‌Die Mindestdauer ist eine Sonderregelung im Mietvertrag. Prinzipiell kann jeder Mietvertrag eine solche Mindestdauer beinhalten, sie muss nur ausdrücklich ausgewiesen werden. Sie schließt die Möglichkeit einer ordentlichen fristgerechten Kündigung für einen Zeitraum aus, der im Vertrag festgelegt wird. Da der Mieter in dieser Zeit nicht kündigen kann, muss er weiterhin die Miete bezahlen, auch wenn er schon ausgezogen ist. 
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‌Wichtig ist daher, dass sich Mieter das Unterschreiben eines Mietvertrages mit einer Mindestmietdauer gründlich überlegen. Denn es gibt bei Mietverträgen kein Widerrufsrecht, wodurch er ab der Unterzeichnung so gilt, wie er unterschrieben wurde. 
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‌Auch von Vermietern sollte diese Vereinbarung gut durchdacht sein. Denn als Vermieter hat man in dem festgelegten Zeitraum ebenfalls kein Kündigungsrecht. Nur durch eine Individualvereinbarung wäre es möglich, die Klausel gemeinsam etwas abweichend zu formulieren. 
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‌Generell gibt es zwei Arten, wie eine Mindestdauer festgelegt werden kann: 

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‌1. Kündigungsausschlussklausel 
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‌Meist wird eine Mindestmietdauer durch eine Kündigungsausschlussklausel vereinbart. Hier wird einem unbefristeten Mietvertrag die Klausel ergänzend eingefügt. Diese Klausel ist durch die Vertragsfreiheit in Deutschland grundsätzlich gültig. Über diese Art der Festlegung einer Mindestmietdauer dreht sich der weitere Verlauf dieses Artikels. 
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‌2. Zeitmietvertrag 
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‌Auf der anderen Seite kann auch das ganze Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit beschränkt werden. In einem Zeitmietvertrag oder befristeten Mietvertrag gemäß § 575 BGB wird eine Gesamtmietdauer festgelegt, wodurch keine Klausel zur Mietmindestdauer nötig ist.
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‌Im Prinzip ist die Festlegung einer Mindestdauer im Mietvertrag zulässig. Durch die Vertragsfreiheit können Mieter und Vermieter eine solche Klausel in den Mietvertrag einfügen. Möglicherweise möchte sich der Vermieter dagegen absichern, dass der Mieter die Immobilie nur als Zwischenlösung bezogen hat und nach ein paar Wochen wieder auszieht. 
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‌Damit eine Mindestdauer zulässig ist, ist aber die Erfüllung gewisser Voraussetzungen nötig: 
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‌Unzulässig ist eine Mindestmietdauer, dann, wenn der Mieter dadurch nach § 307 BGB unangemessen benachteiligt wird. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof (BGH) beschlossen, dass eine Mindestmietdauer nicht länger als vier Jahre sein darf. 
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‌Wurde im Mietvertrag eine längere Dauer festgelegt, so ist die Klausel unwirksam und der Vertrag gilt als unbefristet. Ein Augenmerk ist dabei auch auf den Beginn der Mindestdauer zu legen. Denn die vier Jahre werden nicht ab dem Einzug in die Mietsache gezählt, sondern ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. 
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‌Entscheidend ist darüber hinaus, ob der Vermieter die Formulierung der Klausel vorgegeben hat und darüber keine Verhandlung stattgefunden hat oder ob Mieter und Vermieter gemeinsam eine individuelle Klausel aufgesetzt haben. Denn wenn eine individualvertragliche Klausel festgelegt wurde, gilt die Frist von vier Jahren nicht und es ist auch eine längere Mietdauer möglich. 
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‌Die Frist von vier Jahren gilt auch bei einem Staffelmietvertrag. Hier führt die Vereinbarung einer längeren Frist aber nicht zur Unwirksamkeit und dadurch zu einem unbefristeten Mietvertrag. In diesem Fall wird nur die vereinbarte Mindestmietdauer unwirksam.
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‌Ein Mietvertrag mit einer Mindestdauer kann grundsätzlich nicht vorzeitig gekündigt werden, wenn der Mieter doch vorzeitig ausziehen will. Innerhalb der Mindestmietdauer haben nämlich Mieter und Vermieter kein Recht darauf, zu kündigen. Dennoch gibt es nachstehend einige Sonderfälle, bei denen eine Kündigung trotz vereinbarter Mindestmietdauer möglich ist.

‌Zunächst sollte der Mieter versuchen, persönlich mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und mit ihm ein Gespräch führen. Denn möglicherweise hat der Vermieter Verständnis für die Situation des Mieters. Der Mieter kann dann einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen. Dadurch wird der bestehende Mietvertrag aufgelöst, wodurch auch keine Kündigungsfristen etc. mehr gelten. Mieter sollten dabei allerdings beachten, dass sich in diesem Fall der Vermieter oft eine Abfindung erwartet.
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‌Lässt der Vermieter nicht mit sich reden und lehnt einen Mietaufhebungsvertrag ab, könnte eine Untervermietung eine Möglichkeit sein. Indem der Mieter die Immobilie für eine gewisse Zeit untervermietet, denn dann muss er nicht doppelt Miete bezahlen, wenn er bereits eine neue Wohnung gefunden hat. 
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‌Die Untervermietung hat allerdings einen Haken: Der Vermieter muss einer Untervermietung zustimmen. Lehnt er sie ab, dürfen Mieter keinen Untermietvertrag aufsetzen.
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‌Die Möglichkeiten für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages werden von der Mietmindestdauer nicht beeinflusst. Diese Kündigung erfordert einen wichtigen Grund gemäß § 543 BGB und § 569 BGB und muss meist im Einzelfall vor Gericht geklärt werden. 
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‌Gründe für eine vorzeitige außerordentliche Kündigung können sein: 

‌Mieter können bereits einen neuen Nachmieter suchen und diesen dem Vermieter vorschlagen. Doch der Mieter muss die Person nicht akzeptieren. Er kann so viele Vorschläge des Mieters ablehnen, wie er möchte. 
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‌Ein neuer Mieter kann für den Vermieter allerdings auch Vorteile haben. Denn dadurch kann er z.B. die Miete erhöhen. Aus diesem Grund ist es einen Versuch wert, Nachmieter vorzuschlagen – auch wenn der Vermieter den Vorschlag vielleicht nicht annimmt.
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