Kosten eines Neubaus © Adobe stock | Maren Winter

Architekten Kosten – Wie hoch ist das Architektenhonorar?

Die Beauftragung eines Architekten ist mit Kosten verbunden, die sich am Leistungsumfang und an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure orientieren. Erfahren Sie hier, welche zusätzlichen Kosten bei der Planung eines individuellen Neubaus aufgrund des Architektenhonorars zu erwarten sind.

Architekten beauftragen – Welche zusätzlichen Kosten sind damit verbunden?


‌Sie planen, sich den Wunsch nach einem Eigenheim zu erfüllen und zu bauen? Wachsende Inflationsängste, unsichere Geldanlagen und die noch immer moderaten Zinsen für Immobiliendarlehen sind gute Gründe, um mit Wohneigentum für die Zukunft vorzusorgen. Wenn die Entscheidung für den Bau eines Hauses gefallen ist, stellt sich die Frage, welche Art von Haus geplant werden soll. Neben den Standardhäusern aus den Katalogen der Bauträger gibt es die Möglichkeit, das Haus individuell mit einem Architekten zu planen. 

‌Ein Architektenhaus hat einige Vorteile. Bei der Planung werden individuelle Wünsche und Anforderungen berücksichtigt. Sowohl hinsichtlich der Raumaufteilung als auch hinsichtlich des Designs, Baustils und der Bauweise werden Architektenhäuser perfekt auf den Bauherren und seine Familie zugeschnitten. Est ist außerdem möglich, die Baumaterialien auszuwählen und noch während des Bauprozesses kleinere Änderungen umzusetzen. Die Beauftragung eines Architekten ist nicht nur hinsichtlich der individuellen Gestaltung des Hauses vorteilhaft. Bei schwierigen Grundstücksverhältnissen (z. B. einer Hanglage) oder Grundstücken, die nur über schmale Zufahrten erreichbar sind, generiert der Architekt maßgeschneiderte Lösungen. 

‌Wenn Sie einen Architekten mit der Erstellung der Baupläne beauftragen, müssen Sie allerdings die zusätzlichen Kosten des Architektenhonorars bei der Kostenplanung einbeziehen. Darüber hinaus werden bei Architektenhäusern oft hochwertigere Baumaterialien und besonders aufwändige Raumgestaltungen oder Fassadendesigns gewählt, was wiederum zu höheren Baukosten führt. Außerdem entscheiden sich viele Bauherren zusätzlich für die Beauftragung eines Innenarchitekten, damit das Eigenheim auch hinsichtlich der Innengestaltung exakt den eigenen Vorstellungen entspricht. Auch dadurch steigen die Gesamtkosten. Demgegenüber steht die Gewissheit, genau das Haus zu erhalten, das man sich wünscht. Im Folgenden wird erläutert, von welchen Faktoren die Kosten für den Architekten abhängen und wie die Abrechnung des Architektenhonorars erfolgt. 

‌Architekten werden nicht nur mit der Erstellung der Baupläne für Neubauten beauftragt, sondern übernehmen oft zusätzlich die Funktion des Bauleiters und sind Ansprechpartner für Projekte einer umfassenden Altbausanierung.

Was wird die Leistung des Architekten kosten?


‌Die Kostenplanung ist eine wichtige Phase des Bauprojekts und sollte sorgfältig erfolgen, um das zur Verfügung stehende Budget einzuhalten und Probleme mit der Finanzierung des Bauvorhabens zu vermeiden. Durchschnittlich betragen die Kosten für den Architekten beim Bau eines Einfamilienhauses zehn bis 15 Prozent der Baukosten. Das Architektenhonorar kann grundsätzlich frei verhandelt werden. Wesentliche Einflussfaktoren auf die Kosten, die für den Architekten einberechnet werden müssen, sind die Komplexität des Bauprojekts sowie der Umfang der Architektenleistung. Um die Bauherren vor unseriösen Praktiken zu schützen, wurde die Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI erlassen. Die HOAI ermöglicht eine erste Orientierung für die Kalkulation des Architektenhonorars.

Anpassung der HOAI an geltendes EU-Recht


‌Die HOAI wurde Anfang 2021 angepasst und bietet seitdem mehr Verhandlungsspielraum. Es entfielen die bis dahin gültigen Mindest- und Höchstsätze, sodass sich das Honorar des Architekten nicht mehr in einem gesetzlich festgelegten Rahmen bewegt. Das bisherige Preisrecht verstieß gemäß eines Urteils des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) gegen geltendes EU-Recht. Die HOAI enthält somit kein verbindliches Preisrecht, sondern fungiert als unverbindliche Preisempfehlung für die Berechnung des Honorars von Architekten. Nach wie vor beinhaltet die HOAI jedoch Angaben über Honorarspannen, an denen sich Bauherren orientieren sollten. 

‌Gleichzeitig verpflichtet die HOAI Architekten und Ingenieure dazu, die Bauherren darauf hinzuweisen, dass ein Honorar vereinbart werden kann, welches über oder unter den Werten liegt, die in der Honorarordnung genannt werden. Der Architekt muss den Kunden vor Abschluss des verbindlichen Architektenvertrags schriftlich auf diese Möglichkeit hinweisen. Ohne diesen schriftlichen Hinweis gilt der Basishonorarsatz, welcher dem bisherigen Mindestsatz entspricht. Der Basishonorarsatz gilt ebenfalls, wenn es keine andere schriftliche Vereinbarung zwischen Bauherr und Architekt gibt. 

‌Private Bauherren erhalten durch die Anpassung der HOAI einen größeren Spielraum für Preisverhandlungen. Grundlage für die Honorarverhandlungen sind die Honorarspannen, die in Honorartafeln aufgelistet sind und sich aus den oberen und unteren Honorarsätzen ergeben. Es besteht auch die Option, ein Architektenhonorar festzulegen, das über oder unter den vormals geltenden Spannen liegt.

Architekten Kosten – Abrechnung nach Leistungsphasen


‌In der HOAI werden die Leistungen, der am Hausbau beteiligten Architekten, Ingenieure oder Statiker in neun Leistungsphasen unterteilt. Die Vergütung der einzelnen Phasen erfolgt nach Aufwand. Aufgrund dieser klaren Unterteilung ist es möglich, die Kosten für jede Kostenstelle transparent nachzuvollziehen. Jeder Phase ist ein Prozentbetrag zugeordnet, der den Anteil an den Gesamtkosten des Architekten bestimmt. 

‌Neun Leistungsphasen gemäß HOAI:
  • Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung (zwei Prozent des Honorars) 
  • Leistungsphase 2: Vorplanung (sieben Prozent des Honorars) 
  • Leistungsphase 3: Entwurfsplanung (15 Prozent des Honorars) 
  • Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung (drei Prozent des Honorars) 
  • Leistungsphase 5: Ausführungsplanung (25 Prozent des Honorars) 
  • Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe (zehn Prozent des Honorars) 
  • Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe der Gewerke (vier Prozent des Honorars) 
  • Leistungsphase 8: Objektüberwachung/Baufortschrittskontrolle (32 Prozent des Honorars) 
  • Leistungsphase 9: Objektbetreuung nach Fertigstellung (zwei Prozent des Honorars) 

  • ‌Die Aufstellung der prozentualen Vergütung gemäß der verschiedenen Leistungsphasen berücksichtigt den Aufwand. Dementsprechend entfallen auf Leistungsphase 5 (Ausführungsphase) und Leistungsphase 8 (Baufortschrittskontrolle) die höchsten Architekten Kosten. Wenn Sie den Architekten ausschließlich für die Erstellung der Pläne beauftragen, wird dieser die Leistungsphasen 1 bis 5 durchführen und dafür insgesamt mit 52 Prozent des Gesamthonorars vergütet. Soll der Architekt zusätzlich die Funktion eines Bauleiters übernehmen und sich um die Vergabe der Gewerke an Handwerks- und Baufirmen, die Baufortschritts- und die Bauendkontrolle kümmern, werden weitere 48 Prozent fällig, sodass insgesamt 100 Prozent abzurechnen sind.

    Welche Aufgaben werden in den Leistungsphasen erledigt?


    ‌Im Architektenvertrag wird exakt festgelegt, welche Leistungsphasen der Architekt übernimmt. Neben den Leistungsphasen ist entscheidend, welcher Schwierigkeitsgrad vorliegt. Die Schwierigkeitsgrade werden durch Honorarzonen berücksichtigt. Es gibt insgesamt fünf Honorarzonen. Honorarzone I entspricht dem Schwierigkeitsgrad, der bei der Planung einer Lagerhalle zu bewältigen ist und Honorarzone V wird bei der Planung eines komplexen Gebäudes (z. B. eines wissenschaftliches Instituts) angewendet. Für die Planung eines Einfamilienhauses werden üblicherweise die Honorarzonen III und IV zugrunde gelegt, wobei meist eine Einordnung in die dritte Honorarzone erfolgt. Objektlisten im Anhang der HOAI geben an, in welche der Zonen ein bestimmtes Gebäude fällt.

    Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung


    ‌In dieser ersten Phase wird der Architekt die konkrete Aufgabenstellung klären. Zu diesem Zweck erfolgt eine Besichtigung des Grundstücks und eine Zusammenfassung sowie Dokumentation der bei der Ortsbegehung gesammelten Erkenntnisse. Die Beratung des Bauherren im Hinblick auf den Leistungsbedarf gehört ebenfalls zu den in dieser Leistungsphase anfallenden Arbeiten. Dabei werden Fragen besprochen wie die Berücksichtigung von Bebauungsplänen oder Denkmalschutzauflagen. Der Architekt wird erläutern, welche Dienstleister für die Ausführung des Bauvorhabens benötigt werden und die zu erwartenden Kosten darlegen.

    Leistungsphase 2: Vorplanung


    ‌In dieser Phase erfolgt die Erstellung eines Planungskonzepts auf Basis der Zielvorstellungen des Bauherren und der in Leistungsphase 1 ermittelten Grundlagen. Alle Leistungen werden mit den an der Planung beteiligten Personen abgestimmt und koordiniert. Der Architekt wird verschiedene Optionen für bautechnische Lösungen vorstellen und Skizzen anfertigen. Des Weiteren werden alle für das Bauvorhaben relevanten Einflussfaktoren betrachtet. Dabei handelt es sich um die gestalterischen, aber auch die technischen, bauphysikalischen, landschaftsökologischen sowie die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die bei der weiteren Planung zu berücksichtigen sind. 

    ‌Schließlich führt der Architekt erste Gespräche mit den zuständigen Baubehörden, um die Realisierbarkeit bestimmter Wünsche des Bauherren im Vorfeld zu klären. Ziel ist es, rechtzeitig zu eruieren, ob das Bauvorhaben aller Wahrscheinlichkeit nach genehmigt wird. Nach einer Kosteneinschätzung gemäß DIN 276 wird ein Terminplan zum weiteren Ablauf der Planung und des Baus erstellt und die Ergebnisse dokumentiert.

    Leistungsphase 3: Entwurfsplanung


    ‌In dieser Phase wird der Architekt ein Entwurfskonzept generieren und diesen Gesamtentwurf zeichnerisch umsetzen. Alle Entwurfszeichnungen werden maßstabsgetreu erstellt und es erfolgt eine erneute Kostenberechnung gemäß DIN 276. Anhand der fortgeschrittenen Planung wird der Terminplan ebenfalls fortgeschrieben. Abschließend erfolgt wiederum eine Dokumentation der Erkenntnisse für den Bauherren.

    Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung


    ‌Jetzt wird der Architekt die Vorlagen erstellen, die für die Beantragung der Baugenehmigung erforderlich sind und etwaige notwendige Ausnahme- oder Befreiungsgenehmigungen beantragen. Außerdem werden die Planungsunterlagen weiter angepasst und bei Bedarf vervollständigt.

    Leistungsphase 5: Ausführungsplanung


    ‌In dieser Phase wird eine Komplettzeichnung der Immobilie angefertigt und die Ausführungsplanung unter Beteiligung aller Fachkräfte verfeinert. Der Architekt wird seine Arbeitsergebnisse den anderen an der Planung beteiligten Personen zur Verfügung stellen und deren Leistungen integrieren. Eine Überprüfung der Übereinstimmung von Montage- und Ausführungsplänen sowie die Fortschreibung des Terminplans schließen die fünfte Phase ab.

    Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe


    ‌Es werden Leistungsbeschreibungen und entsprechende Verzeichnisse für alle Leistungsbereiche aufgestellt. Schnittstellen werden koordiniert und mit den Planungsbeteiligten abgesprochen. Darauf basierend erfolgt die Erstellung des Vergabeterminplans. Danach kümmert sich der Architekt um die Kalkulation, den Vergleich und die Kontrolle der Kosten. Den Abschluss der sechsten Leistungsphase bildet die Zusammenstellung der Vergabeunterlagen für die verschiedenen Gewerke.

    Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe der Gewerke


    ‌Der Architekt wird die Vergaben der verschiedenen Fachplaner koordinieren, Angebote prüfen und beurteilen, ob die Preise angemessen sind. Außerdem übernimmt der Architekt das Führen von Bietergesprächen, erstellt Vergabevorschläge und dokumentiert die Vergabe an die verschiedenen Handwerks- und Baufirmen. Ein Abgleich der Ergebnisse der Vergabe mit den kalkulierten Kosten sowie die Zusammenstellung der Vertragsunterlagen schließt diese Leistungsphase ab.

    Leistungsphase 8: Objektüberwachung/Baufortschrittskontrolle


    ‌In dieser Phase übernimmt der Architekt die Aufgaben eines Bauleiters, der für die Einhaltung des Terminplans verantwortlich ist und den Baufortschritt dokumentiert. Der Architekt gleicht die Rechnungen der Handwerks- und Baufirmen mit den Auftragssummen ab und organisiert die Abnahmen. Die Feststellung von Baumängeln und die Veranlassung der Beseitigung dieser Mängel gehören ebenfalls du den Aufgaben des Architekten. Abschließend wird der Architekt alle Zeichnungen und Kalkulationsergebnisse sowie Rechnungen zusammenstellen und dokumentieren.

    Leistungsphase 9: Objektbetreuung nach Fertigstellung


    ‌Der Architekt wird Baumängel innerhalb der Gewährleistungsfrist fachlich bewerten und dafür das Objekt durch Begehungen überprüfen. Er unterstützt damit die Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen des Bauherren gegenüber den ausführenden Firmen.

    Wie kann man Architekten Kosten sparen?


    ‌Das Architektenhonorar beläuft sich durchschnittlich auf zehn bis 15 Prozent der Baukosten, wenn Sie den Architekten damit beauftragen, alle Leistungsphasen zu übernehmen. Bei Baukosten von 300.000 Euro betragen die Kosten für den Architekten somit zwischen 30.000 und 45.000 Euro. Sie können Kosten sparen, indem Sie den Architekten beispielsweise nur mit der Planung beauftragen (Phase 1 bis Phase 5). In diesem Fall werden 52 Prozent des Gesamthonorars fällig, sodass die Kosten in unserem Beispiel zwischen 15.600 und 23.400 Euro liegen würden. Es ist jedoch zweifelhaft, ob diese Vorgehensweise empfehlenswert ist, denn dank seiner Fachkenntnisse wird der Architekt in der Bauphase Baumängel rechtzeitig feststellen und deren Beseitigung überprüfen. Darüber hinaus kann der Experte effektiv dazu beitragen, dass bei der Vergabe der Gewerke keine unnötigen Kosten entstehen und die Baukosten außerdem durch Einhaltung des Terminplans im Budget bleiben

    ‌Wenn Sie die Vergabe der Gewerke sowie die Baufortschritts- und Bauendkontrolle aus Kostengründen in Eigenregie durchführen wollen, sind umfassendes Fachwissen und auch viel Zeit für die Erledigung dieser Aufgaben erforderlich. Dementsprechend werden die meisten Bauherren die Unterstützung eines Bauleiters benötigen, der ebenfalls ein Honorar berechnen wird. 

    ‌Da die Aushandlung des Honorars mit dem Architekten auch vom Verhandlungsgeschick des Bauherren sowie dessen besonderen Wünschen bei der Bauplanung abhängt, ergeben sich jedoch an dieser Stelle Möglichkeiten, Architekten Kosten zu sparen.

    Architekten Kosten – Immobilien einfach erklärt

    Ist die HOAI gesetzlich bindend?

    Seit der Anpassung der HOAI an Europäisches Recht im Jahr 2021 kann das Honorar für den Architekten frei ausgehandelt werden. Die HOAI liefert jedoch eine erste Orientierung und splittet die Gesamtleistung in neun Leistungsphasen auf. 

    ‌Weiterlesen: Was wird die Leistung des Architekten kosten?

    Was sind die Honorartafeln?

    In den Honorartafeln sind für jede Honorarzone die oberen und unteren Honorarsätze festgelegt. Außerdem finden Sie dort Informationen darüber, welchen Anteil die verschiedenen Leistungsphasen an den Gesamtkosten haben. 

    ‌Weiterlesen: Was wird die Leistung des Architekten kosten?

    Welche Bedeutung haben die Honorarzonen?

    Es gibt fünf Honorarzonen, die sich danach richten, wie schwierig es ist, ein Gebäude zu planen. Einfamilienhäuser fallen meist in die dritte Honorarzone. Wenn ein besonders individueller Grundriss geplant wird oder die Grundstücksverhältnisse schwierig sind, kann auch eine Einordnung in die Honorarzone IV erfolgen. 

    ‌Weiterlesen: Welche Aufgaben werden in den Leistungsphasen erledigt?

    Gibt es Möglichkeiten, Kosten zu sparen?

    Es ist möglich, den Architekten nur mit der Planung des Hauses zu beauftragen und die Vergabe der Gewerke sowie die Baufortschrittskontrolle und Bauendkontrolle selbst zu übernehmen. Das ist allerdings nur ratsam, wenn der Bauherr über die fachlichen Voraussetzungen verfügt. Ansonsten wird ein Bauleiter benötigt, der ebenfalls ein Honorar berechnet. Weitere Optionen, um Architekten Kosten zu sparen, sind der Verzicht auf besonders extravagante Grundrisse sowie die geschickte Aushandlung der Honorars. 

    ‌Weiterlesen: Wie kann man Architekten Kosten sparen?

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