AltText: Ein Schlüssel und ein Miniaturhaus in jeweils einer Hand

| Kategorie: Anlageimmobilien

Bieterverfahren – Eine Immobile per Gebot kaufen

Bieterverfahren sind keine Versteigerungen, haben aber Ähnlichkeiten. Käufer bieten eine Summe und am Ende bekommt einer das Haus. Ein paar Details gibt es dennoch zu klären. Was das Bieterverfahren von einer Versteigerung unterscheidet, welche Abläufe es gibt und wann der richtige Zeitpunkt dafür ist, lesen Sie in diesem Beitrag.

Was ist ein Bieterverfahren?


‌Die Käufer bestimmen den Preis. Nach diesem Motto richtet sich das Bieterverfahren. Im Vergleich zu einem herkömmlichen Immobilienverkauf wird bei einem Bieterverfahren kein fixer Kaufpreis festgelegt. Das heißt: Potenzielle Käufer können – innerhalb einer Frist – unverbindliche Angebote an den Verkäufer richten. Sie, als Verkäufer, können sich daraufhin für den aus Ihrer Sicht besten Preis entscheiden. Das muss nicht der höchste Preis sein. Generell gilt: Weder Käufer noch Verkäufer sind dazu verpflichtet ein Angebot anzunehmen.
Hinweis:
Verkäufer können im Vorfeld einen Mindestpreis für Bietende festlegen. Das kann helfen, unseriöse Angebote zu vermeiden.

Bieterverfahren Immobilien – Wie funktioniert das?


‌Bei einem Bieterverfahren gibt es keine festgelegten Abläufe. Der Verkäufer der Immobilie kann den Prozess frei gestalten, wie er möchte. Üblicherweise wird die Immobile aber in Zeitungen und im Internet mit der Bezeichnung Bieterverfahren und beispielsweise dem Hinweis „Eigentümerzustimmung vorbehalten“ inseriert. Ob ein Makler beauftragt wird, obliegt dem Verkäufer. 

‌Die Bestellung eines Maklers ist vor allem empfehlenswert, wenn Sie zeitaufwendige Dinge wie:
  • Vermarktung des Objekts  
  • Exposé Erstellung  
  • Besichtigungen mit Interessenten vereinbaren  
  • Reihung der Gebote durchführen  
  • Die Relevanz eines Bieterverfahrens bestimmen (Ist es für Ihre Immobilie sinnvoll?) 
  • nicht selbst durchführen möchten.
    Hinweis:
    Ein Exposé ist eine Veröffentlichung und Zusammenstellung der wichtigsten Informationen einer Immobilie. Beispielsweise sollten hochwertige Fotos und die genau Lage enthalten sein. Ziel ist: Kaufinteressierte sollen sich angesprochen und eigeladen fühlen. Im Idealfall kommen Sie aufgrund dieser Beschreibung zu einem Besichtigungstermin. Ein Exposé kann online und in Printmedien veröffentlicht werden. Außerdem kann eine persönliche Zusendung an potenzielle Käufer von Vorteil sein.

    Möglicher Ablauf eines Bieterverfahrens


    ‌Verkäufer können selbst entscheiden, welchen Weg sie gehen möchten. Folgende Punkte helfen bei der Orientierung: 

    ‌1) Einen Immobilienmakler beauftragen, der sich mit Bieterverfahren auskennt. 

    ‌2) Der Makler schätzt den Wert der Immobile und erstellt ein Exposé. 

    3) Das Objekt wird auf ausgewählten Plattformen veröffentlicht.

    ‌4) Sobald einige Interessenten sich gemeldet haben, wird ein gemeinsamer Besichtigungstermin vereinbart. Makler und potenzielle Käufer begehen das Haus und dabei können einzelne Details geklärt werden. (Je mehr Bieter anwesend sind, desto höher könnte der Kaufpreis am Ende sein) 

    ‌5) Nach der Besichtigung setzt der Makler eine Frist von zwei bis drei Wochen, in der die Bieter ihr Angebot schriftlich mitteilen können. Nach der Frist kann der Eigentümer entscheiden: Immobilie verkaufen, behalten, oder eventuell ein weitere Biet-Runde veranstalten.

    Bieterverfahren vs. Auktion


    ‌Ein Bieterverfahren ist keine Auktion oder Versteigerung. Immobilienauktionen sind strikt geregelt und werden von Auktionshäusern durchgeführt. Im Gegensatz zum Bieterverfahren bekommt bei einer Auktion der Höchstbietende immer den Zuschlag und meistens gleich danach eine rechtliche Absicherung über seinen Kauf. 

    ‌Bieterverfahren: Der Käufer ist rechtlich nicht verpflichtet ein abgegebenes Angebot einzulösen. Ebenso muss der Verkäufer keinem Bieter verpflichtend zusagen – auch nicht demjenigen der am meisten zahlen würde. Erst ein notariell beglaubigter Kaufvertrag verbindet Verkäufer und Bieter.

    Unterschiedliche Arten von Bieterverfahren

    Offenes Bieterverfahren


    ‌Bei einem offenen Bieterverfahren werden Interessenten zu einer „Open-Haus“-Besichtigung eingeladen. Dabei wird die Immobilie – gegeben falls gemeinsam mit einem Makler – begutachtet. Die potenziellen Käufer bekommen dadurch einen Eindruck vom Haus, können Fragen stellen und sich bereits Gedanken über Ihr Kaufangebot machen.
    Hinweis:
    Je höher die Anzahl an Kaufinteressierten, desto höher ist in der Regel die Anzahl an seriösen Angeboten.

    Privates Bieterverfahren


    ‌Das private Bieterverfahren ist mit dem offenen Bieterverfahren gleichzusetzen. Der Immobilienverkauf geht von einer privaten Person aus und grenzt sich darin vom öffentlichen Bieterverfahren ab. Beim öffentlichen Bieterverfahren fungieren Gemeinden, oder allgemein öffentliche Stellen als Verkäufer.

    Strukturiertes Bieterverfahren


    ‌Das strukturierte Bieterverfahren ist genau gegliedert. Mehrere Verkaufsrunden, ein transparenter Ablauf und eine gezielte Vermarkung seitens eines Maklers sollen die Verkaufschancen erhöhen. Bieter werden durch das gesamte Bieterverfahren geführt und erhalten dadurch gezielte Informationen über den Verkaufsprozess.

    Zweistufiges Bieterverfahren


    ‌Das zweistufige Bieterverfahren ist eine Form des strukturierten Bieterverfahrens. Die Kaufinteressenten bekommen dabei die Möglichkeit, nach abgelaufener Frist, ein weiteres Angebot abzugeben. Wichtig ist: Der aktuelle Höchstpreis wird mitgeteilt, an dem sich alle möglichen Käufer orientieren können. Idealerweise werden durch die zweite Runde, letztlich die kaufwilligsten Personen ermittelt. Wer im zweiten Abschnitt des Bieterverfahrens den Höchstpreis überbietet ist vermutlich sehr interessiert daran neuer Hauseigentümer zu werden.

    Online-Bieterverfahren


    ‌Das Bieterverfahren im Internet dauert meist nur wenige Stunden und gibt Verkäufer sowie Käufer die Möglichkeit eines schnellen Kaufabschlusses. Der Ablauf: Kaufinteressierte loggen sich mittels Zugangsdaten auf einer geschützten Plattform ein und können dort Ihren gewünschten Kaufpreis abgeben. Alle Mitbewerber können Ihre Angebote laufend verändern, da jeder das aktuelle Höchstangebot sieht. Durch das kurze Zeitfenster und den schnellen Preisänderungen kann das Online-Bieterverfahren einen hohen Verkaufspreis erzielen. Zudem profitieren Käufer und Verkäufer von der Durchsichtigkeit, da alles live mitverfolgt wird.
    Beispiel:
    Laut einem Immobilienportal werden durch ein Online-Bieterverfahren deutlich höhere Verkaufspreise erzielt. Im Schnitt liegt der Preis nach einem Bieterverfahren 25 % über dem ermittelten Verkehrswert eines Gutachters.

    Wann ist ein Bieterverfahren sinnvoll?


    ‌Ein Bieterverfahren lohnt sich besonders, wenn ein Haus markante Merkmale aufweist – positiv wie negativ. Denn: Immobilien werden in solchen Fällen sehr unterschiedlich eingeschätzt und können daher auf normalem Wege schwierig verkauft werden. Folgende Beispiele zeigen wann ein Bieterverfahren sinnvoll sein kann:
  • Eine Immobilie, die sich in einer guten Lage befindet, aber renovierungsbedürftig ist. In solchen Fällen haben Objekte oft eine ungleiche Immobilienbewertung.
  • Die Immobilie soll möglichst schnell verkauft werden, wenn der Besitzer rasch an Geld kommen möchte. 
  • Die Immobilie fand bis dato keinen Käufer. Das Bieterverfahren kann die Aufmerksamkeit erhöhen und damit mehr potenzielle Käufer anziehen.  
  • Falls es viele Interessenten gibt, kann durch das Bieterverfahren der Verkaufspreis in die Höhe steigen.  

  • Was sind die Vor- und Nachteile eines Bieterverfahrens?

    Vorteile:

  • Viele Eigentümer ersparen sich durch das Bieterverfahren Zeit – der Verkauf kann im Idealfall schneller über die Bühne gehen als bei einem herkömmlichen Verkauf. 
  • Mühselige Preisverhandlungen mit potenziellen Käufern fallen weg.  
  • Konkurrenzkampf zwischen Interessenten kann den Preis steigen lassen. 
  • Dem Verkäufer steht es frei zu, welches Angebot er annehmen möchte. 
  • Wenn am Ende kein Kauf zustande kommt, erhält der Verkäufer dennoch einen realen Marktwert seiner Immobilie. (Eine Immobilie, die zuvor nicht sehr hoch bewertet wurde, könnte plötzlich viel mehr wert sein als vielleicht gedacht.) 
  • Nachteile:

  • Es besteht keine Verbindlichkeit, weder für Käufer noch für Verkäufer. 
  • Interessenten könnten nur aus Lust und Laune mitbieten und auf ein Schnäppchen hoffen. 
  • Zu wenig, oder zu viele Personen bei einer Sammelbesichtigung. Potenzielle Käufer könnten bei zu viel Interesse abspringen, weil sie sich zu wenig Chancen gegenüber anderen ausrechnen. Bei wenig Interesse könnte es den Anschein erwecken, dass die Immobilie nicht so attraktiv ist.  
  • Ein Bieterverfahren ist nicht sehr persönlich, da so viel Leute wie möglich angesprochen werden sollen. 

  • Was geschieht nach einem Bieterverfahren?


    ‌Der Bietende mit dem höchsten Angebot hat zwar gute Chance auf den Zuschlag – ist aber nicht zwingend der letztendliche Käufer. Der Verkäufer entscheidet selbst, welches Angebot beziehungsweise welcher Käufer ihm zusagt. Oft zählen Sympathie und ein gutes Gefühl mehr als die Höhe der Summe. Möglich ist auch ein Nachverhandeln über den Preis mit dem Höchstbietenden. 

    ‌Sollte sich der Verkäufer für ein Angebot entscheiden, ist auch noch nichts besiegelt. Erst wenn ein Kaufvertrag von beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) unterzeichnet und notariell beglaubigt wird, ist der Kauf rechtlich bindend.

    Bieterverfahren – Tipps für Käufer

    Ruhe bewahren und Zeit nehmen


    ‌Schauen Sie die Immobilie in Ruhe an und holen im Idealfall, so viele Informationen, wie möglich ein. Falls auf der Sammelbesichtigung – aufgrund vieler Leute – einige Fragen offenbleiben, kontaktieren Sie den Makler am besten noch einmal persönlich.

    Prüfen Sie die Immobilie genau


    ‌Falls eine Immobile bereits einige Zeit leer steht, hat das in manchen Fällen negative Gründe. Nehmen Sie das Objekt daher genau unter die Lupe.

    Überlegt bieten


    ‌Denken Sie über Ihre persönliche Kostengrenze im Vorfeld nach. Kalkulieren Sie mögliche Renovierungskosten des Gebäudes mit ein.

    Sie müssen nicht kaufen


    ‌Das Bieterverfahren ist zu einem gewissen Teil Vermarktungsstrategie und spielt daher oft mit dem Gefühl „Was andere wollen, möchte ich auch“. Viele Interessen bei der Besichtigung, bedeuten nicht automatisch, dass alle die Immobilie haben wollen.

    Expertenmeinung


    ‌Sprechen Sie vorab mit jemandem der sich im Bauwesen gut auskennt. Am besten: Sie nehmen jemanden mit Expertise zur Besichtigung der Immobilie mit.

    Werden Bieterverfahren bald eingeschränkt?


    ‌Das ist zumindest Wunsch der Deutschen Bundesregierung. Bieterverfahren bei privaten Immobilienverkäufen mit Maklern sollen in Zukunft stark eingeschränkt werden. Das fordert der Staatssekretär für Verbraucherschutz im Bundesjustizministerium, Gerd Billen, 2019 in einem Interview mit dem Wirtschaftsmagazin Capital. Billen sagt: „Es gehe nicht an, dass ein Makler Interessenten in ein Bieterverfahren hineintreibt und sich das vom Käufer auch noch bezahlen lässt.“ Die Bundesregierung wisse, nach genauer Beobachtung des Marktes, dass in diesem Bereich sehr viele Missstände existieren. „Wir kennen Fälle, bei denen die Beteiligten nicht einmal Zeit hatten, sich das Haus richtig anzuschauen“, sagt Billen. Ob das Bietverfahren tatsächlich eingeschränkt wird, bleibt abzuwarten.

    Dubiose Anbieter


    ‌Aufpassen sollten Sie als Käufer vor manchen Internetplattformen mit unzähligen Versprechen wie:
  • Einfach per Mausklick 
  • 20 % höherer Verkaufspreis als gewöhnlich 
  • Maklerkosten sparen 

  • ‌Solche Angebote klingen im ersten Moment vielleicht verlockend, stellen Sie als Kunden aber vor unvollendete Tatsachen. Oft müssen Sie demnach als Verkäufer einen Mehraufwand leisten, da Ihnen die Verantwortung übertragen wird. Fotografieren der Immobilie, Preisverhandlungen, Organisieren von Besichtigungsterminen, Absprache mit Interessenten, sind nur einige der Tätigkeiten, die Sie bei gewissen Anbieter selbst übernehmen müssten. 

    ‌Deshalb raten Experten bei einem Bieterverfahren vor allem eins: Professionelle Begleitung durch einen qualifizierten Makler oder einem auf Immobilien spezialisierten Rechtsanwalt.

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    Bieterverfahren – Immobilien einfach erklärt

    Warum gibt es ein Bieterverfahren?

    Bieterverfahren werden häufig verwendet, wenn der Verkäufer eine Immobile rasch loswerden möchte, um beispielsweise schnell an Geld zu kommen. Ein anderer Fall, wäre eine bereits länger leerstehende Immobilie, die durch ein Bieterverfahren mehr Aufmerksamkeit bekommen könnte und daher mehr potenzielle Käufer anzieht. 

    ‌Weiterlesen: Wann ist ein Bieterverfahren sinnvoll?

    Was ist ein privates Bieterverfahren?

    Das private Bieterverfahren wird im Alltag oft als Synonym für ein offenes Bieterverfahren verwendet. Der Begriff privat soll klarstellen, dass der Verkäufer eine Privatperson ist und keine öffentliche Institution, wie beispielsweise eine Gemeinde. Bei öffentlichen Stellen spricht man von einem öffentlichen Bieterverfahren. 

    ‌Weiterlesen: Unterschiedliche Arten von Bieterverfahren?

    Was läuft ein Bieterverfahren ab?

    Bei einem Bieterverfahren inseriert der Verkäufer – in der Regel durch einen Makler – eine Anzeige ohne fixen Kaufpreis. Potenzielle Käufer, die sich melden, werden daraufhin zu einem Besichtigungstermin eingeladen und sollen in Folge einen Preis anbieten, den sie bereit wären zu zahlen. 

    ‌Weiterlesen: Bieterverfahren Immobilien – Wie funktioniert das?

    Ist ein Bieterverfahren erlaubt?

    Ein Bieterverfahren ist in Deutschland erlaubt und auch gängige Praxis, aber bei weitem nicht so verbreitet wie beispielsweise in den USA. Ein Staatsekretär der Deutschen Bundesregierung plädierte 2019 für stärkere Einschränkungen bei Bieterverfahren – vor allem im Bereich der Maklerprovision. 

    ‌Weiterlesen: Werden Bieterverfahren bald eingeschränkt?

    Was ist ein zweistufiges Bieterverfahren?

    Ein zweistufiges Bieterverfahren wird – wie der Name schon sagt – in zwei Stufen aufgeteilt. Nach Ablauf der Angebotsfrist wird allen Bietern der aktuelle Höchstpreis mitgeteilt. Daraufhin können die Kaufinteressenten ein neues Angebot abgeben. Die neuen Angebote sollten folglich höher sein als der bisherige Höchstpreis. 

    ‌Weiterlesen: Unterschiedliche Arten von Bieterverfahren

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