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Flurkarte: Wichtiges Dokument beim Immobilienkauf

Beim Immobilienverkauf wird eine Flurkarte benötigt, denn dieses Dokument bildet die genaue Lage des Grundstücks in einem bestimmten Gebiet ab. Die Flurkarte wird beim Katasteramt beantragt und beeinflusst die Immobilienbewertung. Das Dokument gilt zudem als Kartenvorlage für den Grundbucheintrag.

Welche Bedeutung hat die Flurkarte?


‌Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, benötigt eine Flurkarte, die auch als Katasterkarte oder Liegenschaftskarte bezeichnet wird. Auf der Flurkarte ist die Lage von Gebäuden und Grundstücken in einem bestimmten Gebiet dargestellt. Dementsprechend interessieren sich besonders Kaufinteressenten für dieses Dokument. Im folgenden Artikel erfahren Sie, welche Informationen die Flurkarte enthält, wann Sie eine Flurkarte benötigen, wo diese Karte beantragt wird und welche Kosten bei der Beantragung anfallen.

Definition des Begriffs Flurkarte

Hinweis:
Die Flurkarte (Liegenschaftskarte, Katasterkarte) umfasst amtlich erhobene Kenndaten zu den Grundstücken eines Gebiets (Lage, Bebauung, Flur- sowie Flurstücknummern der Grundstücke).
Die Bezeichnung Flurkarte leitet sich vom historischen Begriff „Flur“ ab. Damit wurde ein bestimmter, ähnlich bewirtschafteter Bereich der Feldmark bezeichnet (Acker, Wiese oder Weide). Später wurde Freiland baurechtlich als Flur gekennzeichnet. Der Begriff Flurstück wird bis heute häufig als Synonym für den Begriff Grundstück verwendet. Manchmal bilden jedoch mehrere Flurstücke ein Grundstück. 

‌Auf der Flurkarte werden die Grundstücke sowie die Gebäude eines bestimmten Gebiets maßstabsgetreu abgebildet. Üblicherweise wird für die Darstellung ein Maßstab von 1:500 bis 1:2000 gewählt. Bei den in der Flurkarte enthaltenen Informationen handelt es sich um amtlich erhobene Grundstückskenndaten. Für die Erhebung ist die Behörde des zuständigen Liegenschaftskatasters verantwortlich. Da die Lage einer Immobilie für den Immobilienwert von zentraler Bedeutung ist, wird die Flurkarte für die Immobilienbewertung benötigt. Wenn Sie planen, ein Grundstück oder ein Haus zu kaufen, sollten Sie sich auf der Flurkarte genau über die Lage und das gesamte Baugebiet informieren. Des Weiteren wird die Flurkarte für die Bauplanung verwendet. 

‌Die Flurkarte ist die Kartenvorlage für Einträge im Grundbuch und sichert das Eigentum an einem bestimmten Grundstück. Somit bildet die Flurkarte gleichzeitig die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer und ist darüber hinaus eine wichtige Bezugsgröße bei einer Veränderung an den Eigentumsverhältnissen der Immobilie. 

‌Mittlerweile wurde die konventionelle analoge Flurkarte im Zuge der Digitalisierung deutschlandweit von der sogenannten Automatischen Liegenschaftskarte (ALK) ersetzt. In Bayern wurde die Flurkarte durch die Digitale Flurkarte (DFK) substituiert, die eine bedarfsorientierte Auswahl des Maßstabs erlaubt. Auf diese Weise können der DFK unterschiedliche Informationen entnommen werden. Die Flurkarte ist weniger detailliert als der vom Vermessungsingenieur angefertigte Lageplan.

Welche Informationen enthält die Flurkarte?


‌Aus der Flurkarte sind maßstabgetreu amtlich vermessene Grundstücke ersichtlich, die auch als Parzellen, Liegenschaften oder Flurstücke bezeichnet werden. Jedes Flurstück ist von einer geschlossenen Linie umgeben und mit einer Flurstücknummer gekennzeichnet. Auf diese Weise kann das Eigentum an einem Grundstück nachgewiesen werden. Darüber hinaus enthält die Flurkarte weitere Informationen hinsichtlich der Nutzung bestimmter Flächen.

‌Folgende Informationen sind in der Flurkarte enthalten:

  • Flurstücknummer
  • Flurstückgrenzen und -abmarkungen 
  • Nutzungsart des Bodens 
  • Bodenschätzungsmerkmale 
  • Nutzungsart der Gebäude 
  • Gebäudenummern
  • Straßen und Gleisanlagen 
  • Gewässer  
  • Gemeinde- und Gemarkungsgrenzen 
  • Blattrahmen mit Angaben zum Maßstab und zur Herkunft sowie Bezeichnung der Gemarkung (Gebietsbezeichnung), Flurnummer  
  • Optional sind folgende weitere Informationen auf der Liegenschaftskarte verzeichnet:
    ‌ 

  • Hecken, Mauern und Zäune 
  • Vermessungs- und Grenzpunkte 
  • Topografische Angaben 
  • Böschungen
    ‌ 
  • Bedeutung von Flurstücken sowie Flurstücknummern


    ‌Als Flurstück wird die kleinste Bebauungseinheit bezeichnet, die im Liegenschaftskataster verzeichnet ist. Die Definition wurde in den Vermessungsgesetzen der einzelnen Bundesländer festgelegt, sodass es keine bundeseinheitliche Definition gibt. In einigen Landesgesetzen findet man jedoch eine Begriffserklärung.
    Landesgesetzes über das amtliche Vermessungswesen von Rheinland-Pfalz

    ‌Als Flurstücke werden bezeichnet: 

    ‌„…eindeutig begrenzte Teile der Erdoberfläche, die durch das amtliche Vermessungswesen geometrisch festgelegt und bezeichnet sind.“

    Meist handelt es sich bei einem Flurstück um ein Grundstück, das in der Liegenschaftskarte als Flurstück mit einer bestimmten Nummer gekennzeichnet ist. Es ist jedoch auch möglich, dass mehrere Flurstücke zu einem Grundstück zusammengefasst werden. Die Flurstücke werden in der Flurkarte dennoch einzeln aufgeführt. Jedem Flurstück wird im Liegenschaftskataster eine Flurstücknummer zugeteilt, sodass die Identifikation der Flurstücke möglich ist. Das ist insbesondere wichtig, wenn rechtliche Probleme im Hinblick auf die Eigentumsverhältnisse geklärt werden müssen.

    Welche Funktionen erfüllt die Flurkarte?


    ‌Die Liegenschaftskarte ist ein wichtiger Bezugspunkt beim Verkauf von Immobilien, und zwar sowohl von unbebauten als auch von bebauten Grundstücken. Die dort enthaltenen Informationen erfüllen folgende Funktionen:
  • Informationsquelle für Kaufinteressenten 
  • Basis für die Immobilienbewertung 
  • Ermittlung von Beleihungswerten durch die finanzierende Bank 
  • Bestandteil des notariell beurkundeten Kaufvertrags 
  • Berechnungsgrundlage bodenbezogener Steuern und Abgaben 
  • Lageplan für dem Bauantrag 
  • Nachweis von Grundstücksgrenzen

    ‌  
  • Warum wird beim Immobilienverkauf eine Flurkarte benötigt?


    ‌Die Flurkarte enthält alle Informationen zur geografischen Lage einer Immobilie. Da die Lage für den Immobilienwert ebenso wichtig ist wie die Ausstattung und der Zustand eines Hauses, wird die Liegenschaftskarte für die Immobilienbewertung benötigt. 

    ‌Ein Haus in begehrter städtischer Lage in einem Ballungsgebiet ist beispielsweise wesentlich mehr wert als ein identisches Haus auf dem Land. Doch nicht nur die Frage Stadt oder Land hat Einfluss auf den Immobilienwert. Der Kaufpreis für vergleichbare Immobilien variiert innerhalb eines Orts und in vielen Fällen sogar innerhalb eines Baugebiets. 

    ‌Auf der Flurkarte findet man beispielsweise Informationen, ob das Grundstück über eine Zufahrtsstraße erreichbar ist. Wenn keine Zufahrtsstraße vorhanden ist, schmälert dies den Immobilienwert ebenso wie die direkte Nähe zu einer Schnellstraße. Aus der Flurkarte wird außerdem die Dichte der Bebauung ersichtlich, die ebenfalls in die Immobilienbewertung einbezogen wird. 

    ‌Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, dient die Flurkarte der Information potenzieller Käufer, die sich damit einen Überblick über das gesamte Gebiet verschaffen. Weitere wichtige Unterlagen für Kaufinteressenten sind der Auszug aus dem Grundbuch, der Energieausweis sowie im Falle von Teil- und Sondereigentum eine Teilungserklärung. 

    ‌Beim Immobilienkauf geht es um große Vermögenswerte. Deshalb ist es empfehlenswert, sich durch einen Anwalt für Bau- und Architektenrecht beraten zu lassen. Der Rechtsexperte unterstützt bei der Gestaltung von Bau- und Kaufverträgen und vertritt Ihre Interessen bei Unstimmigkeiten (beispielsweise aufgrund von Baumängeln sowie anderen rechtlichen Problemen).

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    Wer kann eine Flurkarte beantragen?


    ‌Verschiedene Auszüge aus dem Liegenschaftskataster können von jedem Interessenten beantragt werden. Dazu gehören beispielsweise Liegenschaftskarten, aber auch Liegenschaftsbeschreibungen, die den Nachweis der Flurstücke umfassen. Flurkartenauszüge, die Informationen über den Eigentümer enthalten, werden allerdings nur beim Nachweis eines berechtigten Interesses ausgestellt. Es reicht nicht aus, wenn man ein allgemeines Kaufinteresse bekundet. Personenbezogene Daten können nur von bestimmten Personen und bei besonderen Anlässen beantragt werden:
  • Eigentümer des Grundstücks 
  • Erbbauberechtigte
  • Nachweis eines konkreten Kaufinteresses 
  • Nachbarrechtliche Streitigkeiten 

  • ‌Wenn Sie als Kaufinteressent eine Flurkarte beantragen möchten, sollten Sie den Eigentümer um eine schriftliche Vollmacht bitten.

    Wo wird die Flurkarte beantragt?


    ‌Die Flurkarte wird beim Liegenschaftskatasteramt beantragt, das für das jeweilige Gebiet zuständig ist. Sie können dort persönlich vorstellig werden oder den Antrag formlos per E-Mail, Fax oder Post stellen. Im Antrag sollten der Ausschnitt und das Kartenformat angegeben werden. 

    ‌Die Bearbeitungszeit des Katasteramts beträgt ungefähr fünf bis acht Werktage und Sie erhalten mit der Flurkarte eine Rechnung über die Gebühren. Einige Katasterämter erheben die Gebühren direkt vor Ort bei der Beantragung. Wie hoch die Gebühren für die Ausstellung der Flurkarte sind, ist von Ort zu Ort unterschiedlich. Durchschnittlich werden zwischen 15 und 60 Euro berechnet. 

    ‌Die folgende Tabelle informiert darüber, wo Sie in den einzelnen Bundesländern die amtlichen Verzeichnisse der Liegenschaftskataster finden.

    Ist eine Beantragung der Flurkarte online möglich?


    ‌Die Digitalisierung schreitet auch bei den Katasterämtern voran und in vielen Regionen Deutschlands wurde bereits das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystems (ALKIS) eingeführt. Im ALKIS werden die Informationen der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) sowie des Automatisierten Liegenschaftsbuchs (ALB) zusammengefasst. Dort können Sie die Flurkarten online einsehen, um sich beispielsweise vor einem Immobilienkauf zu informieren. Das erspart den Kaufinteressenten Zeit und Gebühren. Ein weiterer Vorteil des digitalen Formats besteht darin, dass Angaben problemlos online geändert werden können und nach einer Bebauung keine völlig neue Flurkarte erstellt werden muss. 

    ‌Es gibt außerdem mittlerweile Online-Portale für die Beantragung von Flurkarten. In Niedersachsen wird dieser Service beispielsweise vom Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung auf der Website Katasterkarten-online angeboten.

    Was unterscheidet die Flurkarte vom amtlichen Lageplan?


    ‌Auf der Flurkarte werden lediglich die Grundstücke sowie die Gebäude in einem bestimmten Gebiet dargestellt. Flurkarten werden vom Katasteramt flächendeckend für das jeweilige Bundesland geführt. Der amtliche Lageplan wird jedoch individuell von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur für ein bestimmtes Grundstück angefertigt. Dafür erfolgt vor Ort eine genaue Vermessung der örtlichen Gegebenheiten. 

    ‌Der Inhalt eines amtlichen Lageplans geht somit weit über den der Flurkarte hinaus. Der Lageplan umfasst Angaben zum Eigentümer, Angaben des Grundbuchs, Geländehöhen und Bäume. Sind bereits Gebäude auf dem Grundstück vorhanden, werden die Trauf- und Firsthöhen und die befestigten Flächen vermerkt. Weitere Informationen betreffen die Festsetzungen des kommunalen Bebauungsplans. Wenn Sie beabsichtigen, einen Bauantrag zu stellen, müssen Sie sowohl die Flurkarte als auch den amtlichen Lageplan einreichen.
    Hinweis:
    Der Lageplan umfasst mehr Informationen als die Flurkarte und wird vom amtlich bestellten Vermessungsingenieur individuell für ein Grundstück erstellt.

    Was unterscheidet die Flurkarte vom Bebauungsplan?


    ‌Im Bebauungsplan wird detailliert geregelt, wie die Bebauung erfolgen darf. Dort sind Informationen über freizuhaltende Flächen und die erlaubte Nutzung enthalten. Meist wird auch festgelegt, wie viele Geschosse ein Gebäude haben darf, welche Dacheindeckung erlaubt ist und welche Abstandsgrenzen einzuhalten sind. Der Bebauungsplan gilt üblicherweise in einem bestimmten Baugebiet (Wohn- oder Gewerbegebiet). Die Flurkarte fungiert als Grundlage für die Erstellung des Bebauungsplans.
    Hinweis:
    Im Bebauungsplan ist konkret festgelegt, in welcher Art und Weise die Bebauung auf einem bestimmten Grundstück erfolgen darf.

    Flurkarte – Immobilien einfach erklärt

    Was ist eine Flurkarte?

    In der Flurkarte sind die Flurstücke eines bestimmten Gebiets maßstabsgerecht verzeichnet. Meist sind die Flurstücke mit den jeweiligen Grundstücken identisch. 

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    Ist jedes Grundstück gleichzeitig ein Flurstück?

    Das ist oft, aber nicht immer der Fall. Es ist auch möglich, dass mehrere Flurstücke zu einem Grundstück zusammengefasst werden. 

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    Wann benötigt man eine Flurkarte?

    Die Flurkarte wird beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken benötigt, da sie als amtlicher Nachweis des Grundstückseigentums gilt und verlässlich über die Lage, Größe und Bebauung des Grundstücks informiert. Darüber hinaus verlangen finanzierende Banken die Vorlage der Flurkarte und sie dient des Weiteren als Bemessungsbasis für die Grundsteuern sowie andere grundstücksabhängige Abgaben. 

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    Warum ist die Flurkarte für Kaufinteressenten relevant?

    Der Wert einer Immobilie hängt nicht nur von der Größe des Grundstücks und des Hauses sowie der Ausstattung und dem Zustand des Gebäudes ab. Genauso wichtig ist die Lage des Grundstücks, die aus der Flurkarte objektiv ersichtlich wird. Sie können sich auf der Flurkarte darüber informieren, wie die Anbindung an die Infrastruktur und die Dichte der Bebauung ist. Damit dient die Liegenschaftskarte als wichtige Entscheidungshilfe beim Kauf von Immobilien. 

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    Was unterscheidet die Flurkarte vom amtlichen Lageplan?

    Die Flurkarte enthält Informationen über die Grundstücke und Gebäude in einem bestimmten Gebiet und wird flächendeckend für jedes Bundesland geführt. Der amtliche Lageplan wird demgegenüber individuell für ein bestimmtes Grundstück von einem amtlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt und umfasst wesentlich mehr Informationen. 

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    Kann jeder eine Flurkarte beantragen?

    Die Flurkarte kann nur vom Eigentümer oder Erbbauberechtigten beantragt werden. Ansonsten muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Kaufinteressenten sollten sich eine Vollmacht des Eigentümers aushändigen lassen, um sich zu legitimieren. 

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    Wo wird die Flurkarte beantragt?

    Die Flurkarte wird persönlich, per E-Mail oder Fax beim zuständigen Liegenschaftskatasteramt beantragt. Außerdem stellen die Ämter Online-Portale zur Verfügung, die eine Beantragung der Flurkarte erleichtern. 

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