Mit der Teilungserklärung wird die Voraussetzung dafür geschaffen, einzelne Wohnungen einer Immobilie an unterschiedliche Eigentümer zu verkaufen und Wohnungsgrundbücher zu erstellen. Hier erhalten Sie als Eigentümer oder Kaufinteressent Antworten auf Fragen rund um das Thema Teilungserklärung.

‌Mit der Teilungserklärung erklärt der Eigentümer einer Wohnanlage oder eines Mehrfamilienhauses verbindlich gegenüber dem Grundbuchamt, dass eine Aufteilung der Immobilie in Miteigentumsanteile erfolgt. Damit ermöglicht die Teilungserklärung den Erwerb von Wohnungseigentum und manifestiert die formelle Aufteilung der Immobilie in verschiedene Wohneinheiten. Die einzelnen Wohnungen werden als Sondereigentum bezeichnet und die Gebäudeteile, die gemeinschaftlich genutzt werden, als Gemeinschaftseigentum. Neben der Regelung der Eigentumsverhältnisse werden in der Teilungserklärung die Rechte und Pflichten der Eigentümer festgelegt. Alle Eigentümer einer Wohnanlage bilden zusammen die Eigentümergemeinschaft. 
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‌Die Teilungserklärung enthält folgende Bestandteile:
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Ohne eine Teilungserklärung ist es nicht möglich, eine Eigentumswohnung zu verkaufen. Deshalb ist dieses Dokument ein wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufvertrags und bedarf einer notariellen Beglaubigung, um Gültigkeit zu erlangen. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. Ein Fachanwalt für Immobilienrecht wird die Teilungserklärung genau analysieren und Sie über die damit verbundenen Rechte und Pflichten informieren.
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‌Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet den rechtlichen Rahmen für Eigentümergemeinschaften. Im WEG werden zwei Möglichkeiten für die Begründung von Wohneigentum genannt. Gemäß § 3 WEG kann Wohneigentum vertraglich eingeräumt werden und gemäß § 8 WEG auf dem Wege der Teilung durch den Eigentümer. 
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‌Der Eigentümer eines Grundstücks ist berechtigt, dieses durch eine Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt so aufzuteilen, dass zu jedem Miteigentumsanteil am Grundstück gleichzeitig das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung gehört. Sondereigentum und Miteigentumsanteil bilden zusammen das Wohneigentum des jeweiligen Eigentümers. Diese Vorgehensweise ist sowohl für bereits erbaute Gebäude als auch für geplante Bauvorhaben möglich. 
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‌Es ist ebenfalls möglich, eine Immobilie nicht in Wohnungen aufzuteilen, sondern in Einheiten, die gewerblich genutzt werden. In diesem Fall spricht man nicht von Sonder-, sondern von Teileigentum. Auch beim Teileigentum muss jede Einheit in sich abgeschlossen und separat nutzbar sein.

Das WEG schließt eine Lücke des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), denn gemäß BGB wäre es nicht möglich, Eigentum an einer Wohnung oder an einer Gewerbeeinheit in einem Haus zu erwerben. Ein Gebäude ist gemäß § 94 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Wesentliche Bestandteile einer Sache können jedoch nach § 93 BGB nicht verschiedenen Eigentümern gehören. Das WEG ergänzt das BGB und ermöglicht die rechtssichere Aufteilung eines Hauses in Wohn- oder Gewerbeeinheiten, denen jeweils Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum eingeräumt werden. Jede Wohn- oder Gewerbeeinheit kann einzeln verkauft und auch belastet werden. Es ist des Weiteren möglich, in der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte für bestimmte Eigentümer einzuräumen. 
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‌Wenn die Teilungserklärung geändert werden soll, bedarf dies der notariellen Beurkundung und der Zustimmung aller Eigentümer der Eigentümergemeinschaft.
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‌Der Aufteilungsplan ist Voraussetzung dafür, das Wohneigentum ins Wohnungsgrundbuch einzutragen. Üblicherweise handelt es sich beim Aufteilungsplan um eine Bauzeichnung, aus der folgende Informationen ersichtlich werden:
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‌Mit dem Aufteilungsplan wird das Sondereigentum eines Eigentümers vom Sondereigentum der anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft abgegrenzt. Aus diesem Grund werden alle Räume, die zur Eigentumswohnung gehören, mit einer identischen Nummer versehen. Die Zuordnung jedes Raumes muss aus dem Aufteilungsplan unzweifelhaft ersichtlich sein und die Angabe der Eigentumsanteile erfolgt in Tausendstel. Dementsprechend bedeutet die Angabe 200/1.000, dass dem Eigentümer 20 Prozent der Immobilie gehören, wobei die Zahl 200 nicht die Quadratmeterzahl der Wohnung angibt. 
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‌Um Unklarheiten und spätere Konflikte zu vermeiden, sollte der Teilungsplan möglichst detailliert sein. Dann sind beispielsweise Fragen, ob alle Wasserleitungen zum Gemeinschaftseigentum zählen oder dies nur für die Hauptversorgungsleitungen gilt, von vornherein geklärt. Kommt es zu einem Wasserschaden, müssen alle Eigentümer nur dann gemeinschaftlich für die Kosten aufkommen, wenn der Schaden im Bereich des Gemeinschaftseigentums aufgetreten ist. Der Teilungsplan muss durch Siegel und Unterschrift von der Baubehörde bestätigt werden.
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‌Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der zuständigen Baubehörde erstellt und bestätigt, dass es sich um eine baulich abgeschlossene Wohn- oder Gewerbeeinheit handelt. Jede Einheit muss unabhängig von den anderen nutzbar sein. Das ist der Fall, wenn die Eigentumswohnung eine Küche und sanitäre Anlagen umfasst sowie einen separaten Zugang besitzt. Des Weiteren muss eine separate Wasser- und Stromversorgung für jede Einheit vorhanden sein. 
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‌Die Abgeschlossenheitserklärung erleichtert es dem Grundbuchamt, für die Wohnung oder die Gewerbeeinheit eigene Grundbücher anzulegen. Die Erteilung erfolgt unabhängig von bauordnungsrechtlichen Vorschriften und enthält nicht die Information, in welchem Umfang eine baurechtliche Nutzung möglich ist. 
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‌Rechtsgrundlage für die Erstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet § 7 Absatz 4 WEG.

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für eine Eigentumswohnung erteilt werden kann:
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‌Wurden diese Anforderungen erfüllt, gilt die Wohnung als autark und damit als rechtlich abgegrenzt. Eine Eintragung unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung ins Grundbuch ist möglich.
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‌Das Zusammenleben innerhalb einer Eigentümergemeinschaft erfordert es, dass verbindliche Vereinbarungen im Hinblick auf die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer getroffen werden. Diese Vereinbarungen sind in der Gemeinschaftsordnung zusammengefasst, welche die Dokumente über die formelle Aufteilung des Gebäudes ergänzt. Die Gemeinschaftsordnung kann Bestimmungen enthalten, die vom WEG abweichen, wenn das Gesetz in diesen Punkten abdingbar ist. 
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‌In der Gemeinschaftsordnung wird die Kostenverteilung geregelt sowie Sondernutzungsrechte und Regeln zur Eigentumsnutzung und Gebrauchsbeschränkung festgelegt. Darüber hinaus umfasst die Gemeinschaftsordnung die Hausordnung. Die Gemeinschaftsordnung enthält außerdem Angaben zur Bestellung des Verwalters, zur Verteilung von Stimmrechten und zur Abhaltung der Wohnungseigentümerversammlungen.
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‌Wer bereits im Besitz einer Eigentumswohnung ist, muss keine Teilungserklärung beantragen, denn diese sollte vorhanden sein. Wenn Sie jedoch Ihr Haus in verschiedene Wohnungen aufteilen und diese verkaufen wollen, müssen Sie zuvor die Teilungserklärung erstellen und notariell beglaubigen oder beurkunden lassen. 
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‌Teilungserklärung Muster können Sie im Internet als PDF-Dokument downloaden, um sich einen Eindruck davon zu verschaffen, welche Informationen enthalten sind und wie die Teilungserklärung aufgebaut ist. 
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‌Die Erstellung der Teilungserklärung erfolgt in fünf Schritten: 
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1‌) Lassen Sie einen Aufteilungsplan inklusive Grundrissen, Grundstückslageplan und Gebäudeansichten bei einem Architekten oder Bauzeichner erstellen 
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‌2) Beantragen Sie bezugnehmend auf den Aufteilungsplan die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der zuständigen Baubehörde 
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‌3) Stellen Sie die Miteigentumsanteile der verschiedenen Eigentumswohnungen in Relation zum Gesamteigentum in Tausendstel dar (z. B. Wohneinheit 1 = 200/1.000 Miteigentumsanteile) 
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‌4) Beauftragen Sie einen Notar damit, die Teilungserklärung auf Basis der obigen Dokumente anzufertigen und die Unterschriften zu beglaubigen oder die gesamte Teilungserklärung zu beurkunden 
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‌5) Reichen Sie die Teilungserklärung über den Notar beim Grundbuchamt ein, wo für jede der Eigentumswohnungen ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt wird
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‌Wie bereits erläutert: Sollen Wohnungen, die sich in einem Mehrfamilienhaus befinden, verkauft werden, muss vorher eine Teilungserklärung erstellt und notariell beurkundet werden. Gleiches gilt, wenn geplant wird, ein Mehrfamilienhaus zu bauen und die Wohnungen an verschiedene Eigentümer zu verkaufen. Die Teilungserklärung enthält eine Bauzeichnung, in der die einzelnen Wohneinheiten unmissverständlich gekennzeichnet sind. Außerdem muss bei der Baubehörde für jede Wohneinheit eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden. Beide Dokumente bilden zusammen mit der Gemeinschaftsordnung die Teilungserklärung. Rechtswirksam wird die Teilungserklärung durch notarielle Beglaubigung der Unterschriften oder durch Beurkundung der Teilungserklärung. Jede Änderung der Teilungserklärung erfordert eine erneute Beglaubigung oder Beurkundung.

‌Wenn die Teilungserklärung für ein Neubauvorhaben erstellt wurde und es zu einer abweichenden Bauausführung kommt, ist es manchmal erforderlich, die Teilungserklärung entsprechend anzupassen. Es ist gar nicht so selten, dass die Bauausführung vom Bauplan abweicht und sich beispielsweise Fenster an einer anderen Stelle befinden oder die Raumverteilung verändert wurde. 
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‌Weicht die Bauausführung innerhalb des Sondereigentums ab, ist dies weitgehend unproblematisch. Anders verhält es sich bei Abweichungen im Bereich des räumlichen Übergangs zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum oder bei Abweichungen, die sich vollständig im Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden. Es ist einerseits möglich, den Bauträger zu verpflichten, die Abweichungen zu korrigieren oder andererseits eine entsprechende Anpassung der Teilungserklärung vorzunehmen, damit diese den tatsächlichen Verhältnissen entspricht.
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‌Es ist durchaus möglich, dass die Teilungserklärung der Wohnung, die Sie kaufen möchten, vom Gesetz abweichende Inhalte aufweist. Die Teilungserklärung kann beispielsweise einen Passus enthalten, der den Käufer verpflichtet, ausstehende Beiträge zum Hausgeld zu bezahlen. Des Weiteren ist darauf zu achten, ob Teile des Gebäudes für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen sind und welche Art von Gewerbe ausgeübt werden darf. 
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‌Im Hinblick auf die Kostenverteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sieht § 16 WEG vor, das diese sich an den Anteilen der Eigentümer ausrichtet. Es ist jedoch ebenfalls erlaubt, davon abweichende Vereinbarungen in der Teilungserklärung zu fixieren. 
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‌Des Weiteren ist es möglich, in der Teilungserklärung zu vereinbaren, dass jeder Eigentümer die Kosten für den Austausch von Fenstern selbst tragen muss, obwohl diese eindeutig zum Gemeinschaftseigentum zählen. 
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‌Achten Sie außerdem darauf, ob beispielsweise die Tierhaltung eingeschränkt wird, wenn Sie beabsichtigen, mit einem größeren Hund in die Eigentumswohnung zu ziehen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Kostenregelung für etwaige Sondernutzungsrechte. 
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‌Alles in allem sollten Kaufinteressenten vor dem Unterschreiben des Kaufvertrags die Teilungserklärung genauestens studieren und sich bestenfalls von einem Anwalt beraten lassen. Der Rechtsexperte wird Sie auf nachteilige Formulierungen aufmerksam machen und vor unliebsamen Überraschungen nach dem Kauf schützen.
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‌Wenn die Eigentümergemeinschaft bauliche Veränderungen durchführen möchte, ohne dass dadurch die Eigentumsverhältnisse tangiert werden, ist dafür lediglich ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Das betrifft z. B. den Einbau einer Ladestation für Elektroautos. 
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‌Verändern sich durch die Baumaßnahmen allerdings die Eigentumsverhältnisse, weil beispielsweise zwei kleine zu einer großen Eigentumswohnung zusammengelegt werden, ist eine formale Anpassung der Teilungserklärung nötig. Die Teilungserklärung Änderung ist nur mit mehrheitlicher Zustimmung der Eigentümer möglich und muss wieder vom Notar beglaubigt oder beurkundet werden.
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‌Die Begründung von Wohneigentum kann nicht nur durch eine Teilungserklärung, sondern auch durch einen Teilungsvertrag erfolgen. Der Teilungsvertrag wird dadurch geschlossen, dass mehrere Miteigentümer eines Hauses eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt hinsichtlich der Aufteilung des Objekts in Miteigentumsanteile abgeben. 
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‌Der Teilungsvertrag kommt meist bei Erbengemeinschaften zum Einsatz, bei denen einer der Erben und Miteigentümer seinen Anteil verkaufen möchte. Mit dem Teilungsvertrag wird das Miteigentum aufgehoben und es entsteht stattdessen Sonder- oder Teileigentum, welches separat veräußert werden kann.
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