Junges Paar unterschreibt Architektenvertrag © Adobe Stock | fizkes

Architektenvertrag – Was sollten Bauherren beachten?

Wer ein Architektenhaus bauen will, muss einen Architektenvertrag abschließen. In diesem Vertrag wird geregelt, welche Leistungen der Architekt erbringt und welches die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien sind. Erfahren Sie hier, was beim Abschluss des Vertrages beachtet werden sollte.

Wann wird ein Architektenvertrag geschlossen?


‌Sie planen den Bau eines Architektenhauses, um beim Hausbau individuelle Vorstellungen zu realisieren? In diesem Fall startet das Projekt mit der Suche nach einem geeigneten Bauplatz und einem Architekten in der Nähe, der Ihre Wünsche umsetzt und den Bau des Hauses begleitet. Bevor Sie dem Architekten den Auftrag erteilen, werden alle Eckpunkte der Zusammenarbeit in einem Architektenvertrag konkretisiert und schriftlich fixiert. Der Architektenvertrag fasst detailliert zusammen, in welchem Umfang der Architekt Leistungen erbringt. Außerdem umfasst der Architektenvertrag Regelungen zu den Rechten und Pflichten des Architekten sowie des Bauherren. Im Folgenden wird erläutert, auf welchen rechtlichen Grundlagen der Architektenvertrag basiert und welche Inhalte erforderlich sind, um eine konfliktfreie Durchführung des Bauvorhabens sicherzustellen.

Wie wird ein Architektenvertrag geschlossen?


‌In Deutschland herrscht grundsätzlich Vertragsfreiheit, sodass die Inhalte des Architektenvertrags flexibel zwischen dem Bauherren und dem Architekten ausgehandelt werden. Es ist zwar möglich, Verträge – auch Architektenverträge – durch eine mündliche Vereinbarung abzuschließen, auf eine schriftliche Fixierung der Vertragsinhalte sollte jedoch in keinem Fall verzichtet werden. Wenn Sie den Bau Ihres Hauses planen, geht es nicht nur um große Vermögenswerte, sondern auch darum, wie Sie gemeinsam mit Ihrer Familie leben werden. Ein Architektenvertrag, in dem alle Regelungen detailliert aufgeführt werden, bildet die Basis eines erfolgreichen Bauprojekts und ermöglicht im Streitfall die eigenen Interessen und Gewährleistungsansprüche durchzusetzen. Gleiches gilt für den Abschluss eines Vertrags mit dem Innenarchitekten, der ebenfalls genaue Angaben zu den Leistungen, Rechten und Pflichten sowie zur Vergütung enthalten sollte. 

‌Viele Architektenbüros nutzen Vertragsvorlagen, die gemäß den Wünschen des Bauherren angepasst und diesem zur Unterschrift zugesendet werden. Idealerweise erfolgt die Aufsetzung des Architektenvertrags jedoch gemeinsam, sodass Bauherr und Architekt bereits in diesem Stadium der Zusammenarbeit wichtige Fragen klären und Missverständnisse vermeiden. Wie jeden anderen Vertrag sollten Sie auch den Architektenvertrag vor der Unterschrift gründlich überprüfen und Unklarheiten im Vorfeld klären. Ein Anwalt für Vertrags- oder Baurecht ist der geeignete Ansprechpartner für die Prüfung des Vertrags.

Rechtliche Grundlagen des Architektenvertrags


‌Die Rechtsgrundlagen für den Abschluss eines Architektenvertrags sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. In den §§ 650p ff. BGB wird beispielsweise definiert, welchem Zweck ein Architektenvertrag dient. Des Weiteren enthält das BGB Vorschriften hinsichtlich der Vergütung, Vertragsänderungen, Kündigung oder Zahlung von Abschlägen.
Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen

‌(1) Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. 

‌(2) Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Er legt dem Besteller die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor.

Darüber hinaus ist ein Architektenvertrag ein Werkvertrag und unterliegt somit den Regelungen des § 631 BGB. Wichtig ist die unmissverständliche Definition der Vereinbarungen. Wenn Sie unsicher sind, ob der Architektenvertrag so formuliert wurde, dass Ihre Interessen adäquat berücksichtigt werden, sollten Sie den Vertrag durch einen Anwalt für Baurecht überprüfen lassen. Das ist insbesondere bei umfangreichen Bauvorhaben sinnvoll oder wenn der Bauherr keinerlei Erfahrung mit der Aufsetzung von Architektenverträgen hat und erspart Ihnen Probleme im Verlauf des Bauprojekts.

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Vertragstypische Pflichten beim Werkvertrag

‌(1) Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. 

‌(2) Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein.

Bemessungsgrundlage für die Abrechnung der Leistung des Architekten bildet die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Bei der Honorarordnung handelt es sich allerdings lediglich um eine unverbindliche Empfehlung, sodass Sie das Architektenhonorar ebenfalls frei aushandeln können. Die HOAI ermöglicht eine Orientierung und erleichtert dem Bauherren die Einschätzung von Honorarforderungen seitens des Architekten.

Ziele des Architektenvertrags


‌Definieren Sie exakt, welche Ziele Sie mit der Beauftragung des Architekten erreichen wollen. Es ist insbesondere sinnvoll, bereits in diesem frühen Stadien wichtige Eckpunkte wie das Budget, Termine, Fristen und die Verwendung bestimmter Materialien festzulegen. An diesen Eckpunkten orientiert sich die weitere Planung und die Konkretisierung des Bauvorhabens.

Vertragsumfang – Welche Leistungen soll der Architekt erbringen?


‌Die Leistungen des Architekten werden in neun Leistungsphasen unterteilt. Bauherren können wählen, ob der Architekt mit der Vollbeauftragung oder der Erbringung einzelner Leistungen betraut werden soll. Die Vollbeauftragung kann entweder die Leistungsphasen 1 bis 8 oder die Leistungsphasen 1 bis 9 umfassen, wobei im letzteren Fall die Betreuung des Architekten über die Fertigstellung des Bauvorhabens hinausgeht. 

‌Es ist außerdem möglich, für die verschiedenen Leistungsphasen einzelne Architektenverträge zu schließen. Das hat den Vorteil, dass man im Verlaufe des Bauvorhabens den Architekten wechseln kann, wenn die Zusammenarbeit mit dem ursprünglich beauftragten Architekten nicht den Vorstellungen des Bauherren entspricht. 

‌Bauherren, die keine Vollbeauftragung wünschen, wählen üblicherweise zwischen den folgenden Leistungspaketen:
  • Vorentwurfsplanung (Leistungsphasen 1 und 2) 
  • Entwurfsplanung (Leistungsphasen 3 und 4) 
  • Realisierungsplanung (Leistungsphasen 5 bis 7) 
  • Bauleitung (Leistungsphase 8) 
  • Betreuung des Bauobjekts nach der Fertigstellung (Leistungsphase 9) 

  • ‌Jedes dieser Leistungspakete wird mit einem eigenständigen Architektenvertrag geregelt. Meist sind diese Architektenverträge damit gekoppelt, dass verbindlich eine Weiterbeauftragung des Architekten erfolgt, wenn das Bauvorhaben weitergeführt wird. 

    ‌Wird im Rahmen der Altbausanierung ein Architektenvertrag geschlossen, wird der Umfang der Architektenleistungen ebenfalls exakt definiert. Oft werden die Leistungsphasen gesondert vertraglich geregelt oder anders aufgeteilt (z. B. in Arbeitsschritte). Es ist außerdem häufig erforderlich, über die Grundleistungen hinaus besondere Leistungen zu vereinbaren, weil beispielsweise Auflagen des Denkmalschutzes berücksichtigt werden müssen. 

    ‌Im Architektenvertrag wird festgelegt, welches Honorar der Architekt für die Erbringung seiner Leistungen erhält. Ein sorgfältig ausgearbeiteter Architektenvertrag beugt somit Unstimmigkeiten vor und dient als Beweisgrundlage im Streitfall.

    Unterschied zwischen Akquise und konkludentem Vertragsschluss


    ‌Es ist nicht einfach, rechtlich zu beurteilen, bis wann es sich bei den Verhandlungen zwischen Bauherr und Architekt lediglich um Gespräche im Rahmen der Akquise handelt und wann es dann schließlich zu einer Auftragsübernahme im Sinne eines konkludenten Vertragsschlusses kommt. Achten Sie auf folgende Kriterien, die darauf hindeuten, dass Sie aufgrund schlüssigen Verhaltens einen mündlichen Vertrag mit dem Architekten geschlossen haben. Dann wird es Zeit, die Vereinbarungen im Rahmen eines Architektenvertrags schriftlich zu fixieren. 

    ‌Kriterien für einen konkludenten Vertragsabschluss:
  • Der Architekt überlässt dem Bauherren Pläne oder Entwürfe für die weitere Planung 
  • Der Bauherr erteilt dem Architekten eine Vollmacht für Vereinbarungen mit Handwerkern oder Behörden 
  • Der Bauherr erteilt dem Architekten eine Vollmacht für Verhandlungen mit Grundstückseigentümern 
  • Der Bauherr unterzeichnet einen vom Architekten angefertigten Bauantrag 
  • Der Bauherr leistet Abschlagszahlungen 
  • Dem Architekten werden Änderungswünsche mitgeteilt 
  • Der Architekt hat bereits mehrere Leistungsphasen bearbeitet 
  • Die Arbeit des Architekten ist mit einem großen Haftungsrisiko verbunden 
  • Der Architekt hat Leistungen erbracht, die nicht als unerheblich bezeichnet werden können   

  • ‌Es ist ebenfalls möglich, den Architektenvertrag an eine aufschiebende Bedingung zu knüpfen. Wurde der Architektenvertrag beispielsweise unter der Bedingung geschlossen, dass ein bestimmtes Grundstück gekauft wird, kommt der Vertrag nicht zustande, wenn auch der Grundstückskauf nicht zustande kommt. In diesem Fall erhält der Architekt kein Honorar.

    Welche Pflichten hat der Architekt?


    ‌Aus den mit dem Architekten vereinbarten Leistungsphasen ergeben sich dessen Pflichten. Grundlegende Leistungen sind die Ausarbeitung von Entwürfen und Zeichnungen sowie die notwendigen Berechnungen. Des Weiteren hat der Architekt das Planungskonzept mit dem Bauherren abzustimmen und ihn über notwendige Änderungen zu informieren. Darüber hinaus übernimmt der Architekt die Kommunikation mit den Behörden, Handwerks- und Baufirmen. Seine Leistungen protokolliert der Architekt in Leistungsbeschreibungen und Leistungsverzeichnissen. Schließlich gehören die Kostenkontrolle sowie die Überwachung des Bauprojekts zu den originären Pflichten des Architekten. Der Architekt schuldet dem Bauherren die mängelfreie Erstellung seiner Leistungen. 

    ‌Außerdem übernimmt der Architekt verschiedene Nebenpflichten wie die fachmännische Beratung des Bauherren und die Erstellung einer Schlussrechnung.

    Welche Pflichten hat der Bauherr?


    ‌Nachdem der Architekt seine Leistungen gemäß des Architektenvertrags erbracht hat und diese vom Bauherren abgenommen wurden, ist der Bauherr zur Zahlung des vereinbarten Honorars verpflichtet. Die Zahlung des Honorars ist eine der Hauptleistungspflichten. Daneben muss der Bauherr beim Antragsverfahren mitwirken und dafür sorgen, dass die notwendige Baugenehmigung erteilt wird. Der Bauherr hat zudem dafür zu sorgen, dass eine ordnungsgemäße Sicherung der Baustelle und der umliegenden Gebäude vorhanden ist. In diesem Zusammenhang hat der Bauherr auch die Kontrollpflicht. Um das finanzielle Risiko zu minimieren, dass sich aus diesen Pflichten ergibt, sollte der Bauherr eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen.

    Individuelle und zusätzliche Vereinbarungen im Architektenvertrag


    ‌Sie können mit dem Architekten vereinbaren, dass dieser Leistungen außerhalb der Leistungen erbringt, die in den Leistungsphasen 1 bis 9 vorgesehen sind. Zu diesen Zusatzleistungen gehören das Aufstellen eines Finanzplans, die Unterstützung bei der Realisierung von Finanzierungskonzepten oder die Überprüfung der Umweltverträglichkeit

    ‌Des Weiteren enthält der Architektenvertrag Regelungen zum Urheberrecht des Architekten. Die finanziellen Absprachen hinsichtlich der Nebenkosten sowie der Zahlung von Abschlägen und der Schlussrechnung werden ebenfalls im Architektenvertrag fixiert. Es ist üblich, dass die Schlussrechnung erst nach Ablauf der Verjährungsfrist für Baumängel bezahlt wird. Viele Architekten bestehen darauf, eine Zusatzklausel in den Architektenvertrag aufzunehmen, die eine frühere Fälligkeit der Schlussrate begründet.

    Abnahme der Architektenleistung: Was ist bei Mängeln zu beachten?


    ‌Nachdem der Architekt die im Architektenvertrag vereinbarten Leistungen erbracht hat, werden diese durch Abnahme (oder Teilabnahme) vom Bauherren anerkannt. Eine Verweigerung der Abnahme ist nur dann möglich, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt. Die Abnahme ist ein wichtiger Meilenstein des Bauprojekts, denn sie begründet den Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche. Außerdem kehrt sich mit der Abnahme die Beweislast um. Ab diesem Zeitpunkt muss der Bauherr nachweisen, dass Mängel durch den Architekten verursacht wurden. Schließlich entfällt mit der Abnahme die Option, Ansprüche aufgrund von vereinbarten Vertragsstrafen gegenüber dem Architekten geltend zu machen.

    Vorgehensweise bei Mängeln


    ‌Als Bauherr sind Sie verpflichtet, Mängel sofort nach Feststellung zu rügen. Sie können schriftlich eine Nacherfüllung verlangen und dafür eine Frist setzen. Wenn der Architekt nicht darauf reagiert und die Frist verstreicht, ist der Bauherr befugt, den Mangel entweder selbst zu beseitigen oder beseitigen zu lassen. Die Kosten für diese Selbstvornahme muss der Architekt tragen. Um diese Kosten zu beziffern, sollten Sie einen Bausachverständigen hinzuziehen, der Ihre Ansprüche untermauert. Der Bauherr kann außerdem Schadenersatz fordern und nach Verstreichen der Nachfrist vom Architektenvertrag zurücktreten.

    Kündigung des Architektenvertrags


    ‌Gemäß § 648 BGB kann der Architektenvertrag vom Bauherren jederzeit ordentlich gekündigt werden. Allerdings muss der Bauherren dem Architekten die volle Vergütung bezahlen und darf lediglich ersparte Aufwendungen abziehen.
    Kündigungsrecht des Bestellers 

    ‌Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.

    Es ist jedoch auch eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich, beispielsweise weil eine erhebliche Abweichung vom vereinbarten Budget festgestellt wurde, der Architekt insolvent ist oder seine Leistungen erhebliche Mängel aufweisen. In diesem Fall wird die Honorarforderung in einem Rechtstreit entschieden, der entweder außergerichtlich oder im Rahmen eines Gerichtsverfahrens geklärt wird. Wenden Sie sich bei Konflikten mit dem Architekten an einen Fachanwalt, um den weiteren Verlauf des Bauprojekts nicht zu gefährden.

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    Müssen beim Architektenvertrag bestimmte Formvorschriften beachtet werden?

    Der Architektenvertrag kann frei verhandelt und sogar mündlich abgeschlossen werden. Es ist jedoch sinnvoll, alle Vertragsbestandteile schriftlich zu fixieren, um im Konfliktfall die eigenen Interessen durchzusetzen. 

    ‌Weiterlesen: Wie wird ein Architektenvertrag geschlossen?

    Gibt es verbindliche Vorgaben für die Festlegung des Architektenhonorars?

    Die HOAI wird als Orientierung und unverbindlicher Rahmen für die Aushandlung des Architektenhonorars genutzt. Das Honorar kann jedoch grundsätzlich individuell von den Vertragsparteien festgelegt werden. 

    ‌Weiterlesen: Rechtliche Grundlagen des Architektenvertrags

    Kann man einen Architektenvertrag kündigen?

    Der Architektenvertrag kann jederzeit ordentlich gekündigt werden. In diesem Fall muss der Bauherr das vereinbarte Honorar abzüglich der ersparten Aufwendungen bezahlen. Es ist außerdem eine außerordentliche Kündigung möglich, wenn beispielsweise das vereinbarte Budget für den Hausbau deutlich überschritten wird. 

    ‌Weiterlesen: Kündigung des Architektenvertrags

    Sollte man den Architektenvertrag durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen?

    Wenn Sie hinsichtlich der Formulierungen im Architektenvertrag unsicher sind, ist es ratsam, einen Anwalt für Vertrags- oder Baurecht mit der Überprüfung des Vertrags zu beauftragen. 

    ‌Weiterlesen: Wie wird ein Architektenvertrag geschlossen?

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