine Einschätzung darüber, für wen sich der Mietkauf eignet und welche Risiken Sie unbedingt beachten sollten. Abschließend werden wertvolle Tipps genannt, die Kaufinteressenten beachten sollten.

Das Prinzip des Mietkaufs


‌Bei einem Mietkauf wird vereinbart, dass der Mieter das Haus oder die Eigentumswohnung nach einer bestimmten Zeit kauft und die Mietzahlungen auf den Verkaufspreis angerechnet werden. Der Kaufpreis und alle anderen Kaufmodalitäten werden bereits festgelegt, doch bis zum Wirksamwerden des Mietkaufs bleibt man Mieter der Immobilie, denn die Eigentumsübertragung findet erst später statt. Die Bezahlung der Immobilie erfolgt durch Anrechnung der monatlichen Mietzahlungen. Bleibt eine Restsumme übrig, muss diese am Ende der Mietkauffrist entweder finanziert oder aus eigenen Finanzmitteln bezahlt werden.

‌Ein Mietkauf ist somit realisierbar, ohne dass bei Vertragsabschluss Eigenkapital vorhanden ist oder eine Immobilienfinanzierung erfolgt. Vor allem für Kaufinteressenten, denen (noch) das nötige Eigenkapital fehlt oder Selbstständige, die Probleme mit der Baufinanzierung haben, ist dies eine interessante Variante, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Was auf den ersten Blick äußerst vorteilhaft wirkt, erweist sich in der Praxis jedoch oft als teure Alternative zum sofortigen oder späteren Kauf der Immobilie. Versteckte Kosten und überhöhte Preise für die Immobilien führen in vielen Fällen dazu, dass der Mietkauf sich als die teurere Variante herausstellt.

Wie funktioniert der Mietkauf in der Praxis?


‌Wie bei einem konventionellen Immobilienkauf müssen sich Verkäufer und Mietkäufer zunächst über den Kaufpreis einigen. Anders als beim sofort wirksam werdenden Kauf erfolgt jedoch keine Bezahlung des Kaufpreises auf dem Wege der Immobilienfinanzierung. Der Käufer erhält somit nicht sofort den vereinbarten Kaufpreis, sondern splittet diesen in monatliche Mietzahlungen auf. Diese Vereinbarung wird mit einem notariell beglaubigten Mietkaufvertrag beurkundet. Ein Mietkaufvertrag wird üblicherweise mit einer Laufzeit zwischen zehn und 20 Jahren abgeschlossen und besteht aus dem Mietvertrag sowie dem Vertrag, in dem die Modalitäten der späteren Eigentumsübertragung festgelegt werden. Oft wird nur ein Teil der monatlichen Mietzahlung auf den Kaufpreis angerechnet. Neben den fälligen Notarkosten für die Beurkundung des Mietkaufvertrags müssen die Mietkäufer in vielen Fällen bis zu 20 Prozent Anzahlung leisten.

‌Nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit wird das Haus oder die Wohnung gegen Bezahlung des Restwerts gekauft. Es ist ebenso möglich, dass der gesamte Kaufpreis über die Mietzahlungen bezahlt wird, sodass kein Restwert finanziert werden muss und der Kauf automatisch mit der letzten Mietzahlung abgeschlossen wird. Eine Variante des Mietkaufs ist der sogenannte Optionskauf. Dabei muss sich der Käufer noch nicht sofort, sondern erst nach einer vereinbarten Frist entscheiden, ob er die Kaufoption wahrnehmen möchte. Das hat den Vorteil, dass die Immobilie zunächst getestet werden kann. Damit der Käufer von einer Rechtssicherheit profitiert, wird das Optionsrecht im Grundbuch eingetragen. Um den Kaufanreiz zu erhöhen, vereinbart der Verkäufer jedoch meist eine längere Laufzeit (bis zu 30 Jahren) und verlangt außerdem eine höhere Miete.

‌Beim Mietkauf wird der Käufer zunächst nur wirtschaftlicher Eigentümer, wohingegen das juristische Eigentum erst nach Bezahlung der letzten Rate auf ihn übergeht. Mit dem wirtschaftlichen Eigentum gehen allerdings bei entsprechender Ausgestaltung des Mietkaufvertrags sofort Pflichten wie die Übernahme der Instandhaltungs- und Verwaltungskosten einher.

Welche Vor- und Nachteile sind mit einem Mietkauf verbunden?


‌Wer nicht immer Mieter bleiben möchte, aber Probleme hat, einen Immobilienkauf zu finanzieren, sollte sich über die Möglichkeit des Mietkaufs informieren. Die Mietzahlungen werden als Anzahlung auf die Wohnung oder das Haus angerechnet und die Modalitäten des späteren Kaufs werden bereits festgelegt. Es hängt von der konkreten Ausgestaltung des Mietkaufvertrags und der Festlegung des Kaufpreises ab, ob es sich dabei tatsächlich um ein vorteilhaftes Rechtsgeschäft handelt.

Vorteile des Mietkaufs


‌Der zu finanzierende Teil des Kaufpreises sinkt aufgrund der monatlichen Mietzahlungen, sodass eine Finanzierung des Restwerts aufgrund der geringeren Darlehenssumme einfacher ist. Dem steht jedoch der Nachteil gegenüber, dass die Miete beim Mietkauf meist höher als die ortsübliche Miete ist. In vielen Fällen ist deshalb die Finanzierung über ein Annuitätendarlehen die günstigere Alternative. Das gilt insbesondere dann, wenn im Mietkaufvertrag die Zahlung einer Anzahlung von 20 Prozent vereinbart wurde. Kann der Kaufinteressent 20 Prozent der Kaufsumme aus Eigenmitteln aufbringen, ist eine Bankfinanzierung in den meisten Fällen realisierbar. Oft ist es sogar möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn sich der Kreditnehmer in einem sicheren Beschäftigungsverhältnis befindet oder zwei Darlehensnehmer (z. B. Ehepartner) die Finanzierung gemeinsam stemmen.

‌Beim Optionskauf besteht der Vorteil darin, dass man die Immobilie zunächst testen kann, bevor man sich endgültig zum Kauf entscheidet. Das ist insbesondere dann überlegenswert, wenn man den Kauf eines Hauses in einer Region plant, die man noch nicht kennt oder die eine starke Veränderung zum bisherigen Lebensumfeld darstellt. War der Umzug von der Stadt ins idyllische Dorf tatsächlich die richtige Entscheidung oder ist der neue Arbeitsplatz doch nicht für Jahrzehnte geeignet? In diesen Fällen profitieren Mieter mit Kaufoption von einer größeren Flexibilität. Ein Verkauf in den ersten Jahren ist meist mit einem höheren Verlust verbunden.

‌Ein weiterer Vorteil ist, dass Mängel an der Immobilie während der Mietzeit entdeckt werden. Ein Fehlkauf, bei dem sich gravierende Baumängel zu spät herausstellen, ist also weitgehend ausgeschlossen. Wird beim Abschluss des Mietkaufvertrags keine Anzahlung verlangt, können auch Kaufinteressenten ohne Eigenkapital Wohneigentum erwerben und auf diese Weise die Altersvorsorge optimieren. Wurden keine Mieterhöhungen im Vertrag festgelegt, bleibt der Mietzins während der gesamten Zeit konstant und die monatlichen Kosten sind vollständig planbar. Am Ende der Mietkaufzeit ist meist nur noch ein geringer Restbetrag zu finanzieren, sodass die Laufzeit der Finanzierung kurz und die Zinsen gering sind.

‌Es ist sogar möglich, die Flexibilität weiter zu erhöhen, indem in den Mietkaufvertrag die Klausel der Übertragbarkeit auf Dritte aufgenommen wird. Dieser kann sich die Mietzahlungen anrechnen lassen und übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem Mietkaufvertrag.

Nachteile des Mietkaufs


‌Bevor man sich aufgrund der genannten Vorteile dazu entschließt, per Mietkauf eine Immobilie zu erwerben, sollte man das Angebot und den Vertrag genau überprüfen. Zunächst muss eingewendet werden, dass Mietkauf ein Nischenprodukt ist, sodass die Konditionen der Verträge sich stark unterscheiden und deshalb leider nur schwer vergleichbar sind. Außerdem werden nur wenige Immobilien zum Mietkauf angeboten. Die Auswahl ist also von vornherein begrenzt. In vielen Fällen handelt es sich bei den Angeboten leider um Immobilien, die sich nur schwer verkaufen lassen und deshalb schließlich zum Mietkauf angeboten werden. In der Regel werden Verkäufer bemüht sein, sofort den vollen Kaufpreis zu erhalten und nicht als Bank zu fungieren, die einen Kredit mit jahrzehntelanger Laufzeit vergibt.

‌Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass die Mietzahlungen meist nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet werden. Darüber hinaus wird eine höhere als die ortsübliche Miete verlangt. Bedenken Sie außerdem, dass für die Instandhaltung eine monatliche Rücklage gebildet werden muss, denn die Verpflichtung zur Instandhaltung wird im Mietkaufvertrag auf den Mietkäufer übertragen. Bei einem konventionellen Mietverhältnis kommt der Vermieter für Instandhaltungsmaßnahmen auf. Zusätzlich muss in vielen Fällen Kapital für die anschließende Finanzierung angespart werden. Das führt dazu, dass ein Mietkauf teurer ist als eine Finanzierung bei der Bank, insbesondere weil die derzeit historisch niedrigen Zinsen die Baufinanzierung erheblich erleichtern.

‌Obwohl Mietkäufer für die Instandhaltung aufkommen, haben sie kein Mitspracherecht bei Umbauten, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietkaufvertrag vereinbart wurde. Ein weiterer erheblicher Nachteil besteht darin, dass Sie meist keine staatliche Förderung für eine energetische Sanierung oder die Realisierung barrierefreier Wohnkonzepte sowie die Verbesserung des Einbruchsschutzes erhalten. Die Förderprogramme der KfW-Bank richten sich an die juristischen Eigentümer.

‌Nicht zu vernachlässigen ist außerdem die Gefahr, dass die angezahlten Beträge verloren sind, wenn der Verkäufer insolvent wird. Es ist empfehlenswert, dieses Risiko durch eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu reduzieren. Dabei wird der Mietkäufer als potenzieller Eigentümer vermerkt, sodass es dem Verkäufer nicht möglich ist, die Immobilie ein zweites Mal zu verkaufen oder mit weiteren Darlehen zu belasten. Ohne notarielle Beglaubigung ist der Vertrag unwirksam und Sie müssen im Zweifelsfall vor Gericht Ihre Rechte durchsetzen.

Wie wird der Mietkauf steuerlich behandelt?


‌Juristisch wird der Mietkaufvertrag als Mietvertrag eingestuft, die Kaufoption bildet einen zweiten Teil des Vertrags. Der Verkäufer muss die Mieteinnahmen versteuern, kann jedoch für Instandhaltungen Werbungskosten geltend machen und auch die Zahlung der Grundsteuer oder der Hausnebenkosten steuermindernd anrechnen. Der Mietkäufer darf Instandhaltungskosten nicht steuerlich geltend machen, obwohl ihm die Pflicht zur Instandhaltung meist übertragen wird. Beträgt die Laufzeit des Mietkaufvertrags weniger als fünf Jahre, wird die Steuerbehörde allerdings unterstellen, dass der Verkäufer damit keine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt. In diesem Fall dürfen weder Reparaturkosten noch andere Hausnebenkosten oder Grundsteuern steuermindernd angerechnet werden.

‌Die Grunderwerbssteuer wird fällig, wenn der Mietkaufvertrag notariell beurkundet wurde, auch wenn die Eigentumsübertragung erst Jahre später stattfindet. Lediglich beim Optionskauf muss die Steuerzahlung erst dann erfolgen, wenn der Mietkäufer sich entschließt, die Kaufoption zu nutzen.

Mietkauf und Spekulationsfrist


‌Mit der zehnjährigen Spekulationsfrist will der Gesetzgeber verhindern, dass Immobilien zu Spekulationszwecken gekauft werden. Wer sein Haus innerhalb von zehn Jahren verkauft, muss die Gewinne versteuern. Mit dem Nachweis, dass man die Immobilie in den zwei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt hat, kann man die Spekulationsfrist umgehen. Da sich die Spekulationssteuer an dem persönlichen Einkommenssteuersatz orientiert, werden bis zu 42 Prozent des Gewinns aufgezehrt. Der Mietkauf bietet eine Möglichkeit, die Spekulationsfrist zu umgehen. Wer als Eigentümer in den zehn Jahren nur Mieteinnahmen erhält, braucht den Verkaufsgewinn nicht zu versteuern. Dabei muss jedoch auf eine Anzahlung verzichtet werden, da bei einem derartigen Geldfluss das Finanzamt ein Spekulationsgeschäft unterstellt.

Wird die Mietzahlung beim Mietkauf vom Jobcenter übernommen?


‌Generell übernimmt das Jobcenter keine Tilgungsraten, sondern nur den Zinsanteil bei einer Baufinanzierung oder den Teil der Miete, der beim Mietkauf nicht auf den Kaufpreis angerechnet wird.

In welchen Fällen ist ein Mietkauf empfehlenswert?


‌Der Mietkauf ist für Kaufinteressenten erwägenswert, die Probleme haben, eine Bankfinanzierung zu erhalten. Das trifft auf junge Familien ohne Eigenkapital oder Selbstständige in unsicheren Branchen zu. Sie sollten jedoch zunächst überprüfen, ob es Fördermöglichkeiten gibt, die eine Bankfinanzierung erleichtern. Um die langfristige finanzielle Verpflichtung eines Mietkaufs einzugehen, benötigt man in jedem Fall ein festes Einkommen, mit dem man planen kann. Ist es nicht möglich, den Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, führt das oft zum Verlust der bisher geleisteten Mietzahlungen.

‌Eigentümer können bei finanziellen Problemen das Haus oder die Wohnung verkaufen, der Mietkäufer hat diese Option nicht. Ein Mietkauf ist finanziell nur sinnvoll, wenn der größte Teil der Miete (mindestens 80 Prozent) auf den Kaufpreis angerechnet wird. Die Entscheidung für einen Mietkauf sollte berücksichtigen, dass zu den Mietzahlungen Rücklagen für die Instandhaltung und für die Bezahlung des Restwerts hinzukommen.

Tipps für Kaufinteressenten


‌Bevor Sie sich zum Mietkauf entschließen, sollten Sie sich einen genauen Überblick über die monatlichen Einnahmen und die Kosten für den Mietkauf verschaffen und folgende Tipps beachten:


‌Bevor Sie sich zum Mietkauf entschließen, sollten Sie zunächst alle Möglichkeiten einer konventionellen Bankfinanzierung überprüfen. In vielen Fällen erhalten beispielsweise junge Familien günstige Immobilienkredite und können somit auch ohne Eigenkapital eine Baufinanzierung auf die Beine stellen. Darüber hinaus gibt es Kreditinstitute, die sich darauf spezialisiert haben, Baufinanzierungen für Selbstständige zu realisieren. In den meisten Fällen ist eine Bankfinanzierung günstiger als ein Mietkauf. Hinzu kommt, dass Sie in diesem Fall sofort Eigentümer mit allen Rechten werden, von den Förderprogrammen der KfW-Bank profitieren und nicht bei jeder Umbaumaßnahme den Verkäufer um Erlaubnis bitten müssen.
  • Check der monatlichen Raten (mindestens 80 Prozent Tilgungsanteil)
  • Rücklage für Tilgung des Restbetrags und Instandhaltung berücksichtigen
  • Absicherung des Mietkaufs bei Insolvenz des Verkäufers in Mietkaufvertrag aufnehmen
  • Möglichkeit der Sondertilgung vereinbaren
  • Möglichkeit der Abtretung des Mietkaufvertrags berücksichtigen
  • Klauseln für den Fall veränderter Lebensumstände (z. B. Umzug, Scheidung) aufnehmen
  • Notarielle Beglaubigung des Mietkaufvertrags nicht vergessen
  • Möglichkeiten der Bankfinanzierung prüfen und mit Mietkaufkonditionen vergleichen
  • Möglichkeiten finanzieller Förderung prüfen
  • Bevor Sie sich zum Mietkauf entschließen, sollten Sie zunächst alle Möglichkeiten einer konventionellen Bankfinanzierung überprüfen. In vielen Fällen erhalten beispielsweise junge Familien günstige Immobilienkredite und können somit auch ohne Eigenkapital eine Baufinanzierung auf die Beine stellen.

    ‌Darüber hinaus gibt es Kreditinstitute, die sich darauf spezialisiert haben, Baufinanzierungen für Selbstständige zu realisieren. In den meisten Fällen ist eine Bankfinanzierung günstiger als ein Mietkauf. Hinzu kommt, dass Sie in diesem Fall sofort Eigentümer mit allen Rechten werden, von den Förderprogrammen der KfW-Bank profitieren und nicht bei jeder Umbaumaßnahme den Verkäufer um Erlaubnis bitten müssen.
    Beispielrechnung: Vergleich Mietkauf vs. Immobilienfinanzierung

    ‌Kaufpreis: 250.000 Euro

    ‌Laufzeit des Mietkaufvertrags: 10 Jahre

    ‌Anzahlung Mietkauf: 20 Prozent = 50.000 Euro

    ‌Monatsmiete: 1.200 Euro (davon werden als Abzahlung der Immobilie genutzt)

    ‌Insgesamt geleistete Mietzahlungen nach Ablauf der 10 Jahre: 144.000 Euro

    ‌Davon werden auf den Kaufpreis angerechnet: 108.000 Euro

    ‌Insgesamt wurden 194.000 Euro bezahlt, aber nur 158.000 Euro abbezahlt

    ‌Restschuld: 92.000 Euro


    ‌Fazit: Ein Immobilienkredit mit 20 Prozent Anzahlung wäre deutlich günstiger gewesen.

    Mietkauf - Immobilien einfach erklärt

    Wer zahlt die Grunderwerbssteuer beim Mietkauf?

    Mit der notariellen Beurkundung wird der Kaufvertrag gültig, auch wenn das Eigentum erst Jahre später auf den Käufer übergeht. Die Grunderwerbssteuer wird somit nach dem Abschluss des Kaufvertrages fällig.

    ‌Weiterlesen: Wer zahlt die Grunderwerbssteuer beim Mietkauf?

    Worin unterscheiden sich der Mietkauf und der Optionskauf?

    Beim Mietkauf wird der Kaufvertrag bindend abgeschlossen. Beim Optionskauf erhält der Käufer lediglich die Option für den Kauf der Immobilie innerhalb einer bestimmten Zeit.

    ‌Weiterlesen: Worin unterscheiden sich der Mietkauf und der Optionskauf?

    Was ist unter der Spekulationsfrist zu verstehen?

    Die Spekulationsfrist besagt, dass Gewinne aus Immobilienverkäufen versteuert werden müssen, wenn der Käufer die Immobilie innerhalb von zehn Jahren weiterveräußert. Der Mietkauf bietet eine Option, die Spekulationsfrist zu umgehen.

    ‌Weiterlesen: Was ist unter der Spekulationsfrist zu verstehen?

    Kann man Renovierungskosten als Käufer von der Einkommenssteuer absetzen?

    Nein, Renovierungskosten und andere Hausnebenkosten kann man nur dann steuermindernd geltend machen, wenn man als Eigentümer eine Immobilie zum Zwecke der Gewinnerzielung vermietet und die Mieteinnahmen als Einkommen versteuert.

    ‌Weiterlesen: Kann man Renovierungskosten als Käufer von der Einkommenssteuer absetzen?

    Darf der Mietkäufer das Haus oder die Wohnung umbauen?

    Nein, alle Umbaumaßnahmen, die über Schönheitsreparaturen oder die übliche Instandhaltung hinausgehen, müssen mit dem Eigentümer abgesprochen werden. Eigentümer bleibt bis zur Überweisung der letzten Rate der Verkäufer, auch wenn der Mietkäufer beispielsweise bereits 90 Prozent des Kaufpreises durch seine Anzahlung und die monatlichen Mietzahlungen geleistet hat.

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