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Die Eigentümer einer Wohnung innerhalb einer Liegenschaft bilden die Eigentümergemeinschaft. Erfahren Sie hier, welche Rechte und Pflichten sich für die Eigentümer gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ergeben und wie sich die aktuellen Gesetzesänderungen auf die Eigentümergemeinschaft auswirken.
Inhaltsverzeichnis
Eigentümergemeinschaft – Wie wird das Zusammenleben geregelt?
Eigentümergemeinschaft – rechtliche Grundlagen im WEG
Gemeinschaftsordnung – die Verfassung der Eigentümergemeinschaft
Wie wird die Eigentümergemeinschaft verwaltet?
Welche Entscheidungen obliegen der Eigentümergemeinschaft?
Welche Pflichten ergeben sich aus der Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft?
Eigentümergemeinschaft – Welche Auswirkungen hat die Änderung des WEG?
Eigentümergemeinschaft – Recht einfach erklärt
Eigentümergemeinschaft – rechtliche Grundlagen im WEG
Gemeinschaftsordnung – die Verfassung der Eigentümergemeinschaft
Wie wird die Eigentümergemeinschaft verwaltet?
Welche Entscheidungen obliegen der Eigentümergemeinschaft?
Welche Pflichten ergeben sich aus der Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft?
Eigentümergemeinschaft – Welche Auswirkungen hat die Änderung des WEG?
Eigentümergemeinschaft – Recht einfach erklärt
Eigentümergemeinschaft – Wie wird das Zusammenleben geregelt?
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung im Haus werden Sie automatisch zum Mitglied der Eigentümergemeinschaft der betreffenden Immobilie. Sie kaufen nicht nur die Wohnung, sondern zusätzlich Miteigentumsanteile an der gesamten Immobilie. Dementsprechend können bestimmte Entscheidungen, welche die Immobilie als Ganzes betreffen, nur von der Eigentümergemeinschaft zusammen getroffen werden. Anders als Eigentümer eines Einfamilienhauses müssen sich die Eigentümer von Wohnungen beispielsweise hinsichtlich der Gestaltung der Fassade oder baulicher Veränderungen einigen und eine Hausordnung festlegen.
Die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), in der Teilungserklärung sowie in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Es ist sinnvoll, sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung zu erkundigen, welche Besonderheiten diese Art des Wohneigentums mit sich bringt. In diesem Beitrag informieren wir darüber, welche Rechte und Pflichten für die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft gelten und wie sich die aktuellen Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes auswirken.
Eigentümergemeinschaft – rechtliche Grundlagen im WEG
Rechtliche Grundlage der Eigentümergemeinschaft im Gesetz sind § 3 WEG sowie § 8 WEG. Dort sind die beiden Möglichkeiten der Begründung von Wohnungseigentum erläutert: Wohnungseigentum kann entweder vertraglich oder durch die Teilungserklärung begründet werden.
Vertragliche Einräumung von Sondereigentum
(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.
(2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.
(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.
(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.
(2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.
(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.
§ 3 WEG schafft die rechtliche Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum. Die jeweilige Wohnung bildet dabei das Sondereigentum, über das der Eigentümer frei verfügen kann. Gleichzeitig gehört jedem Mitglied der Eigentümergemeinschaft das Grundstück anteilsweise und er wird zum Miteigentümer gemeinschaftlich genutzter Bestandteile des Gebäudes. Es ist erforderlich, Regeln für die Eigentümergemeinschaft aufzustellen, da die Eigentümer das Gemeinschaftseigentum gemeinsam verwalten müssen.
In der Teilungserklärung wird genau erläutert, wem die verschiedenen Eigentumswohnungen gehören. Die Aufteilung des Sondereigentums muss notariell beglaubigt werden. Voraussetzung dafür ist das Vorliegen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, die bestätigt, dass es sich bei der Wohnung tatsächlich um eine abgeschlossene Wohneinheit handelt. Über das Sondereigentum darf jeder Wohnungseigentümer nach eigenem Ermessen entscheiden, solange dadurch keine Beeinträchtigungen am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum anderer verursacht werden.
Vor der Kaufentscheidung sollten Sie sich in der Teilungserklärung darüber informieren, welche Bereiche zum Gemeinschaftseigentum gehören, um späteren Konflikten vorzubeugen und Rechtssicherheit zu erlangen.
In der Teilungserklärung wird genau erläutert, wem die verschiedenen Eigentumswohnungen gehören. Die Aufteilung des Sondereigentums muss notariell beglaubigt werden. Voraussetzung dafür ist das Vorliegen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, die bestätigt, dass es sich bei der Wohnung tatsächlich um eine abgeschlossene Wohneinheit handelt. Über das Sondereigentum darf jeder Wohnungseigentümer nach eigenem Ermessen entscheiden, solange dadurch keine Beeinträchtigungen am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum anderer verursacht werden.
Vor der Kaufentscheidung sollten Sie sich in der Teilungserklärung darüber informieren, welche Bereiche zum Gemeinschaftseigentum gehören, um späteren Konflikten vorzubeugen und Rechtssicherheit zu erlangen.
Teilung durch den Eigentümer
(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.
(2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.
(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.
(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.
(2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.
(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.
Gemeinschaftsordnung – die Verfassung der Eigentümergemeinschaft
Neben der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung das wichtigste Dokument, welches das Zusammenleben innerhalb der Eigentümergemeinschaft regelt. In der Gemeinschaftsordnung werden die Rechte und Pflichten des täglichen Miteinanders genannt. Fragen zu Themen wie Gartennutzung oder Winterdienst muss die Eigentümergemeinschaft gemeinsam regeln.
Folgende Sachverhalte werden in der Gemeinschaftsordnung geregelt:
Gebrauch des Gemeinschaftseigentums
Bestellung des Verwalters
Hausordnung
Einräumung von Sondernutzungsrechten
Haltung von Haustieren
Gartennutzung
Nutzung von Gemeinschaftsräumen
Nutzung von Freizeiteinrichtungen in der Wohnanlage
Hausmusik
Einschränkung gewerblicher Tätigkeiten in der Wohnanlage
Reparaturen und Instandhaltungen
Regelungen bezüglich der Eigentümerversammlung
Verteilung der Kosten
Im Gegensatz zur notariell beurkundeten Teilungserklärung sind Änderungen an der Gemeinschaftsordnung jederzeit möglich. Über Änderungsanträge wird auf der Wohnungseigentümerversammlung abgestimmt, wobei die einfache Mehrheit ausreicht.
Wie wird die Eigentümergemeinschaft verwaltet?
Die Eigentümergemeinschaft kann gemäß § 9a WEG sowohl Rechte erwerben als auch Verbindlichkeiten eingehen und verwaltet das gemeinschaftliche Vermögen sowie das Eigentum. Die Haftung gegenüber Gläubigern orientiert sich am Miteigentumsanteil jedes einzelnen Eigentümers.
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. Sie führt die Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft” gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks.
(2) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.
(3) Für das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Gemeinschaftsvermögen) gelten § 18, § 19 Absatz 1 und § 27 entsprechend.
(4) Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Absatz 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 160 des Handelsgesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist § 770 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. (5) Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. Sie führt die Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft” gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks.
(2) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.
(3) Für das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Gemeinschaftsvermögen) gelten § 18, § 19 Absatz 1 und § 27 entsprechend.
(4) Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Absatz 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 160 des Handelsgesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist § 770 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. (5) Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt.
In § 9b WEG ist festgelegt, dass die Eigentümergemeinschaft durch einen Verwalter vertreten wird, der wiederum von der Eigentümergemeinschaft bestellt wird. Die Rechte und Pflichten des Verwalters werden im Verwaltervertrag definiert. Der Verwalter übernimmt die Vertretung der Eigentümergemeinschaft und ist außerdem für die Aufstellung des Wirtschaftsplans verantwortlich, aus dem sich die Festlegung des Hausgelds für das kommende Jahr ergibt. Über geplante Renovierungs- und Modernisierungsvorhaben wird auf der Wohnungseigentümerversammlung abgestimmt. Entscheidungen über Reparaturen darf der Verwalter im Zuge der ihm eingeräumten Kompetenzen jedoch selbstständig treffen.
Vertretung
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.
(2) Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.
(2) Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Welche Entscheidungen obliegen der Eigentümergemeinschaft?
Die Eigentümergemeinschaft trifft Entscheidungen, welche die gesamte Wohnanlage betreffen, gemeinsam auf der Wohnungseigentümerversammlung. Diese Versammlung ist das zentrale Beschlussgremium der Eigentümergemeinschaft.
Folgende Bestandteile der Wohnanlage zählen zum Gemeinschaftseigentum:
Gesamte Gebäudehülle (Außenwände, Fassade, Fenster, Fundament und Dach)
Teile der Balkone
Eingangstür
Außenseiten der Wohnungstüren
Tragende Innenwände
Geschossdecken
Böden (ohne den Bodenbelag im Sondereigentum)
Treppenhaus und Fahrstuhl
Eingangsbereich mit Briefkästen
Gemeinschaftlich genutzte Zentralheizung
Gemeinschaftlich genutzte Waschküche
Dachterrasse
Fitnessraum
Swimmingpool
Keller
Gemeinschaftsparkplatz
Grundstück inklusive Bepflanzung
Nebengebäude wie Fahrradräume
Die Wohnungseigentümerversammlung übernimmt die Festlegung einer Hausordnung für die Eigentümergemeinschaft, in der Regelungen zu Themen wie Treppenhausreinigung oder Ruhezeiten fixiert werden.
Darüber hinaus entscheidet die Eigentümergemeinschaft darüber, ob und in welchem Umfang einzelnen Eigentümern Sondernutzungsrechte beispielsweise am Garten oder an Pkw-Stellplätzen eingeräumt werden.
Des Weiteren entscheiden die Eigentümer gemeinsam über Renovierungen und bauliche Veränderungen wie den Anbau von Balkonen oder die Einrichtung einer Ladestation für Elektroautos. Da die Fenster Bestandteil des Gemeinschaftseigentums sind, dürfen einzelne Eigentümer nicht eigenmächtig Thermofenster einbauen lassen, sondern müssen sich mit den anderen Eigentümern abstimmen.
Welche Pflichten ergeben sich aus der Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft?
Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. Das betrifft beispielsweise die notwendige Sanierung von Fassaden, den Austausch einer veralteten Heizungsanlage, aber auch alle erforderlichen Reparaturen.
Gemäß § 19 WEG sollte eine angemessene Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Auf diese Weise wird gewährleistet, dass für die Durchführung erforderlicher Maßnahmen ausreichend Liquidität vorhanden ist. Über die Höhe der Instandhaltungsrücklage entscheidet die Wohnungseigentümerversammlung. Wenn Sie planen, eine Eigentumswohnung zu kaufen, sollten Sie sich darüber informieren, ob eine Instandhaltungsrücklage in angemessener Höhe vorhanden ist. Ist das nicht der Fall, besteht die Gefahr, dass ad hoc hohe Zahlungen nötig sind, um beispielsweise eine ausgefallene Heizung zu erneuern. Da die Eigentümergemeinschaft für alle Schäden am Gemeinschaftseigentum haftet, können einzelne Eigentümer sich nicht gegen diese Kosten wehren.
Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft ergeben sich häufig, wenn nicht alle Eigentümer bestimmte Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen für notwendig halten. Wurden Beschlüsse allerdings mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst, sind diese Beschlüsse für alle Eigentümer bindend. Außerdem gilt das Solidaritätsprinzip für die Eigentümergemeinschaft bei der Kostenverteilung: Die Sanierung des Spielplatzes ist beispielsweise von allen Eigentümern gemeinschaftlich zu bezahlen, auch von denen, die keine Kinder haben.
Weitere finanzielle Verpflichtungen betreffen die Zahlung von Betriebskosten und Verwaltungskosten, die gemäß § 16 WEG entsprechend des Anteils am Gemeinschaftseigentum zu tragen sind. Der Verteilungsschlüssel kann jedoch grundsätzlich für jede Kostenart anders festgelegt werden und sich z. B. nach der Anzahl der Bewohner einer Wohneinheit anstatt nach der Wohnfläche richten.
Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
1. die Aufstellung einer Hausordnung,
2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,
5. die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie
6. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalter.
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
1. die Aufstellung einer Hausordnung,
2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,
5. die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie
6. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalter.
Eigentümergemeinschaft – Welche Auswirkungen hat die Änderung des WEG?
Die Änderung des WEG im Jahr 2020 hatte das Ziel, die Umsetzung von notwendigen Bauprojekten zu vereinfachen. Es reicht seitdem aus, dass die Eigentümergemeinschaft den Maßnahmen mit einfacher Mehrheit der Anwesenden zustimmt. Die Bundesregierung hat mit der Gesetzesreform darauf reagiert, dass aufgrund des demografischen Wandels sowie der fortschreitenden Digitalisierung und der Umstellung auf Elektromobilität bauliche Veränderungen an Bestandsimmobilien dringend erforderlich werden.
Stärkung der Eigentümerrechte
Jeder Eigentümer hat das Recht, Verwaltungsunterlagen einzusehen. Außerdem ist der Verwalter verpflichtet, jährlich einen Vermögensbericht zu erstellen. Des Weiteren wird es der Eigentümergemeinschaft erleichtert, den Verwaltervertrag vorzeitig zu beenden, wenn das Vertrauensverhältnis gestört ist.
Vereinfachung baulicher Veränderungen
Jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft hat das Recht, folgende bauliche Veränderungen auf eigene Kosten durchführen zu lassen:
Einbau von Ladestation für E-Autos
Verbesserung des Einbruchschutzes
Barrierefreier Umbau
Glasfaseranschluss
Vereinfachte Beschlussfassung
Für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum reicht die einfache Mehrheit der bei der Wohnungseigentümerversammlung anwesenden Mitglieder der Eigentümergemeinschaft aus. Es ist somit nicht mehr möglich, durch Nichterscheinen bei der Versammlung energetische Sanierungsmaßnahmen zu blockieren. Stimmen mehr als zwei Drittel aller Eigentümer der Maßnahme zu, müssen sich alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft an den Kosten beteiligen. Diese Kosten dürfen jedoch nicht unverhältnismäßig hoch sein, damit einzelne Eigentümer finanziell nicht überfordert werden. Stimmen weniger als zwei Drittel der Mitglieder zu, müssen nur diejenigen bezahlen, die zugestimmt haben. Wenn sich die Investition allerdings in einem angemessenen Zeitraum amortisiert, erfolgt eine Kostenverteilung auf alle Eigentümer.
Ausweitung der Befugnisse des Verwalters
Der Verwalter kann nun über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung alleine entscheiden und muss dafür keinen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erwirken. Zu diesen Maßnahmen zählen kleinere Reparaturen, die Durchsetzung von Hausgeldforderungen vor Gericht sowie der Abschluss von Dienstleistungs- und Versorgungsverträgen.
Neue Regelungen bezüglich der Wohnungseigentümerversammlung
Die Einladungsfrist beträgt fortan drei statt zwei Wochen und die Einladung kann auch per E-Mail erfolgen. Jeder Eigentümer kann eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen, wenn der Verwalter dazu nicht in der Lage ist. Seit der Gesetzesreform ist auch die Online-Teilnahme an den Versammlungen möglich. Die Versammlung vollständig online abzuhalten, ist jedoch nicht erlaubt. Wichtig ist zudem die Änderung, dass die Wohnungseigentümerversammlung in jedem Fall beschlussfähig ist, auch wenn nicht alle Eigentümer teilnehmen.
Abschaffung des Vorkaufsrechts bei Eigentümergemeinschaften
Miteigentümer haben kein Vorkaufsrecht, wenn ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen möchte. Ist die Eigentumswohnung jedoch vermietet, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, bevor die Wohnung anderen Kaufinteressenten angeboten wird.
Eigentümergemeinschaft – Recht einfach erklärt
Wie wird man Mitglied der Eigentümergemeinschaft?
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage mit mehreren Wohneinheiten wird man automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft.
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Warum ist eine Eigentümergemeinschaft notwendig?
Wenn man eine Eigentumswohnung kauft, wird man gleichzeitig Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum. Alle Belange, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, müssen von den Eigentümern gemeinschaftlich geregelt werden. Außerdem tragen die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zusammen die Kosten für den Betrieb, die Verwaltung sowie die Instandhaltung der Wohnanlage.
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Welche Funktion hat die Wohnungseigentümerversammlung?
Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Entscheidungsgremium der Eigentümergemeinschaft. Hier werden alle Beschlüsse gefasst, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.
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Kann die Eigentümergemeinschaft darüber bestimmen, ob man seine Wohnung sanieren darf?
Die Wohnung bildet das Sondereigentum, das jedem Eigentümer ausschließlich gehört und über das er allein bestimmen darf, solange dies keine Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum eines anderen Eigentümers hat.
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Warum wurde das WEG 2020 reformiert?
Die Gesetzesänderung stärkt die Rechte der Eigentümer und weitet die Befugnisse des Verwalters aus. Darüber hinaus wird die Durchsetzung von Beschlüssen zu baulichen Veränderungen erleichtert. Ziel der Reform ist die Verhinderung von Blockaden sinnvoller Baumaßnahmen und die Vereinfachung der Beschlussfassung.
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