Familie zieht in eine Eigentumswohnung © Adobe Stock | fizkes

Wohneigentum – Rechte und Pflichten des Immobilieneigentümers

Das Wohneigentum in einer gemeinsamen Liegenschaft begründet gemäß Wohnungseigentumsgesetz Rechte und Pflichten. Die Rechtsbeziehungen der Eigentümer werden im Wohnungseigentumsvertrag geregelt.

Wohneigentum – Kapitalanlage mit zweifachem Nutzen


‌Der Erwerb von Wohneigentum steht ganz oben auf der Wunschliste vieler Menschen. Die eigenen vier Wänden bieten die Möglichkeit, sich frei zu entfalten und das Zuhause ganz nach Wunsch einzurichten. Außerdem sind Immobilien in Zeiten steigender Inflationsraten eine Option, Kapital sicher anzulegen. Deshalb ist Wohneigentum nicht nur zur Selbstnutzung, sondern auch als Kapitalanlage gefragt. Wer eine Immobilie besitzt ist besser als Eigentümer von Aktien oder Wertpapieren vor Finanzkrisen, Niedrigzinsen oder einem Währungsverfall geschützt. 

Wohneigentum in gemeinsam genutzten Liegenschaften ist eine Alternative zum Einfamilienhaus. Besonders ältere Eigentümer schätzen die Vorteile einer Eigentumswohnung gegenüber einem Haus mit großem Garten. Nach dem Verkauf des Hauses und dem Kauf einer Eigentumswohnung bleibt Kapital, um sich den Traum von Reisen oder anderen Freizeitaktivitäten zu erfüllen. Doch auch immer mehr junge Familien ziehen Wohneigentum dem Hauskauf vor. Das gilt besonders für Familien, die gern in der Stadt leben und sich nicht vorstellen können, in ein Haus aufs Land zu ziehen. Kulturelle Angebote, Schulen und Kindertagesstätten in der Nähe, Einkaufsmöglichkeiten und die medizinische Versorgung sind Pluspunkte der Städte, auf die viele Familien nicht verzichten möchten. 

‌Des Weiteren ist Wohneigentum eine Kapitalanlage, die einerseits Steuerabschreibungen ermöglicht und andererseits Mieteinkünfte sowie Wertzuwächse erzielt. Da in den Ballungszentren Wohnraum dringend benötigt wird, eröffnen sich privaten Investoren derzeit hervorragende Möglichkeiten, durch den Erwerb von Wohneigentum in Gebäudekomplexen renditestarke Investitionen zu tätigen. 

‌Wenn Sie beabsichtigen, eine Eigentumswohnung zu kaufen, sollten Sie sich bei einem Fachanwalt für Wohneigentumsrecht beraten lassen. Der Rechtsexperte kennt sich bestens mit dem Wohnungseigentumsgesetz aus, wird den Kaufvertrag vorbereiten und für eine rechtssichere notarielle Beurkundung des Vertrags sorgen. 

‌Der folgende Artikel informiert über wichtige Begriffe, die Käufer von Wohneigentum kennen sollten und beleuchtet die Rechte und Pflichten, die sich zwischen den verschiedenen Eigentümern der gemeinsamen Liegenschaft ergeben.

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Wohneigentum – gesetzliche Grundlagen


‌Das Wohneigentumsrecht ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt, welches im Jahr 1951 verabschiedet und 2020 umfassend reformiert wurde. Hier werden die relevanten Begriffe definiert und es wird erläutert, wie eine Wohneigentümergemeinschaft entsteht. Außerdem finden sich hier die Vorschriften hinsichtlich der Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer sowie der Verwaltung des Wohneigentums

‌Das Wohnungseigentumsgesetz schließt eine Lücke des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Denn gemäß BGB wäre es nicht möglich, Eigentum an einer Wohnung in einem Haus zu besitzen. Das Gebäude ist juristisch betrachtet laut § 94 Absatz 1 BGB ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. In § 93 BGB ist wiederum festgelegt, dass wesentliche Bestandteile nicht unterschiedlichen Eigentümern gehören können.
Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes 

‌(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. 

‌(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.

Wesentliche Bestandteile einer Sache

‌Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

Das Wohnungseigentumsgesetz ist eine Sonderregelung, die das BGB ergänzt und eine Option bietet, Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzelnen Personen als alleiniges Eigentum zuzuordnen. Damit schafft das Wohnungseigentumsgesetz die Voraussetzungen dafür, dass Wohneigentum gebildet werden kann, d.h. eine Wohnung einem Eigentümer alleine gehören kann, auch wenn das Grundstück und Teile des Gebäudes mehreren Eigentümern gehören.

Was gehört zum Wohneigentum?


‌Als Wohneigentum oder Wohnungseigentum wird das Eigentum an einer bestimmten Wohnung sowie der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum bezeichnet. Das Eigentum an der Wohnung wird im WEG wiederum unter dem Begriff Sondereigentum thematisiert.
Begriffsbestimmungen

‌(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. 

‌(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. 

‌(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. 

‌(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird. 

‌(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. 

‌(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

Sondereigentum


‌Das alleinige Eigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist das Sondereigentum. Es handelt sich dabei um einen baulich abgeschlossenen Raum. Die Abgeschlossenheit der Wohnung ist gemäß § 3 Absatz 3 WEG Bedingung dafür, dass Sondereigentum eingeräumt wird.
Vertragliche Einräumung von Sondereigentum 

‌(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.

Der Eigentümer besitzt die volle Verfügungsgewalt über seine Wohnung und kann dieses Sondereigentum nach Belieben nutzen. Neben der Eigennutzung als Wohnung besteht die Möglichkeit, das Sondereigentum zu vermieten, zu verpachten oder in beliebiger anderer Weise zu nutzen und dabei andere auszuschließen.

Gemeinschaftseigentum


‌Alle Teile der Immobilie, die nicht zum Sondereigentum zählen oder Dritten gehören bilden zusammen das Gemeinschaftseigentum, an dem alle Eigentümer der einzelnen Wohnungen Eigentumsrechte besitzen. 

‌Zum Gemeinschaftseigentum gehören z. B.:
  • Grundstück
  • Gebäudeteile wie Hauswand, Dach, Fenster 
  • Treppenhaus 
  • Aufzug
  • Wohnungseingangstüren
  • Balkongeländer
  • Waschkeller
  • Dachboden
  • Vorgarten

  • ‌Das Gemeinschaftseigentum berechtigt die Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch. Das hat auch Auswirkungen auf die Gestaltungsfreiheit innerhalb der einzelnen Wohnungen. Da die tragenden Wände die Statik des Gebäudes sichern, darf ein Wohnungseigentümer tragende Wände innerhalb seiner Wohnung weder entfernen noch verändern. Er kann jedoch die Zustimmung der anderen Miteigentümer, beispielsweise im Rahmen der Eigentümerversammlung, einholen.
    ‌‌

    Teileigentum


    ‌Als Teileigentum wird Sondereigentum an Räumlichkeiten bezeichnet, die nicht bewohnt und somit überwiegend gewerblich oder auch freiberuflich genutzt werden. Ziel ist die Klärung von Besitzverhältnissen zwischen den Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft. Der Erwerb von Teileigentum in einem Gebäude ist ebenso wie der Erwerb von Sondereigentum damit verbunden, Miteigentumsanteile am gesamten Gebäude und Grundstück zu erwerben. 

    ‌Beim Teileigentum kann es sich beispielsweise um abgeschlossene Büros, Arztpraxen, Anwaltskanzleien oder Ladengeschäfte sowie Lokale handeln. Das Miteigentum bezieht sich auf Bereiche wie das Treppenhaus, den Außenbereich oder den Fahrradkeller und die Gebäudehülle aus Wänden, Dach und Böden.

    Entstehung von Wohneigentum


    ‌Wohneigentum kann auf zwei Wegen entstehen: 

    ‌1) Teilungsvertrag 

    ‌2) Teilungserklärung 

    ‌Im Rahmen eines Teilungsvertrags teilen mehrere Miteigentümer eine Immobilie in Sonder- oder Teileigentum auf. Miteigentümergemeinschaften bilden sich beispielsweise aus Erbengemeinschaften oder Bauherrengemeinschaften. 

    ‌Bei einer Teilungserklärung erklärt der Alleineigentümer eines unbebauten Grundstücks oder einer Immobilie beim Notar, dass er eine Aufteilung des alleinigen Eigentums in Miteigentumsanteile anstrebt. Die Aufteilung gemäß der Teilungserklärung wird notariell bestätigt und im Grundbuch eingetragen. 

    ‌Im österreichischen Wohnungseigentumsrecht wird die genaue Aufteilung der Eigentumsanteile zwischen den verschiedenen Miteigentümern eines Gebäudes als Parifizierung oder auch als Nutzwertberechnung bezeichnet. Es wird also exakt das Verhältnis der Eigentumsanteile festgelegt. Die Parifizierung ist die Grundlage für die Berechnung von Instandhaltungs- und Betriebskosten sowie für den Wohnungseigentumsvertrag.
    Hinweis:
    Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft

    Vor dem Abschluss des Kaufvertrags für die Eigentumswohnung sollten Sie sich in der Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft über die Beschlüsse informieren. Diese Informationen sind aufschlussreich und ermöglichen eine Einschätzung des Zustands des Gebäudes sowie der Beziehungen zwischen den verschiedenen Miteigentümern. Sie erfahren dort z. B., ob es Streitigkeiten oder sogar anhängige Klageverfahren gibt.

    Inhalte von Teilungsvertrag und Teilungserklärung


    ‌Sowohl der Teilungsvertrag als auch die Teilungserklärung haben das Ziel, die Aufteilung des Gebäudes juristisch festzulegen. Es wird geregelt, wie die Räumlichkeiten den einzelnen Eigentümern zugeordnet werden und welche Nutzung beabsichtigt ist. Das beinhaltet auch die Festlegung, ob die Räumlichkeiten als Wohnung oder beispielsweise als Büro, Geschäft oder Lokal genutzt werden. Es ist möglich, dass in einem Gebäude sowohl Sondereigentum als auch Teileigentum vorhanden ist und neben Eigentumswohnungen beispielsweise ein Ladenlokal und eine Arztpraxis im Haus untergebracht sind. 

    ‌Im Teilungsvertrag oder in der Teilungserklärung werden die Miteigentumsanteile bestimmt. Diese sind wiederum maßgebend dafür, welche Stimmrechte jeder einzelne Eigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung hat. 

    ‌Die Wohnungseigentumsrechte entstehen durch die Anlegung eines eigenen Blatts im Wohnungsgrundbuch für jeden Miteigentumsanteil. Das Wohnungsgrundbuch ist eine besondere Form von Grundbuch. Hier werden nicht Grundstücke, sondern die grundstücksgleichen Rechte des Wohnungseigentums eingetragen. Das Wohnungsgrundbuch ist ein eigenständiges Grundbuch und nicht Teil des konventionellen Grundbuchs.

    Welche Bedeutung hat der Aufteilungsplan?


    ‌Der Aufteilungsplan visualisiert gemäß § 7 Absatz 4 Nummer 1 WEG die Aufteilung des Gebäudes anhand einer Bauzeichnung. Aus dem Aufteilungsplan müssen die Größe und die Lage des Sondereigentums ersichtlich sein. Das Sondereigentum wird dort klar von den Gebäudeteilen abgegrenzt, welche zum Gemeinschaftseigentum zählen. Räumlichkeiten, die zu einer bestimmten Eigentumswohnung gehören, sind alle mit der gleichen Nummer zu kennzeichnen. Außerdem wird im Grundbuchblatt des Wohnungsgrundbuchs auf den Aufteilungsplan verwiesen.
    Grundbuchvorschriften

    ‌(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen: 

    ‌1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen

    Was besagt die Abgeschlossenheitsbescheinigung?


    ‌Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Baubehörde ausgestellt. In der Bescheinigung wird bestätigt, dass es sich beim jeweiligen Sondereigentum um eine abgeschlossene Wohnung oder beim Teileigentum um eine abgeschlossene Nutzungseinheit handelt. Die Abgeschlossenheit zeichnet sich dadurch aus, dass das Sondereigentum oder Teileigentum durch Decken und Wände von anderen Einheiten abgetrennt ist und außerdem über einen eigenen Zugang verfügt. Das Betreten muss somit vom Freien oder vom Treppenhaus möglich sein. Eigentumswohnungen müssen über eine eigenständige Strom- und Wasserversorgung verfügen, damit dort ein Haushalt geführt werden kann.

    Wann wird ein Sondernutzungsrecht eingeräumt?


    ‌Das Sondernutzungsrecht besagt, dass ein Wohnungseigentümer Teile des Gemeinschaftseigentums nutzen und dabei alle anderen Eigentümer ausschließen darf. Üblicherweise handelt es sich bei Sondernutzungsrechten um Nutzungs- und Gebrauchsrechte. Beispielsweise kann festgelegt werden, dass der Eigentümer der Wohnung im Obergeschoss das Nutzungsrecht für den Dachboden oder der Eigentümer der Wohnung im Erdgeschoss das Nutzungsrecht für den Garten erhält. Sondernutzungsrechte werden im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Eine nachträgliche Einräumung von Sondernutzungsrechten erfordert die Zustimmung der anderen Eigentümer, die notariell bestätigt wird. Daraufhin erfolgt eine Änderung der Teilungserklärung und eine Eintragung ins Grundbuch. 

    ‌Ein Sondernutzungsrecht wird nicht eingetragen, wenn es sich um die turnusmäßige Nutzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums durch die einzelnen Eigentümer handelt. Diese Rechte werden per Mehrheitsbeschluss festgelegt und nicht notariell beurkundet.

    Dürfen Eigentümer bauliche Veränderungen vornehmen?


    ‌Als bauliche Veränderungen gelten Maßnahmen, die zu einer Veränderung des ursprünglichen Zustands der Immobilie führen und damit über Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen hinausgehen. Um eine bauliche Veränderung, wie beispielsweise den Anbau eines Balkons, vornehmen zu dürfen, benötigt der Wohnungseigentümer die Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung. Werden die baulichen Veränderungen ohne diese Zustimmung durchgeführt, kann die Eigentümerversammlung beschließen, dass ein Rückbau vorgenommen wird.

    Was schreibt das WEG hinsichtlich der Verwaltung vor?


    ‌Das Gemeinschaftseigentum wird laut § 18 WEG von den Wohnungseigentümern verwaltet. Jeder einzelne Eigentümer hat jedoch das Recht, Maßnahmen zu treffen, die einen unmittelbar drohenden Schaden abwenden, ohne vorher die Zustimmung der anderen Eigentümer einzuholen. Meist wird die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums von der Eigentümergemeinschaft auf einen WEG-Verwalter übertragen, der mit Stimmenmehrheit bestellt wird.
    Verwaltung und Benutzung

    ‌(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. 

    ‌(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 

    ‌1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie 
    ‌2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen. 

    ‌(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. 

    ‌(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

    Beim WEG-Verwalter handelt es sich entweder um eine natürliche oder juristische Person, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums betraut wurde. Die Einzelheiten der Aufgaben, die der Verwalter übernimmt, werden im Verwaltervertrag fixiert.

    Welche finanziellen Verpflichtungen sind mit dem Wohneigentum verbunden?


    ‌Die finanziellen Verpflichtungen betreffen den laufenden Betrieb, die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Für das Sondereigentum trägt jeder Eigentümer die alleinige finanzielle Verantwortung. 

    ‌In § 28 WEG ist geregelt, dass ein Wirtschaftsplan erstellt werden muss, in welchem die Einnahmen und Ausgaben für das folgende Wirtschaftsjahr aufgeführt werden. Der Wirtschaftsplan ist Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung und der WEG-Verwalter ist für die Erstellung verantwortlich. In der Eigentümerversammlung wird per einfacher Mehrheit über den Wirtschaftsplan abgestimmt. 

    ‌Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft müssen folgende Zahlungen leisten:
  • Hausgeld
  • Instandhaltungsrücklage 
  • Sonderumlage
  • Hausgeld


    ‌Das Hausgeld ist das Äquivalent zu den Nebenkosten, die Mieter zahlen müssen. Mit dem Hausgeld werden die Betriebskosten finanziert, die wiederum in der Betriebskostenverordnung geregelt sind. Neben den umlagefähigen Betriebskosten werden einmal im Jahr in einer Jahresabrechnung die nicht-umlagefähigen Betriebskosten aufgelistet. Diese Kosten werden den einzelnen Eigentümern als Hausgeld anteilsmäßig in Rechnung gestellt.

    Instandhaltungsrücklage


    ‌Eigentümer zahlen monatlich eine Instandhaltungsrücklage, damit bei Bedarf ausreichend Kapital vorhanden ist, um notwendige Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren. Die Instandhaltungsrücklage wird vom WEG-Verwalter für die anstehenden Maßnahmen verwendet und abgerechnet.

    Sonderumlagen


    ‌Entsteht trotz Ansparens der Instandhaltungsrücklage eine unvorhergesehene Finanzierungslücke, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, dass eine Sonderumlage gezahlt werden muss.

    Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung?


    ‌Die Eigentümerversammlung ist gemäß § 23 WEG das Beschlussgremium der Eigentümergemeinschaft. Hier werden alle Entscheidungen getroffen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Das Gremium wurde mit der Reform des WEG deutlich aufgewertet. Seitdem reicht es beispielsweise für die Beschlussfähigkeit aus, dass ein Eigentümer anwesend ist. Die gefassten Beschlüsse müssen protokolliert werden.

    Wohneigentum – Bauen & Wohnen

    Wo sind die rechtlichen Grundlagen des Wohneigentums geregelt?

    Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) werden alle Rechtsvorschriften zusammengefasst, die die Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander und die Rechtsbeziehungen der Eigentümergemeinschaft nach außen betreffen. 

    ‌Weiterlesen: Wohneigentum – gesetzliche Grundlagen

    Wie wird Wohneigentum begründet?

    Wohneigentum entsteht durch einen Teilungsvertrag oder eine Teilungserklärung und muss notariell beurkundet sowie im Wohnungsgrundbuch eingetragen werden. 

    ‌Weiterlesen: Entstehung von Wohneigentum

    Was ist das Sondereigentum?

    Die einzelne abgeschlossene Wohnung wird als Sondereigentum bezeichnet. Das Sondereigentum bildet zusammen mit dem Miteigentum an gemeinschaftlich genutzten Teilen der Immobilie das Wohneigentum. 

    ‌Weiterlesen: Was gehört zum Wohneigentum?

    Wer trifft die finanziellen Entscheidungen, welche das gesamte Gebäude betreffen?

    Ein WEG-Verwalter übernimmt die Verwaltung der Immobilie und erstellt einen Wirtschaftsplan, über den in der Eigentümerversammlung abgestimmt wird. 

    ‌Weiterlesen: Welche Funktion hat die Wohnungseigentümerversammlung?

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