AltText: Ein Mann sitzt sichtlich bedrückt mit Händen im Gesicht vor dem Eingang seines Hauses.

Enteignung – Infrastruktur statt Grundstück

Enteignung hört sich im ersten Moment eher nach Mittelalter an, ist in Deutschland aber seit Jahrzenten gängige Praxis. Wann und weshalb Eigentümer enteignet werden können, wie hoch die Entschädigung sein muss und was dabei zu beachten ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Enteignung – Was bedeutet das?


‌Enteignung bedeutet: Der Staat beziehungsweise die Gemeinde ist dazu berechtigt, privates Eigentum zu entziehen – wenn es dem Allgemeinwohl dient. In der Regel handelt es sich dabei um Grundstücke und Häuser. Der Begriff Allgemeinwohl ist vom Gesetzgeber aber nicht genau definiert und im Einzelfall Auslegungssache. Ein Beispiel wäre der Bau einer Autobahn, wo Grundstücke und manchmal auch Häuser weichen müssen und demnach eine Enteignung stattfindet.
Achtung:
Eine Enteignung ist nur die letzte Instanz. Es muss zuvor sichergestellt werden, dass das Allgemeinwohl nicht auf eine andere Art erreicht werden kann. Zum Beispiel durch den Kauf eines Grundstücks.

Wann kommt es zur Enteignung?


Hausbesitzer können – wenn es dem Wohl der Allgemeinheit dient – enteignet werden. Gründe, für eine Enteignung können Infrastrukturmaßnahmen sein, wie:
  • Straßenbau
  • Schienenbau  
  • Kohleabbau  
  • Beispiel:
    Für den Braunkohleabbau sind in Sachsen bereits einige Dörfer enteignet worden. Trotzdem bleiben Enteignungen in Deutschland eine Ausnahme.
    Außerdem können nicht nur Häuser und Grundstücke enteignet werden, sondern in Krisenzeiten auch Finanzinstitute, oder Lebensmittelhändler.

    Wann kommt es zu solchen Ausnahmesituationen?


    ‌Zum Beispiel bei:
  • Lebensmittelknappheit 
  • Finanzkrisen  
  • Atommüll Entsorgung 
  • 2009 – inmitten der Wirtschaftskrise – wurde die Münchner Hypo Real Estate Bank vom Deutschen Bund verstaatlicht. Die Enteignung der Bankaktionäre sollte die stark verschuldete Bank wieder stabilisieren und die Insolvenz verhindern. Eine Pleite hätte vermutlich weitreichende Folgen für ganz Deutschland bedeutet.
    Hinweis:
    In den letzten 12 Jahren wurden in Deutschland 1647 Enteignungsverfahren, die mit Straßenbau in Verbindung stehen, durchgeführt. Die meisten davon gibt es in Sachsen und Sachsen-Anhalt.
    Es kann auch zu einer vorübergehenden Enteignung kommen. Das kann passieren, wenn sich Eigentümer über Jahrzehnte hinweg nicht um ihre Immobilie kümmern. Ähnliches gilt für Gebäude unter Denkmalschutz. Ein Präzedenzfall sorgte hier für Aufsehen: Der Eigentümer des Schlosses Reinhardsbrunn (Thüringen) ließ das historische Gebäude verkümmern. Die Thüringische Landesregierung beschloss das Gebäude vor dem Verfall zu retten und enteignete deswegen den Besitzer.

    Entschädigung bei Enteignung


    ‌Menschen können nicht willkürlich enteignet werden. Betroffene erhalten eine angemessene Entschädigung. Bei Immobilien ist das in der Regel Geld. Wie viel? Das Gesetz bietet keine genauen Richtlinien. Deshalb wird der sogenannte Verkehrswert bei Enteignungen herangezogen. 

    ‌Dieser Wert entspricht dem zum aktuellen Zeitpunkt am Markt ermittelten Preis (=Marktwert). Das Entschädigungsangebot sollte diesen Wert der Immobilie nicht um mehr als 25 Prozent unterschreiten – alles darunter wäre unangemessen

    ‌Laut Baugesetzbuch wäre auch eine Entschädigung in Form von Land, oder die Gewährung bestimmter Rechte § 100 BauGB möglich. Wichtig dabei: Die tauschbaren Grundstücke müssen wertgleich sein. Eine Enteignung ohne Entschädigung gibt es nicht – das wäre verfassungswidrig.

    Grundgesetz Enteignung


    ‌In Deutschland ist eine Enteignung in Art 14 Abs. 3 GG gesetzlich geregelt. Weitere Bestimmungen finden sich außerdem im Bundesfernstraßengesetz, Luftverkehrsgesetz und Baugesetzbuch

    ‌Eine Enteignung ist nur zulässig, wenn im Vorhinein folgende Möglichkeiten ausgeschöpft wurden.
  • Es wird nachgewiesen, dass auf dem Grundstück ein öffentliches Vorhaben dringend nötig ist. 
  • Das Allgemeinwohl ist anders nicht zu erreichen. 
  • Die Enteignung entspricht einem Bundes- oder Landesgesetz. 
  • Der Staat oder das Land, hat mit Bemühen versucht das Grundstück, oder die Immobilie vom Besitzer zu kaufen. 
  • Dem Eigentümer muss als Entschädigung der Verkehrswert der Immobilie, oder ein gleichwertiges Ersatzgrundstück angeboten werden.
    ‌ 
  • Enteignungsverfahren – Wie läuft das ab?


    ‌Ein Enteignungsverfahren besteht aus mehreren Schritten: 

    ‌1) Die Institution, die an der Enteignung interessiert ist, richtet ein angemessenes Angebot an den Immobilienbesitzer – Entschädigung oder Ersatzgrundstück 

    ‌2) Lehnt der Eigentümer das Angebot ab, wird das Enteignungsverfahren von der Enteignungsbehörde eingeleitet 

    ‌3) Beide Parteien (Hausbesitzer und Behörde, die enteignen möchte) können ihre Standpunkte bei der Behörde definieren 

    ‌4) Es folgt eine Vorladung zu einer mündlichen Verhandlung beider Parteien 

    ‌5) Das Verfahren ist abgeschlossen, wenn sich die Beteiligten während dieser Verhandlung einigen. 

    ‌Bei keiner Einigung: Enteignungsausschuss bestehend aus einem Bediensteten der Enteignungsbehörde und zwei ehrenamtlichen Mitgliedern übernimmt die Entscheidung. Wird der Enteignung stattgegeben bekommen alle Beteiligten einen Enteignungsbeschluss

    Enteignungsbeschluss


    ‌Kommt es zu keiner Einigung beider Parteien, entscheidet die Entscheidungsbehörde. Der Enteignungsbeschluss § 13 BGB ist ein Verwaltungsakt und muss allen Beteiligten zugesendet werden. Folgende Angaben müssen enthalten sein:

  • Die Namen beider Parteien  
  • Die Namen der sonstigen Beteiligten  
  • Der Enteignungszweck und die Frist, innerhalb der das Grundstück zum geplanten Zweck zu verwenden ist.  
  • Der Gegenstand der Enteignung  
  • Eigentums- und Rechtsverhältnisse vor und nach der Enteignung  
  • Die Art und Höhe der Entschädigungen
    ‌ 
  • Was kann man gegen eine Enteignung unternehmen?


    Betroffene haben mehrere Möglichkeiten:
  • Das Grundstück im Vorhinein verkaufen. 
  • Das Entschädigungsangebot annehmen. 
  • Einen Juristischen Weg gehen (Klage erheben). 
  • Falls im Enteignungsverfahren die oben genannten Parameter nicht erfüllt worden sind, haben Sie vor Gericht gute Chancen eine Enteignung zu verhindern. Wenn Sie demnach vor Gericht ziehen möchten, dürfen Sie nicht zu lange warten. Denn: Sie haben nach Erhalt des Enteignungsbeschlusses nur einen Monat Zeit, um bei der zuständigen Stelle Einspruch einzulegen.

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    Was ist eine kalte Enteignung?


    ‌Von kalter Enteignung spricht man, wenn jemand sein Grundstück unter seinem Wert und zwangsweise verkaufen muss. Das Ankaufsrecht einer Gemeinde wäre hierfür ein Beispiel. Meistens geht um leerstehende Grundstücke, die jahrelang nicht bebaut werden. Eine Gemeinde hat das Recht – sofern mit dem Grundstückseigentümer vertraglich geregelt – ein Grundstück zu erwerben. Der Kaufpreis liegt dabei oft weit unter dem tatsächlichen Wert der Fläche. Das kann für Grundstücksbesitzer, die ihre Fläche verkaufen müssen und deshalb nach Alternativen Ausschau halten, teuer werden. Andere Grundstücke in der gleichen Gegend werden nämlich nicht unter Wert verkauft. Gemeinden rechtfertigen die sogenannten kalten Enteignungen mit der sparsamen Nutzung von Bauland. Sprich: Baulandspekulationen von leerstehenden Grundstücken sollen verhindert werden. 

    ‌Zudem kann es sein, dass ein Haus durch Baumaßnahmen in Nachbarorten an Wert verliert. Öffentliche Vorhaben verringern ebenfalls den Verkehrswert der Immobilie. Zum Beispiel der Bau einer Autobahn, oder Kläranlage.

    Unterschied zwischen Enteignung und Vergesellschaftung


    ‌Im Gegensatz zur Enteignung ist die in Art 15 GG stehende Vergesellschaftung in Deutschland noch nie angewendet worden. Die Berliner Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ strebt aber genau das an. Auch wenn der Begriff „Enteignung“ im Wortlaut steht, fordert die Bewegung eine Vergesellschaftung. Laut Art 15 GG bezieht sich diese auf: Naturschätze, Produktionsmittel, sowie Grund und Boden

    ‌Der große Unterschied zur Enteignung: Eine Vergesellschaftung muss nicht dem Allgemeinwohl dienen. Das heißt: Rein der politische Wunsch würde ausreichen.

    Zypern Enteignung


    ‌Im Zusammenhang mit dem Begriff Enteignung wird oft das EU-Land Zypern erwähnt. 

    ‌Ein Blick zurück ins Jahr 2013: Die Stattschuldenkrise hat die Insel im Mittelmeer schwer erwischt. Die großen Rating-Agenturen stuften die Bonität Zyperns mehrfach herab. Das Land bat die EU deshalb um Hilfe. Finanzminister der Eurozone und der Internationale Währungsfonds IWF einigten sich mit der Republik Zypern auf ein außergewöhnliches Rettungspaket. Damals mussten Besitzer von zypriotischen Bankkonten eine einmalige Abgabe von 6,75 % bei einer Einlage unter 100.000 € und 9,9 % über 100.000 € abgeben. 

    ‌Der Grund: Der Staatsbankrott sollte durch das Geld verhindert und die Eurozone damit stabilisiert werden. Somit wurden Sparer gewissermaßen enteignet. Das gefiel den Bewohnern von Zypern natürlich nicht und es kam in Folge zu großen Protesten.

    Sparer Enteignung in Deutschland


    ‌Nicht nur Hausbesitzer können eine kalte Enteignung spüren, sondern auch Sparer. Eine kalte Enteignung bedeutet in diesem Sinne, dass die Zinsen für eingesetztes Kapital, unter der Inflationsrate liegen. Genauer gesagt heißt das: Bleiben die Sparzinsen auf niedrigem Niveau im Vergleich zu den steigenden Preisen, senkt dass die allgemeine Kaufkraft

    ‌Die Europäische Zentralbank (EZB) steht aufgrund ihrer Negativzinspolitik seit Jahren in Kritik. Der ehemalige Bundesverfassungsrichter Paul Kirchhof hält sie in seinem jüngst erschienen Gutachten sogar für verfassungswidrig. Er sagt in einem Interview mit der Welt: „Mit dem Negativzins wird der Sparer enteignet, obwohl der Staat prinzipiell nicht auf Privateigentum zugreifen darf. Das ist verfassungswidrig und widerspricht auch dem Europarecht.“

    Enteignung Gold


    ‌Umgangssprachlich spricht man hierbei von einem Goldverbot. Das bedeutet: Der Goldbesitz wird vom Staat reguliert. Das kann entweder in Form von Mengenbegrenzungen oder Zwangsverkäufen an den Staat passieren. Der Preis wird vom jeweiligen Land festgesetzt. Zum Beispiel 50 Euro pro einer Unze Gold. In der Vergangenheit fanden Goldenteignungen meist in Zeiten finanzieller Unsicherheit statt. Ein solches Vorgehen sollte wieder Geld in die Staatskasse spülen.

    Wann kam es zu einem Goldverbot?


    ‌In den USA erfolgte das historisch wohl bekannteste Goldverbot der Welt. Am 1. Mai 1933 musste per Verordnung (Emergency Banking Act) in einem Zeitraum von 14 Tagen das gesamte private Gold an staatliche Annahmestellen verkauft werden. Der fix festgelegte Goldpreis betrug 20,67 Dollar je Unze. Ausnahmen waren: Goldschmuck und Gold bis zu einem Grenzwert von 100 Dollar. 

    ‌Auch in Deutschland gab es immer wieder Goldverbote. Zum Beispiel: In der Weimarer Republik, oder in der Zeit des Nationalsozialismus.

    Enteignung – Recht einfach erklärt

    Was kann enteignet werden?

    Grundsätzlich kann in Deutschland jedes Eigentum enteignet werden – solange es dem Allgemeinwohl dient. In der Regel handelt es sich aber meistens um Wohnungen und Häuser 

    ‌Weiterlesen: Wann kommt es zur Enteignung?

    Kann man vom Staat enteignet werden?

    Ja man kann nur vom Staat beziehungsweise der öffentlichen Hand (Bund, Länder, Gemeinden, öffentliche Unternehmen usw.) enteignet werden. Dieses Recht findet sich in Art 14 Abs. 3 GG 

    ‌Weiterlesen: Enteignung – Was bedeutet das?

    Was passiert bei Enteignung?

    Eine Enteignung ist ein langwieriger Prozess und durchläuft mehrere Stufen. Damit ein Grundstück, oder ein Haus wirklich enteignet werden kann, müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt sein. Unter anderem der Versuch vom Staat das Grundstück zu kaufen. 

    ‌Weiterlesen: Grundgesetz Enteignung

    Was bekommt man bei Enteignung?

    Betroffene müssen immer eine Entschädigung bekommen. Eine Enteignung ohne Entschädigung wäre verfassungswidrig. Entweder in Form von Geld (Wert des Grundstücks), oder ein wertgleiches Grundstück wird angeboten. 

    ‌Weiterlesen: Entschädigung bei Enteignung

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