Im Wirtschaftsplan werden alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des kommenden Kalenderjahres aufgelistet. Diese Daten bilden die Basis für die Berechnung der Hausgeldzahlungen und die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß WEG.

‌Was ist ein Wirtschaftsplan? Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird von einem Verwalter übernommen. Gemäß § 28 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der Verwalter dazu verpflichtet, selbstständig einen Wirtschaftsplan für das folgende Kalenderjahr aufzustellen. Alternativ kann die Eigentümergemeinschaft den Verwaltungsbeirat oder eine andere Person mit der Aufstellung des Wirtschaftsplans beauftragen. 
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‌Der Wirtschaftsplan bildet die rechnerische Basis für den Haushaltsplan des kommenden Jahres und muss dementsprechend vor Beginn des folgenden Wirtschaftsjahres vorgelegt werden. Im Wirtschaftsplan werden alle zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben aufgelistet und die Bildung der Instandhaltungsrücklage berücksichtigt. Neben dem Gesamtwirtschaftsplan umfasst der Wirtschaftsplan die Einzelwirtschaftspläne für jede Eigentumswohnung. 
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‌Der Wirtschaftsplan enthält Prognosewerte und bildet die Grundlage für die Berechnung der Vorschusszahlungen (Hausgeld), die für jeden Eigentümer festgelegt werden. Die Jahresabrechnung umfasst im Gegensatz dazu Istwerte, also die Auflistung der im vergangenen Jahr angefallenen Kosten und Einnahmen sowie der noch vorhandenen Rücklagen und der Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft. Diese Istwerte der vergangenen Rechnungsperiode dienen wiederum als Grundlage für die Aufstellung des neuen Wirtschaftsplans. 
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‌Auf Basis der Jahresabrechnung wird außerdem die Betriebskostenabrechnung erstellt. Die Wohnungseigentümerversammlung stimmt über den Wirtschaftsplan ab. Eine einfache Mehrheit ist ausreichend, um den Wirtschaftsplan nach WEG Recht zu genehmigen. Beispielsweise im Internet können Sie sich über Wirtschaftsplan Muster informieren oder Sie kontaktieren einen Anwalt, dieser kann Sie umfänglich beraten, welcher Wirtschaftsplan für Sie und Ihre Immobilie am geeignetsten ist. Vor der bloßen Verwendung von im Internet abrufbaren Mustern sei gewarnt, da Muster lediglich eine Orientierung bieten können, aber keine rechtliche Beratung ersetzen.
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‌Die Auflistung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben ermöglicht die Entscheidung, wie viel die Eigentümer für die Bildung der Instandhaltungsrücklage bezahlen müssen, damit alle Ausgaben gedeckt sind. Außerdem ergeben sich aus dem Wirtschaftsplan die Höhe der Betriebskosten und der Verwaltungskosten. Der Verwalter nutzt die jeweils vorausgegangene Jahresabrechnung für die Aufstellung des Wirtschaftsplans und berücksichtigt absehbare Kostensteigerungen. 
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‌Im Wirtschaftsplan enthaltene Kosten:
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‌Der Verwalter erstellt den Gesamtwirtschaftsplan für die Eigentümergemeinschaft. Dieser Wirtschaftsplan umfasst alle Ausgaben und Einnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Zusätzlich erstellt der Verwalter separate Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohneinheiten.

‌Aus dem Einzelwirtschaftsplan kann der Eigentümer entnehmen, welche Kosten im nächsten Jahr zu erwarten sind. Die Berechnung des Hausgelds (alternativ als Wohngeld bezeichnet) basiert auf dem Wirtschaftsplan der Eigentumswohnung. Das monatlich zu zahlende Hausgeld ist eine Art Nebenkostenvorschuss der Eigentümer zur Deckung der Betriebskosten und von daher mit der Nebenkostenvorauszahlung eines Mieters vergleichbar. Im Hausgeld werden die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen allerdings mit der Instandhaltungsrücklage gebündelt. Alle Eigentümer sind verpflichtet, anteilig zur Bildung der Instandhaltungsrücklage beizutragen.

Eigentümer sollten sich darüber bewusst sein, dass sich der Einzelwirtschaftsplan ausschließlich auf die Kosten und Einnahmen des Gesamteigentums bezieht. Hinzu kommen die Nebenkosten, die das Sondereigentum, die Eigentumswohnung, verursacht. Die Instandhaltungsrücklage dient der Bezahlung von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Möchte ein Eigentümer seine Wohnung renovieren oder sind dort Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich, müssen diese privat bezahlt werden. Gleiches gilt für die Heizkosten (wenn keine gemeinschaftlich genutzte Zentralheizung vorhanden ist), die individuellen Stromkosten der Wohnung oder Kosten für Telefon und Internet. Diese Kosten müssen ebenfalls einbezogen werden, wenn man den Kauf einer Eigentumswohnung plant.
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‌Alle Kosten und Einnahmen werden im Wirtschaftsplan mit einem Verteilungsschlüssel versehen. Dieser Verteilungsschüssel wird entweder in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung festgelegt. Gemäß § 16 WEG berechnet sich der Verteilungsschüssel grundsätzlich aus dem Miteigentumsanteil. Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft können jedoch auch abweichende Vereinbarungen treffen und den Verteilungsschlüssel beispielsweise nach der Anzahl der Wohneinheiten berechnen.

‌Die Festlegung der Vorschusszahlungen, welche jeder Eigentümer monatlich leisten muss, basieren auf dem Wirtschaftsplan für das kommende Kalenderjahr. Deshalb kommt es immer wieder zu Konflikten zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter, der den Wirtschaftsplan erstellen soll. 
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‌Ist ein Verwaltungsbeirat vorhanden, so muss dieser den Wirtschaftsplan gemäß § 29 WEG überprüfen. Erst nach dieser Kontrolle wird der Wirtschaftsplan auf der Wohnungseigentümerversammlung zur Diskussion gestellt und daran anschließend erfolgt die Beschlussfassung.

Folgende Probleme treten bei der Erstellung des Wirtschaftsplans auf:
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‌Wenn Eigentümer vermuten, dass die Angaben im Wirtschaftsplan nicht korrekt sind, können sie den gesamten Wirtschaftsplan innerhalb eines Monats anfechten. Im Wirtschaftsplan werden kalkulatorische Kosten und Einnahmen aufgelistet. Diese Tatsache berechtigt nicht zur Anfechtung. Der Wirtschaftsplan soll lediglich dafür sorgen, dass die tatsächlichen Kosten nicht allzu sehr von den geplanten Kosten abweichen und dass mit den Vorschusszahlungen der Finanzbedarf der Eigentümergemeinschaft gedeckt wird. Die Eigentümer können jedoch überprüfen, ob die Kostenaufstellung schlüssig ist. Bestehen daran Zweifel, ist eine Anfechtung möglich.
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‌Laut WEG muss der Verwalter den Wirtschaftsplan einmal pro Jahr aufstellen. Bis zu welchem Datum dies zu erfolgen hat ist nicht gesetzlich festgelegt. Die Eigentümer können eine Vereinbarung über die zeitlichen Fristen treffen und der Verwalter muss sich an diese Regelung halten. Üblicherweise enthält der Verwaltervertrag oder die Gemeinschaftsordnung eine Angabe darüber, wann der Wirtschaftsplan spätestens vorgelegt werden muss. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Verwalter den neuen Wirtschaftsplan erst erstellen kann, wenn er alle Zahlen für die Jahresabrechnung des vergangenen Jahres zur Verfügung hat. Hält sich der Verwalter nicht an die Vereinbarungen kann ihn jeder Eigentümer in Verzug setzen und die Erstellung des Wirtschaftsplans anmahnen. Dafür ist kein vorheriger Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Es reicht aus, dass die Eigentümer ihren Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums geltend machen.
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‌Wenn der Verwalter die zu erwartenden Kosten sehr hoch einschätzt, wird auch das Hausgeld zu hoch angesetzt. Folglich bezahlen die Eigentümer zu viel und erhalten deswegen nach Fertigstellung der Jahresabrechnung eine Rückzahlung. Wurde ein unverhältnismäßig hohes Hausgeld festgesetzt, kann dies zu Konflikten führen. Die Eigentümer verweigern den Beschluss oder fechten den Beschluss im Nachhinein an. In diesem Fall muss ein Gericht über den Rechtsstreit entscheiden oder der Verwalter erstellt einen neuen Wirtschaftsplan, dem die Eigentümer zustimmen.
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‌Eine zu niedrige Kostenschätzung führt zu einer Unterdeckung und verursacht Nachzahlungen im Folgejahr. Das Hausgeld wird dann im nächsten Jahr höher angesetzt. Große Probleme verursacht eine über Jahre hinweg zu niedrig gebildete Instandhaltungsrücklage. Sind dann umfassende Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren, müssen die Eigentümer hohe Sonderumlagen bezahlen.
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‌Die Eigentümer können den Wirtschaftsplan innerhalb von vier Wochen anfechten oder die Beschlussfassung verweigern. Das entbindet die Eigentümer nicht von der Pflicht, das Hausgeld zu bezahlen, das sich aus dem umstrittenen Wirtschaftsplan ergibt. Erst nachdem ein Gericht über den Rechtsstreit entschieden oder der Verwalter einen zustimmungsfähigen Wirtschaftsplan vorgelegt hat, gilt das neu berechnete Hausgeld.

‌Wenn Sie den Kauf einer Eigentumswohnung planen, ist es wichtig, sich gründlich über alle Finanzdaten zu informieren. Deshalb sollten Sie vor dem Kauf der Eigentumswohnung den Wirtschaftsplan und nicht nur die aktuelle Jahresabrechnung anfordern. Sowohl der Wirtschaftsplan als auch die Jahresabrechnung enthalten Informationen, die für die Kaufentscheidung wichtig sind. Aufgrund des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung lässt sich verlässlich abschätzen, mit welchen Nebenkosten Käufer der Wohnung rechnen müssen. Darüber hinaus werden die Energiekosten und somit die Energieeffizienz des Gebäudes aus diesen Zahlen ersichtlich. Die Höhe der bisher angesparten Instandhaltungsrücklage ist ein Indikator dafür, ob die Eigentümergemeinschaft problemlos größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bezahlen kann. Ist dies nicht der Fall, drohen hohe Sonderumlagen, die wiederum bei der Finanzierung des Wohneigentums zu berücksichtigen sind. 
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‌Die Instandhaltungsrücklage, die ein Verkäufer im Laufe der Jahre angespart hat, geht auf den Käufer der Eigentumswohnung über. Der vorherige Eigentümer kann das Geld nicht vom Käufer zurückfordern wird diese Rücklage jedoch bei der Festlegung des Verkaufspreises einbeziehen. Als Käufer sind Sie ab dem Zeitpunkt des Eintrags in das Grundbuch verpflichtet, das Hausgeld zu bezahlen, das im aktuellen Wirtschaftsplan festgelegt wurde. Liegt noch keine Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr vor oder hat die Wohnungseigentümergemeinschaft diese noch nicht zustimmend beschlossen, haftet der Käufer für eventuell fällige Nachzahlungen. Selbstverständlich steht dem Käufer auch eine etwaige Erstattung aufgrund zu hoher Hausgeldzahlungen im Vorjahr zu. Werden Nachzahlungen oder Erstattungen vor der Umschreibung des Wohneigentums ins Grundbuch beschlossen, erfolgt die Abrechnung mit dem Verkäufer. 
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‌Sie planen eine Eigentumswohnung zu kaufen und möchten Konflikte von vornherein vermeiden? Dann sollten Sie sich an einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht wenden und sich hinsichtlich der Abrechnung des Hausgelds sowie der Aufsetzung des Kaufvertrags beraten lassen.
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