Honorarverhandlung mit der Architektin © Adobe Stock | kokliang1981

HOAI – Bedeutung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

An der HOAI orientiert sich die Vergütung des Architekten, Ingenieurs oder Bausachverständigen. Erfahren Sie hier, welchen Einfluss Leistungsphasen und Honorarzonen auf die Berechnung des Architektenhonorars haben, wie verbindlich die Vorgaben der HOAI sind und wie ein HOAI-Rechner funktioniert.

HOAI Novellierung – Abkehr vom verbindlichen Preisrecht


‌Bei der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, handelt es sich um eine Rechtsverordnung auf Bundesebene, auf deren Basis die Berechnung der Honorare geregelt wird. Mit der Honorarordnung wird das Ziel verfolgt, Qualitätsstandards beim Bau einzuhalten und transparente Vergütungsbedingungen für Bauherren, aber auch für Architekten, Innenarchitekten, Bausachverständige und Ingenieure zu schaffen. In der HOAI waren deshalb verbindliche Höchst- und Mindestsätze für die Vergütung vorgeschrieben, die vor einem ruinösen Wettbewerb unter den Gebäudeplanern schützen sollten. Hintergrund ist die große Bedeutung einer fachgerechten Planung für die Sicherheit der Gebäude. Der Wettbewerb zwischen den Planern sollte nicht auf der Ebene der Honorare, sondern auf der Ebene der Qualität stattfinden. 

‌Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) führte jedoch 2019 dazu, dass die Bundesregierung angehalten wurde, das verbindliche Preisrecht aufzuheben und stattdessen eine Neuregelung der HOAI zu beschließen. Die in Deutschland geltende Regelung wurde als nicht EU-konform bewertet. Am 01. Januar 2021 trat nach einem Umsetzungsverfahren die reformierte Honorarordnung in Kraft.

Welche Änderungen wurden beschlossen?


‌Die jetzt geltende HOAI ist kein verbindlicher Preisrahmen, sondern ein unverbindlicher Orientierungsrahmen, der angemessene Honorare vorsieht. Außerdem wurde in § 7 Abs. 1 HOAI (2021) festgelegt, dass ein sogenannter Basishonorarsatz gilt, wenn Bauherr und Architekt kein Honorar vereinbart haben. Dieser Basishonorarsatz übernimmt die Funktion des früher geltenden Mindestsatzes und begrenzt die Honorarspanne nach unten. 

‌Nach wie vor bildet die HOAI den Orientierungsrahmen für angemessene Architektenhonorare und nennt Maßstäbe, an denen die Honorarverhandlungen ausgerichtet werden.
Honorarvereinbarung

‌(1) Das Honorar richtet sich nach der Vereinbarung, die die Vertragsparteien in Textform treffen. Sofern keine Vereinbarung über die Höhe des Honorars in Textform getroffen wurde, gilt für Grundleistungen der jeweilige Basishonorarsatz als vereinbart, der sich bei der Anwendung der Honorargrundlagen des § 6 ergibt.

Seit 2021 bildet die HOAI somit nur noch einen Anhaltspunkt für die Preisverhandlungen zwischen Bauherren und Architekten. Wenn Sie ein Architektenhaus planen, sollten Sie sich vor der Beauftragung des Architekten darüber informieren, welches Honorar angemessen ist. Aufgrund der Relevanz der Architektenleistung für das Gelingen des Bauvorhabens ist davon abzuraten, einen Architekten auszuwählen, der auffällig niedrige Honorare verlangt. 

‌Außerdem wurde die HOAI hinsichtlich der zeitlichen Komponente geändert. Getroffene Honorarvereinbarungen können nun auch während des Bauprojekts angepasst werden. Architekten sind befugt, während des Bauvorhabens das Honorar nachzuverhandeln. 

‌Eine weitere Änderung betrifft die Formvorschriften. Jetzt reicht die Textform für eine gültige Honorarvereinbarung aus. Die Schriftform, die einer persönlichen Unterschrift bedarf, ist nicht mehr erforderlich. Sie können nun beispielsweise per E-Mail Honorarvereinbarungen treffen. 

‌Architekten sind außerdem seit der HOAI-Anpassung verpflichtet, ihre Auftraggeber darauf hinzuweisen, dass das Honorar frei verhandelt werden kann. Dieser Hinweis muss in Textform und spätestens bei der Angebotsabgabe erfolgen. Versäumt es der Architekt, den Auftraggeber zu informieren, gilt automatisch das Basishonorar.

Honorartafeln – Orientierungsrahmen für angemessene Vergütung


‌Die Novellierung der HOAI hat dazu geführt, dass die Honorare von Architekten nun den Regeln des freien Marktes unterworfen sind. Es ist grundsätzlich möglich, die Leistungen mit einem Stundensatz, einem Pauschalpreis oder gemäß den Richtlinien der HOAI zu vergüten. Die HOAI gilt nach wie als Orientierungsrahmen für die Festlegung eines angemessenen Honorars und sorgt damit weiterhin für einen gewissen Schutz vor einem Wettbewerb, der ausschließlich über einen Preiskampf und nicht über den Vergleich der Qualität der Architektenleistung entschieden wird. Ziel ist es, trotz Wettbewerb zwischen den Anbietern angemessene Honorare zu realisieren und gleichzeitig Transparenz für den Kunden zu schaffen.

Ermittlung des Architektenhonorars auf Grundlage der HOAI


‌Wenn Sie sich vor der Beauftragung eines Architekten einen Eindruck von den zu erwartenden Kosten verschaffen möchten, empfiehlt sich die Nutzung eines HOAI Rechners im Internet. Sie benötigen einige Daten und Angaben, um mit Hilfe des HOAI Rechners einen realistischen Wert zu erhalten. 

‌Folgende Faktoren werden bei der Berechnung des Architektenhonorars auf Basis der HOAI berücksichtigt:
  • Honorarzonen
  • Leistungsphasen 
  • Anrechenbare Kosten

    ‌ 
  • Honorarzonen


    ‌Die Honorarzone ist ein wichtiger Parameter und ein objektives Kriterium für die Berechnung des Architektenhonorars, denn sie berücksichtigt den Schwierigkeitsgrad der Planung.
    Honorarzonen

    ‌(1) Die Grundleistungen der Flächen-, Objekt- oder Fachplanungen werden zur Berechnung der Honorare nach den jeweiligen Planungsanforderungen Honorarzonen zugeordnet, die von der Honorarzone I aus ansteigend den Schwierigkeitsgrad der Planung einstufen.

    Für die Objekt- und Tragwerksplanung unterscheidet die HOAI fünf Honorarzonen:
  • I – sehr geringe Planungsanforderungen (z. B. Gartenhaus, Behelfsbauten) 
  • II – geringe Planungsanforderungen (z. B. Lagerhalle, Garage) 
  • III – durchschnittliche Planungsanforderungen (z. B. Wohngebäude, Bürogebäude) 
  • IV – überdurchschnittliche Planungsanforderungen (z. B. Krankenhäuser, Schulen) 
  • V – sehr hohe Planungsanforderungen (z. B. Wissenschaftliche Institute, Konzertgebäude) 

  • ‌Der Bau eines Einfamilienhauses fällt üblicherweise in die Honorarzone III. Lediglich bei sehr aufwändigen Bauprojekten wird die Planung eines Eigenheims gemäß Honorarzone IV abgerechnet. In den Honorarzonen wurde der Planungsaufwand für 15 allgemeine (z. B. Wertermittlung) und spezifische (z. B. landschaftsplanerische Leistungen) Bereiche festgelegt. In jeder Honorarzone gilt ein bestimmter Basishonorarsatz sowie ein oberer Honorarsatz und innerhalb dieses Spektrums wird das Honorar mit dem Architekten durch Verhandlung festgelegt und schließlich im Architektenvertrag schriftlich fixiert.

    Leistungsphasen


    ‌Die HOAI gliedert die gesamte Leistung des Architekten während und nach dem Bauprojekt in neun Leistungsphasen und ordnet jeder dieser Leistungsphasen einen bestimmten Prozentsatz als Anteil am Gesamthonorar zu. In der folgenden Tabelle werden die Leistungsphasen sowie der jeweilige Anteil am Gesamthonorar aufgelistet.

    Leistungsphase 1: Ermittlung der Grundlagen


    ‌Diese Phase ist dadurch gekennzeichnet, dass der Architekt gemeinsam mit dem Bauherren die Aufgabenstellung klärt. Im Rahmen einer Ortsbegehung wird das Grundstück besichtigt und die dabei gewonnenen Erkenntnisse anschließend protokolliert. Der Architekt wird den Bauherrn hinsichtlich des zu erwartenden Aufwands beraten und außerdem besprechen, welche Auswirkungen Bebauungspläne, Bodengutachten oder andere Auflagen auf die Planung des Bauprojekts haben. Schließlich wird der Architekt darüber informieren, welche Dienstleister für die Umsetzung des Bauvorhabens nötig sind und eine erste Einschätzung bezüglich der zu erwartenden Kosten abgeben.

    Leistungsphase 2: Vorplanung


    ‌In dieser Leistungsphase erfolgt die Erstellung eines Planungsentwurfs, in dem erstmals das Bauprojekt konkretisiert wird. Außerdem erarbeitet der Architekt einen Kostenvoranschlag. Dank moderner computerunterstützter Planungsinstrumente (CAD-Systeme) erfolgt die Erstellung des Planungsentwurfs schneller und es können direkt Behörden wie das zuständige Bauamt eingebunden werden. Die Vorplanung befasst sich noch nicht mit der Detailplanung, sondern ausschließlich mit der grundsätzlichen Gestaltung des Gebäudes und den Funktionen, die es erfüllen soll. Die Vorplanung bezieht jedoch bereits Fragen der Bauphysik, Bautechnik, Energieversorgung, Ökologie und selbstverständlich der Wirtschaftlichkeit ein. 

    ‌Während der zweiten Leistungsphase erledigt der Architekt folgende Aufgaben:
  • Abstimmung mit den Fachplanern 
  • Generierung einer Vorplanung unter Berücksichtigung der Anforderungen 
  • Maßstabsgetreue Bauzeichnung 
  • Führen von Vorverhandlungen in Bezug auf die Genehmigungsfähigkeit 
  • Erste Kostenkalkulation und Abstimmung mit dem Budget des Bauherren
  • Erstellen eines Terminplans
    ‌ 
  • Leistungsphase 3: Entwurfsplanung


    ‌Nachdem der Bauherr die Kostenkalkulation bewilligt hat, wird der Vorentwurf weiter ausgearbeitet. Es erfolgt die Erstellung eines Modells und einer verfeinerten Planung. Unter Berücksichtigung von gestalterischen, städtebaulichen, rechtlichen und sozialen Aspekten wird der Entwurfsplan erstellt. Am Ende von Phase 3 steht ein Planungskonzept, das einerseits realisierbar ist und andererseits die projektspezifischen Anforderungen erfüllt. 

    ‌In der dritten Leistungsphase erledigt der Architekt folgende Aufgaben:
  • Weitergabe der Planungsergebnisse an beteiligte Fachplaner 
  • Anfertigen einer Objektbeschreibung 
  • Genehmigungsfähigkeit anfragen 
  • Kostenkalkulation und Vergleich mit finanziellen Rahmenbedingungen 
  • Aufstellung einer differenzierten Kostenplanung für die Gewerke 
  • Protokollierung der Ergebnisse
    ‌ 
  • Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung


    ‌Die vierte Leistungsphase schließt direkt an die dritte Phase an. Der Architekt erstellt, unter Berücksichtigung der Anforderungen des Bauamts, genehmigungsfähige Pläne und reicht diese mit den Berechnungen und Formularen ein. Ziel dieser Phase ist es, eine Baugenehmigung zu erhalten, die eine Fortführung des Projekts ermöglicht. 

    ‌Folgende Aufgaben werden in der vierten Leistungsphase erledigt:
  • Erstellung aller für den Bauantrag nötigen Unterlagen 
  • Erstellung von konstruktiven, technischen und bauphysikalischen Nachweisen 
  • Einreichen des Bauantrags 
  • Wenn nötig – Verhandlungen mit der Baubehörde
    ‌ 
  • Leistungsphase 5: Ausführungsplanung


    ‌Es erfolgt eine weitere Präzisierung der Entwürfe, wobei exakt die Materialbedarfe (Baustoffmengen) berechnet werden, die wiederum Grundlage für die Erstellung der Leistungsverzeichnisse in den Angebotsunterlagen sind. 

    ‌Darüber hinaus stimmt der Architekt Details mit dem Bauherrn ab, wobei beispielsweise über die Position der Steckdosen und die Beleuchtung entschieden wird. Es wird eine verfeinerte Objektbeschreibung angefertigt und als Basis für die Handwerks- und Baufirmen verwendet. 

    ‌In der fünften Leistungsphase übernimmt der Architekt folgende Aufgaben:
  • Erstellung der Ausführungspläne 
  • Bereitstellung der Planungsergebnisse für beteiligte Fachplaner 
  • Kontrolle von Montageplänen
    ‌  
  • Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe der Gewerke


    ‌Jetzt wird die Auftragsvergabe an die verschiedenen Handwerks- und Baufirmen vorbereitet und es werden die dafür notwendigen Vergabeunterlagen erstellt. Der Architekt führt Verhandlungen mit den Firmen und fordert Kostenvoranschläge an. Dafür teilt er die Gewerke in Leistungspakete ein. Die Aufgaben der Dachabdichtung und Dacheindeckung werden beispielsweise zum Leistungspaket „Dachdeckerarbeiten“ zusammengefasst. Der Architekt bereitet außerdem die Verträge für die Auftragsvergabe vor. 

    • ‌In Leistungsphase 6 fallen folgende Aufgaben an:
  • Festlegung eines Vergabeterminplans 
  • Erstellung der Leistungsbeschreibungen für die Gewerke 
  • Mengenberechnungen 
  • Kostenkontrolle (Vergleich mit den Preisen im Leistungsverzeichnis) 
  • Zusammenstellung der Vergabeunterlagen 
  • Leistungsphase 7: Unterstützung bei der Vergabe an Handwerks- und Baufirmen


    ‌Es erfolgt die Versendung der Vergabeunterlagen an die verschiedenen Firmen. Die Anbieter tragen ihre Preise in den Positionen des Leistungsverzeichnisses ein. Auf diese Weise sind die Angebote uneingeschränkt vergleichbar. Der Architekt erstellt eine Liste, in der alle Firmen aufgeführt werden, die ein Angebot abgeben sollen. Außerdem überprüft der Architekt die rückgesendeten Angebotsunterlagen und wertet die Angebote aus. 

    ‌In dieser Leistungsphase sind wichtige Aufgaben zu erledigen:
  • Koordination der Vergabe an die Handwerks- und Baufirmen 
  • Anfordern der Angebote 
  • Prüfung und Bewertung der Angebote 
  • Aufstellen eines Preisspiegels 
  • Führen von Bieterverhandlungen 
  • Dokumentation der Vergabe 
  • Erstellung der Vertragsunterlagen
    ‌ 
  • Leistungsphase 8: Überwachung des Bauvorhabens (Baufortschrittskontrolle)


    ‌In dieser umfangreichsten Phase übernimmt der Architekt die Aufgaben eines Bauleiters. Der Architekt wird zunächst einen Bauzeitenplan erstellen, in welchem die Zeitfenster der Firmen eingetragen und Interdependenzen berücksichtigt werden. Der Fertigstellungstermin wird ebenfalls festgelegt. Außerdem ist der Architekt für die Einweisung und Kontrolle der ausführenden Firmen verantwortlich. Ein Abgleich mit der Baugenehmigung ist ebenso erforderlich wie die Überprüfung der Rechnungen und die Klärung von Unstimmigkeiten. Abschließend ist der Architekt für die Abnahme der Leistungen die Beseitigung etwaiger Mängel verantwortlich. 

    ‌In der achten Leistungsphase übernimmt der Architekt folgende Aufgaben:
  • Objektüberwachung 
  • Dokumentation des Verlaufs des Bauprojekts 
  • Feststellung und Kontrolle der Kosten 
  • Feststellung von Baumängeln 
  • Erstellung einer Liste mit Verjährungsfristen für Mängelansprüche 
  • Kontrolle der Mängelbeseitigung
    ‌ 
  • Leistungsphase 9: Betreuung des fertiggestellten Gebäudes


    ‌Diese Phase erfolgt nach der Bauüberwachung und Bauleitung und dient der Feststellung von erst nach Fertigstellung entdeckten Baumängeln, damit Verjährungsfristen eingehalten werden. Die Überwachung der Mängelbeseitigung und die Freigabe etwaiger Sicherheitsleistungen gehören ebenfalls zu den in der neunten Leistungsphase zu erledigenden Aufgaben. 

    ‌In Leistungsphase 9 fallen folgende Aufgaben an:
  • Objektbegehung zur Feststellung von Mängeln 
  • Kontrolle der Mängelbeseitigung 
  • Erstellung von Inventar- und Ausrüstungsverzeichnissen 
  • Aufstellen der Pflege- und Wartungsanweisungen 
  • Generierung eines Instandhaltungskonzepts

    ‌ 
  • Anrechenbare Kosten


    ‌Die anrechenbaren Kosten bilden den dritten Parameter, den die HOAI zur Berechnung des Architektenhonorars nutzt und den Sie demzufolge im HOAI Rechner angeben müssen, um die zu erwartenden Kosten für den Architekten zu berechnen. Welche Kostenarten zu den anrechenbaren Kosten zählen, ist in § 4 Absatz 1 der HOAI geregelt. 

    ‌Bei der Mitverarbeitung vorhandener Bausubstanz, muss diese kostenmäßig adäquat berücksichtigt werden. Das ist insbesondere notwendig, wenn eine Altbausanierung mit Architekt durchgeführt werden soll und trifft nicht auf Neubauprojekte zu.
    Anrechenbare Kosten: 

    ‌(1) Anrechenbare Kosten sind Teil der Kosten für die Herstellung, den Umbau, die Modernisierung, Instandhaltung oder Instandsetzung von Objekten sowie für die damit zusammenhängenden Aufwendungen. Sie sind nach allgemein anerkannten Regeln der Technik oder nach Verwaltungsvorschriften (Kostenvorschriften) auf der Grundlage ortsüblicher Preise zu ermitteln. Wird in dieser Verordnung im Zusammenhang mit der Kostenermittlung die DIN 276 in Bezug genommen, so ist die Fassung vom Dezember 2008 (DIN 276-1: 2008-12) bei der Ermittlung der anrechenbaren Kosten zugrunde zu legen. Umsatzsteuer, die auf die Kosten von Objekten entfällt, ist nicht Bestandteil der anrechenbaren Kosten.

    Folgende Kosten werden berücksichtigt:
  • Netto-Baukosten 
  • Kosten für technische Anlagen 
  • Zuschlag von mindestens 20 Prozent bei Modernisierung oder Umbau 
  • Nebenkosten

    ‌  
  • HOAI Rechner – Entscheidungshilfe für Bauherren


    ‌Wenn Sie sich informieren möchten, welches Architektenhonorar gemäß HOAI für Ihr konkretes Bauvorhaben angemessen ist, geben Sie den Wert der anrechenbaren Kosten ein, berücksichtigen den Prozentsatz der Leistungsphasen, die der Architekt übernehmen soll und wählen die passende Honorarzone. Bei der Berechnung des Honorars für einen Statiker werden nicht alle Baukosten berücksichtigt, weil ein großer Teil der Baukosten wie beispielsweise die Kosten für Malerarbeiten keinen Arbeitsaufwand für den Statiker verursacht. 

    ‌Der Wert, den der HOAI Rechner ermittelt, bildet eine Verhandlungsgrundlage und ermöglicht Ihnen, Angebote verschiedener Architekten zu vergleichen.

    HOAI – Recht einfach erklärt

    Sind die Honorarangaben der HOAI gesetzlich bindend?

    Nein, denn seit der Novellierung der HOAI im Jahr 2021 bildet die Honorarordnung nur noch einen Orientierungsrahmen. Das Honorar für den Architekten kann frei zwischen den Vertragspartnern ausgehandelt werden. 

    ‌Weiterlesen: Welche Änderungen wurden beschlossen?

    In welche Honorarzone fällt der Bau eines Einfamilienhauses?

    Die Honorarzonen teilen Gebäude in Schwierigkeitsstufen bei der Planung ein und Einfamilienhäuser werden überwiegend in die Honorarzone III eingeordnet. 

    ‌Weiterlesen: Honorarzonen

    Welche Vorteile sind mit der HOAI verbunden?

    Die HOAI ermöglicht Bauherren, Angebote verschiedener Architekten zu vergleichen und bildet gleichzeitig einen gewissen Schutz vor einem ruinösen Wettbewerb unter den Architekten, der letztlich zu einem Sinken der Qualität von Architektenleistungen führt. 

    ‌Weiterlesen: Honorartafeln – Orientierungsrahmen für angemessene Vergütung

    Muss der Architekt mit allen Leistungsphasen beauftragt werden?

    Die HOAI differenziert die Architektenleistung in neun Leistungsphasen. Sie können den Architekten für auch nur für einzelne Phasen beauftragen und für jede Phase einen eigenständigen Architektenvertrag abschließen. 

    ‌Weiterlesen: Leistungsphasen

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