Zwei ausgestreckte Hände halten zusammen ein Miniaturhaus © Adobe Stock | drubig-photo

Nießbrauch Immobilien – Rechte, Arten und der Fruchtgenuss

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Immobilie, aber jemand anderes darf darin wohnen und die Miete für sich beanspruchen. Das klingt im ersten Moment vielleicht komisch, ist beim Nießbrauch aber so vorgesehen. Für wen der Nießbrauch geeignet ist und wie man damit Steuern spart, erfahren Sie hier.

Nießbrauch – Kurze Erklärung

  • Ein Nießbrauchrecht ermöglicht die Nutzung von fremdem Eigentum. 
  • Ein Nießbrauchrecht kann nicht vererbt oder verkauft werden. 
  • Das Recht erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers. 
  • Ein Nießbrauch wird häufig verwendet, um Immobilien an Kinder weiterzugeben, oder steuerliche Vorteile zu nutzen.  
  • Nießbrauch bei Immobilie – Was ist das?


    ‌Ein Nießbrauch ermöglicht einem Nießbrauchberechtigten einen Anteil an einer Sache und dessen Profitziehung. Anders ausgedrückt bekommt man den Nutzen einer Immobilie, ohne selbst Eigentümer davon zu sein. Eine Person mit einem Nießbrauchrecht hat – bis auf die Möglichkeit des Verkaufs einer Sache – die gleichen Rechte wie der Eigentümer. Das bedeutet: Wer ein Nießbrauchrecht besitzt kann in einer Immobilie wohnen, genauso wie diese vermieten. Im § 1030 BGB heißt es daher: „Der Berechtigte kann den Nutzen aus der Sache ziehen“. 

    ‌Ein eingetragener Nießbraucher erhält folgende Rechte:
  • Das Recht auf Nutzung 
  • Das Recht auf Fruchtziehung 
  • Dem Eigentümer bleibt lediglich:
  • Das Recht auf Verfügung (Der Eigentümer bleibt Eigentümer) 
  • Hinweis:
    Das Wort „Nießbrauch“ stammt vom lateinischen Begriff „usus fructus“, der übersetzt „Fruchtgenuss“ bedeutet. Demnach darf ein Nießbraucher eine Immobilie fruchtbringend verwenden.

    Für was kann ein Nießbrauchrecht gelten?


    ‌Ein Nießbrauchrecht kann für unterschiedliche Dinge gelten, wie beispielsweise:
  • Immobilien und Grundstücke 
  • Rechte und Unternehmensanteile  
  • Bewegliche Sachen (Fahrzeuge, Möbel) 
  • Vermögen und Wertpapiere 
  • Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?


    ‌Wohnrecht und Nießbrauch sind beides Nutzungsarten von Immobilien. Sie werden ins Grundbuch eingetragen und können nicht vererbt werden. Genauso bleiben bei einem Eigentümerwechsel beide Rechte bestehen. Es gibt aber einen wesentlichen Unterschied: Ein Nießbrauchrecht ermöglicht dem Schenkenden, neben dem lebenslangen Wohnrecht, auch die Vermietung einer Immobilie. Das heißt, der Nießbraucher profitiert neben der Nutzung, auch vom wirtschaftlichen Erfolg. Erhält man ein Wohnrecht darf derjenige hingegen „nur“ lebenslang in der Immobilie wohnen, ohne Anspruch auf weitere Rechte.

    Merkmale von Wohnrecht und Nießbrauch

    Wohnrecht
  • Der Schenkende hat kein Recht die Immobilie an Dritte zu veräußern oder zu vermieten 
  • Recht zu persönlichen Nutzung einer Immobilie  
  • Kann nur vom Berechtigten persönlich ausgeübt werden 
  • Nießbrauch
  • Der Schenkende behält wirtschaftlichen Besitz (Recht auf Selbstnutzung oder Vermietung)  
  • Die Immobilie kann „fruchtbringend“ eingesetzt werden 
  • Verkauf oder Vererbung der Immobilie nicht möglich (da kein Eigentum mehr besteht) 
  • Nießbraucher ist verpflichtet die Immobilie zu erhalten und ordnungsgemäß zu bewirtschaften
    ‌  
  • Nießbrauch Immobilie – Welche Arten gibt es?

    Zuwendungsnießbrauch


    ‌Die Immobilie bekommt keinen neuen Eigentümer, der Eigentümer gibt aber Nießbrauchrechte ab. Dazu zählen das Wohnrecht und das Recht auf Mieteinnahmen. Der Beschenkte kann also selbst in der Immobilie wohnen, oder diese vermieten. Im Gegenzug kann der Eigentümer die Nutzung an ein Entgelt koppeln, welches er vom Nießbraucher einfordert. 

    ‌Der Zuwendungsnießbrauch kann daher wiederum in:
  • Entgeltlichen Nießbrauch  
  • Teilentgeltlichen Nießbrauch  
  • Unentgeltlichen Nießbrauch  
  • unterteilt werden. Welche Vereinbarung getroffen wird, hängt davon ab, ob der Nießbraucher ein Entgelt an den Eigentümer bezahlt.

    Vorbehaltsnießbrauch


    ‌Die Immobilie wechselt den Eigentümer. Der bisherige Eigentümer erhält ein Nießbrauchrecht, dass ihm ein Wohnrecht und das Recht auf Mieteinnahmen sichert.

    Nachrangiger Nießbrauch


    ‌Diese Variante regelt die zeitliche Fälligkeit des Nießbrauchrechts. Wie beim Vorbehaltsnießbrauch bekommt die Immobilie einen neuen Eigentümer. Der „alte“ Eigentümer erhält ebenso ein Nießbrauchrecht. Was dazu kommt: Das Nießbrauchrecht geht automatisch an den neuen Eigentümer, sobald der Nießbraucher verstirbt.

    Quotennießbrauch


    ‌Ein Nießbrauchrecht kann auch nur teilweise gewährt werden. Bei einem Quotennießbrauch erhält der Berechtige gewisse Nutzungsrechte für einen Teil der Sache – also eine Quote.

    Bruchteilnießbrauch


    ‌Beim Nießbrauchrecht ist hier lediglich ein Miteigentumsanteil an einer Immobilie gemeint. Beispielsweise bei mehreren Eigentümern eines Mehrparteienhauses – der Berechtigte hat nur für einen bestimmten Teil der Immobilie ein Nießbrauchrecht.

    Was bedeutet Nießbrauch auf Lebenszeit?


    ‌Ein Nießbraucher darf ein Haus, Wohnung oder Grundstück bewohnen und außerdem vorteilhaft nutzen – obwohl er nicht der Eigentümer ist. Ein Nießbrauchrecht wird vertraglich geregelt und ins Grundbuch eingetragen. Form und Dauer können individuell vereinbart werden. Wird im Vertrag keine Dauer festgelegt, gilt das Nießbrauchrecht auf Lebenszeit. Grundsätzlich gilt aber: Bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie bleibt das Nießbrauchrecht bestehen.

    Nießbrauch Grundbuch


    ‌Steht ein Nießbrauchrecht einmal im Grundbuch, ist dieses bindend. Das heißt: Sollte der Nießbraucher umziehen, darf er rechtlich weiterhin Mieteinnahmen aus der Immobilie beziehen. 

    ‌Verkauft ein Eigentümer ein Haus mit eingetragenem Nießbraucher, bleibt das Recht aufrecht. Der Nießbraucher darf also auch bei einem neuen Eigentümer in der Immobilie wohnen.

    Gründe für einen Nießbrauch bei Immobilien


    ‌Ein Nießbrauch ermöglicht das Bewohnen und die Nutzung einer Immobilie – mit vielen Rechten. Verkauft oder verschenkt der Eigentümer ein Haus, hat man als Nießbraucher also weiterhin die Möglichkeit darin zu wohnen oder es zu vermieten. Ein Nießbrauchrecht zu vereinbaren, kann unterschiedliche Gründe haben. Dazu zählen beispielsweise:
  • Steuerliche Vorteile (Erbschafts- und Schenkungssteuer vermeiden) 
  • Weitergabe der Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder. Eltern können bis zum Tod in der Immobilie wohnen bleiben. 
  • Um den Pflichtteilanspruch von Erben gering zu halten  
  • Ein Nießbrauchrecht für die eigenen Kinder einräumen, um sie beispielsweise im Studium finanziell zu unterstützen.
    ‌  
  • Kosten – Nießbrauch Immobilie

    Welche Kosten fallen für den Nießbraucher an?


    ‌Im Gegensatz zum Eigentümer darf der Nießbraucher keine gravierenden Veränderungen an der Immobilie vornehmen – zum Beispiel das Einreißen einer Innenwand. Das kann nur in Absprache mit dem Eigentümer erfolgen. 

    ‌Der Nießbraucher ist verantwortlich für entstehende Kosten, wie:
  • Übliche Reparaturen durch Nutzung 
  • Abgaben für die Kommune 
  • Versicherungen 
  • Der Eigentümer muss hingegen außerordentliche Lasten, wie beispielsweise eine neue Heizung oder ein neues Dach zahlen. Vertraglich kann aber etwas anderes vereinbart werden.

    Schenkung – Nießbrauch Immobile


    ‌Werden Immobilien zu Lebzeiten verschenkt, senkt dass die Erbschaftssteuer. Beschenkte und Erben können die anfallenden Freibeträge für den Nachwuchs nämlich mehrfach nutzen. Konkret heißt das:
  • Alle zehn Jahre können die Beträge neu geltend gemacht werden 
  • Zudem zählt der Wert des Nießbrauchs bei der Steuerermittlung 
  • Schenkungen müssen notariell beglaubigt werden. Durch eine Schenkung fallen außerdem Kosten für die Grundbuchänderung und den Notar an.
    Achtung:
    Verschenken Sie eine Immobilie während Lebzeiten, verlieren Sie alle Eigentumsrechte. Demnach kann das Haus von Ihnen nicht mehr verkauft werden. Solange Sie im Alter andere Sicherheiten in Form von Geld oder Immobilien besitzen, ist das Risiko minimal. Weiteres kann eine Schenkung nicht rückgängig gemacht werden. Sollten Sie sich jedoch mit Ihren Kindern zerstreiten, könnten Sie im schlimmsten Fall Ihr Zuhause verlieren. Denn: Ab dem Zeitpunkt der Schenkung, haben Sie kein Recht mehr auf Nutzung der Immobilie. Mit einem Nießbrauchrecht wirken Sie dem entgegen.

    Nießbrauch bei vorweggenommener Erbfolge


    ‌Möchten Sie Ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an die Nachkommen weitergeben und dennoch im eigenen Haus bleiben, bietet sich ein Nießbrauch an. Außerdem werden die Kinder begünstigt, weil durch das vorweggenommene Erbe weniger Erbschaftssteuer fällig wird. Wichtig: Die Freibeträge der Erbschaftssteuer sollten hierbei berücksichtigt werden.

    Schenkungssteuer


    ‌Schenkt eine Mutter ihrer Tochter ein Haus fällt in der Regel die Schenkungssteuer an. Mit dem Nießbrauchrecht kann die Steuerpflicht verhindert werden. Der Nießbrauchwert führt normalerweise dazu, dass die Immobilie weniger wert ist und somit unter die steuerlichen Freigrenzen fällt.

    Nießbrauch Immobilien – Kann man Steuern sparen?


    ‌Das kommt auf den Wert der Immobilien, den gesetzlichen Freibeträgen und dem Wert des Nießbrauchs drauf an. Verschenken Eltern beispielsweise eine Immobilie an ihre Kinder und lassen sich zu Lebzeiten als Nießbrauchberechtigte eintragen, wird die Schenkungssteuer geringer ausfallen. Der Grund: Das Finanzamt muss den Wert des Nießbrauchs vom steuerpflichtigen Schenkungswert abziehen. Sprich: In vielen Fällen kommt man nach Abzug des Nießbrauchwerts unter die Grenze des gesetzlichen Freibetrags.

    Wie berechnet man den Nießbrauchwert?


    ‌Das Bewertungsgesetz § 14 BewG regelt die Berechnung des Nießbrauchwerts. Dabei werden von den jährlichen Miteinnahmen die Werbungkosten abgezogen. Das Ergebnis wird dann mit einem Faktor der ungefähren Lebenserwartung multipliziert. Damit wird die Dauer des Nießbrauchs berücksichtigt. Zudem kann die Dauer des Nießbrauchs auch vertraglich festgelegt werden. Grundsätzlich gilt: Je jünger ein Nießbraucher bei der Übertragung des Rechts ist, desto mehr Wert hat das Recht.
    Hinweis:
    Das Bundesfinanzministerium bewertet jährlich in einer Tabelle die lebenslängliche Nutzung. Dabei wird das Alter beziehungsweise die durchschnittliche Lebenserwartung berücksichtigt. Da Frauen in der Regel länger leben, haben sie einen höheren Nießbrauchwert.

    Berechnung Nießbrauch Immobilie


    ‌Schritt 1 
    ‌Zunächst muss der Jahreswert der Nutzung ermittelt werden = Monatliche Miete X 12 
    ‌In Folge darf der Jahreswert den Verkehrswert (=Marktwert) der Immobilie geteilt durch 18,6 nicht übersteigen. 

    ‌Schritt 2 
    ‌Dann wird ein sogenannter Vervielfältiger, der die durchschnittliche Lebenserwartung berücksichtigt herangezogen. Die gesetzliche Regelung dazu findet man in § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG

    ‌Schritt 3 
    ‌Im letzten Schritt wird der Jahreswert mit dem Vervielfältiger multipliziert. Das Ergebnis ist der Nießbrauchwert.
    Beispiel:
    Eine 70-jährige Frau hat ein lebenslanges Nießbrauchrecht erhalten. Die monatliche Miete würde bei ähnlichen Objekten 600 Euro ausmachen. Die möglichen Einnahmen aus den Jahresmiete dividiert durch 18,6 übersteigen den Verkehrswert der Immobilie nicht.


     Berechnung:

     600 X 12 (Monatliche Miete X 12)

    = 7200 € Jahreswert

     Vervielfältiger 11,171 gemäß § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG 

    7200 € X 11,171

    = 80.431 € Nießbrauchwert

    Wertminderung bei Nießbrauch und Wohnrecht


    ‌Nießbrauchrecht und Wohnrecht mindern den Wert einer Immobilie erheblich. Verkaufen Sie Ihre Immobilie und sichern gleichzeitig eines der beiden Rechte, lohnt sich eine Immobilienbewertung. Der Grund: Durch die Wertminderung könnten Sie unter den Grenzen der Freibeträge bleiben und somit wäre eine Schenkung steuerfrei.
    Beispiel:
    Sie möchten eine Immobilie im Wert von 270.000 Euro an Ihren Enkel verschenken. Der Freibetrag von 200.000 Euro wäre hier bereits überschritten. Steht jedoch ein Nießbrauch im Grundbuch, kann das unter Umständen zu einer deutlichen Wertminderung der Immobilie führen. Sprich: Sie fallen unter die Freibetragsgrenze und die Schenkung wäre somit steuerfrei.
    Freibeträge Erbschaftssteuer (Steuerklasse 1)

    Pflichteilergänzungsanspruch – Immobilie Nießbrauch


    ‌Erben, die per Testament vom Erbanteil ausgeschlossen werden, können normalerweise den Pflichtteil beantragen. Das ist die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs

    ‌Der Pflichtteilergänzungsanspruch bezieht sich vor allem auf Schenkungen, die der Erblasser noch zu Lebzeiten verfügt hatte. Das Erbe wird durch eine Schenkung verringert, was wiederum den Pflichtanteil schmälert. Deshalb lassen ausgeschlossene Erben oft einen Ergänzungsanspruch geltend machen.

    Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch


    ‌Ein Nießbrauchrecht bleibt nach einem Eigentümerwechsel bestehen. Nicht nur bei Verkauf der Immobilie, sondern auch wenn der Eigentümer vor dem Nießbraucher verstirbt. 

    ‌Ein Nießbrauchrecht steht im Grundbuch in Abteilung 2 unter Beschränkungen und Belastungen. Der Verkauf einer Immobilie kann durch das Nießbrauchrecht schwierig werden. Der Grund: Das Objekt verliert mit einer Belastung in der Regel an Wert. Außerdem muss erstmal ein Käufer gefunden werden, der damit einverstanden ist, dass jemand in seinem Haus wohnen darf. Eine Löschung des Nießbrauchs aus dem Grundbuch ist unter Zustimmung beider Parteien jedoch möglich.

    Wie löscht man ein Nießbrauchrecht?


    ‌Ein vorhandenes Nießbrauchrecht kann für den neuen Eigentümer einer Immobilie ein großer Nachteil sein. Ob nun wegen der Nutzung oder der Fruchtziehung – der Nießbraucher verfügt weiterhin über die Rechte. Das Löschen des Nießbrauchrechts aus dem Grundbuch ist daher für viele eine Option. Dafür müssen aber folgende Dinge erfüllt werden:
  • Der Nießbrauch muss gegenüber dem Eigentümer erklären, dass er auf sein Nießbrauchrecht verzichtet 
  • Der Löschauftrag muss ans Grundbuchamt geleitet werden 
  • Achtung:
    Für die Grundbuchänderung und den Notar fallen Kosten an – diese richten sich je nach Wert der Immobilie.
    Im Vorhinein kann ein Nießbrauchrecht im Vertrag zeitlich begrenzt werden. Das heißt: Ein Nießbrauch ist nicht unbedingt lebenslang eingetragen. 

    ‌Eine andere Möglichkeit das Nießbrauchrecht zu löschen, wäre eine vertraglich festgelegte Rückforderungsklausel. Sollte der Nießbraucher den Vertrag verletzen und die Immobilie zum Beispiel beschädigen, kann der Eigentümer diese zurückfordern.

    Welche Rechten und Pflichten hat ein Nießbraucher?


    ‌Ein Nießbraucher genießt gewisse Rechte. Auf der anderen Seite muss er aber auch Pflichten erfüllen. Folgende Beispiele sollen dies erläutern:
    Rechte Nießbraucher
    Pflichten Nießbraucher
  • Der Nießbraucher besitzt nach Übertragung eine bestimmte Sache, ein Vermögen oder Rechte.  
  • Der Nießbraucher muss die übertragene Sache instand halten und den wirtschaftlichen Bestand gewährleisten. (Er muss die Immobilie beispielsweise in Ordnung halten) 

    ‌Normale Abnutzungen einer Immobilie sind hierbei nicht gemeint. 
  • Der Nießbraucher darf Sache, Vermögen oder Rechte nutzten. 
  • Ein Nießbraucher darf die Sache nicht verkaufen, da er nicht der Eigentümer ist.
  • Außerdem darf er über den entstandenen Gewinn verfügen (Fruchtziehung). 
  • Der Nießbraucher muss die Sache selbst versichern.
  • Der Nießbraucher ist verpflichtet für öffentliche Lasten aufzukommen. Das wären beispielsweise Steuern der Kommune.
  • Nießbrauchrecht vereinbaren – Was gilt zu beachten?


    ‌1) Wenn Sie für sich selbst oder für jemand anderen ein Nießbrauchrecht eintragen lassen wollen, ist ein Nießbrauchvertrag notwendig. 

    ‌2) Der Vertrag muss von einem Notar beurkundet werden. Anschließend muss ein Eigentümerwechsel im Grundbuch vermerkt werden. 

    ‌3) Vor Gericht wird der Nießbrauchvertrag unterschrieben und ab dem Zeitpunkt gilt das Recht.

    Was sollte im Vertrag stehen?


    ‌Folgende Informationen sollten im Nießbrauchvertrag vorkommen:
  • Das Nutzungsrecht sollte genau bestimmt werden (beispielsweise, welche Teile des Grundstücks gemeint sind) 
  • Gilt der Nießbrauch bis zum Tod des Berechtigten, oder nur eine bestimme Zeit? 
  • Vereinbaren Sie, ob die Nutzung entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. 
  • Rechte und Pflichten von Eigentümer, sowie Nießbraucher sollen detailliert festgehalten werden. (Zum Beispiel: Wer kümmert sich um Instandhaltungen oder größere Reparaturen des Gegenstands?)  
  • Hinweis:
    Ein Nießbrauchvertrag kann individuell gestaltet werden. Achten Sie dabei aber auf die richtigen Formulierungen und Klauseln. Fall Sie unsicher bezüglich er richtigen Form sind, empfiehlt sich der Rat eines Anwalts.

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    Nießbrauch Immobilie – Immobilien einfach erklärt

    Was versteht man unter Nießbrauch?

    Ein Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht, welches dem Berechtigten die Nutzung, sowie die Gewinne von fremdem Eigentum ermöglicht. In diesem Fall ist die Nutzung einer Immobilie und das Recht auf deren Mieteinnahmen gemeint. Ein Nießbraucher hat die gleichen Rechte wie ein Eigentümer, mit einer Ausnahme – dem Verkauf der Immobilie. 

    ‌Weiterlesen: Nießbrauch bei Immobilie – Was ist das?

    Wann lohnt sich ein Nießbrauch?

    Ein Nießbrauch lohnt sich vor allem dann, wenn Eigentum an die Kinder übertragen werden soll. Lassen sich Eltern als Nießbraucher im Grundbuch eintragen, haben Sie weiterhin das Recht im Haus zu wohnen. Gleichzeitig wird durch den Wert des Nießbrauchs die Schenkungssteuer gesenkt. Außerdem lässt sich mit einem Nießbrauch der Pflichtteil für ungewollte Erben verringern. 

    ‌Weiterlesen: Gründe für einen Nießbrauch bei Immobilien?

    Wer trägt welche Kosten beim Nießbrauch?

    Eigentümer, sowie Nießbraucher haben Kosten zu tragen. Der Nießbraucher muss gewöhnlich für Unterhaltungskosten, wie Grundsteuer, Versicherungen und Wasser/Strom aufkommen. Der Eigentümer ist hingegen verantwortlich für außerordentliche Lasten. Das sind beispielsweise Kosten für eine neue Heizung, oder die Dämmung des Hauses. Im Nießbrauchvertrag lässt sich aber individuell vereinbaren, wer welche Kosten zahlen muss. 

    ‌Weiterlesen: Kosten – Nießbrauch

    Wie wirkt sich ein Nießbrauch auf den Wert der Immobilie aus?

    In der Regel senkt ein Nießbrauch im Grundbuch den Wert einer Immobilie. Diese Belastung kann sich also negativ bei Verkauf der Immobilie auswirken. Verkäufer sollten sich bewusst sein, dass ein Haus mit Nießbrauch schwer verkäuflich sein kann. Ein niedrigerer Wert kann auf der anderen Seite steuerliche Vorteile haben. Ein gesunkener Wert kann weniger Schenkungs- und Erbschaftssteuer bedeuten. 

    ‌Weiterlesen: Wertminderung bei Nießbrauch und Wohnrecht

    Wie lange gilt ein Nießbrauch?

    Das kann je nach Vertrag unterschiedlich ausfallen. Manche vereinbaren ein Nießbrauchrecht auf Lebenszeit, andere nur für eine bestimmte Dauer. Grundsätzlich gilt: Der Nießbrauch verfällt bei Tod des Berechtigten – er ist daher nicht übertragbar. Wechselt die Immobilie jedoch den Eigentümer, bleibt der Nießbrauch bestehen. 

    ‌Weiterlesen: Nießbrauch Immobilie – Welche Arten gibt es?

    Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

    Ein Wohnrecht berechtigt ebenfalls zum Wohnen in einer Immobilie. Anders als beim Nießbrauch, dürfen Personen mit Wohnrecht aber nur in der Immobilie Wohnen – die Vermietung ist nicht erlaubt. Beim Wohnrecht ist also die persönliche Nutzung, aber nicht der wirtschaftliche Ertrag inbegriffen. Nießbraucher haben hingegen das Recht auf Nutzung und Gewinnerzielung. 

    ‌Weiterlesen: Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch

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