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Die Vereinbarung einer Mindestmietdauer im Mietvertrag sollte gut überlegt sein. Sie regelt einen Kündigungsverzicht für beide Seiten in einem festgelegten Zeitraum. Dennoch gibt es Möglichkeiten, wie eine Mindestmietdauer umgangen werden kann. Welche das sind, lesen Sie in diesem Beitrag.
Was ist eine Mindestmietdauer?
Die Mindestdauer ist eine Sonderregelung im Mietvertrag. Prinzipiell kann jeder Mietvertrag eine solche Mindestdauer beinhalten, sie muss nur ausdrücklich ausgewiesen werden. Sie schließt die Möglichkeit einer ordentlichen fristgerechten Kündigung für einen Zeitraum aus, der im Vertrag festgelegt wird. Da der Mieter in dieser Zeit nicht kündigen kann, muss er weiterhin die Miete bezahlen, auch wenn er schon ausgezogen ist.
Wichtig ist daher, dass sich Mieter das Unterschreiben eines Mietvertrages mit einer Mindestmietdauer gründlich überlegen. Denn es gibt bei Mietverträgen kein Widerrufsrecht, wodurch er ab der Unterzeichnung so gilt, wie er unterschrieben wurde.
Auch von Vermietern sollte diese Vereinbarung gut durchdacht sein. Denn als Vermieter hat man in dem festgelegten Zeitraum ebenfalls kein Kündigungsrecht. Nur durch eine Individualvereinbarung wäre es möglich, die Klausel gemeinsam etwas abweichend zu formulieren.
Generell gibt es zwei Arten, wie eine Mindestdauer festgelegt werden kann:
1. Kündigungsausschlussklausel
Meist wird eine Mindestmietdauer durch eine Kündigungsausschlussklausel vereinbart. Hier wird einem unbefristeten Mietvertrag die Klausel ergänzend eingefügt. Diese Klausel ist durch die Vertragsfreiheit in Deutschland grundsätzlich gültig. Über diese Art der Festlegung einer Mindestmietdauer dreht sich der weitere Verlauf dieses Artikels.
2. Zeitmietvertrag
Auf der anderen Seite kann auch das ganze Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit beschränkt werden. In einem Zeitmietvertrag oder befristeten Mietvertrag gemäß § 575 BGB wird eine Gesamtmietdauer festgelegt, wodurch keine Klausel zur Mietmindestdauer nötig ist.
Wann ist eine Mindestmietdauer zulässig?
Im Prinzip ist die Festlegung einer Mindestdauer im Mietvertrag zulässig. Durch die Vertragsfreiheit können Mieter und Vermieter eine solche Klausel in den Mietvertrag einfügen. Möglicherweise möchte sich der Vermieter dagegen absichern, dass der Mieter die Immobilie nur als Zwischenlösung bezogen hat und nach ein paar Wochen wieder auszieht.
Damit eine Mindestdauer zulässig ist, ist aber die Erfüllung gewisser Voraussetzungen nötig:
Zum einen muss die Klausel ausdrücklich im Vertrag vereinbart sein. Dafür ist wichtig, dass die Schriftform des Vertrages gemäß § 550 BGB eingehalten wurde.
Von großer Bedeutung ist darüber hinaus, dass die Vereinbarung einvernehmlich getroffen wird. Das bedeutet, dass die Kündigungsausschlussklausel sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gilt. Dies muss in der Klausel ausdrücklich so angeführt werden. Dadurch können beide Parteien – Mieter und Vermieter – den Mietvertrag in dem festgelegten Zeitraum nicht kündigen.
Wann ist eine Mindestmietdauer unzulässig?
Unzulässig ist eine Mindestmietdauer, dann, wenn der Mieter dadurch nach § 307 BGB unangemessen benachteiligt wird. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof (BGH) beschlossen, dass eine Mindestmietdauer nicht länger als vier Jahre sein darf.
Wurde im Mietvertrag eine längere Dauer festgelegt, so ist die Klausel unwirksam und der Vertrag gilt als unbefristet. Ein Augenmerk ist dabei auch auf den Beginn der Mindestdauer zu legen. Denn die vier Jahre werden nicht ab dem Einzug in die Mietsache gezählt, sondern ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Entscheidend ist darüber hinaus, ob der Vermieter die Formulierung der Klausel vorgegeben hat und darüber keine Verhandlung stattgefunden hat oder ob Mieter und Vermieter gemeinsam eine individuelle Klausel aufgesetzt haben. Denn wenn eine individualvertragliche Klausel festgelegt wurde, gilt die Frist von vier Jahren nicht und es ist auch eine längere Mietdauer möglich.
Die Frist von vier Jahren gilt auch bei einem Staffelmietvertrag. Hier führt die Vereinbarung einer längeren Frist aber nicht zur Unwirksamkeit und dadurch zu einem unbefristeten Mietvertrag. In diesem Fall wird nur die vereinbarte Mindestmietdauer unwirksam.
Wie kann man eine Mietmindestdauer umgehen und vor Ablauf kündigen?
Ein Mietvertrag mit einer Mindestdauer kann grundsätzlich nicht vorzeitig gekündigt werden, wenn der Mieter doch vorzeitig ausziehen will. Innerhalb der Mindestmietdauer haben nämlich Mieter und Vermieter kein Recht darauf, zu kündigen. Dennoch gibt es nachstehend einige Sonderfälle, bei denen eine Kündigung trotz vereinbarter Mindestmietdauer möglich ist.
Achtung:
Gebührenfalle!
Manche Vermieter lassen sich zwar auf eine frühzeitige Auflösung des Mietvertrages ein, verlangen im Gegenzug allerdings Gebühren. Beispielsweise verlangen sie die Maklergebühren für die Suche eines neuen Nachmieters vom Mieter. Wenn die Gründe wie beispielsweise einer Trennung alleine in der Verantwortlichkeit des Mieters liegen, kann das rechtens sein.
Für Mieter ist es in solchen Fällen empfehlenswert, noch einmal zu prüfen, ob die Klausel wirklich rechtens ist. Denn sollte die Mindestmietdauer länger als vier Jahre betragen, ist sie unwirksam und der Vertrag kann ordentlich gekündigt werden. Am besten Sie wenden sich als Mieter in einem solchen Fall an eine Rechtsberatung, welche die genauen Umstände prüfen kann.
Manche Vermieter lassen sich zwar auf eine frühzeitige Auflösung des Mietvertrages ein, verlangen im Gegenzug allerdings Gebühren. Beispielsweise verlangen sie die Maklergebühren für die Suche eines neuen Nachmieters vom Mieter. Wenn die Gründe wie beispielsweise einer Trennung alleine in der Verantwortlichkeit des Mieters liegen, kann das rechtens sein.
Für Mieter ist es in solchen Fällen empfehlenswert, noch einmal zu prüfen, ob die Klausel wirklich rechtens ist. Denn sollte die Mindestmietdauer länger als vier Jahre betragen, ist sie unwirksam und der Vertrag kann ordentlich gekündigt werden. Am besten Sie wenden sich als Mieter in einem solchen Fall an eine Rechtsberatung, welche die genauen Umstände prüfen kann.
Mietaufhebungsvertrag
Zunächst sollte der Mieter versuchen, persönlich mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und mit ihm ein Gespräch führen. Denn möglicherweise hat der Vermieter Verständnis für die Situation des Mieters. Der Mieter kann dann einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen. Dadurch wird der bestehende Mietvertrag aufgelöst, wodurch auch keine Kündigungsfristen etc. mehr gelten. Mieter sollten dabei allerdings beachten, dass sich in diesem Fall der Vermieter oft eine Abfindung erwartet.
Untervermietung
Lässt der Vermieter nicht mit sich reden und lehnt einen Mietaufhebungsvertrag ab, könnte eine Untervermietung eine Möglichkeit sein. Indem der Mieter die Immobilie für eine gewisse Zeit untervermietet, denn dann muss er nicht doppelt Miete bezahlen, wenn er bereits eine neue Wohnung gefunden hat.
Die Untervermietung hat allerdings einen Haken: Der Vermieter muss einer Untervermietung zustimmen. Lehnt er sie ab, dürfen Mieter keinen Untermietvertrag aufsetzen.
Unzumutbarkeit
Die Möglichkeiten für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages werden von der Mietmindestdauer nicht beeinflusst. Diese Kündigung erfordert einen wichtigen Grund gemäß § 543 BGB und § 569 BGB und muss meist im Einzelfall vor Gericht geklärt werden.
Gründe für eine vorzeitige außerordentliche Kündigung können sein:
Beruflicher Umzug oder Hochschulwechsel
Wenn Mieter aus beruflichen Gründen umziehen müssen oder weil sie die Hochschule wechseln, kann das eine verfrühte Auflösung des Mietvertrags rechtfertigen. Auch hier wird oft gerichtlich entschieden, ob dieser Grund für eine außerordentliche Kündigung anerkannt wird. Dafür wird beispielsweise überprüft, ob Pendeln zum neuen Arbeits- oder Studienort zumutbar ist oder ob der Mieter den Jobwechsel selbst wollte.
Wenn Mieter aus beruflichen Gründen umziehen müssen oder weil sie die Hochschule wechseln, kann das eine verfrühte Auflösung des Mietvertrags rechtfertigen. Auch hier wird oft gerichtlich entschieden, ob dieser Grund für eine außerordentliche Kündigung anerkannt wird. Dafür wird beispielsweise überprüft, ob Pendeln zum neuen Arbeits- oder Studienort zumutbar ist oder ob der Mieter den Jobwechsel selbst wollte.
Familienzuwachs
Ein wichtiger Grund für die Auflösung des Mietverhältnisses kann ebenfalls sein, dass der Mieter Familienzuwachs erwartet und die Wohnung zu klein werden würde. Das ist allerdings nur möglich, wenn der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages noch nichts davon wusste.
Ein wichtiger Grund für die Auflösung des Mietverhältnisses kann ebenfalls sein, dass der Mieter Familienzuwachs erwartet und die Wohnung zu klein werden würde. Das ist allerdings nur möglich, wenn der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages noch nichts davon wusste.
Mietmängel
Entsteht ein Mietmangel, ist der Vermieter für die Behebung des Mangels verantwortlich. Kümmert er sich nicht darum, stellt das eine Verletzung der vertraglich vereinbarten Pflichten dar. Denn es liegt in seiner Verantwortung, dass die Mietsache in dem vertraglich vereinbarten Zustand bleibt. Eine der Pflichten des Vermieters ist es beispielsweise, eine kaputte Heizung zu reparieren oder Schimmel von den Wänden entfernen zu lassen. Erledigt er das nicht oder lässt die Mängel nicht entfernen, so kann das ein Grund für eine vorzeitige Kündigung sein.
Entsteht ein Mietmangel, ist der Vermieter für die Behebung des Mangels verantwortlich. Kümmert er sich nicht darum, stellt das eine Verletzung der vertraglich vereinbarten Pflichten dar. Denn es liegt in seiner Verantwortung, dass die Mietsache in dem vertraglich vereinbarten Zustand bleibt. Eine der Pflichten des Vermieters ist es beispielsweise, eine kaputte Heizung zu reparieren oder Schimmel von den Wänden entfernen zu lassen. Erledigt er das nicht oder lässt die Mängel nicht entfernen, so kann das ein Grund für eine vorzeitige Kündigung sein.
Hinweis:
Hat ein Mieter gemeinsam mit seinem Partner eine Wohnung bezogen und im Mietvertrag wurde eine Mindestmietdauer vereinbart, ist diese auch im Fall einer Trennung nicht einfach zu umgehen. Die Mietdauer muss auch hier eingehalten werden. Das hat den Grund, dass eine Trennung im Risikobereich des Mieters liegt.
Kommt es aber überraschend zu einer Trennung und der Mieter kann sich die Wohnung alleine nicht mehr leisten, sollte er in jedem Fall den persönlichen Kontakt zum Vermieter suchen. Möglicherweise willigt er in einen Mietaufhebungsvertrag ein, da auch er an sicheren Mietzahlungen interessiert ist.
Wurde ein gemeinsamer Mietvertrag abgeschlossen und einer der Mieter verstirbt plötzlich, entsteht ein Sonderkündigungsrecht und der verbliebene Mieter muss nicht weiterhin in der Wohnung bleiben.
Kommt es aber überraschend zu einer Trennung und der Mieter kann sich die Wohnung alleine nicht mehr leisten, sollte er in jedem Fall den persönlichen Kontakt zum Vermieter suchen. Möglicherweise willigt er in einen Mietaufhebungsvertrag ein, da auch er an sicheren Mietzahlungen interessiert ist.
Wurde ein gemeinsamer Mietvertrag abgeschlossen und einer der Mieter verstirbt plötzlich, entsteht ein Sonderkündigungsrecht und der verbliebene Mieter muss nicht weiterhin in der Wohnung bleiben.
Nachmieter selbst suchen
Mieter können bereits einen neuen Nachmieter suchen und diesen dem Vermieter vorschlagen. Doch der Mieter muss die Person nicht akzeptieren. Er kann so viele Vorschläge des Mieters ablehnen, wie er möchte.
Ein neuer Mieter kann für den Vermieter allerdings auch Vorteile haben. Denn dadurch kann er z.B. die Miete erhöhen. Aus diesem Grund ist es einen Versuch wert, Nachmieter vorzuschlagen – auch wenn der Vermieter den Vorschlag vielleicht nicht annimmt.
Hinweis:
Möglicherweise möchte der Vermieter den Mietvertrag mit der Mindestmietdauer selbst vorzeitig kündigen. Das ist allerdings nicht auf der Basis von Eigenbedarf möglich, da auch der Vermieter an den Kündigungsverzicht gebunden ist. In diesem Fall wäre ein Mietaufhebungsvertrag die beste Lösung, wenn sich der Mieter darauf einlässt.
Vor- und Nachteile einer Mindestmietdauer
Vorteile
Eine Mindestmietdauer gibt sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Sicherheit. Für eine gewisse Dauer muss der Mieter nicht befürchten, eventuell aus der Wohnung ausziehen zu müssen. Dadurch sind manche Mieter auch gewillter, in die Wohnung zu investieren und dadurch ihren Wert zu steigern.
Die Beendigung des Mietverhältnisses wird durch die Befristung der Mindestdauer erleichtert. Wenn der Zeitraum abgelaufen ist, endet der Mietvertrag automatisch und es wird kein Kündigungsgrund benötigt.
Oft bleibt der Mietpreis konstant, wenn eine Mindestmietdauer vereinbart wird.
Nachteile
Auch wenn eine Mindestmietdauer die Planung erleichtert, so erschwert es die Auflösung des Mietverhältnisses. Es bedarf wichtiger Gründe, damit ein Sonderkündigungsrecht entsteht oder der Vermieter willigt in einen Mietaufhebungsvertrag ein.
Es ist zudem nicht leicht, eine Mindestmietdauer zu umgehen. Schlägt der Mieter beispielsweise einen Untermieter vor, wird dies vom Vermieter oft abgelehnt.
Mindestmietdauer – Recht einfach erklärt
Was ist eine Mindestmietdauer?
Eine Mindestmietdauer wird meist mit einer Kündigungsausschlussklausel im Mietvertrag vereinbart. In dem festgelegten Zeitraum kann der Mietvertrag nicht ordentlich gekündigt werden.
Weiterlesen: Was ist eine Mindestmietdauer?
Weiterlesen: Was ist eine Mindestmietdauer?
Wann ist eine Mindestmietdauer zulässig?
Die Kündigungsausschlussklausel muss klar im Mietvertrag formuliert sein und die Entscheidung muss einvernehmlich getroffen werden. Die Klausel darf auch individuell angepasst werden.
Weiterlesen: Wann ist eine Mindestmietdauer zulässig?
Weiterlesen: Wann ist eine Mindestmietdauer zulässig?
Wann ist eine Mindestmietdauer nicht zulässig?
Die Vereinbarung der Mindestmietdauer ist unzulässig, wenn sie auf mehr als vier Jahre festgelegt wird. Zudem darf der Mieter nicht benachteiligt werden.
Weiterlesen: Wann ist eine Mindestmietdauer nicht zulässig?
Weiterlesen: Wann ist eine Mindestmietdauer nicht zulässig?
Wie kann eine Mindestmietdauer umgangen werden?
Eine Mindestmietdauer kann beispielsweise durch einen Mitauflösungsvertrag umgangen werden. Darüber hinaus gibt es verschiedene Gründe, die zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen können.
Weiterlesen: Wie kann eine Mindestmietdauer umgangen werden?
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Gibt es eine Gebührenfalle bei frühzeitigem Auflösen des Mietvertrages?
Es ist möglich, dass der Vermieter im Gegenzug zur verfrühten Auflösung des Mietvertrages Gebühren verlangt. Das können beispielsweise die Maklergebühren für die Suche eines neuen Nachmieters sein.
Weiterlesen: Gibt es eine Gebührenfalle bei frühzeitigem Auflösen des Mietvertrages?
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