Vor der Umsetzung von baulichen Veränderungen bedarf es eines entsprechenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Erfahren Sie, welche Regelungen das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorsieht, wie die Kosten verteilt werden und in welchen Fällen Miteigentümer die Maßnahmen nicht verhindern können.

‌Eigentümer eines Hauses können frei entscheiden, ob und wie sie ihr Eigentum baulich umgestalten. Wenn es sich beim Wohneigentum allerdings um eine Eigentumswohnung handelt, müssen bei der Planung, Umsetzung und Finanzierung von baulichen Veränderungen die Interessen der Miteigentümer berücksichtigt werden. Der Wunsch einzelner Eigentümer, eine bauliche Veränderung vorzunehmen, führt immer wieder zu Konflikten innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Diese Streitigkeiten können sich auf eine optische Umgestaltung beziehen, die nicht von allen Eigentümern gewünscht wird. Ein weiterer Streitpunkt betrifft die Verteilung der Kosten. Um die juristischen Beziehungen, Rechte und Pflichten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu regeln, hat der Gesetzgeber das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erlassen. 
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‌Die Regelungen bezüglich baulicher Veränderungen werden in § 20 WEG thematisiert. Gemäß WEG handelt es sich um eine bauliche Veränderung, wenn das Gemeinschaftseigentum derart umgestaltet wird, dass der Zustand des Gebäudes vom früheren Zustand abweicht. Weitere Voraussetzung ist die Abgrenzung von einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme sowie einer Modernisierung. 
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‌Die Unterscheidung der verschiedenen Maßnahmen ist wichtig, denn bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung der Miteigentümer. Am 1. Dezember 2020 ist eine Änderung des WEG in Kraft getreten, welche die Mitbestimmungsrechte der Eigentümergemeinschaft in bestimmten Fällen aufhebt. 
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‌Als bauliche Veränderungen werden gemäß WEG Baumaßnahmen bezeichnet, die folgende Merkmale aufweisen:
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‌Gegenstand von Konflikten hinsichtlich baulicher Veränderungen betreffen überwiegend Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Des Weiteren verursachen Baumaßnahmen am Sondereigentum Probleme, wenn sie zu einer Veränderung des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums eines anderen Eigentümers führen. Zu den baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zählen ebenfalls Maßnahmen, die das Sondernutzungsrecht eines Eigentümers (beispielsweise die Gartennutzung) betreffen.
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‌Um bauliche Veränderungen handelt es sich beispielsweise, wenn ein Balkon angebaut oder ein bestehender Balkon durch Verglasung zum Wintergarten umgestaltet wird. Gleiches gilt für den Einbau von Dachfenstern in einer Dachgeschosswohnung oder den Einbau eines Fahrstuhls. Auch das Anbringen einer Markise oder einer Satellitenschüssel kann zu Konflikten führen, weil dadurch das Aussehen des Gebäudes verändert wird. Des Weiteren bedürfen die Errichtung einer Dachterrasse sowie die über die Gartenpflege hinausgehende Umgestaltung des Gartens einer Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Die Miteigentümer müssen außerdem um Erlaubnis gebeten werden, wenn feste Fahrradständer im Außenbereich errichtet werden sollen oder im Gemeinschaftsgarten ein Grillplatz geplant wird. 
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‌Vor der Änderung des WEG war es schwierig, bauliche Veränderungen gegen den Willen anderer Miteigentümer durchzusetzen. Für die Ablehnung eines entsprechenden Antrags reichte es bereits aus, dass Mitglieder der Eigentümergemeinschaft Anstoß an optischen Veränderungen nahmen.
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‌Ist tatsächlich eine bauliche Veränderung geplant? Zunächst muss betrachtet werden, was eine bauliche Veränderung von einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme sowie einer Modernisierung unterscheidet. 
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‌Am Beispiel der Heizungsanlage lässt sich erläutern, wie die verschiedenen Maßnahmen einzuordnen sind. Die Wartung der Heizung inklusive des Austauschs von Verschleißteilen ist eine Instandhaltungsmaßnahme. Ist die Heizungsanlage defekt und wird repariert, indem der Heizungsinstallateur die Wärmepumpe durch ein baugleiches Modell ersetzt, handelt es sich um eine Instandsetzung. Eine modernisierende Instandsetzung wäre die Reparatur durch Einbau einer energieeffizienteren Wärmepumpe. Muss die gesamte Heizungsanlage ausgetauscht und durch eine moderne Anlage ersetzt werden, entspricht dies einer Modernisierung. Eine bauliche Veränderung würde vorliegen, wenn vor dem Einbau einer zentralen Heizungsanlage zunächst Elektrospeicheröfen deinstalliert werden.
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‌Grundsätzlich benötigt man für jede bauliche Veränderung die Zustimmung der Eigentümerversammlung. Es reicht jedoch eine einfache Mehrheit aus, um die bauliche Veränderung zu genehmigen. Außerdem sind seit der Gesetzesänderung Eigentümerversammlungen auch dann beschlussfähig, wenn nicht alle Eigentümer anwesend sind. Damit wird vor allem die Beschlussfassung sehr großer Eigentümergemeinschaften erleichtert, bei denen das vollzählige Erscheinen aller Mitglieder unwahrscheinlich ist. 
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‌Handelt es sich bei der geplanten baulichen Veränderung um eine privilegierte Maßnahme, ist diese sogar ohne Mehrheitsbeschluss erlaubt und muss von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden. 
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‌Zu den privilegierten Maßnahmen gehören gemäß § 20 Absatz 2 WEG:
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‌Wenn eine bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen oder genehmigt wurde, ist es schwierig, diese zu verbieten. In § 20 Absatz 4 WEG räumt der Gesetzgeber Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft ein Anfechtungsrecht ein, wenn die Baumaßnahme zu einer unbilligen Benachteiligung einzelner Eigentümer führt, oder wenn dadurch die Wohnanlage grundlegend umgestaltet wird. 
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‌Es muss somit im Einzelfall entschieden werden, ob sich die geplante bauliche Veränderung tatsächlich nachteilig auswirkt. Als unbillig benachteiligend gilt eine Beeinträchtigung, die mehr als eine Belanglosigkeit oder Bagatelle ist. Bei der Beurteilung der Benachteiligung wird Bezug auf die äußere Gebäudegestaltung sowie das Gemeinschaftseigentum genommen. Kommt es zu einem Rechtsstreit gilt ein objektiver Maßstab. Die subjektive Meinung der Mehrheit oder das individuelle Verständnis eines Wohnungseigentümers sind dabei nicht ausschlaggebend. 
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‌Wurde die bauliche Maßnahme rechtswidrig vorgenommen, können die Miteigentümer verlangen, dass diese rückgängig gemacht wird. Der Eigentümer muss in diesem Fall dafür sorgen, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird. Ab Kenntnisnahme der baulichen Veränderung beginnt eine dreijährige Verjährungsfrist, innerhalb derer die Miteigentümer ihre Ansprüche geltend machen müssen. Mit jeder weiteren Baumaßnahme beginnt die Verjährungsfrist erneut. 
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‌Der Rückbau wird verweigert? Miteigentümer dürfen den Rückbau nicht eigenmächtig durchführen lassen, sondern benötigen dafür einen richterlichen Vollstreckungstitel. 
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‌Eine bauliche Veränderung ohne Zustimmung ist grundsätzlich erlaubt, wenn es sich um eine privilegierte Maßnahme handelt. In diesem Fall hat der Eigentümer, der die Maßnahme initiiert, ein Recht auf einen zustimmenden Beschluss. 
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‌Wenn Sie juristisch gegen eine bauliche Veränderung vorgehen wollen oder Miteigentümer eine von Ihnen durchgeführte Baumaßnahme beanstanden, sollten Sie sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt für Wohneigentumsrecht wenden. Der Anwalt wird Sie bezugnehmend auf die vorliegenden Fakten umfassend beraten und dabei unterstützen, Ihre berechtigten Interessen durchzusetzen. Kommt es zu einer Gerichtsverhandlung übernimmt der Rechtsanwalt die Prozessbegleitung.
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‌Im Zuge der Veränderung des WEG wurden nicht nur die Hürden für bauliche Veränderungen gesenkt, sondern auch die Frage der Kostentragung neu geregelt. Gemäß § 21 WEG sind alle Eigentümer, die der Baumaßnahme zugestimmt haben, zur anteiligen Übernahme der Kosten verpflichtet. Gleichzeitig sind diese Eigentümer nutzungsberechtigt. 
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‌Wurde beispielsweise mehrheitlich beschlossen, in der Tiefgarage des Gebäudes Ladesäulen für Elektroautos installieren zu lassen, tragen alle zustimmenden Eigentümer die daraus resultierenden Kosten. Wer dem Beschluss nicht zugestimmt hat, muss also nicht zahlen, darf die Ladestationen allerdings auch nicht nutzen.

‌Das WEG sieht zwei Ausnahmen von der Regelung vor, dass nur die zustimmenden Eigentümer für die bauliche Veränderung bezahlen müssen: 
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‌1) Baumaßnahme amortisiert sich in angemessenem Zeitraum 
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‌2) Bauliche Veränderung wurde mit Zwei-Drittel-Mehrheit beschlossen
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‌Wenn sich eine bauliche Veränderung innerhalb einer angemessenen Zeit amortisiert, müssen alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft die Kosten anteilig tragen. Die Pflicht zur Übernahme der Kosten betrifft neben den eigentlichen Baukosten auch alle Folgekosten, die bei der Erhaltung und bei der Nutzung anfallen. Als angemessene Zeit gelten üblicherweise zehn Jahre. Abhängig von der Art der baulichen Veränderung kann dieser Zeitraum jedoch kürzer oder länger sein. Im Zweifelsfall muss ein unabhängiges Gutachten erstellt werden, um diese Frage zu klären.
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‌Wenn bei der Abstimmung zwei Drittel aller Anwesenden zugestimmt haben und diese mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren, sind alle Eigentümer zur Übernahme der Kosten verpflichtet. Das gilt nur, wenn mit der Baumaßnahme keine unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden sind. Es bedarf einer Einzelfallentscheidung, ob zu hohe Kosten entstehen und die Eigentümer nicht bereits durch Bildung der Instandhaltungsrücklage ausreichend für Modernisierungsprojekte vorgesorgt haben.
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