Sondereigentum – Eigentumsrecht an einer Wohnung © Adobe Stock | Roman Babakin

Sondereigentum – Eigentumsrecht an einer Wohnung

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird das Sondereigentum als ein dem Volleigentum nahezu gleichgestelltes Recht definiert. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Räumlichkeiten zum Sondereigentum zählen, was Sondernutzungsrechte sind und wie die Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum erfolgt.

Sondereigentum – Alternative zum Eigenheim


‌Viele Menschen wünschen sich Wohneigentum, um inflationsgeschützt Geld anzulegen und für das Alter vorzusorgen. In Zeiten politischer Börsen und steigender Inflationsraten bieten Immobilien eine sehr gute Möglichkeit, Kapital zu bilden, ohne dabei große Risiken einzugehen. Außerdem sind die „eigenen vier Wände“ begehrt, weil man sich dort frei entfalten und sein privates Umfeld nach individuellen Vorstellungen einrichten kann. 

‌Neben dem Kauf oder Bau eines Eigenheims ist der Erwerb einer Eigentumswohnung eine weitere Option. Insbesondere, wenn man lieber mitten in der Stadt wohnt oder nicht an einem Garten interessiert ist, sondern einen pflegeleichten Balkon bevorzugt, ist der Kauf einer Eigentumswohnung eine hervorragende Alternative. 

‌Wenn Sie beabsichtigen, eine Eigentumswohnung zu kaufen, stellen sich einige Fragen. Anders als bei einem Einfamilienhaus muss das Eigentum an der Wohnung vom Miteigentum am gemeinschaftlich genutzten Eigentum abgegrenzt werden. Das Eigentum an der Wohnung wird als Sondereigentum bezeichnet und die gemeinsam genutzten Teile der Immobilie als Gemeinschaftseigentum

‌Der Gesetzgeber hat mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Grundlage für den rechtssicheren Erwerb von Eigentumswohnungen geschaffen. Informieren Sie sich hier darüber, was unter dem Begriff Sondereigentum zu verstehen ist und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind. Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig, um festzulegen, welchen Anteil die jeweiligen Eigentümer an der Übernahme von Reparatur- und Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum übernehmen müssen.

Sondereigentum Definition


‌Das Sondereigentum ist ein spezielles Eigentumsrecht, dass dem Volleigentum an einer Immobilie nahezu gleichgestellt ist, obwohl einige Teile gemeinschaftlich genutzt werden. Als Sondereigentum wird der Teil des Gebäudes bezeichnet, der einem bestimmten Eigentümer direkt zugeordnet werden kann, also die Eigentumswohnung. Grundsätzlich bezieht sich der Begriff Sondereigentum auf Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Es ist jedoch ebenfalls möglich, Sondereigentum an gewerblich genutzten Räumlichkeiten oder Stellplätzen in einer Tiefgarage zu erwerben. Diese Art des Sondereigentums wird als Teileigentum bezeichnet. Teileigentum ist juristisch dem Sondereigentum Wohnung gleichgestellt. Rechtliche Grundlage für die Festlegung, was zum Sondereigentum zählt, ist § 5 des WEG.
Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

‌(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend. 

‌(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. 

‌(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. 

‌(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.

Alle Bereiche der Immobilie, die nicht ausdrücklich zum Sondereigentum eines bestimmten Eigentümers gehören, müssen demzufolge dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Nachdem das WEG im Jahr 2020 überarbeitet wurde, sind außerdem Teile des Außenbereichs von Immobilien wie Stellplätze, Terrassen oder Gärten sondereigentumsfähig.

Welche Teile der Immobilie zählen zum Sondereigentum?


‌Alle Teile der Immobilie, die einem Eigentümer direkt zugeordnet werden, gehören diesem allein und bilden dessen Sondereigentum. 

‌Sondereigentum:
  • Eigentumswohnung 
  • Nicht tragende Innenwände 
  • Bodenbeläge in der Wohnung 
  • Innenseite der Wohnungseingangstür 
  • Innentüren
  • Sanitäre Anlagen in der Wohnung 
  • Abgeschlossener Tiefgaragenstellplatz 
  • Zur Wohnung gehörender Kellerraum  
  • Zur Wohnung gehörender Bereich auf dem Dachboden 
  • Balkon (ausgenommen der Balkondecke und der Außenwände) 
  • Zur Wohnung gehörende Terrasse oder Gartenanteil
    ‌ 
  • Welche Teile der Immobilie zählen zum Gemeinschaftseigentum?


    ‌Aus der oben genannten Aufzählung der Bereiche, die zum Sondereigentum zählen, ergibt sich das Gemeinschaftseigentum, welches sämtliche anderen Teile der Immobilie umfasst. 

    ‌Gemeinschaftseigentum:
  • Tragende Innenwände 
  • Außenwände
  • Dach
  • Fenster und Außenrollläden 
  • Geschossdecken sowie Böden 
  • Außenseiten der Wohnungseingangstüren 
  • Heizungsanlage des Gebäudes  
  • Flure und Treppenhaus 
  • Fahrstuhl
  • Kellergänge 
  • Gemeinschaftlich genutzter Waschkeller 
  • Gemeinschaftlich genutzter Garten 
  • Eingangsbereich

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  • Wann ist keine eindeutige Zuordnung möglich?


    ‌Nicht immer lassen sich Bestandteile des Gebäudes oder des Grundstücks eindeutig dem Sondereigentum zuordnen. Bei Balkonen zählen beispielsweise der Bodenbelag inklusive des Mörtelbetts und der Innenanstrich sowie der Balkonraum zum Sondereigentum. Die Balkondecke sowie die Außenwände und die Brüstung gehören jedoch zum Gemeinschaftseigentum. Demzufolge darf der Eigentümer nicht eigenmächtig eine neue Brüstung installieren lassen. 

    Fenster zählen als Teil der Fassade zwar generell zum Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft kann allerdings festlegen, dass die Fenster wie Sondereigentum behandelt werden und jeder Eigentümer für die Reinigung und Sanierung zuständig ist. Das führt immer wieder zu Konflikten, weil sich Eigentümer nicht an die Vorgaben für die Reinigungsintervalle oder den Fensterkauf halten. 

    ‌Auch die Wohnungstüren zählen sowohl zum Sondereigentum (Innenseite) als auch zum Gemeinschaftseigentum (Außenseite), sodass der Eigentümer nur bei der Innenseite eine Gestaltungsfreiheit hat. 

    ‌Während Stellplätze in einer Tiefgarage zum Sondereigentum deklariert werden können, ist dies bei einer freien Stellfläche davon abhängig, ob das Areal zur exklusiven Nutzung geeignet ist.

    Welche Möglichkeiten bietet die Veränderung des WEG-Rechts?


    ‌Seit dem 1. Dezember gilt die veränderte Fassung des WEG und damit ergeben sich neue Optionen im Hinblick auf die Zuordnung von freien Außenflächen zum Sondereigentum. Vor der Anpassung des Wohnungseigentumsgesetzes konnten für derartige Flächen nur Sondernutzungsrechte eingeräumt werden. Jetzt ist es möglich, einer bestimmten Eigentumswohnung einen Gartenanteil, die Terrasse und den Pkw-Stellplatz als Sondereigentum zuzuordnen. 

    ‌Folgende Flächen sind von der Veränderung des WEG-Rechts betroffen:
  • Garten
  • Terrassen 
  • Pkw-Stellplätze 

  • ‌Um Sondereigentum an freien Flächen zu begründen, muss der Eigentümer dies bei der Eigentümerversammlung beantragen. Alle Eigentümer, die im Grundbuch aufgeführt werden, müssen dem Antrag zustimmen. Basierend auf dem Änderungsbeschluss erfolgt eine Änderung der Teilungserklärung, bei der die betreffende Fläche vom Gemeinschaftseigentum zum Sondereigentum umgewandelt wird. Der Aufteilungsplan muss ebenfalls entsprechend geändert werden. 

    ‌Handelt es sich um ein großen Gebäudekomplex mit sehr vielen Eigentümern, ist es schwierig, eine derartige Änderung herbeizuführen. Es ist selten der Fall, dass alle Eigentümer zur Eigentümerversammlung erscheinen und deshalb kann kaum die notwendige Allstimmigkeit hergestellt werden. 

    ‌Einfacher ist die Situation, wenn das Wohnungseigentum neu begründet wird. Dann können die freien Flächen seit 2020 direkt als Sondereigentum ausgewiesen werden. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich genau darüber informieren, ob der zur Wohnung gehörende Gartenanteil, die Terrasse und der Stellplatz tatsächlich zum Sondereigentum zählen oder lediglich Sondernutzungsrechte eingeräumt wurden. 

    ‌Der Erwerb einer Immobilie ist für die meisten Menschen die wichtigste und wirtschaftlich bedeutendste Transaktion ihres Lebens. Um Stolpersteine zu umgehen, sollten Sie sich deshalb an einen erfahrenen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht wenden und sich vor dem Abschluss des Kaufvertrags eingehend beraten lassen.

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    Was sind Sondernutzungsrechte?


    ‌Sondernutzungsrechte werden eingeräumt, um Eigentümern von Wohnungen die alleinige Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zu ermöglichen und somit gleichzeitig den anderen Eigentümern zu verwehren. Vor der Veränderung des WEG-Rechts wurden häufig Sondernutzungsrechte für Garten und Terrasse eingeräumt. Der Eigentümer, dem das Sondernutzungsrecht gewährt wurde, durfte den entsprechenden Gartenanteil oder den gesamten Garten und die Terrasse exklusiv nutzen, ohne dafür das Eigentumsrecht zu besitzen. 

    ‌Sondernutzungsrechte sind eine schwächere Rechtsposition als das Sondereigentum. Sie können dem Eigentümer durch Beschluss der Eigentümerversammlung jederzeit entzogen werden, sind fest an das Wohnungseigentum gebunden und nicht auf Dritte übertragbar. 

    ‌Wird das Sondernutzungsrecht ins Grundbuch eingetragen, geht es beim Verkauf der Immobilie automatisch an den Käufer über.

    Warum wird das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt?


    ‌Es ist sowohl in rechtlicher als auch in finanzieller Hinsicht erforderlich, das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abzugrenzen. Über das Sondereigentum hat der Eigentümer der Wohnung die alleinige Verfügungsgewalt. Demgegenüber wird das Gemeinschaftseigentum von der gesamten Eigentümergemeinschaft verwaltet. Kosten für Reparaturen an der Wohnung trägt somit der jeweilige Eigentümer und für die Reparaturkosten am Gemeinschaftseigentum kommt die Eigentümergemeinschaft als Ganzes auf. 

    ‌Welche Teile des Gebäudes dem Sondereigentum der verschiedenen Eigentümer zugeordnet werden und welche Teile das Gemeinschaftseigentum bilden, wird in der Teilungserklärung festgelegt. Deswegen sollten sich Interessenten vor dem Abschluss des Immobilienkaufvertrags genau über die Inhalte der Teilungserklärung informieren, um Fallstricke zu vermeiden.

    Teilungserklärung – Grundlage für die Festlegung des Sondereigentums


    ‌Fehlerhafte oder ungenau definierte Teilungserklärungen sind häufig Anlass für rechtliche Streitigkeiten zwischen den Eigentümern der verschiedenen Eigentumswohnungen. Die Teilungserklärung ist ein Dokument, in dem gegenüber dem Grundbuchamt erklärt wird, wie das gesamte Immobilieneigentum in die jeweiligen Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Das Gebäude wird somit formell in einzelne Wohneinheiten gesplittet und gleichzeitig werden die Rechte und Pflichten der Eigentümer definiert. Die notariell beurkundete Teilungserklärung ist unverzichtbare Voraussetzung, um eine einzelne Wohnung im Grundbuch einzutragen. Nach der Eintragung der Eigentumswohnung im Grundbuch kann diese beispielsweise vermietet oder verkauft werden. Darüber hinaus ist es möglich, auf die Eigentumswohnung eine Grundschuld eintragen zu lassen. Die Teilungserklärung ist damit auch für die Finanzierung des Immobilienkaufs wichtig. 

    ‌Zur Teilungserklärung gehört ein maßstabsgetreuer Aufteilungsplan des Gebäudes. Aus dieser Bauzeichnung wird die Lage des Sondereigentums sowie des Gemeinschaftseigentums ersichtlich. Räumlichkeiten, die zu einer Wohnung gehören, werden mit einer identischen Nummer bezeichnet. 

    ‌Gemäß § 7 WEG wird die Teilungserklärung der Baubehörde zur Prüfung vorgelegt. Mit der sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt die Baubehörde fest, dass die jeweilige Eigentumswohnung Mindestanforderungen erfüllt und eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Die Eigentumswohnung muss mit sanitären Anlagen, Anschlüssen für die Küche und einem separaten Eingang ausgestattet sein.

    Sondereigentum – Wer haftet für Schäden?


    ‌Die finanzielle Verantwortung für das Sondereigentum liegt ausschließlich beim Eigentümer. Dieser hat deshalb alle Kosten für Reparaturen oder Renovierungsmaßnahmen zu tragen. Des Weiteren muss der Eigentümer die Kosten begleichen, wenn durch sein Sondereigentum das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum eines anderen Eigentümers beschädigt wurde. 

    ‌Wurde beispielsweise durch einen Wasserschaden nicht nur die eigene Wohnung, sondern auch die darunterliegende Eigentumswohnung beschädigt, muss der Eigentümer auch diesen Schaden auf seine Kosten beheben lassen. 

    ‌Darüber hinaus sind Kosten zu übernehmen, wenn Veränderungen am Sondereigentum Schäden am Gemeinschaftseigentum verursachen oder deswegen am Gemeinschaftseigentum bauliche Maßnahmen vorgenommen werden müssen. Das ist z. B. der Fall, wenn ein Eigentümer in seiner Wohnung einen Kamin einbauen lassen will und dafür der zum Gemeinschaftseigentum gehörende Schornstein modifiziert werden muss. 

    ‌Wird durch das Gemeinschaftseigentum ein Schaden am Sondereigentum eines Eigentümers verursacht, haftet entweder die Eigentümergemeinschaft oder die Gebäudeversicherung kommt für die Regulierung des Schadens auf.

    Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Sondereigentum?



    ‌Das Sondereigentum berechtigt den Eigentümer der Wohnung, als Alleineigentümer zu handeln und die Wohnung frei zu gestalten. Diese Freiheit wird durch die Rechte der anderen Eigentümer begrenzt. Sondereigentum darf also nicht so genutzt werden, dass anderen Eigentümern daraus Nachteile entstehen. Das betrifft neben Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auch das Betretungsrecht. Alle Eigentümer sind berechtigt, das Gemeinschaftseigentum zu nutzen und verpflichtet, dies gemäß § 18 Absatz 1 WEG sowie § 16 Absatz 2 WEG gemeinschaftlich zu verwalten.

    Sondereigentum – Recht einfach erklärt

    Was zählt zum Sondereigentum?

    Als Sondereigentum werden die Bereiche der Immobilie bezeichnet, die einem bestimmten Eigentümer zugeordnet werden und für die dieser Eigentümer die alleinigen Eigentumsrechte besitzt. Neben der Wohnung zählen beispielsweise Kellerräume, Gartenanteile und Terrassen sowie Pkw-Stellplätze zum Sondereigentum. 

    ‌Weiterlesen: Sondereigentum Definition

    Was ist ein Sondernutzungsrecht?

    Mit einem Sondernutzungsrecht räumt die Eigentümergemeinschaft einem bestimmten Eigentümer das Recht ein, definierte Bereiche des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen. 

    ‌Weiterlesen: Was sind Sondernutzungsrechte?

    Wo wird das Sondereigentum festgelegt?

    Was zum Sondereigentum zählt, wird in der Teilungserklärung festgelegt, die wiederum rechtliche Grundlage für die Eintragung ins Grundbuch ist. 

    ‌Weiterlesen: Teilungserklärung – Grundlage für die Festlegung des Sondereigentums

    Wer haftet für Schäden am Gemeinschaftseigentum, die vom Sondereigentum verursacht wurden?

    Grundsätzlich haftet der Eigentümer für alle Schäden an seinem Sondereigentum sowie für die Schäden, die von seinem Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum oder auch am Sondereigentum eines anderen Eigentümers verursacht wurden. 

    ‌Weiterlesen: Sondereigentum – Wer haftet für Schäden?

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