Utensilien für die Treppenhausreinigung © Adobe Stock | felix

Treppenhausreinigung – Welche Pflichten haben Eigentümer und Mieter?

Die Treppenhausreinigung im Mehrfamilienhaus ist ein häufiger Streitpunkt. Erfahren Sie hier, welche Pflichten Mieter und Vermieter haben. Kann der Eigentümer die Kosten einer Reinigungsfirma als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen oder ihnen im Mietvertrag die Reinigungspflicht übertragen?

Wer ist für die Treppenhausreinigung verantwortlich?


‌In Mehrfamilienhäusern ist das Treppenhaus stark frequentiert. Eine regelmäßige Treppenhausreinigung ist für ein sauberes Ambiente unverzichtbar, trägt zum Werterhalt der Immobilie bei und reduziert außerdem Unfallrisiken durch verschmutzte Treppen und Böden. In vielen Fällen wird das Thema Treppenhausreinigung bereits thematisiert, wenn es um die Unterzeichnung des Mietvertrags geht. Es stellt sich die Frage, ob Reinigungspflichten grundsätzlich im Mietrecht geregelt sind oder ob die Treppenhausreinigung im Rahmen einer Hausordnung organisiert wird. 

‌Im folgenden Beitrag können Sie sich darüber informieren, welche Pflichten Mieter und Vermieter hinsichtlich der Reinigungsarbeiten übernehmen müssen und welche Kosten für Reinigungsdienstleister als Betriebskosten über die Betriebskostenpauschale auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Treppenhausreinigung – gesetzliche Pflicht des Vermieters


‌In § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind die Pflichten des Vermieters aufgelistet, die dieser erfüllen muss, damit es dem Mieter möglich ist, die Wohnung vertragsgemäß zu nutzen. Zu diesen Pflichten gehört auch, dafür zu sorgen, dass die Treppenhausreinigung organisiert wird. Ansonsten kann der Mieter seine Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen.
Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags 

‌(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. 

‌(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Gleichzeitig sind die Kosten für die Treppenhausreinigung Bestandteil der Kosten für die Gebäudereinigung. Der Vermieter ist berechtigt, die Kosten der Gebäudereinigung gemäß § 2 Nummer 9 Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter umzulegen, denn diese Kosten sind Teil der Betriebskosten.
Aufstellung der Betriebskosten 

‌Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

‌(9) die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;

Der Vermieter muss sich also darum kümmern, dass eine Treppenhausreinigung erfolgt. Er kann allerdings selbst entscheiden, auf welche Weise die Reinigung organisiert wird. 

‌Es gibt drei Möglichkeiten, die Treppenhausreinigung in einem Mehrfamilienhaus zu organisieren: 

‌1) Verpflichtung der Mieter im Mietvertrag 

‌2) Beauftragung eines Hausmeisters 

‌3) Beauftragung eines externen Reinigungsdienstes 

‌Die Kosten für den Hausmeister oder einen externen Reinigungsdienstleister zählen zu den Betriebskosten und können demnach im Rahmen der Betriebskostenpauschale auf die Mieter umgelegt werden.

Voraussetzungen für die Weitergabe der Reinigungspflichten


‌Die Weitergabe der Reinigungsplichten an die Mieter ist nur möglich, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung vorgesehen ist. Ansonsten ist der Vermieter für die Reinigung des Treppenhauses verantwortlich und kann entscheiden, wie die Reinigung erfolgen soll und die Kosten umlegen.

Mietvertragliche Vereinbarung der Treppenhausreinigung


‌Damit die Pflicht der Treppenhausreinigung auf den Mieter übergeht, muss der Mietvertrag eine eindeutige Formulierung enthalten. Die Zuständigkeiten und Reinigungsintervalle können dann in einem Reinigungsplan, der Teil der Hausordnung ist, fixiert werden. Vermieter dürfen die Treppenhausreinigung nicht nachträglich, also nach erfolgtem Abschluss des Mietvertrags, auf den Mieter delegieren und dafür den Mietvertrag einseitig ändern. Fehlt eine derartige Vereinbarung im Mietvertrag, verstößt der Mieter auch nicht gegen seine Vertragspflichten, wenn er das Treppenhaus nicht reinigt. Demzufolge ist eine Kündigung, die mit einem Vertragsverstoß begründet wird, unwirksam. 

‌Das gilt auch, wenn es eine Hausordnung gibt, in der ein Putzplan aufgeführt ist, denn dieser ist nicht Bestandteil des Mietvertrags. Es ist also nicht ausreichend, die Reinigungspflicht in einer Hausordnung auf den Mieter zu übertragen. Mieter können nur dann zur Treppenhausreinigung verpflichtet werden, wenn dies explizit im Mietvertrag steht.

Vertragliche Vereinbarungen zur Treppenhausreinigung


‌Wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass die Mieter grundsätzlich für die Reinigung des Treppenhauses zuständig sind, sollte diese Pflicht entweder in der Hausordnung oder in einem Reinigungsplan, der Bestandteil der Hausordnung ist, konkretisiert werden. Auf diese Weise lassen sich Konflikte vermeiden. 

‌Im Reinigungsplan oder in der Hausordnung wird festgelegt, was alles zu reinigen ist und wann die einzelnen Mietparteien für die Reinigung verantwortlich sind. Meist wird vereinbart, dass nicht nur das Treppenhaus, sondern alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche des Hauses turnusgemäß von den Mietern gereinigt werden. 

‌Neben der Treppenhausreinigung umfasst die Hausordnung oder der Reinigungsplan auch die Säuberung folgender Bereiche:
  • Kellergänge 
  • Dachboden 
  • Waschküche
  • Eingangsbereich

  • ‌Üblicherweise übernehmen die Mieter die Reinigung der Abschnitte, die sich ober- und unterhalb der eigenen Wohnung befinden. Mieter, die im Erdgeschoss wohnen, sind meist zusätzlich für die Reinigung des Eingangsbereichs zuständig. 

    ‌Eine andere Möglichkeit der Aufteilung von Reinigungspflichten besteht darin, dass jeder Mieter das gesamte Treppenhaus inklusive Eingangsbereich reinigt. In diesem Fall ist jede Mietpartei nur alle paar Wochen mit der Treppenhausreinigung an der Reihe. 

    ‌In der Hausordnung ist meist der Umfang der Treppenreinigung in einem Putzplan festgelegt. Dieser Putzplan sollte für alle Mieter sichtbar aufgehängt werden, klar formuliert sein und die einzelnen Arbeitsschritte auflisten sowie den Turnus nennen, in dem die Mietparteien die Reinigungsarbeiten erledigen müssen. Die Mieter sind für das Besorgen von Reinigungsutensilien und Reinigungsmitteln zuständig. 

    ‌Beispiel für die Festlegung von Arbeitsschritten der Treppenhausreinigung:
  • Fegen und Wischen aller Böden 
  • Ausklopfen der Fußmatten 
  • Reinigen der Bereiche unter den Fußmatten 
  • Säubern des Treppengeländers 
  • Reinigen von Fensterbänken 
  • Säubern der Lichtschalter 
  • Entfernen des Staubs auf den Briefkästen 
  • Reinigung der Eingangstür 

  • ‌Zu den Reinigungsarbeiten, die auf den Mieter delegiert werden dürfen, zählt nicht das Entfernen von Graffiti, Bauschutt oder Sperrmüll. Bei hartnäckigen Verschmutzungen, die bei der Treppenhausreinigung nicht beseitigt werden können, kann der Vermieter eine professionelle Reinigungsfirma beauftragen und die dabei entstehenden Kosten auf die Mieter umlegen. Es darf sich allerdings nur um Reinigungsarbeiten und nicht um Instandsetzungsarbeiten handeln, denn diese sind nicht Teil der Betriebskosten und können deshalb auch nicht umgelegt werden.

    Folgen bei Verstößen gegen die Vereinbarungen im Mietvertrag


    ‌Bei Verstößen gegen mietvertragliche Vereinbarungen folgen Konsequenzen. Zunächst wird der Vermieter den Mieter wahrscheinlich darauf aufmerksam machen, dass dieser seine Pflichten nicht erfüllt hat. Hat diese Aufforderung keinen Erfolg, kann der Vermieter weitere Maßnahmen ergreifen, um sicherzustellen, dass die Treppenhausreinigung in Zukunft vertragsgemäß durchgeführt wird. 

    ‌Mögliche Konsequenzen bei einer Vernachlässigung der Reinigungspflichten:
  • Schriftliche Abmahnung 
  • Beauftragung eines Reinigungsunternehmens auf Kosten des Mieters 
  • Erhebung einer Erfüllungsklage 

  • ‌Aufgrund der besonderen Bedeutung der Wohnung hat der Gesetzgeber die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses von Seiten des Vermieters an Bedingungen geknüpft, die in § 543 BGB genannt und erläutert werden.
    Hinweis:
    Abmahnung gefährdet das Mietverhältnis

    Mit der Abmahnung erinnert der Vermieter den Mieter schriftlich daran, dass dieser seine Vertragspflichten erfüllen muss. Gleichzeitig ist die Abmahnung eine unmissverständliche Aufforderung, sich in Zukunft vertragskonform zu verhalten. Abmahnungen sind ein im Vergleich zur Kündigung milderes Mittel, das dem Mieter die Chance geben soll, sein Verhalten zu ändern. Allerdings ist die Abmahnung auch eine Voraussetzung für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 BGB und somit ein Signal, dass das Mietverhältnis gefährdet ist.
    Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 

    ‌(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. 

    ‌(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 

    ‌1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 
    ‌2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 
    ‌3. Der Mieter, 
    ‌a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder 
    ‌b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. 

    ‌(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 

    ‌1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 
    ‌2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 
    ‌3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. 

    ‌4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

    Mieter kann die Treppenhausreinigung nicht erledigen


    ‌Wenn der Mieter beispielsweise aufgrund von Krankheit oder Urlaub die Treppenhausreinigung nicht selbst erledigen kann, muss er sich um Ersatz bemühen. Meist lässt es sich organisieren, dass Nachbarn oder Freunde die Reinigung übernehmen. Sind Sie allerdings dauerhaft erkrankt oder können aufgrund des Alters das Treppenhaus nicht mehr reinigen, sollten Sie Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen, um eine Sonderregelung in den Mietvertrag aufzunehmen.

    Vermieter organisiert die Treppenhausreinigung – Wer trägt die Kosten?


    ‌Auch wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass die Mieter für die Treppenhausreinigung zuständig sind, kann der Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragen. In diesem Fall muss jedoch vorher das Einverständnis der Mieter eingeholt werden. Sprechen diese sich mehrheitlich für die Beauftragung eines externen Dienstleisters aus, müssen auch diejenigen, die selbst putzen wollten, die zusätzlichen Nebenkosten bezahlen. 

    ‌Der Vermieter kann auch von vornherein die Pflicht der Treppenhausreinigung übernehmen und externe Dienstleister oder einen Hausmeister damit beauftragen. Viele Vermieter entscheiden sich für diese Variante, um Konflikten vorzubeugen und sicherzustellen, dass das Mietshaus optimal gepflegt wird und sich stets in einem präsentablen Zustand befindet. Die dafür entstehenden Kosten sind Teil der Betriebskosten des Hauses und somit umlagefähig. 

    ‌Häufig sind die Mieter damit einverstanden, dass die Treppenhausreinigung von einer Reinigungsfirma übernommen wird. Erstens ersparen sie sich damit die Zeit und Arbeit und vermeiden Probleme bei der Urlaubs- oder Krankheitsvertretung. Das ist insbesondere für Berufstätige ein wichtiges Argument. Zweitens trägt ein gepflegtes Treppenhaus zum Wohnkomfort bei und drittens ist es angenehm, Gäste in einem sauberen Ambiente zu empfangen. 

    ‌Stehen im Mehrfamilienhaus Wohnungen leer, dürfen die darauf entfallenden Kostenanteile nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden. Für nicht vermietete Wohnungen muss der Vermieter die Kosten der Treppenhausreinigung übernehmen. 

    ‌Es ist empfehlenswert, Angebote von mehreren Reinigungsfirmen für die Treppenhausreinigung einzuholen, um die Preise zu vergleichen.
    Hinweis:
    Kosten für Treppenhausreinigung steuerlich geltend machen

    Wenn der Vermieter die Betriebskosten aufschlüsselt, können Sie 20 Prozent der Lohnkosten für die haushaltsnahe Dienstleistung steuermindernd geltend machen. Jeder Steuerzahler kann maximal 1.200 Euro für haushaltsnahe Dienstleistungen in der Steuererklärung absetzen.

    Treppenhausreinigung – Recht einfach erklärt

    Sind immer die Mieter für die Treppenhausreinigung zuständig?

    Nein, dies muss im Mietvertrag vereinbart werden. Es ist jedoch üblich, dass die Treppenhausreinigung zu den vertraglich vereinbarten Pflichten des Mieters zählt. 

    ‌Weiterlesen: Wer ist für die Treppenhausreinigung verantwortlich?

    Darf der Vermieter auf Kosten der Mieter eine Reinigungsfirma beauftragen?

    Wenn die Treppenhausreinigung nicht auf die Mieter delegiert wird, ist der Vermieter zuständig und kann entscheiden, wie er die Reinigung organisiert. Er kann also eine Reinigungsfirma oder einen Hausmeister mit der Treppenhausreinigung beauftragen und die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. 

    ‌Weiterlesen: Treppenhausreinigung – gesetzliche Pflicht des Vermieters

    Im Mietvertrag steht nichts zum Thema Treppenhausreinigung – Wer ist zuständig?

    Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Die Kosten für den Hausmeister oder den Reinigungsdienst können trotzdem auf die Mieter umgelegt werden. 

    ‌Weiterlesen: Treppenhausreinigung – gesetzliche Pflicht des Vermieters

    Wie wird die Treppenhausreinigung organisiert, wenn die Mieter diese Aufgabe übernehmen?

    In diesem Fall wird ein Reinigungsplan erstellt, welcher Teil der Hausordnung und damit verpflichtend ist. 

    ‌Weiterlesen: Vertragliche Vereinbarungen zur Treppenhausreinigung

    Was geschieht, wenn Mieter sich weigern, ihren Reinigungspflichten nachzukommen?

    Der Vermieter kann den Mieter abmahnen, auf dessen Kosten eine Reinigungsfirma beauftragen oder eine Erfüllungsklage erheben. Die Abmahnung ist eine Bedingung für das Aussprechen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn sich Verstöße gegen die Hausordnung häufen. 

    ‌Weiterlesen: Folgen bei Verstößen gegen die Vereinbarungen im Mietvertrag

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