Eintragung von Nutzungsrechten: Richterhammer, Buch und Laptop © Adobe Stock | thatinchan

Nutzungsrecht Immobilie – Arten, Rechte und Pflichten

Eigentümer von Immobilien können Nutzungsrechte an bestimmte Personen vergeben, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen. Berechtigte werden im Grundbuch vermerkt und profitieren von ihrem Recht meist bis ans Lebensende. Wie Nutzungsrechte im Detail aussehen und warum sie eingesetzt werden, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist ein Nutzungsrecht bei Immobilien?


‌Menschen, die ein Nutzungsrecht besitzen, dürfen Sachen oder Rechte nutzen, die einem anderen Eigentümer gehören. Ein Nutzungsrecht wird vertraglich vereinbart und regelt beispielsweise Wohnungsvermietungen. Ein Mieter darf demnach eine Wohnung nutzen (wohnen), aber nicht verkaufen. Für die gezahlte Miete darf der Mieter die Immobilie nutzen – Eigentümer bleibt jedoch wer anderer. Abgesehen vom rein vertraglich geregelten Nutzungsrecht, gibt es auch das dinglich abgesicherte Nutzungsrecht. Dieses wird im Grundbuch eingetragen und kann nur vom Nutzungsberechtigen über den Notar gelöscht werden.

Dingliche Nutzungsrechte Immobilien


‌Dinglich bedeutet, dass die Nutzungsrechte im Grundbuch eingetragen werden und dem Nutzungsberechtigten eine Sicherheit auf die vertraglichen Vereinbarungen gewähren. Steht das Recht im Grundbuch, besteht die Möglichkeit der zwangsweisen Durchsetzung des Rechts. Folgende dingliche Nutzungsrechte gibt es:
  • Grunddienstbarkeit  
  • Wohnungsrecht  
  • Reallast  
  • Leibrente 
  • Dingliche Nutzungsrechte – Was gehört dazu?


    Wohnrecht


    ‌Ein Wohnrecht ist an eine Person gebunden und kann in der Regel nicht vererbt werden. Das Recht endet mit dem Tod des Berechtigten. Inhaber von Wohnrechten haben das Recht, Immobilien für Wohnzwecke zu nutzen. Das Wohnrecht kann sich auf die gesamte Immobilie oder nur gewisse Teile beziehen. Wichtig: Die wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes ist beim Wohnrecht nicht möglich. Personen mit Wohnrecht dürfen die Immobilie demnach nicht vermieten und Einnahmen erzielen. 

    ‌Mehr Informationen zum Thema Wohnrecht finden Sie im Artikel Wohnrecht auf Lebenszeit.
    Achtung:
    Die Begriffe Wohnrecht und Wohnungsrecht werden im Sprachgebrauch häufig gleichgesetzt. Im Detail gibt es aber Unterschiede: Ein Wohnrecht berechtigt zur Mitbenutzung – Eigentümer und Berechtigter nutzen die Immobilie also gemeinsam. Das Wohnungsrecht ermöglicht dagegen die alleinige Nutzung der Immobilie für den Berechtigten.

    Leibrente


    ‌Bei der Leibrente wird der Käufer neuer Eigentümer der Immobilie, der Verkäufer behält aber das Wohnrecht – meist lebenslang. Das heißt: Der Verkäufer kann weiterhin in der Wohnung wohnen. Der Kaufpreis wird nicht in einem Stück gezahlt, sondern in monatlichen Raten. Der Käufer zahlt monatliche Beträge an den Wohnberechtigen, was einer Rentenzahlung ähnelt. Die Leibrente endet üblicherweise erst, wenn der Wohnberechtigte (Verkäufer) stirbt. Das heißt auch: Die monatlichen Zahlungen enden nicht mit der Abbezahlung des Kaufpreises. Die Leibrente ist für Käufer daher mit einem wirtschaftlichen Risiko verbunden.

    Nießbrauchrecht


    ‌Das Nießbrauchrecht geht über das Wohnrecht hinaus. Nießbrauchberechtigte dürfen demnach eine Sache nicht nur nutzen, sondern auch die Früchte daraus ziehen. Das heißt: Eine Immobilie darf vom Nießbrauchberechtigen bewohnt und vermietet werden. Die Mieteinnahmen gehören ebenfalls der Person mit Nießbrauchrecht und nicht dem Eigentümer. Einzige Einschränkung: Der Nießbrauchberechtigte darf die Immobilie nicht verkaufen. Dazu ist nur der Eigentümer berechtigt. 

    ‌Mehr Informationen zum Thema Nießbrauch finden Sie im Artikel Nießbrauch.

    Grunddienstbarkeit


    ‌Der Inhaber dieses Rechts darf ein fremdes Grundstück auf bestimmte Art nutzen. Hierbei wird oftmals das Wegerecht angewendet, welches beispielsweise die Benutzung von Zufahrtstraßen auf fremden Grundstücken regelt. Die Grunddienstbarkeit ist nicht an die Person gebunden, sondern an das Grundstück.
    Hinweis:
    Inhaber von Wegerechten sowie deren Mitbewohner, Angehörige und Besucher dürfen bestimmte Zuwege, die über andere Grundstücke verlaufen nutzen, um zum eigenen Haus zu gelangen. Manchmal ist eine direkte Zufahrt über öffentliche Straßen nämlich nicht möglich.

    Was ist im Nutzungsrecht enthalten?


    ‌Ein Nutzungsrecht an Immobilien berechtigt zur persönlichen Nutzung der Immobilie. Handelt es sich um ein Wohnrecht, darf der Begünstigte Teile der Immobilie mitbewohnen, bei einem Wohnungsrecht steht dem Begünstigten das gesamte Gebäude zur Verfügung. Gleichzeitig verpflichtet sich der Inhaber eines Wohnrechts dazu, mit der Immobilie sorgsam umzugehen.

    Wohnungsrecht – Rechte und Pflichten

    Rechte 

    Pflichten 

    • Neben der Nutzung der eigenen Wohnung dürfen auch gemeinschaftliche Räume, wie Keller und Garten mitbenutzt werden.
    • Inhaber von Wohnungsrechten haben das Recht Kinder, Lebenspartner oder Pflegekräfte im Haushalt wohnen zu lassen. Beim Wohnrecht geht das nicht. 
    • Inhaber von Wohnungsrechten müssen die Betriebskosten selbst zahlen. Miete zahlen sie keine.  
    • Alltägliche Reparaturen oder gewöhnliche Erneuerungen müssen Inhaber von Wohnungsrechten selbst zahlen. Lediglich größere Sanierungen – wie beispielsweise ein neues Dach oder eine Heizung – müssen vom Eigentümer übernommen werden.
    Wer ein Nießbrauchrecht hat, ist für die Instandhaltung des Hauses verantwortlich und muss auch die Kosten dafür tragen. 

    ‌Das Nutzungsrecht beinhaltet auch, dass Vermieter die Immobilie nicht ohne Zustimmung des Mieters betreten dürfen. Das Sondernutzungsrecht berechtigt bestimmte Teile des Grundstücks nutzen zu dürfen – beispielsweise Parkplätze.

    Einfaches und ausschließliches Nutzungsrecht


    ‌Wohnen Personen zur Miete oder in einer Eigentumswohnung nutzen sie neben den eigenen vier Wänden auch gemeinschaftliche Flächen, wie beispielsweise Treppenhaus, Parkplätze, Aufzug usw. Dies wird als einfache Nutzung beschrieben und ist eine Grunddienstbarkeit. Das ausschließliche Nutzungsrecht bezieht sich hingegen auf die private Wohnung.

    Verschiedene Nutzungsrechte


    ‌Hierbei muss man unterscheiden, ob es sich um ein schuldrechtliches Nutzungsrecht (Mietvertrag) oder ein dinglich abgesichertes Nutzungsrecht (Eintragung ins Grundbuch) handelt.

    Schuldrechtliches Nutzungsrecht


    ‌Schuldrechtliche Nutzungsrechte – Beispiel Mietvertrag – enden nach Beendigung des Mietvertrags beziehungsweise nach Ablauf der Kündigungsfrist. Nach Vertragsende muss die Sache (Wohnung) an den Eigentümer zurückgegeben werden. Es wird keine Eintragung in Grundbuch vorgenommen. Beispiele für schuldrechtliche Nutzungsrechte:
  • An Sachen – Miete, Pacht, Leihe oder Leasing  
  • An Rechten – Urheberechte, Patente, Lizenzen  
  • Dingliches Nutzungsrecht


    ‌Das dingliche Nutzungsrecht gilt normalerweise lebenslänglich und erlischt erst mit Tod des Berechtigten. Das Nutzungsrecht kann auch nur mit Zustimmung des Berechtigten aus dem Grundbuch gelöscht werden. Nutzungsrechte können nicht vererbt werden. Zu den dinglichen Nutzungsrechten gehören:
  • Grunddienstbarkeit § 1018 BGB
  • Nießbrauch § 1030 BGB
  • Dingliches Wohnungsrecht 1093 BGB
  • Erbbaurecht (ErbbauRG)
  • Hinweis:
    Wirtschaftlich gesehen, gehören Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld, Sicherungsgrundschuld und Rentenschuld) auch zu den Nutzungsrechten. Es gibt aber einen wesentlichen Unterschied: Nutzungsrechte werden lebenslänglich angelegt, während Grundpfandrechte zeitlich begrenzt sind.

    Unterschied zwischen Wohnrecht und Nutzungsrecht


    Verfügen Personen über ein Wohnrecht, haben sie gleichzeitig ein Nutzungsrecht. Eltern sichern sich häufig ein lebenslanges Wohnrecht, wenn sie das Haus vorzeitig an die Kinder vererben oder überschreiben. Dieses Wohnrecht ermöglicht das Bewohnen bestimmter Räume in der Immobilie. Das Nutzungsrecht erlaubt den Berechtigten zudem die (Mit)-Nutzung von Grundstück und Heizanlage.

    Verkauf der Immobilie mit Wohnrecht


    ‌Eigentümer können Immobilien mit bestehendem Wohnrecht verkaufen – die Zustimmung des Wohnrechtinhabers ist nicht erforderlich. Der neue Eigentümer kann das bestehende Wohnrecht jedoch nicht verändern. Der Wert von Häusern mit Wohnrecht ist demnach deutlich niedriger als von unbelasteten Häusern. Da die Immobilie schließlich bewohnt ist, entgehen dem Käufer für einige Zeit Mieteinnahmen. Die Nachfrage nach Immobilien mit Wohnrecht ist dementsprechend geringer.

    Wann erlischt ein Wohnungsrecht?


    ‌Ein Wohnungsrecht kann aus mehreren Gründen gelöscht werden. Zum Beispiel aufgrund von:
  • Tod des Berechtigten  
  • Verzicht auf Wohnungsrecht  
  • Die Immobilie ist unbewohnbar (z.B. durch Zerstörung) 

  • ‌Sollte der Eigentümer sterben hat dies keine Auswirkung auf das Wohnungsrecht. Die Erben müssen das bestehende Wohnungsrecht fortführen

    ‌Der Inhaber des Wohnungsrechts kann das Wohnungsrecht auch aufgeben, in dem er das Recht aus dem Grundbuch löschen lässt. Der Antrag muss in notarieller Form erfolgen – nicht beglaubigte Erklärungen reichen nicht aus.

    Kann man Wohnungsrechte übertragen oder verkaufen?


    ‌Ein Wohnungsrecht kann nicht verkauft oder vererbt werden, da es sich um ein höchst persönliches Recht handelt. Möchte der Berechtigte das Wohnungsrecht nicht mehr haben, kann er das Recht aus dem Grundbuch löschen.

    In welchen Fällen ist ein Wohnrecht sinnvoll?

  • Eltern können damit das Eigenhaus – noch zu Lebzeiten – auf die Kinder übertragen und selbst in der Immobilie wohnen bleiben. Vorteil: Mit der vorzeitigen Erbfolge kann Erbschaftssteuer gespart werden, da die steuerlichen Freibeträge bei Schenkung alle zehn Jahre geltend gemacht werden können.  
  • Eintragung des Wohnrechts für den eigenen Lebenspartner. Sollte man als Eigentümer vorzeitig versterben, kann somit verhindert werden, dass der Lebenspartner aufgrund der gesetzlichen Erbfolge ausziehen muss.    
  • Ältere Eigentümer können ihre Immobilie mit Wohnrecht auch verkaufen. Die sogenannte Leibrente sieht vor, dass Eigentümer in ihrer Wohnung bleiben und den Verkaufserlös vom Käufer in monatlichen Raten ausbezahlt bekommen.  

  • Nutzungsrecht Immobilie – Immobilien einfach erklärt

    Was bedeutet ein Nutzungsrecht im Grundbuch?

    Steht ein Nutzungsrecht im Grundbuch handelt es sich um ein dingliches Nutzungsrecht. Durch die Eintragung ins Grundbuch wird eine vertragliche Vereinbarung abgesichert. Im Grundbuch können Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder Grunddienstbarkeiten eingetragen sein. Mit einer Grundbucheintragung kann das Recht zwangsweise durchgesetzt werden. 

    ‌Weiterlesen: Was ist ein Nutzungsrecht bei Immobilien?

    Was umfassen Nutzungsrechte bei Immobilien?

    Nutzungsrechte geben dem Berechtigten gewisse Rechte an Immobilien, Grundstücken oder Kunstwerken. Ein Wohnungsrecht erlaubt dem Berechtigten beispielsweise die vollständige Nutzung einer Immobilie für Wohnzwecke. Der Nießbrauch ermöglicht dem Berechtigten die Immobilie zu bewohnen und wirtschaftlich zu nutzen. 

    ‌Weiterlesen: Was ist im Nutzungsrecht enthalten?

    Wann verfällt ein Nutzungsrecht?

    Das kommt auf die Art des Nutzungsrechts an. Bei schuldrechtlichen Nutzungsrechten endet das Nutzungsrecht nach Vertragsende. Bei dinglichen Nutzungsrechten – die im Grundbuch eingetragen sind – verfällt das Recht erst bei Tod des Berechtigten. Ist eine Immobilie unbewohnbar gilt das Nutzungsrecht ebenfalls nicht mehr. Nur Berechtigte selbst können die Austragung aus dem Grundbuch veranlassen. 

    ‌Weiterlesen: Wann erlischt ein Wohnungsrecht?

    Ist ein Nutzungsrecht an Immobilien übertragbar?

    Ein Nutzungsrecht an Immobilien ist nicht übertagbar, da es sich um ein höchst persönliches Recht handelt. Das heißt: Stirbt der Inhaber des Rechts, wird das Nutzungsrecht unwirksam. Eigentümer können Immobilien mit Nutzungsrechten (Wohnrecht, Nießbrauch usw.) zwar verkaufen – das Nutzungsrecht bleibt für den Berechtigten trotzdem aufrecht. 

    ‌Weiterlesen: Wann erlischt ein Wohnungsrecht?

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