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ETF Immobilien – Kapital und Immobilienmarkt vereint

Der Immobilienmarkt ist vielseitig und profitiert von regem Zulauf. Eine Anlageform – die in Deutschland aber bisher kaum bekannt ist – sind Immobilien ETFs. Dabei investieren Anleger in Aktien von Immobilienunternehmen. Hier lesen Sie über den Unterschied zu Fonds, die Merkmale und REITs.

ETF’s – Was ist das?


‌ETF bedeutet „Exchange-Traded-Fund“ und bedeutet übersetzt börsennotierter Fonds. Genauer gesagt handelt es sich hierbei um einen börsennotierten Indexfonds. ETF’s bilden Aktienlisten nach (Indizes) und richten sich nach deren Werteentwicklung beziehungsweise stellen deren Kursentwicklung dar. Es wird also nicht nur eine Aktie gekauft, sondern ein zusammengestelltes Paket. Beispiele hierfür wären der Dax oder S&P 500. Mit ETFs investieren Anleger nicht in einzelne Aktien, sondern in eine Auswahl von Unternehmen. Kurz gesagt: ETF’s kaufen also die gleichen Aktien, die in einem Aktienindex enthalten sind und bilden diesen nach. Ziel: Die ETFs sollen die gleiche Rendite erzielen, wie der Index.

ETF – Immobilien


‌Ein Immobilien-ETF ermöglicht Anlegern mit wenig finanziellen Mitteln in Immobilien zu investieren. Immobilien-ETFs enthalten nur Aktien von Unternehmen aus der Immobilienbranche. Anleger investieren also in einen Indexfonds, der sich auf Immobilienunternehmen bezieht. Das können beispielsweise Bauunternehmen, Maklergesellschaften oder Immobilienverwalter sein. Im Gegensatz zu Immobilienfonds investieren ETFs nicht direkt in Immobilien, sondern in die Unternehmen, die dahinterstehen.

Vorteile ETF-Immobilien

  • Einfaches Investieren  
  • Hohe Erträge, da die im ETF enthaltenen Unternehmen hohe Dividenden erzielen. 
  • Jährliche Ausschüttungen 
  • Passives Einkommen  
  • Geringe Kosten (es gibt kein Fondsmanagement)  
  • Geringe Einstiegssummen  
  • Streuung des Risikos auf viele Unternehmen (breite Diversifikation)  
  • Es besteht die Möglichkeit jederzeit auszusteigen  

  • ‌Außerdem ist noch Folgendes wissenswert:
  • Im Gegensatz zu einer eigenen Immobilie, müssen sich Anleger bei ETFs keine Sorgen um äußere Faktoren machen, wie beispielsweise Mietausfälle, Bauprobleme oder Sanierungen.  
  • Die jährlichen Gebühren für die Verwaltung belaufen sich meist auf unter einem Prozent. Zudem gibt es keinen Ausgabeaufschlag.  
  • Nachteile ETF – Immobilien

  • Da es sich um Aktien handelt, besteht das Risiko von Kursschwankungen. Das Risiko ist demnach höher als bei direkten Immobilieninvestments
  • Anleger kaufen Immobilien-ETFs fertig zusammengestellt. Anleger wählen ihre Aktien daher nicht selbst aus.  
  • ETFs erwirtschaften eher wenig Rendite verglichen mit anderen Geldanlagen 
  • Die Immobilienbranche ist bekannt für schwächere Phasen (Fall von Immobilienpreisen) 
  • Wertsteigerungen sind nur indirekt möglich 

  • Was ist der Unterschied zu Immobilienfonds?


    ‌Immobilien-ETFs investieren in Aktien von Immobilienunternehmen. Immobilienfonds legen das Geld der Anleger direkt in Immobilien an. Das heißt: In Wohnhäuser, Büros oder Geschäftsflächen. Bei Immobilienfonds erwirbt man Fondsanteile, bei ETFs Aktien von börsennotierten Immobilienunternehmen. 

    ‌Bei Immobilienfonds gibt es zudem Fondsmanager, die das Fondsvermögen verwalten. ETFs agieren passiv und der Index wird automatisch über einen Algorithmus abgebildet. Das macht ETFs auch deutlich günstiger als Immobilienfonds, da hohe Verwaltungskosten wegfallen. Im Gegensatz zu Immobilienfonds gibt es bei ETFs keine Haltefristen und die Anteile können jederzeit verkauft werden.

    Welche Immobilienfonds sind zu empfehlen?


    ‌Zur Bewertung von Immobilienfonds eignen sich Ratingagenturen, die die Performance über mehrere Jahre hinweg analysieren. Wichtig für Anleger: Die Jahresberichte sagen oft viel über den Stand der Immobilienfonds aus. Die Kennzahlen sind daher ein wichtiger Faktor zur Bewertung des Immobilienfonds. Außerdem sollten Anleger die Mietverträge prüfen – bei Gewerbeimmobilien sind lange Mietverträge ein positives Zeichen.
    Hinweis:
    Ein Aktienindex ist eine Kennzahl, die Kursentwicklung und Werteentwicklung von mehreren Aktien darstellt. Die einzelnen Kurse der Aktien beeinflussen den Aktienindex. Ein Aktienindex kann sich auf eine Region, ein Land oder eine spezielle Gruppe von Aktien beziehen.

    Wie kann man in Immobilien-ETFs investieren?


    ‌Um in Immobilien-ETFs investieren zu können, brauchen Anleger ein Wertpapierdepot. Das kann man entweder über eine Bank oder einen Broker eröffnen. Nach Eröffnung erhalten Anleger ihre persönlichen Zugangsdaten. Vor dem Kauf von Immobilien-ETFs sind Banken gesetzlich dazu verpflichtet, über die Risiken aufzuklären. Je nach Erfahrung und Vorgehensweise eignen sich Sparpläne für den Vermögensaufbau.

    Was ist ein ETF-Sparplan?


    ‌Ein ETF-Sparplan ist im Grunde gleich aufgebaut wie ein Banksparplan oder ein Sparplan bei einem aktivem Fondsmanagement. Der Ablauf: Als ETF-Sparer zahlen Sie regelmäßig einen im vorhinein festgelegten Betrag in den Indexfonds ein – damit wird über Jahre ein Vermögen aufgebaut. Es gibt keine feste Laufzeit, ebenso können die Häufigkeit, sowie die Höhe der Sparbeträge jederzeit geändert werden. 

    ‌Bei ETF-Sparplänen profitieren Anleger nicht direkt vom Zins- und Zinseszinseffekt, sondern von der Entwicklung des Kurses beziehungsweise den Börsenkursen.

    Welche Immobilien-ETFs gibt es?


    ‌Die bekanntesten Immobilien-ETFs sind vor allem auf fünf Regionen spezialisiert: Europa, Asien, USA, Eurozone und globalvernetzte Investitionen. 

    ‌Die in Deutschland zugelassenen Immobilien-ETFs unterscheiden sich durch verschiedene Investment-Strategien. Jeder Immobilien-ETF investiert in andere Regionen weltweit:
  • ETF „Lyxor FTSE EPRA/NAREIT Global Developed UCITS ETF – Dist (EUR)"
    ‌Beinhaltet börsenorientiere Immobilienunternehmen aus unterschiedlichen Industrieländern  
  • ETF „iShares MSCI Target UK Real Estate UCITS ETF“ 
    ‌Beinhaltet Wertpapiere von britischen Immobilienunternehmen 
  • eETF “Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF EUR (C)“ 
    ‌Beinhaltet börsenorientierte Immobiliengesellschaften in Europa 
  • Was sind die größten Immobilien-ETFs?


    ‌Laut Medienberichten zeigt folgende Auflistung (keine Priorisierung oder Wertung der Reihenfolge) die größten Immobilien-ETFs weltweit:
  • iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF 
  • iShares European Property Yield UCITS ETF 
  • Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate UCITS  
  • iShares US Property Yield UCITS ETF 
  • iShares Asia Property Yield UCITS ETF
    ‌ 
  • Vier der fünf größten Immobilien-ETFs gehören zu der iShares-Marke des US-Finanzdienstleister BlackRock. Wer ETFs nicht nur von iShares kaufen möchte, kann auch bei anderen Anbietern investieren, wie beispielsweise Xtrackers, BNP Paribas, Amduni SPDR, Credit Suisse, VanEck oder Lyxor.

    ETF-Immobilien – Was sollte man beachten?

  • Kosten 
    ‌Immobilien-ETFs haben unterschiedlich hohe Kosten. Die Verwaltungskosten – auch Total Expense Ratio genannt (TER) – sollten nicht zu hoch sein, da der Gewinn sonst geringer ausfällt. Die Verwaltungskosten belaufen sich auf bis zu 1,4 %. 
  • Werteentwicklung 
    ‌Beobachten Sie, wie sich der Wert des ETF entwickelt. Die Werte der vergangenen Jahre sollten genau analysiert werden. Das geht vor allem gut, wenn der Immobilien-ETF bereits länger am Markt ist. 
  • Risiko 
    ‌Hohe Rendite, hohes Risiko. Die bekannte Faustegel gilt auch bei Immobilien-ETFs. Risikoscheue Anleger sollten solche Immobilien-ETFs auswählen, die eine niedrige Rendite-Aussicht haben. 
  • Ausschüttung 
    ‌Der Gewinn eines ETF wird ausgezahlt– dann spricht man von einem ausschüttenden ETF. Der Gewinn wird reinvestiert– dann spricht man von einem thesaurierenden ETF. Ausschüttende ETFs eignen sich für Personen, die regelmäßige Auszahlungen haben möchten. 
  • Hinweis:
    Anleger sollten sich die Factsheets der einzelnen ETFs ansehen. Diese werden von Anbietern zusammengestellt und enthalten die wichtigsten Informationen der ETFs.

    Thesaurierende oder ausschüttende ETFs


    ‌Die bevorzugte Anlagestrategie ist ausschlaggebend. Möchte man regelmäßige Ausschüttungen – meist vierteljährlich – eignen sich ausschüttende ETFs besser. Der durchschnittliche Gewinnanteil beträgt 2-3 Prozent

    ‌Wer hingegen mehr auf Wertenwicklung setzt, sollte zu thesaurierenden Fonds greifen. Anleger, die ihr Depot nicht ständig im Auge haben (können), eignen sich eher hierfür. Der jährliche Gewinnanteil wird von den Unternehmen automatisch reinvestiert.

    Richtlinien für Immobilien-ETFs


    ‌Um den Handel von Immobilien-ETS sicherer zu machen und den Schutz für Anleger zu erhöhen, wurden weltweit einheitliche Richtlinien beschlossen. Das international anerkannte „Undertakings for Collective Investments in Transferable Securities“ (UCITS) bietet Sicherheitsstandards für Anleger. Die ETFs müssen genügend Diversifikation aufweisen, um die Vorgaben des Zertifikats zu erfüllen. Ungefähr 75 % aller ETFs weltweit fallen unter die UCITS-Standards.

    Was sind REITs?


    REITs (Real Estate Investment Trust) sind Firmen, die mit dem Geld von Anlegern, in Immobilien investieren. REITs sind zwischen Fonds und herkömmlichen Aktiengesellschaften einzuordnen. REITs sind eigenständige Unternehmen und sind daher keine klassischen Immobilien-Aktiengesellschaften. Sie werden offiziell als steuerbegünstigte Immobilien-Aktiengesellschaften bezeichnet. REITs sind gesetzlich dazu verpflichtet, 90 Prozent der erwirtschafteten Gewinne, an die Anleger auszuschütten. Das heißt: REITs bieten eine langfristige, passive Einnahmequelle. REITs müssen außerdem eine Eigenkapitalquote von 45 % ausweisen – dadurch entsteht eine gewisse Stabilität, da nur rund die Hälfte des Kapitals von Anlegern kommt. Anders ausgedrückt: REITs dürfen nicht mehr als 55 % verschuldet sein. Außerdem profitieren REITs von Steuerbegünstigungen in den jeweiligen Ländern. REITs verbinden den Kapitalmarkt mit Immobilienmarkt.
    Achtung:
    Jedes Land hat unterschiedliche Regeln für REITs. In Deutschland beispielsweise dürfen REITs nur als börsennotierte AGs betrieben werden.

    Welche Formen von REITs gibt es?


    ‌Equity-REITs = Enthalten echte Sachwerte – also Immobilien 

    ‌Mortgage-REITs = Enthalten nur Aktien oder andere Wertpapiere von Immobilien 

    ‌Hybrid-REITs = Investieren in Sachwerte und in Anleihen

    Merkmale von REITs

  • Sind Kapitalgesellschaften 
  • Vom Gesamtvermögen des REITs müssen mindestens 75% von Immobilien stammen 
  • REIT-Grundkapital muss mindestens 15 Millionen Euro betragen. 
  • Kaufen, verwaltet und verkauft Eigentum an Immobilien  
  • Mindestens 25 % der Aktien müssen sich – bei Börsenzulassung – in Streubesitz befinden. 
  • REITs müssen 90 % der jährlichen Gewinne an ihre Anleger auszahlen 
  • REITs zahlen keine Gewerbe-und Körperschaftssteuer 
  • In Deutschland ist es immer eine Aktiengesellschaft  
  • Dient der Kapitalanlage im Immobiliensektor  
  • Hinweis:
    REITs kommen ursprünglich aus den USA, wo diese Art der Geldanlage bereits in den 60er Jahren gestartet ist. Das Marktvolumen in den USA ist dementsprechend groß.

    Vorteile von REITs


    ‌Eine Investition in REITs bietet Anlegern folgende Vorteile:
  • Steuern werden nur auf Ausschüttung erhoben  
  • Hohe Quote der Ausschüttungen (mindestens 90 Prozent der Gewinne)  
  • Langfristige Einnahmen  
  • Hinweis:
    Die Dividendenrendite ist bei REITs meist sehr hoch. Das Verhältnis zwischen Gewinnausschüttung und Aktienkurs kann pro Jahr oft mehr als 5 % betragen. Menschen, die ein langfristiges, passives Einkommen generieren wollen, sollten diese Anlageform genauer anschauen.

    Nachteile von REITs

  • Das eingesetzte Kapital ist nicht geschützt (kein Sondervermögen, wie bei offenen Immobilienfonds)  
  • In Deutschland noch eher unbekannt und daher geringes Angebot  
  • Börsenkurse können rapide fallen

    ‌   
  • Wie sicher sind REITs?


    ‌Bei REITs besteht ein unternehmerisches Risiko, das aufgrund von staatlichen Regulierungen kalkulierbar ist. Equity-REITs investieren hauptsächlich in Immobilien und erhalten Gewinne durch Vermietung und Verpachtung. Wertspekulationen stehen nicht im Vordergrund. Mieteinnahmen sind gut planbar und sorgen daher für Sicherheit. 

    ‌Trotzdem gibt es das Risiko eines Leerstands. Wenn wichtige Mieter – wie beispielsweise aus dem Bereich Einzelhandel ausfallen – kann ein REIT ziemlich ins Schwanken kommen. Eine diverse Mieterstruktur ist daher wichtig, um solche Ausfälle auszugleichen. 

    Steigende Zinsen sind ein weiteres Risiko, das erwähnt werden sollte. Haben sich REITs – in Phasen von Niedrigzinsen – viel Geld geliehen, könnten Zinserhöhungen problematisch werden. In manchen Fällen müsste dann die Dividende gesenkt werden.

    Auflagen für REITs in Deutschland


    Real Estate Investment Trusts (REITs) unterliegen in Deutschland strengen Auflagen, wie zum Beispiel:
  • Müssen in Deutschland eine Aktiengesellschaft sein  
  • 75 % vom Vermögen des REITs muss in Immobilien und Grundstücke investiert werden  
  • 25 % der Aktien müssen sich in Streubesitz (an Anleger verteilt) befinden.  
  • Deutsche REITs dürfen in keine Wohnimmobilien investieren, sondern nur in beispielsweise Einkaufszentren oder Hotels.  
  • Zusammenfassung REITs


    ‌REITs kombinieren einerseits die Vorteile von Aktien, mit den Vorteilen von offenen Immobilienfonds. Sie sind ständig verfügbar und haben einen geringen Kostenaufwand. Wer sich keine eigene Immobilie leisten kann oder möchte sollte Immobilien-ETFs und REITs in Betracht ziehen. Anleger sollten aber beachten, dass REIT-Kurse Kursschwankungen unterliegen und Zinsanstiege schnell sichtbar werden.

    Welche Steuern fallen bei Immobilien-ETFs an?


    ‌Auf Kapitalerträge fallen für Anleger grundsätzlich Steuern an – auch bei Immobilien-ETFs. Dazu zählen:
  • Abgeltungssteuer (25 %) 
  • Solidaritätszuschlag (5,5 %) 
  • Ggf. Kirchensteuer (8-9 %)  

  • ‌Abgeltungssteuer und Solidaritätsbeitrag werden von der Depotbank – einmal jährlich – ans Finanzamt abgeführt. Ein Freistellungsauftrag bei Ihrer Bank ermöglicht eine Befreiung der Abgeltungssteuer. Die Zinseinnahmen dürfen dabei nicht höher als 801 Euro, bei Ehepaaren nicht höher als 1.602 Euro sein.
    Hinweis:
    Die REITs selbst werden nicht auf Gesellschaftsebene besteuert. Das heißt: REITs sind von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Vorausgesetzt sie erfüllen alle Auflagen.

    Fazit – Immobilien ETFs


    ‌Immobilien-ETFs sind eine interessante Geldanlage, da die Eigenschaften von Aktien und Immobilienfonds vereint werden. Anleger können Anteile jederzeit verkaufen und könnten von Kurssteigerungen profitieren. In Immobilien-ETFs sind viele verschiedene Unternehmensaktien gelistet – das sorgt für eine breite Streuung. Bei ETFs gibt es kein Fondsmanagement, daher zahlen Anleger viel weniger Gebühren als bei Immobilienfonds. 

    ‌Trotz aller Vorteile sollten Anleger aber nicht vergessen, dass es sich um Aktien handelt. Größere Kursschwankungen sind in der Regel normal. Vor allem weltweite Unruhen – wie beispielsweise die Corona-Pandemie – können den Wert des ETFs stark beeinflussen.

    Für wen eignen sich ETFs?

  • Menschen, die ein kleines Vermögen anlegen wollen 
  • Menschen, die günstig in Finanzprodukte investieren möchten  
  • Menschen, die ihr Investment breit streuen möchten  
  • Menschen, die bei Kursschwankungen keine Panik bekommen  
  • Menschen, die am Immobilienmarkt teilnehmen möchten 
  • Menschen, die jährliche Ausschüttungen erhalten möchten

    ‌ 
  • Immobilien-ETF – Immobilien einfach erklärt

    Wie sicher sind Immobilien-ETFs?

    Immobilien-ETFs haben durch eine konservative Ausrichtung ein überschaubares Risiko. Bei Immobilien-ETFs investieren Anleger in einen Aktienindex, der beispielsweise die größten Unternehmen der Branche beinhaltet. Das heißt auch: Das Vermögen ist weltweit gestreut. Da Immobilien-ETFs an der Börse gehandelt werden, können sie allerdings großen Kurschwankungen unterliegen. 

    ‌Weiterlesen: ETF – Immobilien

    Was ist ein REIT ETF?

    REITs sind eine Mischform aus Fonds und herkömmlichen Aktiengesellschaften, spezialisiert auf Immobilien. In Deutschland werden REITs als AGs geführt und sind eigenständige Unternehmen, die steuerlich begünstigt werden. Dafür müssen REITs 90 Prozent des Vermögens jährlich an die Aktionäre auszahlen. Außerdem müssen 75 Prozent des REIT-Vermögens von Immobilien stammen. 

    ‌Weiterlesen: Was sind REITs?

    Warum sollte man in REITs investieren?

    REITs verbinden die Eigenschaften des Kapitalmarkts mit jenes des Immobilienmarkts. Anleger können am Immobilienmarkt teilnehmen – und das in Form von Aktien. Der Aufwand für REITs ist um einiges geringer als der Kauf einer eigenen Immobilie. Jährliche Ausschüttungen ermöglichen ein passives Einkommen, wobei nicht viel Arbeit notwendig ist. 

    ‌Weiterlesen: Wie sicher sind REITs?

    Welche Immobilienfonds sind zu empfehlen?

    Grundsätzlich sind Immobilienfonds zu empfehlen, die in der Vergangenheit eine gute Performance gehabt haben. Ein langjähriges Fondsmanagement, lange Mietverträge und verschiedene Immobilienarten sind weitere Merkmale, die auf einen erfolgreichen Immobilienfonds hindeuten. Anleger sollten sich aber selbst ein Bild verschaffen und alle relevanten Informationen des Fonds analysieren. 

    ‌Weiterlesen: Was ist der Unterschied zu Immobilienfonds?

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