Frau und Kind bei Hausteilung nach Scheidung

Ehevertrag und Haus: Alles auf einen Blick

Das Gesetz regelt die Vermögensaufteilung an sich fair. Ein Ehevertrag kann aber trotzdem Sinn machen. Er macht das Scheidungsverfahren berechenbarer – das Noch-Ehepaar weiß somit bereits vor der Scheidung, wie die Dinge um das Vermögen stehen. Warum machen im Ehevertrag Regelungen zum Haus Sinn? Welche Vereinbarungen über das Haus oder andere Immobilien kann ich darin treffen? Lesen Sie alles zum Thema in diesem Beitrag. 

Ehevertrag und Haus – Überblick


  1. Ist ein Haus vorhanden, macht ein Ehevertrag häufig Sinn. In ihm kann man verschiedene Regelungen zu Immobilien treffen. Weil ein Anwesen meist ein sehr wertvoller Vermögensgegenstand ist, kommt es im Falle einer Scheidung oft zum Streit darüber.
  2. Mit einem Ehevertrag ist es möglich, den gesetzlichen Güterstand zu ändern. Die gesetzlich automatisch geltende Zugewinngemeinschaft kann damit z.B. in eine Gütertrennung umgewandelt werden. Dadurch kann man das Haus absichern und vor einer Zerschlagung bewahren.

  3. ‌Die Gütertrennung und die Gütergemeinschaft haben einen Nachteil für das Erbrecht: Die durch den Tod eines Ehegatten entstehenden Erbschaftsanteile müssen versteuert werden. Vermögenszuwachs aus dem Zugewinnausgleich hingegen ist steuerfrei.
  4. Beim Hausrat unterscheidet man zwischen Alleineigentum und gemeinschaftlichem Gut. Alleineigentum ist alles, was man selbst gekauft hat. Gemeinschaftliches Gut ist alles, was man gemeinsam in der Ehe verwendet. Ehevertragliche Regelungen können zudem festlegen, wer welche Hausratsgegenstände bekommt. 

Haus absichern durch Ehevertrag: Streitigkeiten vorbeugen


‌In einem Ehevertrag kann das Ehepaar außergerichtlich regeln, was mit dem Haus im Falle einer Scheidung oder beim Tod eines Ehepartners geschehen soll. Ist dann kein solcher Vertrag vorhanden, kann es zu intensiven Streitigkeiten kommen. 

‌Warum? Häuser oder andere Immobilien sind wertvolle Vermögensgegenstände. Die Ehegatten befürchten häufig, dass sie bei der Scheidung viel eigenes Vermögen verlieren oder vom anderen nicht genug erhalten. Und das nicht ohne Grund. Denn: Ohne Ehevertrag gilt automatisch die Zugewinngemeinschaft. Der Zugewinn während der Ehe wird zusammengerechnet und zwischen den Ex-Partnern aufgeteilt. 

‌Der Zugewinnausgleich ist im Bezug auf ein Haus meist sehr unerfreulich. Der Hausverkauf ist nämlich meist unvermeidbar, um an „flüssiges Vermögen“ zu kommen. Das kann eine ganze Existenz in Gefahr bringen. 

‌Werden aber Regelungen bezüglich Haus im Ehevertrag genau festgeschrieben, kann man das Konfliktpotential bei einem Ehe-Ende verringern und – noch wichtiger – das Haus absichern

‌Ein Ehevertrag kann Vermögensstreitigkeiten auch deshalb vermeiden, weil er in der Regel vor der Eheschließung, manchmal auch während der Ehe abgeschlossen wird. Wichtige Vermögensfragen werden damit im Vorhinein geregelt. Der Ehevertrag kann dann im Nachhinein nicht mehr geändert werden, außer beide Partner wollen das. 
Hinweis:
Für die Erstellung eines Ehevertrags gibt es keine Anwaltspflicht. Aber insbesondere wenn es um empfindliche Themen wie Immobilien geht, ist die Beratung bei einem Rechtsanwalt für Familienrecht sehr zu empfehlen. Eine ungenaue oder sittenwidrige Formulierung kann nämlich den gesamten Vertrag ungültig machen. Und das kann schwerwiegende Folgen haben.

Welche Auswirkungen hat der Güterstand auf das Haus?


‌Im Ehevertrag kann man verschiedene Güterstände vereinbaren, um einen Zugewinnausgleich zu verhindern. Das sind:

  • Gütertrennung
  • Gütergemeinschaft  
  • modifizierter Zugewinnausgleich
    ‌ 
  • Zugewinngemeinschaft im Ehevertrag und Haus


    ‌Wenn keine Ehevertrag abgeschlossen wird, dann greift der gesetzliche Güterstand: Dieser sieht für die Ehezeit eine „Zugewinngemeinschaft“ (§1363 BGB) vor. Endet die Ehe, kommt es zum sogenannten „Zugewinnausgleich“. 

    Der Zugewinnausgleich besagt: Das Vermögen, das die Ehepartner in der Ehezeit jeweils angesammelt haben, wird bei einer Scheidung miteinander verglichen. Hat ein Ehepartner während der Ehe eine höhere Vermögenssumme erwirtschaftet, muss er den Vermögensüberschuss mit dem anderen Ehepartner teilen. Der Zugewinn wird dann „ausgeglichen“. Das gilt auch dann, wenn eine Immobilie im Vermögen enthalten ist.
    Achtung:
    Eine Ausnahme vom Zugewinnausgleich bilden Erbschaften und Schenkungen. Bei geerbten oder geschenkten Vermögensgegenständen wird nur die etwaige Wertsteigerung der Immobilie ausgeglichen.
    Ist eine Immobilie vorhanden und muss ein Zugewinnausgleich stattfinden, kann das große Probleme verursachen. Ein Haus kann schwer aufgeteilt werden. Daher müssen die Ex-Partner versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden oder das Haus zu verkaufen bzw. zu versteigern. Das durch den Verkauf erwirtschaftete Geld kann dann einfacher aufgeteilt werden. 

    ‌>> Mehr Möglichkeiten für ein Haus bei Scheidung: Scheidung und Haus

    ‌Nachstehend zwei Beispiele, wie ein Zugewinnausgleich funktionieren kann, wenn ein Haus zum Vermögen zählt:
    Beispiel:
    Der Ehemann kauft sich vor der Scheidung ein Haus um 500.000 Euro. Weil er das Haus während der Ehe erworben hat, zählt es zum Zugewinn. Außer des Hauses hat er keinen Zugewinn. Angenommen, die Ehefrau machte während der Ehe keinen Zugewinn, weil sie sich um die Kinder kümmerte und nicht erwerbstätig war. Dann muss ihr der Ehemann die Hälfte des Hauswerts (250.000 Euro) auszahlen. Er bleibt aber Alleineigentümer des Hauses.
    Beispiel:
    Der Ehemann erbt kurz nach der standesamtlichen Heirat ein Haus im Wert von 400.000 Euro. Er ist Alleineigentümer. Aufgrund der hervorragenden Lage hat das Haus bei der Scheidung einen Wert von 410.000 Euro. Neben der Wertsteigerung des Hauses machte er einen Zugewinn von 20.000 Euro. Seine Ehefrau erwirtschaftete keinen Zugewinn, weil sie zuhause bei den Kindern war und währenddessen keinem anderen Beruf nachgegangen ist. Folglich muss der Ehemann der Ehefrau 15.000 Euro Zugewinnausgleich zahlen. Die Wertsteigerung wird im Zugewinnausgleich berücksichtigt.

    Beispielrechnung

     20.000
    ‌-10.000
    ‌30.000 Zugewinn / 2 = 15.000 Euro Ausgleichzahlung an die Ehefrau

    Modifizierte Zugewinngemeinschaft im Ehevertrag und Haus


    ‌Wollen die Eheleute jedoch individuelle Regelung zu einer Immobilie treffen, bietet sich ein Ehevertrag an. Dieser Vertrag zwischen (zukünftigen) Eheleuten gibt die Möglichkeit, den Zugewinnausgleich zu beschränken oder gänzlich auszuschließen

    ‌Dabei sind verschiedene Varianten denkbar. Die Partner können zum Beispiel vereinbaren, dass der Wertzuwachs einer Immobilie vom Zugewinnausgleich ausgeschlossen wird.

    Gütertrennung im Ehevertrag und Haus


    ‌Eine weitere Alternative ist die Gütertrennung. Damit vereinbart man, dass während und nach der Ehe jeder Ehepartner Herr bzw. Herrin über sein eigenes Vermögen bleibt. Dabei ist es egal, zu welchem Zeitpunkt der Vermögenswert erworben wurde: Jeder bleibt Alleineigentümer seines Vermögens. In diesem Sinne kann man das Haus absichern. 

    ‌Vermögensrechtlich verhält es sich bei einer Gütertrennung so, als wären die Ehepartner nicht verheiratet

    ‌Ist ein Haus im Vermögenswert enthalten, heißt das aber noch nicht automatisch, dass derjenige, der das Haus gebaut oder gekauft hat, auch automatisch das Haus behalten darf
    Achtung:
    In Sachen Haus kann die Gütertrennung von Fall zu Fall abweichen. Der Hausrat bzw. das Haus oder die Wohnung selbst zählen zum Vermögen, das Teil der Ehegemeinschaft ist. Im Zweifelsfall legt das Gericht fest, wer im Haus weiterhin wohnen darf, da es sich um eine sehr existentielle Angelegenheit handelt. Ist zum Beispiel ein Ehepartner sehr auf den Verbleib im Haus angewiesen, weil er z.B. die Kinder betreut und kein Einkommen hat, kann das Gericht entscheiden, dass dieser Partner im Haus wohnen bleiben darf. Auch wenn ein Ehepartner zwar nicht Miteigentümer des Hauses ist, aber am Hausbau maßgeblich beteiligt war, kann ihm ein Teil des Hauses zustehen. Er hat dann Anspruch auf eine Ausgleichszahlung.
    Die Gütertrennung bringt aber erbrechtliche Nachteile mit sich: Stirbt ein Ehegatte in einer aufrechten Ehe mit Gütertrennung, erbt der überlebende Ehegatte nur ein Viertel des Hauses. Hätte beim Tod des Partners eine gesetzliche Zugewinngemeinschaft bestanden, würde der überlebende Ehegatte die Hälfte erben. Ein weiterer Nachteil: Die Erbschaft aus einer Gütertrennung muss versteuert werden. Die Erbschaft aus einem Zugewinnausgleich hingegen nicht. 

    ‌>> Mehr zum Thema Erben:
  • Hinweis:
    War ein Ehepartner maßgeblich am Hausbau – finanziell oder unentgeltlich – beteiligt, hat er normalerweise Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich. Auch wenn eine Gütertrennung besteht, kann das Gericht einen Ausgleich veranlassen. Wer eine andere Regelung will, sollte diese im Ehevertrag festlegen. Lassen Sie sich am besten von einem Fachanwalt beraten.

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    Gütertrennung im Ehevertrag und Hausrat


    ‌Beim Hausrat ist zwischen Alleineigentum und gemeinschaftlichem Gut zu unterscheiden. Alleineigentum ist in der Regel alles, was ein Ehepartner alleine erworben hat. Zum gemeinschaftlichen Gut zählen Gegenstände, die beide Ehepartner erworben haben; oder Gegenstände, die zwar ein Ehepartner erworben hat, aber von beiden Ehepartnern verwendet werden. Beispiele: Auto, TV, Möbel, Waschmaschine, Küchenmaschine etc. 

    ‌Das Ehepaar kann regeln, wer welche Hausratsgegenstände nach Auflösung der Ehe erhält bzw. behält. Denn auch bei der Gütertrennung ist das Gericht darauf bedacht, den Hausrat etwa hälftig auf die Ehepartner aufzuteilen.

    Gütergemeinschaft im Ehevertrag und Haus


    ‌Einigt sich das Ehepaar auf eine Gütergemeinschaft, wird das Vermögen des Einen mit dem des Anderen gleichsam zusammengefasst. Das gilt für die Immobilie, den Hausrat sowie für jegliches andere Vermögen. 

    ‌Ausgenommen von der Gütergemeinschaft ist das „Sondergut“ (§1417 BGB). Zum Sondergut zählen zum Beispiel Gesellschaftsanteile, Nutzungsrechte bzw. Nießbrauchrechte (z. B. wenn Eltern ihre Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder übertragen) sowie (unpfändbare) Unterhaltsansprüche. 

    ‌All die Vermögensgegenstände, die jeder einzelne Ehegatte für sich behalten will, werden als sogenanntes „Vorbehaltsgut“ (§1418 BGB) deklariert. Dieses Vorbehaltsgut wird im Vertrag festgehalten. Das verhindert, dass jeglicher Besitz nach aufgelöster Ehe beiden Ehegatten gehört. 

    ‌Nicht selten führt die Gütergemeinschaft zu großen Streitigkeiten, weshalb diese Form von Güterstand in Deutschland unpopulär ist.
    Hinweis:
    Mit einem Ehevertrag kann man das Haus absichern. Durch eine Gütertrennung oder modifizierte Zugewinngemeinschaft kann das Haus vor einer Zerschlagung bewahrt werden.

    Vereinbarungen im Ehevertrag zum Wohnrecht


    ‌Sind beide Eheleute im Grundbuch als Hausbesitzer angeführt, kann sich die Gütertrennung schwierig gestalten. Beide haben Anspruch darauf, weiterhin dort zu leben. Das gemeinsame Wohnen nach der Trennung würde sich aber häufig schwierig gestalten, weshalb es eine geeignete ehevertragliche Regelung braucht. 

    ‌Eine Möglichkeit wäre, dass der Ex-Partner, der in der Immobilie bleibt, den anderen „auszahlt“. Der ausziehende Ex-Partner bekommt dann eine gewisse Summe (zum Beispiel für die neue Mietwohnung), weil er aus dem Haus auszieht. 

    ‌Oder: Angenommen, der im Haus bleibende Ex-Partner ist nicht der Eigentümer. In diesem Fall könnte er die Hälfte der Immobilie kaufen. 

    ‌Kommt das Ehepaar zu keinem Kompromiss, entscheidet das Gericht bzw. es kommt zu einer Teilungsversteigerung. Bei einer solchen Versteigerung ist der Verkaufspreis der Immobilie üblicherweise sehr niedrig im Vergleich zum Verkaufspreis, der bei einem normalen Verkauf erzielt würde. 
    Hinweis:
    Sobald ein Ehepartner Miteigentümer eines Hauses wird, gehört ihm logischerweise ein Teil vom Haus. Derjenige Ehepartner, der ursprünglich Alleineigentümer des Hauses war, verliert dadurch seine Alleineigentümerschaft. Weil das weitreichende Folgen mit sich zieht, sollte dieser Schritt gut überlegt sein.

    Weitere Regelungen zu Ehevertrag und Haus


    ‌Es gibt noch eine ganze Reihe an Bestimmungen, die zur Vorbeugung von Problemen und Unstimmigkeiten in Sachen Wohneigentum festgelegt werden können.

    Haus verkaufen, wenn Kinder volljährig


    ‌Um das Wohlbefinden der Kinder zu sichern, kann man vertraglich regeln, das Haus erst dann zu verkaufen, wenn sie volljährig sind. Oft wird vereinbart, dass die Erziehungsberechtigten bis zum Zeitpunkt der Volljährigkeit der Kinder das Wohnrecht besitzen.

    Wohnrecht für Partner im Grundbuch festhalten


    ‌Der Gestaltungsspielraum lässt zum Beispiel auch folgende Regelung zu: Für einen Ehegatten wird im Grundbuch ein Wohnrecht für die Wohnimmobilie festgelegt. Lassen sie sich scheiden, so wurde bereits eine Regelung diesbezüglich getroffen. Das Ehepaar spart sich somit möglicherweise weiteren Streit. Das bedeutet aber auch, dass das Haus de facto vom Verkauf ausgeschlossen ist, solange das Wohnrecht für den Ehegatten besteht. Besteht ein Wohnrecht in einem Haus, darf das Haus zwar verkauft werden, allerdings wird es schwer einen Käufer zu finden. Der Käufer darf die Person, für die das Wohnrecht gilt, nämlich nicht „rauswerfen“. Dieser Nachteil für den Käufer führt dazu, dass ein solches Haus gar nicht oder zu einem geminderten Preis verkauft wird.
    Hinweis:
    Das Paar sollte zudem auch vereinbaren, wer die Kosten für die Instandhaltung des Hauses übernimmt.

    Mitwirkungspflicht bei Verkauf der Immobilie


    ‌Auch lässt sich vereinbaren, dass im Falle einer Scheidung beide Ehegatten bei der Veräußerung der Immobilie mitwirken müssen. Mit anderen Worten: Beide haben sich um den Verkauf zu bemühen. Hintergrundgedanke einer derartigen Regelung ist es, eine Teilungsversteigerung zu vermeiden. Bei einer solchen Versteigerung – auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt – wird die Immobilie normalerweise weit unter dem Marktpreis verkauft. Einem gravierenden finanziellen Verlust kann hierbei durch vertragliche Regelungen vorgebeugt werden.

    Hauskauf im Ehevertrag


    ‌Zudem können individuelle Vereinbarungen für einen Hauskauf bzw. Immobilienkauf im Ehevertrag getroffen werden. Dazu gehören Fragen wie:
  • Wer finanziert den Häuserkauf? 
  • Verpflichtet sich ein Ehegatte zu Kompensationsleistungen wie etwa Haushaltsführung? (z.B. wenn ein Ehepartner das Haus kauft oder deutlich mehr Geld in Anschaffung oder Bau des Hauses steckt) 
  • Hinweis:
    Sogar wenn ein Hauskauf nicht direkt bevorsteht, kann man im Ehevertrag bereits im Vorfeld regeln, was während der Ehe und im Falle einer Scheidung mit der Immobilie geschehen soll. Die Beratung bei einem Rechtsexperten ist vor dem Abschluss eines solchen Vertrages dringend zu empfehlen.

    Abmachungen zum Miteigentumsanteil


    ‌Man kann auch regeln, dass einer der Ehegatten Alleineigentümer der Wohnimmobilie wird. Für die Übertragung des sogenannten „Miteigentumsanteil“ von einem Gatten an den anderen wird üblicherweise eine Gegenleistung vereinbart.
    Beispiel:
    Svenja willigt ihrem Mann Thorsten ein, ihn zum Alleineigentümer des Hauses zu machen. Im Gegenzug dafür verlangt sie von ihm die Begleichung aller auf dem Haus liegenden Schulden. Darüber hinaus hat Svenja die Möglichkeit eine Abfindung in Anspruch zu stellen. Die Höhe der Abfindung errechnet sich folgendermaßen: Der Wert des Hauses abzüglich der Schulden wird halbiert und an Svenja ausbezahlt.

    Ehevertrag und Haus – Recht einfach erklärt

    Was kann man im Ehevertrag zum Haus regeln?

    Im Ehevertrag wir der Güterstand geregelt. Die Güterstände sind: Gütertrennung, Gütergemeinschaft oder modifizierte Zugewinngemeinschaft. Der vereinbarte Güterstand hat maßgeblichen Einfluss darauf, was mit dem Haus bei einer Scheidung geschieht.

    ‌Weiterlesen: Ehevertrag und Haus – Überblick

    Was passiert beim Zugewinnausgleich mit dem Haus?

    Endet der gesetzliche Güterstand „Zugewinngemeinschaft“ wird nur der Wertzuwachs des Hauses während der Ehe ausgeglichen. Man kann den Wertzuwachs der Immobilie auch vom Zugewinnausgleich ausschließen. Das bezeichnet man dann als „modifizierte Zugewinngemeinschaft“.

    ‌Weiterlesen: Zugewinngemeinschaft im Ehevertrag und Haus

    Was passiert bei Gütertrennung mit dem Haus?

    Die Gütertrennung bestimmt, dass jeder Ehepartner Alleineigentümer seiner Vermögensgegenstände ist – auch nach Scheidung. Hat sich aber ein Ehepartner entgeltlich oder unentgeltlich am Haus beteiligt (z.B. bei einer Renovierung), hat er Anspruch auf eine Ausgleichszahlung bei Scheidung. Die Gütertrennung hat erbrechtliche Nachteile.

    ‌Weiterlesen: Gütertrennung im Ehevertrag und Haus

    Was passiert bei Gütergemeinschaft mit dem Haus?

    Bei der Gütergemeinschaft gehört jegliches während der Ehe erworbene Vermögen beiden Ehegatten. Dazu kann auch ein Haus gehören. Nach der Scheidung müssen die Ex-Ehegatten das sogenannte „Gesamtgut“ gemeinschaftlich verwalten. Kann sich das Ehepaar darüber nicht einigen, müssen sie das Haus in einer Teilversteigerung öffentlich versteigern.

    ‌Weiterlesen: Gütergemeinschaft im Ehevertrag und Haus

    Welche Vereinbarungen zum Wohnrecht sind im Ehevertrag möglich?

    Die Partner können vereinbaren, dass derjenige, der in der Immobilie wohnen bleibt, den anderen „auszahlt“. Ist die in der Wohnung bleibende Person nicht Eigentümer des Hauses, könnte sie dem ausziehenden Partner die Hälfte abkaufen. Bei einer Entscheidung sollte auch berücksichtigt werden, ob Kinder vorhanden sind.

    ‌Weiterlesen: Vereinbarungen im Ehevertrag zum Wohnrecht

    Welche Regelungen zum Hauskauf kann man im Ehevertrag treffen?

    Die Ehegatten können ganz individuelle Vereinbarungen zu einem zukünftigen Häuserkauf treffen. Im Vertrag kann etwa festgelegt werden, wer für die Finanzierung verantwortlich ist, wer sich wie daran beteiligt, ob beispielsweise derjenige, der am Häuserkauf monetär nicht oder wenig beteiligt ist, zusätzliche Verantwortung in der Haushaltsführung übernimmt etc. 

    ‌Weiterlesen: Hauskauf im Ehevertrag

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