Bauplan für die Sanierung eines Altbaus © Adobe Stock | Björn Wylezich

Altbausanierung mit Architekt – Neugestaltung von Bestandsbauten

Bei der Altbausanierung mit einem Architekten zusammenzuarbeiten hat einige Vorteile. Der Planer unterstützt Sie dabei, moderne Wohnkonzepte umzusetzen und den energetischen Standard zu erhöhen. Außerdem übernimmt der Architekt die Bauleitung und sorgt für den reibungslosen Ablauf des Projekts.

Altbausanierung – Erfolgsfaktor professionelle Planung


‌Es wird immer schwieriger, den Traum vom Eigenheim zu realisieren, denn vielerorts scheitert das Vorhaben bereits daran, ein bezahlbares Grundstück zu finden. Deshalb ist es naheliegend, den Kauf und die Sanierung einer Bestandsimmobilie zu erwägen. In Deutschland gibt es einen sehr großen Bestand an Altbauten, die jedoch entweder baufällig sind oder nicht den modernen Wohnansprüchen genügen. 

‌Altbauten bieten den Vorteil, dass relativ schnell mit dem Sanierungsprojekt gestartet werden kann und es demzufolge nicht jahrelang dauert, bis man endlich in die eigenen vier Wände einzieht. Außerdem stehen Bestandsbauten oft auf großzügigen Grundstücken. Wenn Sie sich einen großen Garten wünschen und kein Freund eng bebauter Neubaugebiete sind, könnte der Kauf eines Altbaus die Lösung sein. 

‌Um dennoch einen modernen Wohnkomfort zu genießen und die Energieeffizienz des Altbaus zu optimieren, ist meist ein umfassendes Sanierungsprojekt erforderlich. Die Modernisierung erfordert ebenso wie der Neubau eines Hauses eine professionelle Planung in Zusammenarbeit mit einem Architekten. Oft entsteht sogar ein höherer Planungsaufwand, denn der Architekt muss die vorhandene Bausubstanz und die Konstruktion des Gebäudes bei der Neugestaltung berücksichtigen und mit den Wünschen des Bauherren in Einklang bringen. Der Architekt wird die bauphysikalischen und konstruktiven Merkmale des Altbaus einbeziehen und dafür sorgen, dass das Gebäude nach der Sanierung technisch und energetisch auf dem neuesten Stand ist. Bei der Auswahl des Architekten sollten Sie darauf achten, dass dieser über die erforderlichen Kenntnisse und Erfahrungen im Bereich des Umbaus im Bestand verfügt. Ebenso wie bei der Planung eines Architektenhauses ist die enge Zusammenarbeit und regelmäßige Abstimmung zwischen Bauherr und Architekt entscheidend dafür, ob das Ergebnis den Vorstellungen entspricht und das Sanierungsvorhaben reibungslos durchgeführt werden kann.

In welchen Fällen wird ein Architekt benötigt?


‌Eigentümer eines Altbaus, die eine Sanierung planen, sind oft unsicher, mit welchen Fachleuten das Projekt umgesetzt werden sollte. Ist es unbedingt erforderlich, einen Architekten zu beauftragen? Die Beantwortung dieser Frage hängt vom Umfang des Sanierungsvorhabens ab. Wenn es sich lediglich um die Modernisierung eines älteren Einfamilienhauses handelt, bei der die Raumaufteilung weitgehend unverändert bleibt, reicht es aus, Handwerksfirmen mit der Durchführung der Maßnahmen zu beauftragen und sich vorher von einem Energieberater beraten zu lassen. Sollen nur einzelne Bauteile wie die Heizung ausgetauscht oder Wohnräume renoviert werden, benötigen Sie keinen Architekten. Wird im Zuge einer energetischen Sanierung geplant, ein neues Wohnkonzept umzusetzen, sind neben den ausführenden Handwerksfirmen Innenarchitekten die passenden Ansprechpartner.

‌Anlässe für die Einbeziehung eines Architekten in das Sanierungsprojekt:

  • Sanierungsprojekt mit Veränderung der Bausubstanz 
  • Sanierungsprojekt mit Nutzungsänderung  
  • Altbau steht unter Denkmalschutz 
  • Sanierungsprojekt mit Veränderung der Bausubstanz


    ‌Eine grundlegende Sanierung ist jedoch oft mit einer massiven Veränderung der Bausubstanz verbunden. Die Neugestaltung des Grundrisses erfordert zumindest die Beauftragung eines Statikers, wenn tragende Bauteile verändert werden. Für die gestalterische Umsetzung der Wünsche des Eigentümers ist der Architekt zuständig, der auch die statischen Berechnungen durchführt. Dieser erstellt, basierend auf den Vorgaben des Bauherrn, die Umbaupläne und übernimmt die Koordination und Überwachung des Sanierungsvorhabens. Wenn der Ausbau des Dachgeschosses oder ein Anbau geplant wird, benötigen Sie eine Baugenehmigung, die von einem bauvorlagenberechtigten Architekten unterschrieben ist.

    Sanierungsprojekt mit Nutzungsänderung


    ‌Ein weiterer Anlass für die Beauftragung eines Architekten ist die Vornahme einer Nutzungsänderung. Wenn Sie beispielsweise einen Altbau gekauft haben und ein Ladengeschäft zum Wohnraum umbauen möchten, ist dafür eine Genehmigung erforderlich. Für den entsprechenden Bauantrag benötigen Sie Baupläne, die der Architekt anfertigt und unterschreibt.

    Altbau steht unter Denkmalschutz


    ‌Dritter Anlass für die Einbeziehung eines Architekten ist die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude. In diesem Fall wird eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde benötigt, bevor mit den Umbauarbeiten gestartet werden kann. Der Antrag muss ebenfalls von einem Fachmann unterschrieben werden, der über eine Bauvorlageberechtigung verfügt – also von einem Architekten oder Ingenieur. Bei einem derartigen Sanierungsprojekt ist die Zusammenarbeit mit einem Architekten, der sich mit den Auflagen der Denkmalschutzbehörde auskennt und Sie außerdem bei der Beantragung von Fördergeldern berät, unverzichtbar.

    Welche Aufgaben übernimmt der Architekt bei der Altbausanierung?


    ‌Die Aufgaben eines Architekten bei der Sanierung unterscheiden sich nicht grundsätzlich von denen bei einem Neubau. Meist wünschen sich die Eigentümer eine weitgehende Umgestaltung des Gebäudes, die mit einer Veränderung des Grundrisses einhergeht. In vielen Fällen sind zusätzliche Um- und Anbauten geplant, um die Wohn- und Nutzfläche zu vergrößern und an die Wünsche der Bewohner anzupassen. Im Vergleich zur Planung eines Neubaus sind bei der Altbausanierung jedoch wesentlich mehr Restriktionen zu beachten. Es gilt, moderne Wohnkonzepte mit bestehenden Strukturen in Einklang zu bringen oder die baulichen Konstruktionen grundlegend zu verändern. 

    ‌Der Architekt wird sich zunächst bei einer Ortsbegehung einen Eindruck vom Zustand des Altbaus verschaffen und dabei die Vorgaben und Wünsche des Bauherren aufnehmen. Anschließend wird der Experte seine Einschätzung hinsichtlich der Realisierbarkeit der Vorstellungen des Eigentümers mitteilen und diesen eingehend beraten. Auf Grundlage dieser Abstimmungsgespräche erfolgt die Planung des Sanierungsprojekts. 

    ‌Der Architekt wird alle notwendigen Pläne erstellen und den Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde einreichen. Nach Erteilung der Baugenehmigung kümmert sich der Architekt um die Vergabe der Gewerke, überwacht die Baumaßnahmen und führt die Abnahme durch, nachdem er sich von der mängelfreien Ausführung überzeugt oder die Beseitigung der Baumängel initiiert und kontrolliert hat.

    Altbausanierung – Welche Probleme sind zu berücksichtigen?


    ‌Die Altbausanierung stellt den Architekten vor andere Fragestellungen als der Neubau eines Hauses, denn die alte Bausubstanz weist Besonderheiten auf, die bei der Erstellung der Pläne berücksichtigt werden müssen. 

    ‌Folgende Probleme treten oft bei der Altbausanierung auf:
  • Kellerbereich unzureichend abgedichtet und gedämmt, Austausch von Kellertreppen und Lichtschächten erforderlich 
  • Balkone unzureichend gedämmt und abgedichtet (Kältebrücken) 
  • Schallschutz aufgrund historischer Deckenkonstruktionen erforderlich  
  • Marode Dachkonstruktion, fehlende Dämmung 
  • Nicht tragfähige Holzbalkendecken vorhanden 
  • Brandschutz erforderlich 
  • Neue Erschließung notwendig 
  • Keine Wärmedämmung vorhanden 
  • Restaurierung historischer Elemente an Decken und Fassaden  
  • Austausch veralteter Haustechnik

    ‌ 
  • Vorgehensweise bei der Altbausanierung


    ‌Zunächst muss der Umfang der Architektenleistung abgesprochen und in einem Architektenvertrag schriftlich fixiert werden. 

    ‌Die Architektenleistung wird gemäß HOAI in neun Leistungsphasen eingeteilt und das Architektenhonorar hängt vom Umfang der Beauftragung ab. Sie können entscheiden, ob der Architekt ausschließlich mit der Erstellung der Pläne beauftragt wird oder auch die Funktion eines Bauleiters übernimmt, der sich um die Vergabe der Gewerke sowie die Baufortschritts- und die Bauendkontrolle kümmert.

    ‌Leistungsphasen gemäß HOAI

    ‌1) Ermittlung der Grundlagen 

    ‌2) Vorplanung 

    ‌3) Entwurfsplanung 

    ‌4) Genehmigungsplanung 

    ‌5) Ausführungsplanung 

    ‌6) Vergabevorbereitung 

    ‌7) Unterstützung bei der Vergabe 

    ‌8) Bauüberwachung 

    ‌9) Betreuung des fertiggestellten Objekts

    Besonders umfangreich – Architektenleistungen in Leistungsphase 1 und 2


    ‌Bei der Betreuung einer Altbausanierung ist die erste Leistungsphase oft wesentlich umfassender und anspruchsvoller als bei einem Neubauprojekt. Der Architekt wird sich alte Unterlagen besorgen, um anhand der Statiken und Zeichnungen die Bausubstanz und Konstruktion zu beurteilen. Diese Unterlagen befinden sich oft nicht im Besitz des Eigentümers, sondern im Bauarchiv

    ‌Anschließend erfolgt ein örtliches Aufmaß, für das innovative Vermessungstools genutzt werden. Auf diese Weise können die Ergebnisses des Aufmaßes direkt ins CAD System des Architekten integriert werden. 

    ‌Auf Basis des Aufmaßes erstellt der Architekt ein Gutachten, in welchem die Bausubstanz beurteilt wird. Von besonderer Relevanz ist der Zustand von Konstruktionsteilen aus Holz, denn dieser beeinflusst das weitere Vorgehen. Wenn die Dachkonstruktion beispielsweise marode ist, ist eine Neukonstruktion des Daches erforderlich. Im Rahmen der Gutachtenerstellung wird das Gebäude außerdem im Hinblick auf Baumängel und Schadstoffe untersucht. Viele Bauten aus den 60er und 70er Jahren sind immer noch mit Asbest belastet und in alten Rohren oder Dämmungen finden sich oft Schadstoffe, die ordnungsgemäß entsorgt werden müssen, bevor mit der Neugestaltung begonnen wird. Bei der Erstellung des Gutachtens arbeitet der Architekt teilweise mit Bausachverständigen zusammen. 

    ‌Der Architekt wird außerdem das Gespräch mit dem Bauamt suchen, um festzustellen, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Darüber hinaus wird mit dem Bauamt geklärt, ob rechtliche Vorgaben zu beachten sind, wenn das Haus saniert oder erweitert wird. Die rechtlichen Vorgaben bilden die Rahmenbedingungen des Sanierungsprojekts. 

    ‌Den Abschluss der ersten Leistungsphase bildet die Fotodokumentation der vorhandenen Bausubstanz. Dabei wird der Zustand von Fenstern und Türen, Balkonen, Terrassen, Kellerabdichtungen, Bodenverhältnissen und Haustechnik überprüft. 

    ‌Auf Basis der Informationen über den Altbau wird der Architekt die weitere Vorgehensweise mit dem Bauherren abstimmen und dessen Zielvorgaben aufnehmen. Erst jetzt kann der Architekt damit beginnen, den Vorentwurf zu generieren.

    Erstellung der Entwurfs- und Einreichpläne (Leistungsphase 3 und 4)


    ‌Der Architekt wird nach einer Prüfung der Bestandspläne diese bei Bedarf neu zeichnen. Danach erfolgt die Erstellung des Entwurfs, der ein bestimmtes Konzept umsetzt und den Fokus darauf richtet, dass das Gebäude optimal für die gewünschte Nutzung geeignet ist. Somit ist nicht nur die Optik, sondern auch die Funktionalität relevant. Die Entwurfsplanung ist keine einmalige Aufgabe, sondern ein iterativer Prozess, der immer wieder eine Abstimmung mit dem Eigentümer erfordert. 

    ‌Bevor mit der Sanierung begonnen wird, müssen Einreichpläne erstellt werden, die besondere Auflagen der Baubehörde erfüllen. Der Architekt wird bereits im Vorfeld der Genehmigungsbeantragung mit der Behörde korrespondieren, um etwaige Probleme rechtzeitig zu beheben, sodass das Genehmigungsverfahren zügig durchgeführt wird.

    Praktische Planung des Sanierungsprojekts (Leistungsphasen 5 bis 7)


    ‌Nachdem die Baubehörde die Genehmigung für das Sanierungsprojekt erteilt hat, startet der Architekt damit, die Entwürfe zu Umsetzungs-(Ausführungs-)plänen zu transformieren, welche in kleinem Maßstab dargestellt werden. Die besondere Herausforderung bei der Altbausanierung besteht darin, neue Bauelemente mit der vorhandenen Bausubstanz zu verbinden. 

    ‌Nach Fertigstellung der Ausführungspläne wird der Bedarf an Materialien und Arbeitsleistungen ermittelt und es werden die Gewerke ausgeschrieben. Der Architekt fordert Angebote an, vergleicht diese und berät den Bauherren bei der Entscheidung, welche Handwerks- und Baufirmen beauftragt werden. 

    ‌Da sich bei Sanierungsvorhaben oft während der Durchführung ein Änderungsbedarf ergibt, wird der Architekt notwendige Änderungen umgehend in die Pläne integrieren, um den reibungslosen Ablauf des Projekts zu gewährleisten.

    Bauleitung (Leistungsphasen 8 und 9)


    ‌Viele Bauherren entscheiden sich dafür, den Architekten nicht nur mit der Erstellung der Pläne, sondern zusätzlich mit der Bauleitung zu betrauen. Diese Vorgehensweise ist sinnvoll, denn der Architekt kennt sich am besten mit den Ausführungsplänen aus und ist deshalb optimal geeignet, um die Arbeiten auf der Baustelle zu koordinieren und zu kontrollieren. Eine laufende Baufortschrittskontrolle stellt sicher, dass Baumängel frühzeitig erkannt und behoben werden. Der Baufortschritt wird dokumentiert und außerdem kann der Architekt die Betreuung des fertiggestellten Gebäudes übernehmen und in diesem Zusammenhang Mängel vor Ablauf der Gewährleistungsfristen feststellen.

    Vorteile der Beauftragung eines Architekten


    ‌Wenn Sie die grundlegende Sanierung eines Altbaus planen, ist der Architekt ein geeigneter Ansprechpartner, der das Vorhaben von der Erstellung eines ersten Entwurfs bis zur Betreuung des fertigen Objekts begleitet. Als erfahrener Experte wird der Architekt Ihre Wünsche hinsichtlich der Gestaltung der Räumlichkeiten, aber auch hinsichtlich der optischen Gestaltung des Gebäudes umsetzen und Lösungen vorschlagen, wenn die von Ihnen gewünschten Varianten nicht umsetzbar sind. In der Funktion als Bauleiter stellt der Architekt stellt sicher, dass die Kosten im Rahmen des Budgets bleiben und sorgt für eine termingerechte Durchführung der Arbeiten. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass ein mit Altbausanierungen erfahrener Architekt Bauherren bei der Beantragung von Fördermitteln beraten und unterstützen kann.

    Altbausanierung mit Architekt – Immobilien einfach erklärt

    Muss man einen Architekten bei der Sanierung einbeziehen?

    Sie benötigen einen Architekten, wenn die Sanierung genehmigungspflichtig ist, weil die Statik verändert wird, Denkmalschutzauflagen zu erfüllen sind oder eine Nutzungsänderung beabsichtigt wird. 

    ‌Weiterlesen: In welchen Fällen wird ein Architekt benötigt?

    Lohnt sich die Beauftragung eines Architekten?

    Der Architekt sorgt dafür, dass Ihre Wünsche unter Beachtung des Budgets optimal umgesetzt werden. Außerdem stellt er die termingerechte Ausführung der Arbeiten sicher und berät bei der Beantragung von Fördermitteln. 

    ‌Weiterlesen: Vorteile der Beauftragung eines Architekten 

    Benötigt man zusätzlich einen Bauleiter?

    Der Architekt kann auch die Funktion des Bauleiters übernehmen. Das bietet sich sogar an, weil er die Pläne am besten kennt und deshalb sehr gut geeignet ist, um die Gewerke zu vergeben, die ausführenden Firmen zu kontrollieren und Baumängel festzustellen. 

    ‌Weiterlesen: Bauleitung (Leistungsphasen 8 und 9)

    Was sollte man bei der Auswahl des Architekten beachten?

    Der Architekt sollte Erfahrung mit der Betreuung von Altbausanierungen haben, denn dabei sind andere Fragestellungen zu berücksichtigen als beim Neubau. 

    ‌Weiterlesen: Altbausanierung – Erfolgsfaktor professionelle Planung

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