Eine Ferienwohnung zu vermieten, bietet mehrere Vorteile: Sie kann selbst genutzt werden und bei Vermietung Einnahmen erzielen. Was gewerbliche und private Vermietung unterscheidet, welche Rechte gelten und was ein Zweckentfremdungsverbot ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.

‌Eine Ferienwohnung an Urlaubsgäste zu vermieten kann Spaß machen und gleichzeitig eine lukrative Einnahmequelle bedeuten. Grundsätzlich kann jeder eine Ferienwohnung vermieten, der über Platz und Raum verfügt. Theoretisch kann also jeder vermieten – dennoch gibt es in Deutschland Vorschriften, die beachtet werden müssen.
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‌Beispielsweise stellt sich die Frage, ob es sich um eine private oder gewerbliche Vermietung handelt. Zudem spielt es eine Rolle, ob man selbst Mieter oder Eigentümer der Ferienwohnung ist. Laut § 540 BGB dürfen Mieter demnach nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Eigentümers die Wohnung untervermieten.
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‌Private Zimmer und Wohnungen zu vermieten, liegt im Trend – auch dank der großen Vermietungsplattformen im Internet. Laut einer Statistik von einem der größten Anbieter für Ferienunterkünfte gab es 2014 in Deutschland 26.000 Inserate auf dessen Plattform. 2018 kletterte die Zahl auf 150.000 deutschlandweit. Handelt es sich um eine private Vermietung gilt das Mietrecht (§ 535). Vermieter dürfen eine Wohnung oder ein Zimmer vermieten, wenn bestimmte Kriterien erfüllt werden:
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Die sogenannte „Liebhaberei“ wird vom Finanzamt in der Regel nicht berücksichtigt. Das heißt: Nutzen Sie die Immobilie selbst und vermieten die Wohnung nur ab und zu ist dies steuerfrei. Dafür können Verluste und Anschaffungskosten aber auch nicht abgeschrieben werden. 
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‌Nur wenn über einen längeren Zeitraum ein wirtschaftlicher Gewinn erzielt wird, stuft das Finanzamt die Vermietung als Gewerbe ein. 
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‌Laut § 14 AO dienen beispielsweise ein Frühstücksservice, ein Radverleih oder eine Rezeption dem wirtschaftlichen Erfolg. Diese Tätigkeiten zielen daher auf ein Gewerbe ab und nicht mehr auf eine rein private Vermietung.
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‌Vermiete ich eine Ferienwohnung mit der Absicht Gewinn zu erzielen? Lautet die Antwort ja, ist eine Gewerbeanmeldung erforderlich. Wird die Immobilie zum Beispiel regelmäßig vermietet (an über 75 % der ortsüblichen Tage) erkennt das Finanzamt dies als Gewerbetätigkeit an. 
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‌Auch wenn die Vermietung beziehungsweise die Immobilie zunächst Verluste einbringt, kann eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen. Beispielsweise kann eine umfangreiche Renovierung vom Finanzamt als Investition gesehen werden.

Dinge, die man bei gewerblicher Vermietung beachten sollte:
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‌Ein Zweckentfremdungsverbot kann bedeuten, dass die Vermietung als Ferienimmobilie nicht erlaubt ist, oder eine Sondergenehmigung benötigt wird. In Ferienregionen ist das meist nicht der Fall. Es gibt aber einige Großstädte, die Zweckentfremdungsverbote veranlasst haben. Grund dafür ist die akute Wohnungsknappheit.
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‌Die Preisangabenverordnung (PAngV) besagt, dass Gäste für die Ferienwohnung den Gesamtpreis beziehungsweise den Endpreis erhalten müssen. Dazu müssen folgende Kosten miteinkalkuliert werden:
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‌Eine vermietete Ferienwohnung bietet einige Vorteile:
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‌Eine Ferienimmobilie bedeutet keineswegs ein sicheres Einkommen. Es gibt einige Faktoren, die die Vermietung erschweren:
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‌Grundsätzlich gibt es drei mögliche Steuerarten, die Sie aufgrund Ihrer Vermietung betreffen könnten. Das sind:
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‌Grundsätzlich sind Vermieter bei kurzfristiger Vermietung einer Ferienwohnung dazu verpflichtet Umsatzsteuer zu zahlen. Der ermäßigte Steuersatz liegt bei 7 Prozent. Viele betrifft das aber nicht. Denn: Liegt der Umsatz des Vorjahres unter 22.000 Euro greift die Kleinunternehmerregelung. Vermieter sind damit von der Umsatzsteuer befreit.
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‌Wird die Ferienwohnung ähnlich wie ein Hotel geführt – zum Beispiel mit Mahlzeiten und anderen Extras – und liegt eine Gewinnerzielungsabsicht vor, sieht das Finanzamt ein Gewerbe. Trifft dies zu, muss ein Gewerbe angemeldet werden. Die Gewerbesteuer ist allerdings nur fällig, wenn die Gewinngrenze von 24.500 Euro im Jahr überschritten wird.
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‌Entsteht nach der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ein Überschuss, muss dieser in der Einkommenssteuererklärung angeführt werden. Aufwendungen, wie Betriebskosten, Gebäudeversicherung, Kosten für Reparaturen, Gebäudeabschreibung, oder Kreditzahlungen können von Einnahmen abgezogen werden.
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‌Wollen Sie Ihre Ferienwohnung erfolgreich vermieten, ist eine gute Vorbereitung unumgänglich. Die Wohnung oder das Haus sollte nicht einfach ein Ort zum Schlafen sein, sondern Gäste wohlfühlen lassen. Folgende Merkmale sollten bei einer Ferienimmobilie daher berücksichtigt werden:
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Viele Interessenten achten bei der Wahl ihrer Ferienwohnung auf das Besondere. Also ein Merkmal das heraussticht. Das könnte ein Whirlpool genauso wie ein Balkon mit Meerblick sein. Diese Besonderheiten sollten bei der Vermarktung hervorgehoben werden.
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1‌) Eine gute Planung ist wortwörtlich die halbe Miete. Überlegen Sie welche Gäste Sie ansprechen wollen? Möchten Sie saisonal oder ganzjährig vermieten? Wie sieht es mit den Kosten aus? 
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‌2) Legen Sie Ihre Zielgruppe fest. Wenn Sie wissen, wer bei Ihnen buchen wird, können Sie die Wohnung an die Bedürfnisse der Zielgruppe anpassen. Jüngere Personen haben meistens eine andere Vorstellung als Familien mit kleinen Kindern oder Senioren. Einen Hinweis darauf bietet der Standort der Immobilie. Schicke Apartments in Großstädten werden tendenziell von jüngeren Gästen gebucht. 
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‌3) Die Ausstattung sollte nicht spartanisch sein. Ganz im Gegenteil: Die Wohnung sollte so eingerichtet sein, dass sich Gäste wie zu Hause fühlen. 
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‌4) Setzen Sie einen Preis fest. Dieser solle nicht zu teuer, aber auch nicht zu günstig sein. Orientieren Sie sich an der Konkurrenz und sprechen Sie mit Leuten im Ort. 
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‌5) Eine Ferienwohnung ohne Online-Auftritt zu vermarkten ist mittlerweile fast unvorstellbar. Potenzielle Gäste werden womöglich nur über die großen Buchungsplattformen im Internet auf Sie aufmerksam. Zudem können Sie in sozialen Netzwerken zusätzlich werben. Alternativ können Sie auch wenig Online-Marketing betreiben und auf Mundpropaganda setzen. So könnte Ihre Wohnung vielleicht als Geheimtipp wahrgenommen werden. 
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‌6) Inszenierung – Die Fotos und die Beschreibung der Ferienwohnung sollten professionell und stimmig wirken. Nehmen Sie sich Zeit, um die Besonderheiten der Wohnung hervorzuheben. 
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‌7) Gäste freuen sich in der Regel über kleine Willkommensgeschenke und ein Grußschreiben. Solche Kleinigkeiten wirken sympathisch und bauen eine persönliche Beziehung auf. 
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‌8) Falls Sie viele Buchungen erhalten und nicht alle Anfragen schnell beantworten können, kann ein Buchungssystem viel Arbeit abnehmen. 
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‌9) Seien Sie als Gastgeber immer erreichbar. Gäste schätzen eine Ansprechperson, an die sie sich bei Fragen oder Problemen wenden können. 
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‌10) Die Wohnung muss gründlich gereinigt werden, bevor die nächsten Gäste anreisen.
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‌Eine Ferienwohnung ist beim Einwohnermeldeamt oder dem Ordnungsamt anzumelden. In Orten, die eine Kurtaxe oder Bettensteuer erheben ist meistens das Ordnungsamt zuständig.
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‌Sobald die Ferienwohnung manchmal selbst genutzt wird, ist man rechtlich dazu verpflichtet einen Zweitwohnsitz anzumelden. Das heißt: Zweitwohnsitzsteuer wird ebenfalls fällig.