Verschiedene Investoren auf Holzbausteinen abgedruckt © Adobe Stock | Andrii Yalanskyi

Genussrechte bei Immobilien – Eine stille Beteiligung ohne Mitsprache

Genussrechte bei Immobilien bieten Menschen eine interessante Form der Geldanlage. Genussrechte werden von Unternehmen ausgegeben, um mit dem Geld von Anlegern Immobilienprojekte zu finanzieren. Aber: Mit Genussrechten sind Anleger am Erfolg, genauso wie am Verlust eines Unternehmens beteiligt.

Was sind Genussrechte?


‌Ein Genussrecht zu besitzen bedeutet: Man ist am Gewinn eines Unternehmens beteiligt. Unternehmen nutzen dieses Modell häufig, um leicht Geld zu beschaffen – und das ohne Banken. Das Geld kommt von Anlegern. Die legen ihr Kapital in der Regel für mehrere Jahre an und bekommen im besten Fall, das eingesetzte Geld plus Gewinn ausbezahlt. Dafür braucht es am Jahresende aber ein positives Betriebsergebnis. Erzielt das Unternehmen keinen Gewinn, kann es zu Verlusten bei den Anlegern kommen. Im Gegensatz zu Aktien, hat man mit Genussrechten keine Stimmrechte im Unternehmen. Man kann auch sagen: Genussrechte sind spezielle Wertpapiere, die zwischen Anleihen und Aktien einzuordnen sind.

Sind Genussrechte Eigenkapital?


‌Genussrechte werden als Mezzanine-Kapital bezeichnet – eine Mischform aus Eigen- und Fremdkapital. Dieses Finanzierungmodell nutzen Unternehmen häufig, um bei Banken höhere Kredite aufnehmen zu können. Denn: Banken sehen das Mezzanine-Kapital als wirtschaftliches Eigenkapital. Genussrechte werden demnach als Eigenkapital geführt.

Was versteht man unter Mezzanine-Kapital?


‌Je nach Auslegung ist ein Mezzanin-Kapital als Fremd- oder Eigenkapital ausgewiesen. Wird Mezzaninkapital als Fremdkapital genutzt, dient es dem direkten Wachstum eines Unternehmens – beispielsweise durch Investitionen. Wird es in der Bilanz hingegen als Eigenkapital eingestuft, erhöht dass die Chance auf höhere Bankkredite.
Hinweis:
Das Wort „Mezzanine“ kommt aus dem Italienischen und bedeutet „Zwischengeschoss“. Durch Mezzanine-Kapital können Unternehmen ihr Eigenkapital erhöhen, ohne Stimmrechte abzugeben. Sprich: Investoren mit Genussrecht sind keine Gesellschafter im klassischen Sinne.

Genussrechte bei Immobilien


‌Anleger können im Internet per Crowdinvesting in Immobilien investieren. Dabei erwerben die Investoren in der Regel Genussscheine oder Nachrangdarlehen. Anleger profitieren dabei vom Erfolg des Unternehmens, tragen aber das Risiko eines Verlusts mit.

Was ist ein Genussschein?


‌Ein Genussschein ist ein verbrieftes Genussrecht und somit an der Börse als Wertpapier handelbar. Inhaber von Genussscheinen haben Anspruch auf die jährliche Gewinnausschüttung eines Unternehmens. Unternehmen können mittels Genussscheinen Geld ausleihen, ohne die Anleger am Unternehmen beteiligen zu müssen. Der Genussschein ist eine Mischform aus Anleihe und Aktie. Investoren haben nämlich sowohl ein Recht auf die vereinbarte Rückzahlung ihres Kapitals am Ende der Laufzeit, genauso wie auf eine Gewinnbeteiligung des Unternehmens.

Unterschied Genussrecht und Genussschein


‌Genussscheine und Genussrecht haben praktisch die gleiche Funktion. Anleger haben bei beiden Formen ein Recht auf Gewinnbeteiligung und auf das eingesetzte Kapital zum Nennwert. Genussscheine können aber an der Börse gehandelt werden, weil sie verbriefte Genussrechte sind. Manche Unternehmen nutzen die Möglichkeit, um so mehr Kapital zu generieren. Zudem lässt sich ein Genussschein an der Börse schnell und einfach verkaufen.
Achtung:
Erwirtschaftet das Unternehmen einen Verlust, kann sich der Nennwert (Grundbetrag eines Genussscheins) verringern. Das heißt: Als Genussschein-Inhaber ist man am Gewinn, genauso wie am Verlust beteiligt.

Arten von Genussscheinen


‌Da Genussscheine dem grauen Kapitalmarkt (Finanzmarkt ohne Regulierung) zugeordnet werden, gibt es keine genauen Regeln für den Handel damit. Unternehmen können daher unterschiedliche Formen von Genussscheinen anbieten:
  • Genussscheine mit fester oder unbegrenzter Laufzeit  
  • Vereinbarte Auszahlung oder variable Verzinsung 
  • Gewinnbeteiligung mit oder ohne Verzinsung 
  • Variable Gewinnbeteiligung über Genussscheine  
  • Verlustbeteiligung bis zur Höhe des Eigenkapitals 
  • Achtung:
    Ein Genusskapital wird in der Regel nachrangig bedient. Das heißt: Meldet das Unternehmen Insolvenz an, werden zunächst alle anderen Gläubiger bedient. Somit könnten Anleger gänzlich leer ausgehen.

    Vorteile von Genussscheinen für Käufer

  • Ausschüttung von Gewinnen: Geht es dem Unternehmen wirtschaftlich gut, kann man mit regelmäßiger Gewinnbeteiligung rechnen  
  • Manchmal verpflichten sich Unternehmen Gewinne zu einem späteren Zeitpunkt auszuzahlen 
  • Kurschwankungen können den Wert des Genussscheins steigern  
  • Anleger bekommen am Ende der Laufzeit das investierte Kapital zum Nennwert ausbezahlt
    ‌ 
  • Nachteile von Genussscheinen für Käufer

  • Es gibt keine festen Regeln wie bei anderen Finanzprodukten  
  • Bonitätsrisiko/Insolvenzrisiko = Achten Sie auf die Bonität des Emittenten. Der Kurs des Genussscheins könnte sich verschlechtern und somit steigt das Risiko eines Verlusts 
  • Liquiditätsrisiko = Werden Genussscheine nicht an der Börse gehandelt, ist es schwierig diese schnell und unkompliziert zu verkaufen.   
  • Marktrisiko = Genussscheine unterliegen – genauso wie Aktien – Kursschwankungen. 
  • Ausschüttungsrisiko = Die Ausschüttungen können bei einem Verlust sehr niedrig sein     

  • Wie funktioniert der Handel von Genussscheinen?

    Erwerb von Genussscheinen


    ‌Der Kauf kann direkt über den Emittenten, über die Börse oder andere Plattformen erfolgen. Dabei unterscheidet man zwischen:
  • Inhaberpapier 
  • Namenspapier 
  • Inhaberpapier = Das verbriefte Recht kann mühelos an andere Personen weitergeben werden. 

    ‌Namenspapier = Kann nur mit viel Aufwand auf eine andere Person übertragen werden. Das personalisierte Papier ist für den Handel nicht geeignet.

    Verkauf von Genussscheinen


    ‌Genussscheine können auch vor Ende der Laufzeit veräußert werden – entweder über die die Börse oder privat.

    Rückgabe von Genussscheinen


    ‌In manchen Fällen kann ein Genussschein bereits vor Ende der Laufzeit zurückgegeben werden.

    Wer sind die Händler?


    ‌In Deutschland werden Genussscheine meistens von Banken, Kreditinstituten, Versicherungen und Dienstleistungsunternehmen emittiert. Aber auch Crowdinvestments können Genussscheine ausgeben.
    Beispiel:
    Prokon Genussrechte – vor einigen Jahren machte die Windkraftfirma Prokon Schlagzeilen: Die Firma, die mittels Genussscheinen Geld sammelte, musste Insolvenz anmelden. Die Kapitalgeschäfte schienen damals nicht zu funktionieren. Rund 75.000 Tausend Anleger waren involviert. Mittlerweile hat sich die Firma erholt und finanziert sich nicht mehr über Genussscheine.

    Genussscheine – Landwirtschaft


    ‌Nicht nur klassische Kapitalunternehmen nutzten Genussscheine – auch immer mehr Landwirte nutzen diese Art der Finanzierung. Das Prinzip: Menschen investieren beispielsweise in eine Käserei, indem sie Genussscheine des Betriebs erwerben. Die Bauern können dann mit dem gesammelten Geld Umbauten oder andere Reparaturen finanzieren. Im Gegenzug bekommen die Anleger Genussscheine für die Produkte des Landwirts ausgestellt. In diesem Fall bekommen sie wortwörtlich den Genuss – und zwar den Käse. Man tauscht also Geld gegen Lebensmittel

    ‌Neben dem finanziellen Aspekt bietet die Methode aber auch soziale Vorteile. Die Käufer von Genussscheinen bleiben häufig als Kunden der Bauern bestehen. Sie sehen nämlich von wo ihre Produkte stammen und wie diese erzeugt werden.

    Genussrechte – Immobilien einfach erklärt

    Sind Genussrechte Eigenkapital?

    Das kommt auf die Auslegung an. Unternehmen können Genussrechte in der Bilanz entweder als Eigen-oder Fremdkapital ausweisen. Wenn Firmen beispielsweise einen größeren Kredit bei einer Bank beantragen wollen, werden Genussrechte als Eigenkapital angegeben. Der Grund: Banken kennen Genussrechte als Eigenkapital an. Das steigert die Eigenkapitalquote eines Unternehmens, was wiederum zu besseren Kredit-Konditionen führt. 

    ‌Weiterlesen: Was sind Genussrechte?

    Sind Genussscheine Aktien?

    Genussscheine sind keine Aktien. Sie sind eher eine Mischform aus Aktie und Anleihe. Denn: Wie bei Anleihen, bekommen Anleger das eingesetzte Kapital am Ende der Laufzeit vollständig zurück. Gleich wie bei der Aktie, unterliegen Genussscheine Kursschwankungen. Das heißt: Der Wert des Genussscheins kann steigen und sinken. Inhaber von Genussrechten haben aber kein Mitbestimmungsrecht am Unternehmen. 

    ‌Weiterlesen: Was ist ein Genussschein?

    Wie investiert man mit Genussscheinen in Immobilien?

    Anleger können über Crowdinvesting-Plattformen in Immobilienunternehmen investieren. Im Gegenzug bekommen Sie Genussscheine ausgehändigt. Besitzer von Genussscheinen bekommen festen Ausschüttungen und sind auch Erfolg des Unternehmens beteiligt. Das Risiko eines Verlusts tragen Anleger aber auch mit. 

    ‌Weiterlesen: Genussrechte bei Immobilien

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