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Mieter suchen leicht gemacht – Nützliche Tipps für Vermieter

Wenn Vermieter neue Mieter suchen, stellen sich einige Fragen. Um finanzielle Probleme zu vermeiden, ist es wichtig sicherzustellen, dass die Nachmieter zuverlässig und solvent sind. Die folgenden Tipps erleichtern Vermietern die Suche und tragen zu einem harmonischen Mietverhältnis bei.

Herausforderung Mietersuche – Was sollten Vermieter beachten?


‌Mietverträge werden überwiegend für einen längeren Zeitraum, meist sogar unbegrenzt, geschlossen. Dementsprechend ist die Auswahl des Mieters von entscheidender Bedeutung. Berichte von unzuverlässigen Mietern oder Mietnomaden, die monatelang keine Miete zahlen und zudem die Wohnung oder das Haus verwüsten, häufen sich. Für die Vermieter ist damit eine Gefahr verbunden, in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten und langwierige Rechtsstreits zu geraten. Es ist somit verständlich, dass sich Vermieter absichern möchten, wenn eine Neuvermietung ansteht. 

‌Um sich vor derartigen Problemen zu schützen, sollte man die Mietersuche sorgfältig vorbereiten. Mit den folgenden Tipps minimieren Sie das Risiko, bei der Suche nach einem geeigneten Mieter, einen Fehler zu begehen. Es ist das Ziel, solvente zuverlässige Nachmieter zu finden, die ebenso wie der Vermieter an einem langfristig harmonischen Mietverhältnis interessiert sind und die Immobilie pfleglich behandeln. Damit die Suche nach einem Mieter nicht unter Zeitdruck abläuft, sollten Sie möglichst frühzeitig starten.

Mietersuche-Checkliste – Strukturierte Vorgehensweise zahlt sich aus


‌Die Suche nach einem passenden Mieter bedarf einer gründlichen Vorbereitung. Wenn Sie die folgende Checkliste berücksichtigen, steigen die Chancen, schnell einen geeigneten Mieter zu finden.

Angemessene Miete festlegen und Mietvertrag aufsetzen


‌Bei der Festlegung der Miethöhe sind rechtliche Bestimmungen zu beachten. Informieren Sie sich über die Mietpreisbremse, mit der die Bundesregierung die Erhöhung der Miete begrenzt. Die Miete darf bei einer Neuvermietung gemäß Mietpreisbremse in vielen Gebieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von dieser Vorschrift gibt es jedoch Ausnahmen, die beispielsweise für die Vermietung von Neubauten oder umfassend sanierten Immobilien gelten. Darüber hinaus gibt es weitere Vorschriften, mit denen die Festlegung der Miethöhe eingeschränkt wird. Informieren Sie sich über Staffelmieten, Indexmieten und Kappungsgrenzen, bevor Sie die Miethöhe im Mietvertrag festlegen. 

‌Wird die Miete zu hoch angesetzt, riskieren Sie, dass der gesamte Mietvertrag anfechtbar ist. Außerdem führen zu hohe Mieten dazu, dass seriöse Mietinteressenten abgeschreckt werden und ein Mieter den Zuschlag erhält, der sich die hohe Miete längerfristig nicht leisten kann. Im schlimmsten Fall gerät der Mieter in Mietrückstand und Sie stehen vor der Aufgabe, das Mietverhältnis zu beenden, bevor die Mietrückstände eine bedrohliche Höhe erreichen. Ein weiteres Problem zu hoher Mieten ist eine starke Fluktuation. Die Mieter ziehen schnell wieder aus und es muss erneut ein Nachmieter gesucht werden. Eine andere Gefahr zu hoher Mieten besteht darin, dass diese Angebote Mietnomaden anziehen, die nicht vorhaben, die Miete vereinbarungsgemäß zu bezahlen und die mit großem Aufwand aus der Wohnung geklagt werden müssen. Jeder Mieterwechsel birgt das Risiko von Mietausfällen und deshalb ist es auch im Interesse des Vermieters, die Miete in einer angemessenen Höhe festzulegen. 

‌Es ist empfehlenswert, den Mietvertrag bereits in diesem frühen Stadium der Mietersuche aufzusetzen. Wenn Sie unsicher hinsichtlich einzelner Formulierungen sind und sicherstellen möchten, dass der Mietvertrag einer juristischen Überprüfung standhält, ist die Beratung durch einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt hilfreich.

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Mietangebot inserieren


‌Mit aussagekräftigen Anzeigen sorgen Sie dafür, dass Ihr Mietangebot das Interesse geeigneter Mieter erweckt. Inserate in Immobilienportalen haben mittlerweile Zeitungsinserate als Instrumente bei der Mietersuche abgelöst. Auf der Website immobilienportale.com finden Sie eine Auflistung der wichtigsten Immobilienportale und können mit Suchfunktionen wie „Zielgruppen“ oder „Besonderheiten“ festlegen, worauf Sie bei der Nachmietersuche besonderen Wert legen. 

‌Achten Sie bei der Formulierung der Inserate darauf, alle relevanten Informationen in einem Exposé zusammenzustellen. Neben der Miethöhe sind Faktoren wie die Höhe der Nebenkosten, die Größe und Ausstattung der Immobilie wichtige Informationen. Es ist zudem empfehlenswert, den Interessenten anhand hochwertiger Fotos und des Grundrisses einen möglichst genauen und realistischen Eindruck vom Mietobjekt zu verschaffen. Des Weiteren sollte das Exposé Informationen zur Lage und Anbindung an die Infrastruktur enthalten. Auf diese Weise verhindern Sie, dass viele unnötige Besichtigungstermine mit Interessenten vereinbart werden, die von vornherein nicht als Nachmieter geeignet sind. 

‌Obwohl Immobilien heutzutage überwiegend in den Internetportalen gesucht werden, gibt es Ausnahmen, bei denen ein Zeitungsinserat sinnvoller ist. Wenn Sie eine seniorengerechte Wohnung vermieten möchten, sind Zeitungsinserate noch immer der erfolgversprechendste Weg. Grundsätzlich gilt, dass es bei attraktiven Mietangeboten meist ausreicht, nur einen Kanal für die Vermarktung zu wählen. Wenn Sie allerdings ein Mietobjekt in wenig begehrter Lage vermieten möchten, ist es ratsam, das Inserat in mehrere Immobilienportalen und in verschiedenen Zeitungen zu veröffentlichen. 

‌Weitere Optionen, das Mietangebot zu veröffentlichen, sind Aushänge im Fenster oder Schilder im Garten des Mietobjekts sowie an öffentlichen Orten.

Besichtigungstermine koordinieren


‌Je nachdem, wie begehrt die Mietwohnung oder das zu vermietende Haus ist, werden sich mehr oder weniger Interessenten bei Ihnen melden. Treffen Sie eine Vorauswahl anhand der Kriterien, die Ihnen am wichtigsten sind. Um das Interesse zu nutzen, sollten zügig Besichtigungstermine vereinbart werden. Einzeltermine sind Massenbesichtigungen vorzuziehen. Auf diese Weise können Sie sich ein genaueres Bild vom potenziellen Mieter machen und Ihrerseits in aller Ruhe auf dessen Nachfragen eingehen. Rechnen Sie ungefähr 20 Minuten pro Besichtigung ein, um alle Fragen zu klären und sich einen Eindruck vom Bewerber zu verschaffen. 

‌Bereiten Sie sich und die Wohnung oder das Haus auf die Besichtigungen vor. Renovierungsarbeiten oder eine geplante Modernisierung sind bestenfalls bereits abgeschlossen, wenn Sie Bewerber einladen. Auch vermeintliche Kleinigkeiten, wie das Lüften vor dem Termin, tragen dazu bei, Mietinteressenten zu überzeugen.

Nachweise anfordern und auswerten


‌Oft stehen Vermieter nach den Besichtigungen vor dem Problem, dass die Entscheidung für einen bestimmten Nachmieter nicht einfach ist. Deswegen ist es sinnvoll, die Solvenz und Zuverlässigkeit der Bewerber zu überprüfen, bevor man den Mietvertrag unterschreibt. 

‌Anhand folgender Nachweise ist es möglich, die Seriosität der Mietinteressenten zu überprüfen, um sich vor unzuverlässigen Mietern und Mietausfällen zu schützen:
  • SCHUFA-Auskunft 
  • Gehaltsabrechnungen
  • Bürgschaft
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung 

  • ‌Mieter sind zwar grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, Auskünfte über ihre finanziellen und persönlichen Verhältnisse zu erteilen. Die meisten ernsthaften Bewerber werden allerdings dazu bereit sein, um den Zuschlag zu erhalten. Wenn der Interessent Fragen zu seinen Finanzen und zu den mit ihm einziehenden Personen nicht wahrheitsgemäß beantwortet, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. In besonders schwerwiegenden Fällen, wenn beispielsweise statt einem Paar eine zehnköpfige Großfamilie einzieht, ist sogar eine fristlose Kündigung möglich. 

    ‌Anders verhält es sich mit Fragen des Vermieters, die nichts mit der Vermietung zu tun haben. Dazu gehören Fragen zur Religionszugehörigkeit, zur sexuellen Orientierung, zu Hobbys oder zum Musikgeschmack. Es ist ferner nicht gestattet, sich nach Krankheiten, Heiratsabsichten, Familienplanung, Parteizugehörigkeit oder dem Vorvermieter zu erkundigen. Sie dürfen auch nicht erfragen, ob der Mietinteressent vorbestraft ist oder ob gegen ihn strafrechtlich ermittelt wird. 

    ‌Die Selbstauskunft muss gemäß dem Prinzip der Datenminimierung gestaltet sein. Es darf laut § 4 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) nur das abgefragt werden, was für die Vermietung relevant ist. Außerdem unterscheidet der Gesetzgeber, in welcher Phase sich die Mietanbahnung befindet. In der Phase der Wohnungsbesichtigung dürfen beispielsweise lediglich Fragen gestellt werden, die der Identifikation des Bewerbers dienen (Name, Anschrift, Kontaktdaten). Es ist zwar erlaubt, die Angaben durch Überprüfen des Personalausweises zu verifizieren. Das Anfertigen einer Personalausweis-Kopie ist jedoch verboten. 

    ‌In der Phase der Vertragsanbahnung sind Fragen nach der Anzahl und dem Alter der Personen, die einziehen sollen, gestattet. Sie dürfen jetzt fragen, ob ein Verbraucherinsolvenzverfahren anhängig ist, ein Räumungstitel aufgrund von Mietschulden vorliegt und wie hoch das Nettoeinkommen ist. Die Frage nach dem Beruf und dem Arbeitgeber ist ebenfalls gestattet, nicht jedoch nach der Beschäftigungsdauer. Fragen nach etwaigen Haustieren muss der Mieter nur dann beantworten, wenn die Tierhaltung die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung gefährdet. Das ist bei großen Haustieren der Fall. Handelt es sich beim Haustier jedoch um einen Hamster, einen kleinen Hund oder eine einzelne Katze, darf der Mietinteressent bei dieser Frage lügen. 

    Nachweise über das Einkommen und eine Bonitätsauskunft der SCHUFA dürfen erst vor dem Vertragsabschluss angefordert werden. Zu diesem Zeitpunkt darf der Vermieter auch die Kontodaten erfragen, die für eine spätere Betriebs- und Nebenkostenabrechnung erforderlich sind.

    Absicherung gegen Mietausfälle


    ‌Selbst wenn Sie mit der Einholung von Auskünften vermeintlich sichergestellt haben, dass der Bewerber seinen vertraglichen Verpflichtungen nachgehen wird, ist dies keine Garantie. Deshalb sollten Sie sich mit einer Mietsicherheit vor Mietausfällen schützen. Die Mietsicherheit wurde vom Gesetzgeber auf drei Kaltmieten begrenzt. Barkautionen müssen Sie getrennt von Ihrem Vermögen zinssicher anlegen. Der Mieter kann die Mietkaution zu Beginn des Mietverhältnisses in einem Betrag oder in drei Raten überweisen. Weitere Möglichkeiten, sich vor Mietausfällen zu schützen, sind eine Bankbürgschaft oder eine Mietkautionsversicherung. Der Mieter zahlt dafür monatlich oder jährlich eine Prämie. Bei Mietrückständen oder notwendigen Reparaturen nach dem Auszug erhalten Sie von der Bank oder der Versicherung die vereinbarte Summe. Sie können als Vermieter entscheiden, ob Sie eine Bankbürgschaft oder eine Mietkautionsversicherung akzeptieren. 

    ‌Eine Option, sich vor den finanziellen Folgen juristischer Auseinandersetzungen zu schützen, bietet der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung für Vermieter. Sie können zusätzlich eine Mietausfallversicherung abschließen. Diese Versicherungen enthalten jedoch zahlreiche Ausschlussklauseln und Einschränkungen. Lassen Sie den Versicherungsvertrag im Zweifel durch einen Rechtsanwalt überprüfen.

    Mietvertrag unterschreiben und Mietobjekt übergeben


    ‌Wenn alle Fragen geklärt wurden und Sie sich mit dem Mieter über die Konditionen einig sind, kann der Mietvertrag unterzeichnet werden. Die von den Mietervereinen zur Verfügung gestellten Vordrucke sind meist wenig vermieterfreundlich. Überlassen Sie die Formulierung des Mietvertrags einem Rechtsanwalt, der sich mit dem Mietrecht auskennt und den Vertrag so aufsetzt, dass Ihre Interessen adäquat berücksichtigt werden. 

    ‌Nach der Unterzeichnung des Vertrags erfolgt die Übergabe der Wohnung oder des Hauses. Um spätere Konflikte zu vermeiden, ist es sinnvoll, das Übergabeprotokoll zusätzlich von einem Zeugen unterschreiben zu lassen.

    Lohnt sich die Einschaltung eines Immobilienmaklers?


    ‌Einen Makler mit der Mietersuche zu beauftragen ist sinnvoll, wenn Sie nicht die Zeit und Erfahrung haben, um die Suche selbst durchzuführen. Immobilienmakler sind Experten auf dem Gebiet der Immobilienvermarktung und übernehmen alle damit einhergehenden Aufgaben. Das betrifft auch die Einholung von Nachweisen hinsichtlich der Bonität sowie die rechtssichere Formulierung des Mietvertrags. Der Makler wird die Besichtigungstermine organisieren und koordinieren. Das ist insbesondere dann von Vorteil, wenn Sie in einem anderen Ort wohnen und zu jeder Besichtigung anreisen müssten. Gemäß dem Bestellerprinzip kommen Sie als Vermieter zwar für die Maklerprovision auf. Sie sparen aber Zeit bei der Mietersuche und können sich darauf verlassen, dass der Immobilienmakler über die Erfahrung, Expertise und Zugänge verfügt, um die Zuverlässigkeit und Solvenz der Mietinteressenten zu überprüfen.

    Mieter suchen – Immobilien einfach erklärt

    Müssen Mietinteressenten Auskunft über ihre finanziellen Verhältnisse geben?

    Ein Bonitätsnachweis der SCHUFA und Gehaltsnachweise dürfen erst dann eingefordert werden, wenn Sie sich für einen Bewerber entschieden haben und der Mietvertrag aufgesetzt wird. 

    ‌Weiterlesen: Nachweise anfordern und auswerten

    Darf man die Miete frei festlegen?

    In vielen Regionen gilt eine Mietpreisbremse. Außerdem hat der Gesetzgeber verschiedene Rechtsvorschriften zur Staffel- und Indexmiete sowie zu Kappungsgrenzen erlassen. 

    ‌Weiterlesen: Angemessene Miete festlegen und Mietvertrag aufsetzen

    Wo findet man geeignete Mieter?

    Das Mietangebot kann im Internet sowie in Zeitungsannoncen inseriert werden. Je nach Zielgruppe stehen verschiedene Kanäle zur Verfügung. Manchmal kann es sinnvoll sein, mehrere Kanäle zu nutzen. 

    ‌Weiterlesen: Mietangebot inserieren

    Was sollte man bei den Besichtigungen beachten?

    Einzelbesichtigungen ermöglichen eine bessere Einschätzung der Interessenten und sind deshalb Massenbesichtigungen vorzuziehen. Achten Sie darauf, das Mietobjekt ansprechend herzurichten und vor dem Termin zu lüften. Renovierungen sollten möglichst vor den Besichtigungen abgeschlossen werden. 

    ‌Weiterlesen: Besichtigungstermine koordinieren

    Kann man sich gegen Mietausfälle absichern?

    Mit einer Mietkaution, einer Bankbürgschaft oder einer Mietkautionsversicherung können Sie sich vor Mietausfällen beim Mieterwechsel schützen. Eine Rechtsschutzversicherung sowie eine Mietausfallversicherung sind weitere Optionen, finanzielle Risiken bei der Vermietung zu reduzieren. 

    ‌Weiterlesen: Absicherung gegen Mietausfälle

    Reichen die vorgefertigten Mietverträge der Mietervereine aus?

    Diese Mietverträge legen meist einseitig den Fokus auf den Schutz der Mieterrechte. Nutzen Sie für die Formulierung des Mietvertrags deshalb sicherheitshalber die Beratung eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts. 

    ‌Weiterlesen: Mietvertrag unterschreiben und Mietobjekt übergeben

    Ist es sinnvoll, einen Makler mit der Mietersuche zu beauftragen?

    Wenn Sie weder die Zeit noch die Erfahrung haben, selbst einen Nachmieter zu suchen oder in einer anderen Stadt wohnen, kann die Beauftragung eines Maklers sinnvoll sein. 

    ‌Weiterlesen: Lohnt sich die Einschaltung eines Immobilienmaklers?

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