AltText: Berechnung nach der Wohnflächenverordnung, Vermessen der Räume, Wohnflächenverordnung 2020, Abweichung der Wohnfläche

| Kategorie: Rechte & Pflichten des Immobilieneigentümers | Rechte & Pflichten des Mieters

Die Wohnflächenverordnung – Berechnung der Wohnfläche

Mithilfe der Wohnflächenverordnung kann die Fläche einer Wohnung berechnet werden. Dies spielt eine Rolle für die Nebenkostenabrechnung, die Mietkosten, Mieterhöhungen und mehr. Was nach der Wohnflächenverordnung alles zur Wohnfläche zählt und wie sie berechnet wird, lesen Sie in diesem Beitrag.

Warum ist die Wohnflächenberechnung wichtig?


‌Die Wohnungsfläche muss bei jedem Mietvertrag angegeben werden. Aufgrund der Fläche der Wohnung kann der Vermieter den Preis für die Miete begründen. 

‌Immer wieder wird die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben. Aus diesem Grund sollten Mieter ihre Wohnfläche nachmessen. Insbesondere weil bei Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist, und nicht die im Mietvertrag angeführte Fläche. 

‌Auch im Bereich der Betriebs- und Heizkosten ist die tatsächliche Wohnfläche relevant. Vermieter dürfen lediglich die tatsächliche Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung für die Berechnung zugrunde legen. 

‌In vielen anderen Fällen, in denen die Quadratmeteranzahl falsch im Mietvertrag angegeben wurde, stützt sich der Bundesgerichtshof auf seine Urteile mit der 10%-Grenze. Beträgt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche zu der im Mietvertrag vereinbarten weniger oder genau 10%, haben Mieter keine Handhabe. Hier muss der Mieter trotz offensichtlicher Falschangabe der Quadratmeteranzahl diese Angabe bei der Ermittlung der Nebenkosten hinnehmen.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?


‌Zur Ermittlung der Wohnfläche gibt es zwei Berechnungsmethoden, die sich deutlich voneinander unterscheiden. Es gibt einerseits die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN-Norm 277. Im preisfreien Wohnraum (nicht öffentlich geförderten Wohnraum) können beide Berechnungsmethoden verwendet werden. Im öffentlich geförderten Wohnraum ist seit Anfang 2004 die Wohnflächenverordnung verbindlich und löst die zweite Berechnungsverordnung (II.BV) ab. In der Regel wird aber nach der Wohnflächenverordnung berechnet. Auch im Fall, dass im Mietvertrag keine Angabe zur Berechnungsgrundlage der Wohnfläche festgelegt wurde, entscheiden sich Gerichte für die Methode nach der Wohnflächenverordnung.

‌Der Unterschied kann je nach Berechnungsmethode erheblich sein. Häufige Streitpunkte sind Balkon, Dachschrägen und offene Treppen. Die meisten Fehler treten außerdem bei der Vermessung und Berechnung des Dachgeschosses auf.

Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)


‌Die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung ist die meistgenutzte Berechnungsmethode. Sie ist seit Anfang 2004 in Kraft und hat die bis dahin maßgebliche II. Berechnungsverordnung abgelöst. Für ältere Mietverträge ist die II. Berechnungsverordnung aber weiterhin verbindlich geblieben. 

‌Für Mieter ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung in der Regel günstiger als nach DIN-Norm 277. Das liegt daran, dass nach der Wohnflächenverordnung im Gegensatz zur DIN-Norm 277 manche Flächen gar nicht oder nur zu einem geringen Anteil als Wohnfläche berücksichtigt werden.

Welche Räume fließen in die Berechnung mit ein?


‌Um die Wohnfläche berechnen zu können, muss zuerst geklärt werden, welche Räume in den Wohnraum mit einfließen. Dies ist in § 2 WoFlV geregelt. Die Wohnfläche umfasst dabei die Grundfläche aller Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.


Einzubeziehende Flächen zur Wohnflächenberechnung


§ 3 WoFlV legt fest, welche Flächen zur Ermittlung der Grundfläche berücksichtigt werden müssen.

‌Die Grundfläche der Räume ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln, wobei von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen ist. Mit dem lichten Maß ist immer ein Innenabstand gemeint, beispielsweise von Fensterrahmen oder Türrahmen. Da der Putz bei der Wohnflächenverordnung als Bestandteil der Bauteile gilt, ist ab der Oberfläche Putz zu messen. Die lichte Zimmerhöhe wäre beispielsweise der Abstand zwischen Oberfläche Fertigfußboden und geputzter Zimmerdecke.
Hinweis:
Die Grundfläche wird nach § 3 Abs. 4 WoFlV durch das Abmessen im fertig gestellten Wohnraum oder anhand einer Bauzeichnung ermittelt. Oft kommt es allerdings vor, dass die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt wurde, der fertige Wohnraum aber abweichend gebaut wurde. In diesem Fall muss die Grundfläche durch Ausmessen im fertigen Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu ermittelt werden.

Sonderfälle bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung


Dachschrägen werden in der Wohnflächenverordnung – im Gegensatz zur DIN-Norm 277 – nicht zu 100% angerechnet. Hier kommt es auf die Raumhöhe an. Zu 100% zur Wohnfläche zählen laut § 4 WoFlV nur Grundflächen mit einer Raumhöhe von mehr als 2 Meter. Flächen mit einer Raumhöhe zwischen 1 Meter und 2 Meter werden zu 50% angerechnet und Flächen mit einer Höhe unter 1 Meter werden gar nicht berücksichtigt.


‌Weitere Ausnahmen bilden unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räume. Diese sind zu 50% der Wohnfläche anzurechnen. Sind die Wintergärten beheizt, werden sie jedoch zu 100% angerechnet. 

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden der Regel nach zu 25% angerechnet. Nur unter bestimmten Umständen kann hier eine Berücksichtigung von 50% geschehen, wenn die Lage beispielsweise besonders gut ist oder sie besonders aufwendig gestaltet sind, da dies den Wohnwert erhöht.

Tipps zum Ausmessen der Wohnfläche


‌Wenn Mieter ihre Wohnung abmessen möchten, können sie schnell auf Schwierigkeiten treffen. Mit den folgenden Tipps sollte die Berechnung leichter fallen: 

‌• Es bietet sich an, die Wohnung mit einem Laserentfernungsmesser auszumessen, da dies exaktere Ergebnisse liefert als ein Zollstock. Damit lässt sich millimetergenau messen und auch die lichte Höhe bei Dachschrägen exakt bestimmen. 

‌• Am besten werden die einzelnen ausgemessenen Flächen in einen groben Grundflächenplan geschrieben und anschließend ausgerechnet. So behalten Sie den Überblick über die Vermessung. 

‌• Verwinkelte Räume sind schwieriger zum Ausmessen. Dabei kann es eine Hilfe sein, den Raum in mehrere kleine Rechtecke zu unterteilen und diese einzeln auszumessen. Anschließen kann aus der Summe die Fläche berechnet werden.

‌• Bei Dachschrägen immer die Raumhöhe beachten, da die Anrechnung davon abhängt.

Fehler in der Berechnung der Wohnfläche und ihre Folgen


‌Stellt sich heraus, dass die gemessene Wohnungsfläche nicht mit der Quadratmeteranzahl im Mietvertrag übereinstimmt, kann das sowohl für Mieter als auch für Vermieter Konsequenzen haben. Eine entscheidende Rolle spielt dabei die Höhe der Abweichung.

Folgen für Mieter


‌Für Mieter ergeben sich aus einer Wohnflächenabweichung mehrere Rechte. Unter bestimmten Umständen können Sie sogar eine Mietminderung erreichen. Dafür muss eine erhebliche Abweichung vorliegen, die erst bei mehr als 10% beträgt. Erst über dieser Marke können Mieter ihre Miete um die Prozentzahl der Wohnflächenabweichung kürzen. Zusätzlich haben sie die Möglichkeit, die zu viel bezahlte Miete zurückzufordern. Dies ist drei Jahre lang ab dem Jahr der Erkenntnis der Abweichung möglich. 

‌Alle Nebenkosten, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, müssen entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche auf die Mieter verteilt werden. Hier spielt die 10%-Marke keine Rolle. Mieter können also bei einer Wohnung, die kleiner ist, als im Mietvertrag vereinbart, die Höhe der Nebenkosten ebenfalls mindern. Sie können die zuvor zu viel bezahlten Nebenkosten drei Jahre lang zurückfordern. 

‌Zuletzt haben Mieter noch das Recht auf eine fristlose Kündigung, wenn die Wohnungsgröße um mehr als 10% vom Wert im Mietvertrag abweicht. Wenn sich ein Mieter für die fristlose Kündigung entscheidet, muss er dies gleich nach Kenntnis von der Abweichung tun. Es ist nicht möglich, z.B. ein halbes Jahr später zu kündigen, weil es dann besser passt.

Folgen für Vermieter


‌Im Gegensatz zu Mietern haben Vermieter nicht das Recht, die Miete zu erhöhen oder zu kündigen, wenn sie erst nach Abschluss des Mietvertrages eine Abweichung der Wohnfläche bemerken. Sie müssen dies hinnehmen und dürfen nicht nachträglich mehr Kaltmiete verlangen. 

‌Als Vermieter gibt es die Möglichkeit, die Positionen in der Nebenkostenabrechnung, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, mit der tatsächlichen Quadratmeteranzahl zu berechnen. So können sie unter Umständen mehr einfordern

‌Eine Abweichung der tatsächlichen Fläche zu der im Mietvertrag angegebenen Fläche hat auf jeden Fall Auswirkungen auf Mieterhöhungen. Denn dafür ist nur die tatsächliche Wohnungsgröße von Bedeutung, und nicht, was im Mietvertrag steht. Ein Nachmessen der Wohnung kann sich daher lohnen: Wenn die Wohnung größer ist, als im Vertrag angegeben, können Vermieter unter Umständen eine höhere Miete verlangen. Wenn sie kleiner ist, können sich Mieter eventuell gegen eine bevorstehende Mieterhöhung wehren.

Wohnflächenverordnung – Recht einfach erklärt

Was zählt alles zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die ausschließlich zu der eigenen Wohnung gehören. Zusätzlich zählen Wintergärten, Schwimmbäder etc. dazu, sofern sie nicht auch zu anderen Wohnungen gehören. So auch Balkone, Terrassen, Loggia und Dachgärten.

‌Weiterlesen: Was zählt alles zur Wohnfläche?

Wie wird ein Balkon der Wohnfläche angerechnet?

Balkone werden in der Regel nur zu 25% an die Wohnfläche angerechnet. Es gibt jedoch Fälle, in denen der Balkon zu 50% angerechnet wird. Dies ist möglich, wenn der Balkon den Wohnwert erhöht, weil er z.B. besonders aufwendig gestaltet ist.

‌Weiterlesen: Wie wird ein Balkon der Wohnfläche angerechnet?

Wie regelt die Wohnflächenverordnung Dachschrägen?

Dachschrägen werden nicht zu 100% der Wohnfläche angerechnet. Hier spielt die Raumhöhe eine Rolle, zu wie viel Prozent angerechnet wird. Flächen mit einer Raumhöhe von über 2 Meter zählen zu 100%, Flächen zwischen 1 und 2 Meter zu 50% und Flächen mit unter 1 Meter gar nicht zum Wohnraum.

‌Weiterlesen: Wie regelt die Wohnflächenverordnung Dachschrägen?

Was ist, wenn die Wohnfläche von der Angabe im Mietvertrag abweicht?

Wurde die Wohnfläche im Mietvertrag falsch berechnet und hat die Wohnung in Wahrheit mehr oder weniger Quadratmeter als angegeben, kann das für Mieter und Vermieter Konsequenzen haben. Mieter können beispielsweise ihre Miete mindern, weniger Nebenkosten bezahlen oder fristlos kündigen. Vermieter dagegen haben nicht das Recht, die Miete zu erhöhen oder zu kündigen.

‌Weiterlesen: Was ist, wenn die Wohnfläche von der Angabe im Mietvertrag abweicht?

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