Der Immobilienmarkt ist vielseitig und profitiert von regem Zulauf. Eine Anlageform – die in Deutschland aber bisher kaum bekannt ist – sind Immobilien ETFs. Dabei investieren Anleger in Aktien von Immobilienunternehmen. Hier lesen Sie über den Unterschied zu Fonds, die Merkmale und REITs.

‌ETF bedeutet „Exchange-Traded-Fund“ und bedeutet übersetzt börsennotierter Fonds. Genauer gesagt handelt es sich hierbei um einen börsennotierten Indexfonds. ETF’s bilden Aktienlisten nach (Indizes) und richten sich nach deren Werteentwicklung beziehungsweise stellen deren Kursentwicklung dar. Es wird also nicht nur eine Aktie gekauft, sondern ein zusammengestelltes Paket. Beispiele hierfür wären der Dax oder S&P 500. Mit ETFs investieren Anleger nicht in einzelne Aktien, sondern in eine Auswahl von Unternehmen. Kurz gesagt: ETF’s kaufen also die gleichen Aktien, die in einem Aktienindex enthalten sind und bilden diesen nach. Ziel: Die ETFs sollen die gleiche Rendite erzielen, wie der Index.
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‌Ein Immobilien-ETF ermöglicht Anlegern mit wenig finanziellen Mitteln in Immobilien zu investieren. Immobilien-ETFs enthalten nur Aktien von Unternehmen aus der Immobilienbranche. Anleger investieren also in einen Indexfonds, der sich auf Immobilienunternehmen bezieht. Das können beispielsweise Bauunternehmen, Maklergesellschaften oder Immobilienverwalter sein. Im Gegensatz zu Immobilienfonds investieren ETFs nicht direkt in Immobilien, sondern in die Unternehmen, die dahinterstehen.
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‌Außerdem ist noch Folgendes wissenswert:
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‌Immobilien-ETFs investieren in Aktien von Immobilienunternehmen. Immobilienfonds legen das Geld der Anleger direkt in Immobilien an. Das heißt: In Wohnhäuser, Büros oder Geschäftsflächen. Bei Immobilienfonds erwirbt man Fondsanteile, bei ETFs Aktien von börsennotierten Immobilienunternehmen. 
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‌Bei Immobilienfonds gibt es zudem Fondsmanager, die das Fondsvermögen verwalten. ETFs agieren passiv und der Index wird automatisch über einen Algorithmus abgebildet. Das macht ETFs auch deutlich günstiger als Immobilienfonds, da hohe Verwaltungskosten wegfallen. Im Gegensatz zu Immobilienfonds gibt es bei ETFs keine Haltefristen und die Anteile können jederzeit verkauft werden.
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‌Zur Bewertung von Immobilienfonds eignen sich Ratingagenturen, die die Performance über mehrere Jahre hinweg analysieren. Wichtig für Anleger: Die Jahresberichte sagen oft viel über den Stand der Immobilienfonds aus. Die Kennzahlen sind daher ein wichtiger Faktor zur Bewertung des Immobilienfonds. Außerdem sollten Anleger die Mietverträge prüfen – bei Gewerbeimmobilien sind lange Mietverträge ein positives Zeichen.

‌Um in Immobilien-ETFs investieren zu können, brauchen Anleger ein Wertpapierdepot. Das kann man entweder über eine Bank oder einen Broker eröffnen. Nach Eröffnung erhalten Anleger ihre persönlichen Zugangsdaten. Vor dem Kauf von Immobilien-ETFs sind Banken gesetzlich dazu verpflichtet, über die Risiken aufzuklären. Je nach Erfahrung und Vorgehensweise eignen sich Sparpläne für den Vermögensaufbau.
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‌Ein ETF-Sparplan ist im Grunde gleich aufgebaut wie ein Banksparplan oder ein Sparplan bei einem aktivem Fondsmanagement. Der Ablauf: Als ETF-Sparer zahlen Sie regelmäßig einen im vorhinein festgelegten Betrag in den Indexfonds ein – damit wird über Jahre ein Vermögen aufgebaut. Es gibt keine feste Laufzeit, ebenso können die Häufigkeit, sowie die Höhe der Sparbeträge jederzeit geändert werden. 
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‌Bei ETF-Sparplänen profitieren Anleger nicht direkt vom Zins- und Zinseszinseffekt, sondern von der Entwicklung des Kurses beziehungsweise den Börsenkursen.
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‌Die bekanntesten Immobilien-ETFs sind vor allem auf fünf Regionen spezialisiert: Europa, Asien, USA, Eurozone und globalvernetzte Investitionen. 
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‌Die in Deutschland zugelassenen Immobilien-ETFs unterscheiden sich durch verschiedene Investment-Strategien. Jeder Immobilien-ETF investiert in andere Regionen weltweit:
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‌Laut Medienberichten zeigt folgende Auflistung (keine Priorisierung oder Wertung der Reihenfolge) die größten Immobilien-ETFs weltweit:
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Vier der fünf größten Immobilien-ETFs gehören zu der iShares-Marke des US-Finanzdienstleister BlackRock. Wer ETFs nicht nur von iShares kaufen möchte, kann auch bei anderen Anbietern investieren, wie beispielsweise Xtrackers, BNP Paribas, Amduni SPDR, Credit Suisse, VanEck oder Lyxor.
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‌Die bevorzugte Anlagestrategie ist ausschlaggebend. Möchte man regelmäßige Ausschüttungen – meist vierteljährlich – eignen sich ausschüttende ETFs besser. Der durchschnittliche Gewinnanteil beträgt 2-3 Prozent. 
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‌Wer hingegen mehr auf Wertenwicklung setzt, sollte zu thesaurierenden Fonds greifen. Anleger, die ihr Depot nicht ständig im Auge haben (können), eignen sich eher hierfür. Der jährliche Gewinnanteil wird von den Unternehmen automatisch reinvestiert.
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‌Um den Handel von Immobilien-ETS sicherer zu machen und den Schutz für Anleger zu erhöhen, wurden weltweit einheitliche Richtlinien beschlossen. Das international anerkannte „Undertakings for Collective Investments in Transferable Securities“ (UCITS) bietet Sicherheitsstandards für Anleger. Die ETFs müssen genügend Diversifikation aufweisen, um die Vorgaben des Zertifikats zu erfüllen. Ungefähr 75 % aller ETFs weltweit fallen unter die UCITS-Standards.
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‌REITs (Real Estate Investment Trust) sind Firmen, die mit dem Geld von Anlegern, in Immobilien investieren. REITs sind zwischen Fonds und herkömmlichen Aktiengesellschaften einzuordnen. REITs sind eigenständige Unternehmen und sind daher keine klassischen Immobilien-Aktiengesellschaften. Sie werden offiziell als steuerbegünstigte Immobilien-Aktiengesellschaften bezeichnet. REITs sind gesetzlich dazu verpflichtet, 90 Prozent der erwirtschafteten Gewinne, an die Anleger auszuschütten. Das heißt: REITs bieten eine langfristige, passive Einnahmequelle. REITs müssen außerdem eine Eigenkapitalquote von 45 % ausweisen – dadurch entsteht eine gewisse Stabilität, da nur rund die Hälfte des Kapitals von Anlegern kommt. Anders ausgedrückt: REITs dürfen nicht mehr als 55 % verschuldet sein. Außerdem profitieren REITs von Steuerbegünstigungen in den jeweiligen Ländern. REITs verbinden den Kapitalmarkt mit Immobilienmarkt.

‌Equity-REITs = Enthalten echte Sachwerte – also Immobilien 
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‌Mortgage-REITs = Enthalten nur Aktien oder andere Wertpapiere von Immobilien 
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‌Hybrid-REITs = Investieren in Sachwerte und in Anleihen
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‌Eine Investition in REITs bietet Anlegern folgende Vorteile:
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‌Bei REITs besteht ein unternehmerisches Risiko, das aufgrund von staatlichen Regulierungen kalkulierbar ist. Equity-REITs investieren hauptsächlich in Immobilien und erhalten Gewinne durch Vermietung und Verpachtung. Wertspekulationen stehen nicht im Vordergrund. Mieteinnahmen sind gut planbar und sorgen daher für Sicherheit. 
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‌Trotzdem gibt es das Risiko eines Leerstands. Wenn wichtige Mieter – wie beispielsweise aus dem Bereich Einzelhandel ausfallen – kann ein REIT ziemlich ins Schwanken kommen. Eine diverse Mieterstruktur ist daher wichtig, um solche Ausfälle auszugleichen. 
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‌Steigende Zinsen sind ein weiteres Risiko, das erwähnt werden sollte. Haben sich REITs – in Phasen von Niedrigzinsen – viel Geld geliehen, könnten Zinserhöhungen problematisch werden. In manchen Fällen müsste dann die Dividende gesenkt werden.
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‌Real Estate Investment Trusts (REITs) unterliegen in Deutschland strengen Auflagen, wie zum Beispiel:
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‌REITs kombinieren einerseits die Vorteile von Aktien, mit den Vorteilen von offenen Immobilienfonds. Sie sind ständig verfügbar und haben einen geringen Kostenaufwand. Wer sich keine eigene Immobilie leisten kann oder möchte sollte Immobilien-ETFs und REITs in Betracht ziehen. Anleger sollten aber beachten, dass REIT-Kurse Kursschwankungen unterliegen und Zinsanstiege schnell sichtbar werden.
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‌Auf Kapitalerträge fallen für Anleger grundsätzlich Steuern an – auch bei Immobilien-ETFs. Dazu zählen:
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‌Abgeltungssteuer und Solidaritätsbeitrag werden von der Depotbank – einmal jährlich – ans Finanzamt abgeführt. Ein Freistellungsauftrag bei Ihrer Bank ermöglicht eine Befreiung der Abgeltungssteuer. Die Zinseinnahmen dürfen dabei nicht höher als 801 Euro, bei Ehepaaren nicht höher als 1.602 Euro sein.

‌Immobilien-ETFs sind eine interessante Geldanlage, da die Eigenschaften von Aktien und Immobilienfonds vereint werden. Anleger können Anteile jederzeit verkaufen und könnten von Kurssteigerungen profitieren. In Immobilien-ETFs sind viele verschiedene Unternehmensaktien gelistet – das sorgt für eine breite Streuung. Bei ETFs gibt es kein Fondsmanagement, daher zahlen Anleger viel weniger Gebühren als bei Immobilienfonds. 
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‌Trotz aller Vorteile sollten Anleger aber nicht vergessen, dass es sich um Aktien handelt. Größere Kursschwankungen sind in der Regel normal. Vor allem weltweite Unruhen – wie beispielsweise die Corona-Pandemie – können den Wert des ETFs stark beeinflussen.
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