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Mietbürgschaften sind eine Option für Mieter, die nicht genug Geld haben oder ihre Finanzmittel nicht verwenden wollen, um eine Mietkaution zu hinterlegen. Erfahren Sie, welche Möglichkeiten der Mietbürgschaft es gibt und welche Vor- und Nachteile mit dieser Art der Mietsicherheit verbunden sind.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Mietbürgschaft?
Wer kann als Mietbürge eintreten?
Welche Risiken sind mit einer Privatbürgschaft verbunden?
Müssen Vermieter Bürgen akzeptieren?
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Welche Arten von Mietbürgschaften werden unterschieden?
Was ist eine Rettungsbürgschaft?
Wie wird die Mietbürgschaft beendet?
Welche Vor- und Nachteile hat die Mietbürgschaft für den Mieter?
Welche Vor- und Nachteile hat die Mietbürgschaft für den Vermieter?
Mietbürgschaft – Recht einfach erklärt
Wer kann als Mietbürge eintreten?
Welche Risiken sind mit einer Privatbürgschaft verbunden?
Müssen Vermieter Bürgen akzeptieren?
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Welche Arten von Mietbürgschaften werden unterschieden?
Was ist eine Rettungsbürgschaft?
Wie wird die Mietbürgschaft beendet?
Welche Vor- und Nachteile hat die Mietbürgschaft für den Mieter?
Welche Vor- und Nachteile hat die Mietbürgschaft für den Vermieter?
Mietbürgschaft – Recht einfach erklärt
Was ist eine Mietbürgschaft?
Jeder Umzug ist mit hohen Kosten verbunden. Neue Möbel, eventuell erforderliche Renovierungsarbeiten, Maklergebühren und das Umzugsunternehmen belasten das Konto des Mieters. Darüber hinaus fordert der Vermieter eine Mietsicherheit in Form einer Mietkaution. Üblicherweise beträgt diese Mietkaution drei Monatsmieten und damit meist mehrere Tausend Euro. Viele Mieter haben Schwierigkeiten, die Mietkaution aufzubringen und andere möchten nicht die gesamten Rücklagen dafür verwenden. In diesen Fällen ist die Mietbürgschaft eine gute Lösung.
Besonders junge Mieter, deren Einkommen noch nicht ausreicht, um Ersparnisse zu bilden und junge Familien haben Schwierigkeiten, eine Mietkaution zu stellen. Aber auch ältere Menschen mit niedriger Rente, Alleinerziehende und Geringverdiener können eine Mietkaution häufig nicht aufbringen. Oft nutzen zudem Firmen diese Option, um die Liquidität zu schonen und nicht auf die Rücklagen des Unternehmens zurückgreifen zu müssen.
Es ist jedoch verständlich, dass Vermieter eine Sicherheitsleistung wünschen, um sich vor Vermögensschäden zu schützen. Eine Mietbürgschaft ermöglicht, die Interessen von Mieter und Vermieter in Einklang zu bringen. Der Vermieter erhält dabei keinen Geldbetrag, sondern eine Bürgschaftsurkunde. Mit dieser Urkunde ist der Vermieter gegen Mietausfälle und Schäden an der Wohnung oder dem Haus abgesichert. Die Bürgschaftsurkunde muss grundsätzlich in schriftlicher Form hinterlegt werden. Im Mietvertrag wird vermerkt, dass die Mietsicherheit durch eine Mietbürgschaft geleistet wurde.
Gerät der Mieter in einen Mietrückstand oder zieht er aus, ohne die Mietschulden vollständig zu begleichen, muss der Bürge für diese Kosten aufkommen. Gleiches gilt, wenn der Mieter zwar stets pünktlich die Miete bezahlt, aber nach dem Auszug Schäden festgestellt werden. Der Bürge bezahlt dann die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen.
Sie können eine Mustervorlage aus dem Internet nutzen. Jedoch dienen Mustervorlagen lediglich zu Orientierung und ersetzen keinesfalls die anwaltliche Beratung. Sie können sich anwaltlich beraten und die Bürgschaftsurkunde von einem Rechtsanwalt für Mietrecht erstellen lassen.
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Wer kann als Mietbürge eintreten?
Als Bürgen können Personen und Institutionen eintreten. Voraussetzung ist dabei, dass der Vermieter den Bürgen akzeptiert.
Mögliche Bürgen:
Eltern, Angehörige oder Freunde
Banken
Versicherungen
Eltern, Angehörige oder Freunde – Privatbürgschaft
Treten Eltern oder Verwandte als Bürgen ein, handelt es sich um eine sogenannte Privatbürgschaft. Insbesondere bei jungen Leuten, die ihre erste eigene Wohnung anmieten und noch nicht über Ersparnisse verfügen, treten die Eltern oft als Bürgen ein. Es können auch andere Privatpersonen, wie beispielsweise enge Freunde, eine Mietbürgschaft übernehmen. Eine Privatbürgschaft ist manchmal die passende Lösung, wenn Mieter mit einem mäßigen SCHUFA-Score eine Wohnung mieten und deshalb keine Bürgschaft einer Bank oder Versicherung erhalten.
Die Personen lassen sich in der Bürgschaftsurkunde als Bürgen eintragen und sind damit verpflichtet bei Mietausfällen oder Mietschäden die Kosten zu übernehmen. Eine Mietbürgschaft wird meist in Höhe der ansonsten zu leistenden Mietkaution vereinbart, sodass sich das Risiko der Bürgen auf diesen Betrag beschränkt. Damit der Vermieter Eltern oder Verwandte als Bürgen akzeptiert, müssen diese nachweisen, dass sie über die notwendigen finanziellen Mittel verfügen. Deshalb ist ein sicheres, regelmäßiges Einkommen Voraussetzung dafür, als Bürge akzeptiert zu werden.
Banken – Bankaval
Mieter können sich auch an eine Bank wenden und diese bitten, eine Bankbürgschaft auszustellen. Die Bankbürgschaft wird auch als Bankaval oder Mietaval bezeichnet. Wenn der Mieter über ausreichende sichere Einkünfte verfügt, wird die Bank gegen Zahlung einer monatlichen oder jährlichen Gebühr eine Bankbürgschaft über die benötigte Summe ausstellen. Die Bank fordert nach Zahlung der in der Bürgschaft festgelegten Summe an den Vermieter das Geld vom Mieter zurück. Banken haben immer weniger Interesse daran, diesen Service anzubieten und verlangen oft hohe Gebühren. Deshalb sollten Sie vor Abschluss einer Bankbürgschaft die Konditionen verschiedener Kreditinstitute vergleichen.
Versicherungen – Versicherungsbürgschaft
Versicherungen übernehmen ebenfalls Mietbürgschaften und versichern den Mieter gegen Zahlung von Gebühren gegen Mietausfälle und Forderungen aufgrund von Schäden an der Mietsache. Der Vermieter erhält eine Bürgschaftsurkunde über die abgesicherte Summe.
Welche Risiken sind mit einer Privatbürgschaft verbunden?
Privatbürgen gehen ein hohes Risiko ein. Im Schadensfall müssen sie für die Schulden des Mieters bürgen, denn sie haben sich mit der Bürgschaftsurkunde verpflichtet, die Schadensregulierung zu übernehmen. Eine Privatbürgschaft sollte deshalb nicht unüberlegt abgeschlossen werden. Es geschieht leider sehr schnell, dass aus der formalen Verpflichtung eine reale Zahlungspflicht wird. Die Bürgschaft ist somit keinesfalls nur eine Formalie, denn sie wird im sogar vererbt, wenn der Bürge stirbt. Einseitig von der Bürgschaft zurückzutreten ist nicht möglich.
Um Konflikte im Freundes- und Familienkreis zu vermeiden, ist es sinnvoll, eine Bank- oder eine Versicherungsbürgschaft zu nutzen.
Müssen Vermieter Bürgen akzeptieren?
Der Vermieter kann entscheiden, ob er anstelle einer Mietkaution eine Mietbürgschaft akzeptiert. Mieter haben keinen Rechtsanspruch auf diese Art der Mietsicherheit. Es ist außerdem möglich, dass der Vermieter zwar grundsätzlich bereit ist, eine Mietbürgschaft zu akzeptieren, sich aber vorbehält, Bürgen abzulehnen. Meist wird der Vermieter Nachweise fordern, die belegen, dass der Bürge über die nötigen finanziellen Mittel verfügt, um die Zahlungen zu leisten. Vermieter können des Weiteren eine Kombination aus Mietkaution und Mietbürgschaft wählen, wobei die maximale Absicherung drei Monatskaltmieten nicht überschreiten darf.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Die Gültigkeit einer Mietbürgschaft ist an die Erfüllung der folgenden Bedingungen geknüpft:
Mietbürgschaft liegt in schriftlicher Form vor
Vermieter, Mieter und Bürge werden aufgeführt
Gegenstand der Mietbürgschaft, die Mietsicherheit, ist eingetragen
Höchstbetrag der Bürgschaft wurde festgelegt
Forderung darf maximal drei Monatskaltmietenbetragen
Verzicht der Formulierung „auf erstes Anfordern“
Die Bürgschaft sollte nicht die Formulierung „auf erstes Anfordern“ enthalten. Diese Form der Bürgschaft bevorzugt den Bürgschaftsgläubiger, der die finanziellen Mittel innerhalb sehr kurzer Zeit anfordern kann. Die Möglichkeiten der Einrede durch den Mieter werden dadurch extrem eingeschränkt oder sogar ausgeschlossen. Das betrifft die Einrede der Anfechtbarkeit gemäß § 770 Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und die Einrede der Vorausklage gemäß § 771 BGB.
Enthält die Bürgschaft die Formulierung „auf erstes Anfordern“, muss der Bürge sofort zahlen, unabhängig davon, ob die Forderung des Vermieters berechtigt ist oder nicht. Der Vermieter muss nicht nachweisen, dass der geforderte Betrag korrekt und berechtigt ist. Mieter und Bürgen können das Geld dann erst durch einen Rückforderungsprozess zurückfordern. Diese Formulierung kommt einer Abtretung von Rechten gleich und sollte von Privatbürgen keinesfalls akzeptiert werden.
Einreden der Anfechtbarkeit und der Aufrechenbarkeit
(1) Der Bürge kann die Befriedigung des Gläubigers verweigern, solange dem Hauptschuldner das Recht zusteht, das seiner Verbindlichkeit zugrunde liegende Rechtsgeschäft anzufechten.
(2) Die gleiche Befugnis hat der Bürge, solange sich der Gläubiger durch Aufrechnung gegen eine fällige Forderung des Hauptschuldners befriedigen kann.
(1) Der Bürge kann die Befriedigung des Gläubigers verweigern, solange dem Hauptschuldner das Recht zusteht, das seiner Verbindlichkeit zugrunde liegende Rechtsgeschäft anzufechten.
(2) Die gleiche Befugnis hat der Bürge, solange sich der Gläubiger durch Aufrechnung gegen eine fällige Forderung des Hauptschuldners befriedigen kann.
Der Bürge darf laut § 770 BGB die Zahlung verweigern, wenn der Vermieter bezahlt werden kann, indem eine fällige Forderung aufgerechnet wird. Die Aufrechnung wirkt kompensatorisch und bewirkt, dass die Forderung durch eine Gegenforderung aufgehoben wird.
Einrede der Vorausklage
(1) Der Bürge kann die Befriedigung des Gläubigers verweigern, solange dem Hauptschuldner das Recht zusteht, das seiner Verbindlichkeit zugrunde liegende Rechtsgeschäft anzufechten.
(2) Die gleiche Befugnis hat der Bürge, solange sich der Gläubiger durch Aufrechnung gegen eine fällige Forderung des Hauptschuldners befriedigen kann.
(1) Der Bürge kann die Befriedigung des Gläubigers verweigern, solange dem Hauptschuldner das Recht zusteht, das seiner Verbindlichkeit zugrunde liegende Rechtsgeschäft anzufechten.
(2) Die gleiche Befugnis hat der Bürge, solange sich der Gläubiger durch Aufrechnung gegen eine fällige Forderung des Hauptschuldners befriedigen kann.
Der Bürge kann sich weigern, die Zahlung zu leisten, bis der Vermieter versucht hat, die Geldforderung auf dem Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Ansonsten könnte der Vermieter, das Geld direkt vom Bürgen fordern, ohne sich zu bemühen, die Forderung selbst einzutreiben. Dies sollte nur möglich sein, wenn eine Bank oder Versicherung als Bürge eintritt und nicht eine Privatperson.
Welche Arten von Mietbürgschaften werden unterschieden?
Bei den Mietbürgschaften wird zwischen der selbstschuldnerischen Bürgschaft sowie der Ausfallbürgschaft differenziert. Diese beiden Arten unterscheiden sich hinsichtlich der Voraussetzungen, unter denen der Mietbürge zahlen muss und der Höhe der Haftung.
Ausfallbürgschaft
Meistens ist in der Bürgschaftsurkunde festgelegt, dass sich der Vermieter mit Forderungen zunächst an den Mieter wendet. Erst wenn der Rechtsweg bis zur Zwangsvollstreckung erfolglos beschritten wurde und der Mieter nicht zahlen kann, darf der Bürge in Anspruch genommen werden.
Selbstschuldnerische Bürgschaft
Bei dieser Art der Bürgschaft verzichtet der Bürge auf die Einrede der Vorausklage. Der Vermieter kann sich also sofort mit seiner Zahlungsaufforderung an den Bürgen wenden und muss sich nicht zuvor auf dem Rechtsweg mit dem Mieter auseinandersetzen. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft besteht also ein wesentlich höheres Risiko als bei der klassischen Ausfallbürgschaft.
Was ist eine Rettungsbürgschaft?
Das BGB begrenzt in § 551 Mietbürgschaften normalerweise auf maximal drei Monatskaltmieten. Diese Höchstsumme gilt auch, wenn eine Kombination aus Mietkaution und Mietbürgschaft gewählt wird. Der Bürge kann sich auf den § 551 BGB berufen und eine Übersicherung ist dadurch nichtig. Es gibt jedoch zwei Optionen, bei denen die Haftungsbeschränkungen ausgehebelt werden: die Rettungsbürgschaft und die freiwillige Bürgschaft.
Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wurde die Bürgschaft jedoch als Rettungsbürgschaft gestellt, kann laut einem BGH-Urteil auch eine höhere Haftungssumme rechtmäßig sein. (BGH- Urteil vom 10.04.2013 – VIII ZR 379/12). Der Bundesgerichtshof urteilte dabei über einen Fall, bei dem eine Frau für ihren Bruder gebürgt hatte, damit dieser nicht wegen Mietrückständen seine Wohnung verliert. Die Richter stimmten dem Vermieter zu und die Frau musste deshalb für die gesamten Mietschulden des Bruders haften.
Bei einer freiwilligen Bürgschaft ist es ebenfalls möglich, dass die Bürgschaft über mehr als drei Nettokaltmieten ausgestellt wird. Freiwillig ist eine Bürgschaft, wenn sie nicht vom Vermieter gefordert, sondern vom Mieter angeboten wurde, um beispielsweise die Chance zu erhöhen, den Zuschlag für die Wohnung zu erhalten.
Bei einer freiwilligen Bürgschaft ist es ebenfalls möglich, dass die Bürgschaft über mehr als drei Nettokaltmieten ausgestellt wird. Freiwillig ist eine Bürgschaft, wenn sie nicht vom Vermieter gefordert, sondern vom Mieter angeboten wurde, um beispielsweise die Chance zu erhöhen, den Zuschlag für die Wohnung zu erhalten.
Wie wird die Mietbürgschaft beendet?
Die Mietbürgschaft kann auf verschiedenen Wegen beendet werden. Spätestens, wenn der Mieter auszieht und keine offenen Forderungen gegenüber dem Vermieter hinterlässt, ist die Mietbürgschaft beendet. Teilweise müssen Bürgen darauf warten, bis die letzte Nebenkostenabrechnung erstellt wurde. Der Vermieter händigt dem Mieter die Bürgschaftsurkunde aus und dieser gibt sie dem Bürgen. Eine Mietbürgschaft ist nicht auf ein anderes Mietverhältnis übertragbar.
Ob eine Beendigung der Mietbürgschaft im laufenden Mietverhältnis möglich ist, hängt von den Vertragsvereinbarungen mit dem Bürgen ab. Der Mieter kann üblicherweise die Bürgschaftsurkunde jederzeit zurückgeben. Erfolgte die Mietbürgschaft als Bankaval oder Mietkautionsversicherung wird die Leistung tagesgenau abgerechnet. Der Mieter muss dem Vermieter dann meist eine andere Sicherungsleistung anbieten und beispielsweise eine Mietkaution entrichten.
Welche Vor- und Nachteile hat die Mietbürgschaft für den Mieter?
Eine Mietbürgschaft ermöglicht Ihnen, die Liquidität zu erhalten und den finanziellen Spielraum nicht durch eine hohe Mietkaution einzuschränken. Es ist außerdem nicht erforderlich, einen Kredit aufzunehmen, um die Kaution zu bezahlen.
Die Beantragung einer Mietbürgschaft bei einer Bank oder Versicherung kann vergleichsweise einfach über das Internet erfolgen. Darüber hinaus eignen sich Mietbürgschaften besonders, wenn kurze Mietdauern beabsichtigt sind, weil beispielsweise häufig ein berufsbedingter Umzug ansteht. Der Mieter muss dann nicht immer wieder eine hohe Mietkaution zahlen und nach Beendigung des Mietverhältnisses mühsam zurückfordern.
Nachteil sind die Gebühren, die Banken und Versicherungen für das Einräumen einer Mietbürgschaft verlangen. Besonders bei jahrzehntelangen Mietverhältnissen muss für die Mietbürgschaft viel Geld bezahlt werden, das man nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückbekommt. Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass nicht jeder Vermieter eine Mietbürgschaft akzeptiert und außerdem ein positiver SCHUFA-Score vorhanden sein muss, damit eine Bank oder Versicherung die Mietbürgschaft übernimmt.
Welche Vor- und Nachteile hat die Mietbürgschaft für den Vermieter?
Eine Mietbürgschaft erfordert weniger Aufwand als das Anlegen einer Mietkaution auf einem Sparkonto, für das Zins- und Steuerabrechnungen anfallen. Sie müssen bei einer Mietbürgschaft lediglich die Bürgschaftsurkunde sicher aufbewahren. Außerdem entfallen später Streitigkeiten mit dem Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet und die Kaution zurückgefordert wird.
Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass beim Beantragen einer Mietbürgschaft eine Bonitätsprüfung durch die Bank oder Versicherung erfolgt und Vermieter dadurch Mieter mit schlechter Bonität ausschließen können. Tritt später dennoch ein Zahlungsausfall ein, haben Vermieter die Möglichkeit, schnell zu handeln und ihr Geld zurückzufordern.
In strukturschwachen Regionen ist es des Weiteren einfacher, Nachmieter zu finden, wenn man statt einer Mietkaution eine Mietbürgschaft akzeptiert.
Nachteilig ist lediglich, dass man als Vermieter im Schadensfall den finanziellen Ausfall durch Dokumente belegen muss. Sind alle Unterlagen vorhanden, ist dies jedoch kein Problem.
Wenn Sie unsicher sind, ob eine Mietbürgschaft für Sie eine gute Lösung ist, sollten Sie sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen. Der Rechtsexperte wird die Bürgschaftsurkunde überprüfen und Sie auf juristische Stolpersteine hinweisen.
Mietbürgschaft – Recht einfach erklärt
Muss der Vermieter eine Mietbürgschaft anstelle der Mietkaution akzeptieren?
Mieter haben keinen Rechtsanspruch darauf, die Mietsicherheit als Mietbürgschaft zu leisten. Auch wenn der Vermieter eine Privatbürgschaft grundsätzlich akzeptiert, kann er dennoch Bürgen ablehnen, weil deren Bonität nicht nachweislich positiv ist.
Weiterlesen: Müssen Vermieter Bürgen akzeptieren?
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In welcher Höhe darf der Vermieter eine Mietsicherung fordern?
Die Mietsicherung ist grundsätzlich auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Wurde die Mietbürgschaft jedoch als Rettungsbürgschaft oder als freiwillige Bürgschaft ausgestellt, gilt diese Höchstgrenze nicht.
Weiterlesen: Was ist eine Rettungsbürgschaft?
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Wer kann als Bürge fungieren?
Neben Privatpersonen können außerdem Banken und Versicherungen die Funktion des Mietbürgen übernehmen.
Weiterlesen: Wer kann als Mietbürge eintreten?
Weiterlesen: Wer kann als Mietbürge eintreten?
Kann man die Mietbürgschaft kündigen?
Mieter können auch während des laufenden Mietverhältnisses die Mietbürgschaft kündigen, müssen dann jedoch eine andere Art der Mietsicherheit, üblicherweise eine Mietkaution, leisten.
Weiterlesen: Wie wird die Mietbürgschaft beendet?
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