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Der Grundschuldbrief ist eine wichtige Urkunde beim Kauf oder Verkauf von Immobilien. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr zu folgenden Themen: Was sagt ein Grundschuldbrief genau aus? Was soll man tun, wann man den Brief verliert? Wie kann man eine Immobilie trotz verlorenem Grundschuldbrief verkaufen?
Inhaltsverzeichnis
Was versteht man unter einem Grundschuldbrief?
Exkurs: Was ist der Unterschied zwischen Briefgrundschuld und Buchgrundschuld?
Warum ist es problematisch, wenn man den Grundschuldbrief nicht mehr findet?
Was tun, wenn man den Grundschuldbrief verloren hat?
Wie läuft das Aufgebotsverfahren bei verlorenem Grundschuldbrief ab?
Hausverkauf trotz verlorenem Grundschuldbrief?
Aufgebotsverfahren Grundschuldbrief – Recht einfach erklärt
Exkurs: Was ist der Unterschied zwischen Briefgrundschuld und Buchgrundschuld?
Warum ist es problematisch, wenn man den Grundschuldbrief nicht mehr findet?
Was tun, wenn man den Grundschuldbrief verloren hat?
Wie läuft das Aufgebotsverfahren bei verlorenem Grundschuldbrief ab?
Hausverkauf trotz verlorenem Grundschuldbrief?
Aufgebotsverfahren Grundschuldbrief – Recht einfach erklärt
Was versteht man unter einem Grundschuldbrief?
Der Grundschuldbrief beurkundet, dass ein Grundstück mit Schulden belastet ist und wie hoch die Schulden sind. Wer sich also ein Grundstück auf Kredit kauft, dem wird dieser Kredit als sogenannte „Briefgrundschuld“ ins Grundbuch eingetragen. Der Grundschuldbrief ist sowohl eine Urkunde als auch ein Wertpapier.
Ausgestellt wird der Grundschuldbrief vom Grundbuchamt. Bis der Kredit vollständig abbezahlt ist, behält die Bank den Grundschuldbrief bei sich.
Hat der Immobilieneigentümer den Kredit noch nicht vollständig an die Bank zurückzahlt, darf er das Grundstück nur verkaufen, wenn der Kreditgeber zustimmt. Die Grundschuld ist sozusagen ein Pfand für das Kreditinstitut, sie dient ihm als Sicherheit: Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, kann die Bank das Grundstück zwangsversteigern.
Sobald die Schuld bezahlt ist, sendet die Bank den Grundschuldbrief an den Immobilieneigentümer. Um nun die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen, braucht der Kreditnehmer …
a) den Grundschuldbrief und
b) eine Löschungsbewilligung von der Bank.
Exkurs: Was ist der Unterschied zwischen Briefgrundschuld und Buchgrundschuld?
Es gibt in Deutschland zwei Arten, durch die Immobilienkredite grundpfandrechtlich abgesichert werden. Diese sind die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld.
Buchgrundschuld:
Handelt es sich um eine Buchgrundschuld, werden folgende Details ins Grundbuch eingetragen: der Name des Kreditgebers (Gläubiger), seine ID sowie die Kredithöhe. Um die Buchgrundschuld nach Abzahlung des Kredits zu löschen, genügt eine einfache Löschungsbewilligung von der Bank.
Handelt es sich um eine Buchgrundschuld, werden folgende Details ins Grundbuch eingetragen: der Name des Kreditgebers (Gläubiger), seine ID sowie die Kredithöhe. Um die Buchgrundschuld nach Abzahlung des Kredits zu löschen, genügt eine einfache Löschungsbewilligung von der Bank.
Briefgrundschuld:
Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, werden die auf einer Immobilie liegenden Schulden ins Grundbuch eingetragen. Ebenso der Name des Kreditgebers (Gläubiger) und seine ID. Zusätzlich – im Vergleich zur Buchgrundschuld – wird ein sogenannter Grundschuldbrief ausgestellt. Das Grundbuchamt schickt diesen Brief der Bank. Die Bank behält den Brief ein, bis der Kredit vollständig abbezahlt ist. Um die Briefgrundschuld zu löschen, muss der Immobilieneigentümer beim Grundbuchamt zwei Dokumente vorlegen: 1) die Löschungsbewilligung der Bank und 2) den Grundschuldbrief.
Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, werden die auf einer Immobilie liegenden Schulden ins Grundbuch eingetragen. Ebenso der Name des Kreditgebers (Gläubiger) und seine ID. Zusätzlich – im Vergleich zur Buchgrundschuld – wird ein sogenannter Grundschuldbrief ausgestellt. Das Grundbuchamt schickt diesen Brief der Bank. Die Bank behält den Brief ein, bis der Kredit vollständig abbezahlt ist. Um die Briefgrundschuld zu löschen, muss der Immobilieneigentümer beim Grundbuchamt zwei Dokumente vorlegen: 1) die Löschungsbewilligung der Bank und 2) den Grundschuldbrief.
Hinweis:
Heute kommt die Briefgrundschuld vor allem bei gewerblichen Immobilienkrediten vor. Warum ist es problematisch, wenn man den Grundschuldbrief nicht mehr findet?
Nur mit einem Grundschuldbrief und einer Löschungsbewilligung von der Bank kann man die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen. Verliert man den Grundschuldbrief, gibt es zwei große Gefahren:
1) Ohne Grundschuldbrief kann man die Grundschuld nicht löschen lassen. Eine Immobilie, die mit Schulden belastet ist, lässt sich aber nur sehr schwer verkaufen.
2) Es besteht die Gefahr, dass der Brief in fremde Hände geraten ist.
Das Grundproblem: Der Finder des Grundschuldbriefes ist der neue Besitzer der Urkunde. Dieser ist nun automatisch der neue Gläubiger. In dieser Rolle könnte er vom Grundstückseigentümer theoretisch die Rückzahlung des Kredites (inkl. Zinsen) verlangen, den der Grundstückseigentümer eigentlich schon bei der Bank beglichen hatte.
Achtung:
Ein sorgsamer Umgang mit dem Grundschuldbrief ist sehr wichtig. Nachdem man den Grundschuldbrief von der Bank zurückbekommt, ist schnelles Handeln angesagt. Man sollte den Brief sicher aufbewahren und dann bald (mitsamt der Löschungsbewilligung) zum Grundbuchamt gehen, um die Grundschuld zu löschen. Damit verhindert man von vornherein Schwierigkeiten. Was tun, wenn man den Grundschuldbrief verloren hat?
Wer den Grundschuldbrief nicht mehr findet, muss beim Gericht ein Aufgebotsverfahren einleiten. Ziel des Aufgebotsverfahrens ist es, den Grundschuldbrief für kraftlos erklären zu lassen. Also für ungültig.
Ein Aufgebotsverfahren dauert etwa 6 Monate. Das Aufgebot beantragt man entweder direkt beim Gericht oder über einen Notar.
Bei einem Immobilienverkauf
Steht ein Verkauf an, ist der Verlust des Briefes besonders ärgerlich. Denn: Der Haus- oder Grundstücksverkauf verzögert sich jedenfalls um die Zeit, die das Aufgebotsverfahren dauert. Das sind ungefähr 6 Monate.
Der Immobilienverkäufer sollte also schnellstmöglich ein Aufgebot beantragen, sobald er bemerkt, dass ihm der Grundschuldbrief fehlt.
Fällt dem Verkäufer dies auf, bevor ein Kaufvertrag aufgesetzt wurde, kann der Notar noch einen Passus in den Vertrag einbauen. Den Käufer kann er dann noch neutral darüber aufklären. Wurde ein Kaufvertrag jedoch bereits unterzeichnet, braucht es hingegen einen neuen notariellen Kaufvertrag.
Wie läuft das Aufgebotsverfahren bei verlorenem Grundschuldbrief ab?
1) Beantragung des Aufgebotsverfahrens:
Der Immobilieneigentümer oder der Gläubiger meldet den Verlust des Grundschuldbriefes beim Amtsgericht oder Notar. Dann beantragt er ein Aufgebotsverfahren.
2) Zuständigkeit des Gerichts:
Den Antrag muss man bei dem Amtsgericht stellen, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die Immobilie befindet.
3) Antragdetails:
Beim Antrag müssen einige Details der Immobilie betreffend genannt werden. Ebenfalls muss eine Löschungsbewilligung des Kreditgebers für die Immobilie vorgezeigt werden.
4) Öffentliche Bekanntmachung:
Das Gericht macht das Aufgebotsverfahren nun öffentlich bekannt. Das heißt: Es setzt eine Frist fest, innerhalb derer sich der neue Besitzer des Grundschuldbriefes beim Gericht melden kann. Tut er das nicht rechtzeitig, verliert der Grundschuldbrief seine Gültigkeit. Veröffentlicht wird das Aufgebot an der Gerichtstafel sowie im elektronischen Bundesanzeiger. Gegebenenfalls auch auf anderen Informationskanälen.
5) Frist:
Die Aufgebotsfrist geht mindestens 6 Wochen.
6) Ausschließungsbeschluss:
Sobald die Frist offiziell beendet ist, erteilt das Gericht einen Ausschließungsbeschluss. Diese wird wieder für ein Monat veröffentlicht. Ist auch diese Frist verstrichen, wird dem Antragsteller der Ausschließungsbeschluss zugesendet.
7) Löschung der Grundschuld:
Erst dann kann die Grundschuld gelöscht werden.
8) Gesamtdauer:
Ein Aufgebotsverfahren dauert insgesamt ca. 6 Monate.
Hausverkauf trotz verlorenem Grundschuldbrief?
Wer den Grundschuldbrief verliert, sollte folgendermaßen handeln:
1. Notar beauftragen
Wer beim Verkauf einer Immobilie bemerkt, dass der Grundschuldbrief fehlt, sollte sich unverzüglich an das zuständige Amtsgericht wenden oder – noch besser – einen Notar kontaktieren.
Der Notar sorgt für die Einrichtung eines sogenannten Treuhandkontos. Auf dieses Konto wird nun ein bestimmter Betrag zwischengeparkt. Und zwar: Der Kaufpreis der Immobilie minus die doppelte Summe des Grundschuldbriefs. Diese Summe wird nicht an den Verkäufer ausbezahlt, sondern eben auf das Treuhandkonto gelegt.
Ist das Aufgebotsverfahren abgeschlossen, der Grundschuldbrief für kraftlos erklärt und der Eigentümerwechsel im Grundbuch vollzogen, kann sich der Verkäufer (als letzten Schritt) diesen Betrag aus dem Treuhandkonto auszahlen lassen.
2. Bank informieren
Als nächstes sollte unbedingt die Bank über den Verlust des Grundschuldbriefes informiert werden. Möglicherweise weiß die Bank mehr darüber, wo sich der Grundschuldbrief befindet. Dafür wird sie interne Recherchen anstellen.
3. Eidesstattliche Erklärung machen
Findet die Bank den Grundschuldbrief nicht, verlangt sie vom Kreditnehmer eine eidesstattliche Erklärung. In der Erklärung bekräftigt der Schuldner, dass er den Grundschuldbrief nicht an eine dritte Person weitergegeben hat.
Dafür muss der Schuldner die Erklärung unterfertigen und anschließend an die Bank zurückschicken. Ein bankinterner Notar beglaubigt die Erklärung dann.
4. Aufgebot beantragen beim Gericht
Im Anschluss schickt die Bank eine neue Löschungsbewilligung an den Kreditnehmer.
Mit der Löschungsbewilligung wendet er sich nun an das Amtsgericht, um einen Aufgebotsantrag zu stellen. Den Antrag kann man schriftlich stellen, bei Gericht zu Protokoll geben oder von einem Notar stellen lassen. Durch das Aufgebotsverfahren soll der verlorene Grundschuldbrief für kraftlos erklärt werden.
5. Abschluss des Aufgebotsverfahrens abwarten
Nun veröffentlicht das Amtsgericht das Aufgebot. Das heißt: Im elektronischen Bundesanzeiger und an der Gerichtstafel gibt sie bekannt, dass sich der Grundschuldbrief-Besitzer melden soll. Ist die Wartezeit verstrichen und hat sich niemand beim Gericht gemeldet, kann der Grundschuldbrief für kraftlos, das heißt für ungültig erklärt werden.
6. Neuen Eigentümer der Immobilie eintragen lassen
Sobald der Brief ungültig ist, kann man die noch bestehende Grundschuld aus dem Grundbuch löschen. Die Löschung kann man entweder selbst vornehmen lassen oder dafür einen Notar beauftragen.
Dann wird der neue Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen. Die Immobilie hat somit endgültig einen neuen Eigentümer.
7. Reststumme auszahlen lassen
Der Betrag, der sich auf dem anfangs eröffneten Treuhandkonto befindet, kann schließlich an den Verkäufer ausgezahlt werden.
Aufgebotsverfahren Grundschuldbrief – Recht einfach erklärt
Was ist ein Grundschuldbrief?
Der Grundschuldbrief bezeichnet ein Dokument, das beurkundet, dass eine Immobilie mit einem Kredit finanziert wurde. Der Kreditgeber und die Höhe des Kredits gehen ebenfalls aus dem Dokument hervor. Dieser Brief ist eine Urkunde und gleichzeitig ein Wertpapier und dient quasi als Pfand für die Bank.
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Wer bewahrt den Grundschuldbrief auf?
Das Grundbuchamt stellt der Bank den Grundschuldbrief aus. Er bleibt bis zu dem Zeitpunkt bei der Bank, an dem der Kreditnehmer und Immobilieneigentümer den letzten Cent des Kredits zurückgezahlt hat. Nach vollständiger Abzahlung schickt die Bank den Grundschuldbrief an den ehemaligen Kreditnehmer.
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Wie kann der Grundschuldbrief verloren gehen?
Nachdem die Bank den Grundschuldbrief an den Grundstückseigentümer zurückschickt, sollte dieser die Grundschuld sofort aus dem Grundbuch löschen. Wird die Löschung hinausgezögert, steigt die Gefahr, dass der Brief verloren geht. Es passiert häufig, dass ein Grundschuldbrief verloren wird.
Weiterlesen: Warum ist es problematisch, wenn man den Grundschuldbrief verliert?
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Kann man eine Immobilie auch ohne Grundschuldbrief verkaufen?
Ja, aber nur, nachdem ein Aufgebotsverfahren beantragt und abgeschlossen wurde. Das geht immer mit einer unangenehmen Verzögerung des Verkaufs von ca. 6 Monaten einher. Die Immobilie kann zwar schon verkauft werden, aber der neue Eigentümer kann erst ins Grundbuch eingetragen werden, nachdem die Grundschuld gelöscht wurde.
Weiterlesen: Warum ist es problematisch, wenn man den Grundschuldbrief verliert?
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Was soll ich tun, wenn ich den Grundschuldbrief nicht mehr finde?
In diesem Fall sollte schnell das Amtsgericht oder ein Notar kontaktiert werden. Es braucht nun ein Aufgebotsverfahren, durch das die Urkunde für ungültig erklärt werden kann.
Weiterlesen: Was tun, wenn man den Grundschuldbrief verloren hat?
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