Berechnung des Hausgelds für Wohneigentum © Adobe Stock | Daenin

Hausgeld – wichtige Informationen für Wohnungseigentümer

Beim Hausgeld handelt es sich um eine monatlich zu leistende Vorauszahlung, mit der die umlagefähigen Nebenkosten der Eigentumswohnung gedeckt werden. Erfahren Sie hier, welche Kosten zum Hausgeld gehören und welche nicht, wie viel Hausgeld üblich ist und wie die Abrechnung am Jahresende erfolgt.

Was ist Hausgeld?


‌Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist nicht nur der Kaufpreis ein wichtiges Entscheidungskriterium. Im Hinblick auf die Finanzierung des Wohneigentums muss außerdem das sogenannte Hausgeld berücksichtigt werden. Doch was bedeutet Hausgeld? 

‌Jede Immobilie verursacht Unterhaltskosten. Eigentümer einer Wohnung bezahlen monatlich das Hausgeld, um damit die Nebenkosten der Eigentumswohnung zu decken. Das Hausgeld ist demzufolge mit der Nebenkostenvorauszahlung zu vergleichen, die Mieter für ihre Wohnung bezahlen. Überwiesen wird das Hausgeld jeden Monat an den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, der auch für die Erstellung der Jahresabrechnung verantwortlich ist. Wurde das Hausgeld im Jahr zuvor zu niedrig angesetzt, müssen die Wohnungseigentümer Nachzahlungen leisten, andernfalls erhalten sie die Rückerstattung eines Überschusses. 

‌Zum Hausgeld zählen verschiedene Kostenarten, insbesondere alle Betriebskosten, die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungsrücklage. Hausgeld umfasst also mehr Kostenarten als der Nebenkostenvorschuss eines Mieters. Durchschnittlich müssen Sie damit rechnen, dass das Hausgeld 20 bis 30 Prozent höher ist als die Nebenkostenvorauszahlung einer vergleichbaren Mietwohnung.
Hinweis:
Begriff des Wohngelds

Teilweise wird das Hausgeld fälschlicherweise auch als Wohngeld bezeichnet. Diese beiden Begriffe sind jedoch keine Synonyme. Wohngeld ist die Bezeichnung für einen staatlichen Mietzuschuss, der Haushalten mit geringem Einkommen zusteht.

Welche Kosten werden mit dem Hausgeld abgedeckt?

Nutzungen und Kosten

‌(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt. 

‌(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. 

‌(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Mit dem Hausgeld werden einerseits die laufenden Betriebskosten bezahlt, die im Falle einer Vermietung auf den Mieter umgelegt werden können. Des Weiteren zählen die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungsrücklage zum Hausgeld.

Betriebskosten


‌Welche Positionen zu den Betriebskosten gehören, regelt § 1 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV). Dort wurde auch explizit festgelegt, dass Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nicht Bestandteil der Betriebskosten sind. Deshalb sind diese Kosten nicht umlagefähig, sondern vom Eigentümer zu tragen. Im Durchschnitt können Vermieter von Eigentumswohnungen nur ungefähr 70 bis 80 Prozent des Hausgelds als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Die Differenz ist vom Eigentümer über die Mieteinnahmen zu finanzieren.
Betriebskosten 

‌(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. 

‌(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht: 

‌1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), 
‌2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Die umlagefähigen Betriebskosten umfassen folgende Kostenpositionen:
  • Heizkosten einer Zentralheizung 
  • Hausstrom
  • Beleuchtung 
  • Abfallentsorgung 
  • Straßenreinigung 
  • Wasser und Abwasser 
  • Reinigungsservice 
  • Winterdienst 
  • Gartenpflege
  • Hausmeister 
  • Fahrstuhlwartung 
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen 
  • Fernseh- und Kabelanschluss 
  • Kosten einer Waschküche 
  • Wartung von Rauchmeldern
    ‌ 
  • Verwaltungskosten


    ‌Zu den Verwaltungskosten gehören alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums anfallen, wie beispielsweise die Kosten für den Verwalter oder Kontoführungsgebühren für Konten der Eigentümergemeinschaft.

    Instandhaltungsrücklage


    ‌Die Instandhaltungsrücklage dient der Instandhaltung sowie der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Von dieser Rücklage wird beispielsweise der Austausch der Heizungsanlage oder der Anstrich der Fassade bezahlt. Aus der Instandhaltungsrücklage aller Eigentümer wird also ein Renovierungs- und Modernisierungsbudget gebildet. Das regelmäßige monatliche Ansparen der Instandhaltungsrücklage bewahrt die Eigentümer davor, irgendwann eine hohe Summe ad hoc aufbringen zu müssen, wenn Renovierungsmaßnahmen unvermeidbar sind. Außerdem soll die Instandhaltungsrücklage dafür sorgen, dass notwendige Instandhaltungen nicht aufgeschoben werden, damit die Immobilie sich stets in einem einwandfreien Zustand befindet und der Immobilienwert erhalten bleibt.

    Welche Kosten werden nicht über das Hausgeld finanziert?


    ‌Das Hausgeld der Eigentumswohnung deckt einen Großteil der Nebenkosten. Einige Kosten sind dabei jedoch nicht enthalten, sondern müssen von jedem Eigentümer separat bezahlt werden. Zu diesen Kosten zählen die Strom- und Heizkosten der eigenen Wohnung, ein privater Telefon- und Internetanschluss sowie die GEZ-Gebühren. Die Grundsteuer ist ebenfalls kein Bestandteil des Hausgelds, da sie von den Eigentümern direkt an das Finanzamt gezahlt wird. Dennoch können die Kosten für die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden. Darüber hinaus müssen die Eigentümer einige Versicherungen (z. B. die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung) separat bezahlen.

    Wie wird die Höhe des Hausgelds festgelegt?


    ‌Der Verwalter ist für die Festlegung des Hausgelds zuständig und erstellt zu diesem Zweck gemäß § 28 WEG einen Wirtschaftsplan für das folgende Jahr. In diesem Wirtschaftsplan werden sämtliche geplanten Einnahmen und Ausgaben aufgelistet und daraus ergibt sich der Finanzbedarf der Eigentümergemeinschaft. Bei der Aufstellung des Wirtschaftsplans muss berücksichtigt werden, wie sich die Kosten in den vergangenen Jahren entwickelt haben. Außerdem sollte der Verwalter erwartete Preissteigerungen antizipieren und das Hausgeld entsprechend anpassen. 

    ‌Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter bei der Wohnungseigentümerversammlung der Eigentümergemeinschaft präsentiert und zur Diskussion gestellt. 

    ‌Nicht immer herrscht sofort Einigkeit darüber, wie sich die Ausgaben und Einnahmen gestalten sollen. Jeder Eigentümer hat das Recht, den Antrag zu stellen, dass das Hausgeld niedriger angesetzt wird. Im Anschluss an die Diskussion wird über den Wirtschaftsplan abgestimmt. Nachdem die Eigentümergemeinschaft den Wirtschaftsplan beschlossen hat, erlangt er Gültigkeit. Jeder Eigentümer muss dann das mehrheitlich beschlossene Hausgeld bezahlen. Für die Beschlussfassung ist gemäß § 25 WEG eine einfache Mehrheit ausreichend.
    Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht 

    ‌(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. 

    ‌(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält. 

    ‌(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. (4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

    Wie erfolgt die Aufteilung des Hausgelds?


    ‌Aus dem Wirtschaftsplan geht die Summe der im nächsten Jahr erwarteten Kosten vor. Diese Gesamtsumme wird nun anhand eines festen Verteilungsschlüssels aufgeteilt. Wie hoch der Anteil jedes einzelnen Eigentümers in Prozent ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Dort sind die Miteigentumsanteile der einzelnen Eigentümer am Gemeinschaftseigentum festgelegt. 

    ‌Aus der Teilungserklärung kann z. B. hervorgehen, dass jeder Eigentümer exakt den gleichen Anteil bezahlen muss, weil die Miteigentumsanteile gleich sind. Es ist ebenfalls möglich, dass in der Teilungserklärung vereinbart wurde, dass zwar der Anteil an der Bildung der Instandhaltungsrücklage für alle Eigentümer gleich hoch ist, das restliche Hausgeld aber beispielsweise gemäß der Wohnfläche der Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Grundsätzlich kann in der Teilungserklärung für jeden Kostenpunkt ein individueller Verteilungsschlüssel festgelegt werden. Es ist beispielsweise sinnvoll, dass Versicherungen von allen Parteien zu gleichen Anteilen bezahlt werden, die Kosten für den Hausstrom jedoch danach verteilt werden, wie viele Personen in einer Eigentumswohnung leben.

    Fällt auch bei Reihenhäusern ein Hausgeld an?


    ‌Beim Kauf eines Reihenhauses sollten Sie sich darüber informieren, ob eine Teilungserklärung zum Wohneigentum vorliegt. Ist dies der Fall, werden Sie mit dem Kauf des Reihenhauses Eigentümer des Sondereigentums und Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum. Alle Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden dann von der Eigentümergemeinschaft beschlossen und es ist ein Hausgeld zu bezahlen. Zum Gemeinschaftseigentum zählt beispielsweise ein gemeinsam genutzter Garten oder eine Gemeinschaftswaschküche sowie die Fassade, das Dach und die Fenster. Es ist allerdings unüblich, bei Reihenhäusern derart zu verfahren.

    Wie viel Hausgeld ist üblicherweise zu zahlen?


    ‌Neben dem Kaufpreis der Eigentumswohnung ist das Hausgeld ein Entscheidungskriterium beim Kauf einer Wohnung. Die Kenntnis der Unterhaltskosten ist wichtig, um eine Immobilie solide zu finanzieren. Im Durchschnitt liegt die Höhe des Hausgelds 20 bis 30 Prozent über den Nebenkosten eines Mieters. 

    ‌Man kann jedoch keine pauschale Aussage darüber treffen, wie viel Hausgeld angemessen ist. Die Wohnungsgröße ist nicht entscheidend dafür, wie hoch die Unterhaltskosten der gesamten Immobilie sind. Das Hausgeld einer kleinen Wohnung in einer Luxusimmobilie kann sehr viel höher sein als das Hausgeld einer wesentlich größeren Wohnung in einer einfacheren Immobilie. Bei luxuriösen Wohnanlagen müssen beispielsweise Kosten für die Pflege von Parkanlagen oder die Wartung des Fahrstuhls bezahlt werden. Gleiches gilt für Immobilien mit integriertem Schwimmbad oder Fitnessraum

    ‌Als grober Richtwert für die Instandhaltungsrücklage wird ein Betrag zwischen neun und 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr angenommen. Bei einer Immobilie, die eintausend Quadratmeter umfasst, würde sich die Instandhaltungsrücklage jährlich insgesamt auf 9.000 bis 15.000 Euro belaufen und auf die Eigentümer verteilt werden. 

    ‌Im Hinblick auf das Hausgeld insgesamt betrug die Spanne im Jahr 2018 pro Monat durchschnittlich zwischen 2,75 und 3,96 Euro für jeden Quadratmeter Wohnraum. Für eine Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von einhundert Quadratmeter fiel somit ein Hausgeld von 275 Euro bis 396 Euro an. Aufgrund der teilweise erheblichen Preissteigerungen der letzten Jahren sind mittlerweile eher Beträge zwischen 400 Euro und 600 Euro Hausgeld pro Monat realistisch. 

    ‌Sie können sich über die Höhe des Hausgelds und über die Kostenentwicklung der letzten Jahren anhand der Jahresabrechnungen informieren. Wenden Sie sich vor dem Kaufabschluss an einen Fachanwalt für Immobilienrecht, der die entsprechenden Unterlagen für Sie überprüft und Sie vor bösen Überraschungen nach dem Kauf schützt. Der Rechtsanwalt wird Sie auch dahingehend beraten, ob Sie oder der Verkäufer für die Zahlung einer Nachforderung verantwortlich sind, die sich aus der letzten Jahresabrechnung ergibt.

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    Wird das Hausgeld auch beim Leerstand fällig?


    ‌Es spielt keine Rolle, ob Sie die Eigentumswohnung vermietet haben oder diese leer steht – Das Hausgeld muss in jedem Fall bezahlt werden. Erfolgt die Hausgeldabrechnung einzelner Positionen nach Verbrauch, besteht jedoch die Möglichkeit, einen Teil des Geldes nach Erstellung der Jahresabrechnung zurückzuerhalten.

    Einzelne Eigentümer zahlen kein Hausgeld – Was geschieht?


    ‌Gemäß § 27 WEG obliegt es dem Verwalter, das Hausgeld einzufordern und dafür Sorge zu tragen, dass jeder Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt. Im Zweifelsfall muss der Verwalter Zahlungsrückstände gerichtlich einfordern. Dazu benötigt er eine Ermächtigung durch die Gemeinschaftsordnung oder den Verwaltervertrag. Eigentümergemeinschaften sind teilrechtsfähig. Es besteht also eine eingeschränkte gesamtschuldnerische Haftung. Das hat zur Folge, dass Eigentümer für andere säumige Eigentümer aufkommen müssen. In diesem Fall bleibt den Eigentümern die Möglichkeit, als Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die säumigen Zahler vorzugehen

    ‌Wenn ein Eigentümer dauerhaft kein Hausgeld zahlt, kann die Eigentümergemeinschaft nach § 17 WEG eine Veräußerung des Wohneigentums verlangen.

    Hausgeld – Recht einfach erklärt

    Wer bezahlt das Hausgeld?

    Jeder Eigentümer der Eigentümergemeinschaft ist zur monatlichen Zahlung des Hausgelds verpflichtet. 

    ‌Weiterlesen: Was ist Hausgeld?

    An wen wird das Hausgeld überwiesen?

    Das Hausgeld ist an den Verwalter zu überweisen, der damit wirtschaftet und im Jahresbericht Rechenschaft ablegt. 

    ‌Weiterlesen: Was ist Hausgeld?

    Wer bestimmt die Höhe des Hausgelds?

    Die Höhe des Hausgelds orientiert sich am Wirtschaftsplan, den der Verwalter jeweils für das kommende Jahr aufstellt und der alle geplanten Kosten und Einnahmen umfasst. Im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung wird über die Höhe des Hausgelds abgestimmt. 

    ‌Weiterlesen: Wie wird die Höhe des Hausgelds festgelegt?

    Welche Kosten umfasst das Hausgeld?

    Das Hausgeld umfasst neben den umlagefähigen Betriebskosten die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungsrücklage. 

    ‌Weiterlesen: Welche Kosten werden mit dem Hausgeld abgedeckt?

    Kann man sich gegen ein zu hohes Hausgeld wehren?

    Über die Höhe des Hausgelds beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Eigentümer kann den Antrag stellen, das Hausgeld zu reduzieren. Über diesen Antrag wird ebenfalls abgestimmt, wobei die einfache Mehrheit ausreicht. Am Ende des Jahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. War das Hausgeld zu hoch, erhalten die Eigentümer eine Rückzahlung und das Hausgeld wird für die nächste Abrechnungsperiode angepasst. 

    ‌Weiterlesen: Wie wird die Höhe des Hausgelds festgelegt?

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