Eine Frau steht in einer Wohnung und hält einen Schlüssel hoch in der Hand © Adobe Stock | Вадим Пастух

Vermietete Immobilie – Was passiert, wenn Eigentümer wechseln?

Eine vermietete Immobilie zu kaufen ist besonders für Kapitalanleger interessant. Doch was heißt das für Mieter? Eins steht fest: Mieter können nicht einfach so gekündigt werden. Was Vermieter beachten müssen, was eine Eigenbedarfskündigung ist und welche Rechte Mieter haben, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Vermietete Immobilie kaufen


Vermietete Immobilien sind in der Regel günstiger als unbewohnte Immobilien. Regelmäßige Mieteinnahmen und Wertsteigerungen machen diese Kapitalanlage besonders interessant. Erwerben Käufer eine vermietete Immobilie, fällt die Suche nach Mietern weg. Was im ersten Moment vorteilhaft wirkt, könnte bei näherer Betrachtung kompliziert werden. Der Spruch „Kauf bricht nicht Miete“ ist nicht nur ein Sprichwort, sondert gilt auch in Wirklichkeit. Vermietete Immobilien zu kaufen, bedeutet gleichzeitig alle Rechten und Pflichten des Mietverhältnisses zu übernehmen. Das ist in § 566 BGB gesetzlich geregelt. Anders gesagt: Käufer übernehmen Immobilie und Mietverhältnis zu den gleichen Konditionen wie der vorige Eigentümer. Änderungen im Mietvertrag sind praktisch unmöglich.

Vermiete Immobilie kaufen – Was ist zu beachten?


‌Möchten Sie eine vermiete Immobilie erwerben, sollten im Vorfeld einige Dinge geprüft werden, wie beispielsweise:
  • Gibt es Mietrückstände?  
  • Zahlen Mieter zum vereinbarten Termin ihre Miete?  
  • Wurde eine vollständige Kaution hinterlegt? Auf welchem Konto ist die Kaution? Ist die Kaution im Mietvertrag vereinbart?  
  • Gibt es Bedarf für Reparaturen/Renovierungen?  
  • Gibt es Mängel, die nicht beseitigt wurden? 
  • Wie werden die Betriebskosten abgerechnet? 
  • Wie ist die Hausverwaltung?  
  • Beinhaltet der Mietvertrag Klauseln, die mittlerweile unwirksam sind?  
  • Handelt es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag? 
  • Betriebskosten


    ‌Käufer sollten die Betriebskostenabrechnung genau unter die Lupe nehmen, um zu sehen, welche Kosten vom Mieter bisher gezahlt wurden. Fast alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden – sofern das im Mietvertrag festgelegt ist. Ältere Mietverträge enthalten beispielsweise oft die Bruttokaltmiete, neue Mietverträge eher die Nettokaltmiete + Betriebskosten. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte die Form der Mietzahlung geklärt werden.
    Hinweis:
    Im Kaufvertrag einer vermieten Immobilie sollte folgender Satz stehen:

    „Ab dem Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs gibt der Verkäufer Mietzahlungen an den neuen Eigentümer weiter.“

    Diese Ausgleichsklausel regelt die Zahlung an den neuen Eigentümer.

    Mietaufhebungsvertrag 


    ‌Der Mietaufhebungsvertrag dient Vermietern und Mietern dazu, ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Dadurch erzielen Vermieter in der Regel einen höheren Verkaufspreis. Für Mieter ergibt sich daraus oft eine Abfindung oder zusätzlich die Aussicht auf eine neue Wohnung.

    Für wen lohnt sich ein Kauf einer vermieteten Immobilie?


    ‌Interessenten sollten sich bewusst sein, dass ihr investiertes Geld lange Zeit nicht verfügbar ist. Das Kapital ist an die Immobilie gebunden. Das bedeutet: Menschen, mit wenig finanziellen Polstern, sollten nicht unüberlegt kaufen. Außerdem sollte das Eigenkaptal mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten ausmachen. Personen, sollten sich daher vor einem möglichen Kauf überlegen: 

    ‌1) Habe ich genug Eigenkapital, um mir die Finanzierung leisten zu können? 

    ‌2) Benötige ich das investierte Geld in den nächsten Jahren? 

    ‌3) Bin ich bereit die Rolle des Vermieters mit allen Rechten und Pflichten zu übernehmen? 

    ‌4) Bin ich bereit als Teil der Eigentümergemeinschaft zu fungieren?

    Kauf einer gemieteten Wohnung


    ‌Prüfen Sie den bestehenden Mietvertrag auf Herz und Niere – vor allem auf versteckte Klauseln. Wie wurden die Betriebskosten bisher abgerechnet? Wie wird das im Mietvertrag formuliert. Auch wichtig: Wie ist das Verhältnis mit den Mietern? Gab es hin-und-wieder Zahlungsausfälle? Am besten lernen Sie Ihre zukünftigen Mieter bei einem Besichtigungstermin kennen, um einen Eindruck zu bekommen. 

    ‌Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags geht der Besitz – also die Immobilie – an den Käufer über. Die Mieteinnahmen fließen dann aber noch nicht auf das Konto des Käufers. Rechtlich gesehen ist der Käufer erst Eigentümer, sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt – das keine einige Monate dauern.

    Vermiete Immobilie kaufen – Was sind die Vorteile?


    ‌Kaufen Kapitalanleger eine vermietete Immobilie ergeben sich einige Vorteile, wie beispielsweise:
  • Kaufpreis ist geringer als bei leerstehender Wohnung  
  • Regelmäßige Mietzahlungen von Anfang an  
  • Keine Mietersuche 
  • Steuerersparnis durch Abschreibung  
  • Wertsteigerung  
  • Wenig Eigenkaptal nötig  
  • Eigennutzung möglich (Fristen müssen beachtet werden)   
  • Vermiete Immobilie kaufen – Was sind die Nachteile?


    ‌Kauft man eine vermietete Immobilie, übernimmt man automatisch den aufrechten Mietvertrag des Vorbesitzers. Einerseits erspart das viel Aufwand, andererseits besteht das Risiko die Wohnung nicht für sich selbst nutzen zu können. Weitere Nachteile sind:
  • Mieter haben unter Umständen ein Vorkaufsrecht an der Immobilie  
  • Sperrfisten können die Selbstnutzung für viele Jahre verhindern  
  • Eventuell schwierige Mieter  
  • Mögliche Zahlungsrückstände  
  • Die Immobile könnte versteckte Mängel aufweisen 
  • Der bestehende Mietvertrag kann nicht geändert werden

    ‌ 
  • Besichtigung einer vermieteten Immobilie


    Das Wichtigste: Sprechen Sie sich mit Ihrem Vermieter ab. Grundsätzlich dürfen Eigentümer oder deren Makler die Wohnung für Besichtigungen betreten. Es gibt aber gesetzliche Bestimmungen, die Mieter schützen sollen:
  • Die Besichtigungen müssen zu angemessenen Zeiten stattfinden. Von 10 bis 13 Uhr oder 16 bis 18 Uhr  
  • Sonn- und Feiertage gilt es zu vermeiden (in Ausnahmefällen möglich) 
  • Vermieter müssen Besichtigungen mindestens 24 Stunden im Vorhinein ankündigen und eine Bestätigung einholen.  
  • Vermieter müssen sich nach Mieter richten – insbesondere bei Urlaubszeiten  
  • Hinweis:
    Vermieter haben außerdem das Recht in die Wohnung zu kommen, um Mängel zu begutachten oder den Aufwand von Reparaturen abzuschätzen. Das Ablesen von Wasser und Heizung zählt auch als Betretungsgrund.

    Kündigung einer vermieteten Wohnung


    ‌Geht die Wohnung an einen neuen Eigentümer über, sind gewisse Pflichten zu erfüllen. Der neue Vermieter darf den Mietvertrag nicht ändern oder das Mietverhältnis kündigen. Der neue Vermieter darf den Mieter auch nicht kündigen, weil dieser die Wohnung verkaufen möchte. Demnach darf sich das Mietverhältnis – zum Schutz der Mieter – nicht ändern. Anders sieht es bei Eigenbedarf aus.

    Eigenbedarfskündigung


    ‌Geht eine vermietete Immobilie an einen neuen Eigentümer über, können die aktuellen Mieter nicht einfach gekündigt werden. Es gibt jedoch die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung. Hierbei können die Mieter nach § 573 II BGB gekündigt werden. Der geht aber nur, wenn: Vermieter die Wohnung nachweislich für enge Familienmitglieder benötigen. Auch wenn dieses Szenario eintritt, muss sich der Vermieter an die rechtlichen und vertraglichen Kündigunsfristen halten – mindestens drei Monate. Werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, gelten sogar Sperrfisten bis zu mehreren Jahren. 

    ‌>> Mehr zum Thema „Eigenbedarf“ lesen.

    Warum die Sperrfisten?


    ‌In Großstädten mit wenig (Miet)-Wohnraum – also beispielsweise München, Hamburg oder Berlin – gelten die Sperrfisten bis zu zehn Jahre. Anders ausgedrückt: In Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt genießen Mieter besonders viel Schutz.

    Was können Mieter tun?


    ‌Eigenbedarf muss grundsätzlich ausführlich argumentiert werden. Zusätzlich darf die Immobilie keine Sperrfisten haben. Mieter haben die Möglichkeit Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung einzulegen – spätestens zwei Monate vor Ende des Mietvertrags. Ein Widerspruchsgrund ist beispielsweise, dass für den Mieter und dessen Familie ein Auszug nicht leicht durchführbar wäre.
    Hinweis:
    Käufer sollten sich über die vermietete Immobilie gut informieren. Denn: Je nach Wohnverhältnis (Eigentumswohnung, Mietwohnung, umgewandelte Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus) gelten unterschiedliche Kündigungs- und Sperrfristen. In manchen Fällen zieht sich die Anmeldung für Eigenbedarf daher sehr lange. Käufer könnten die erworbene Immobilie demnach erst nach mehreren Jahren selbst nutzen.

    Außerordentliche Kündigung


    ‌Zahlen Mieter ihre Miete regelmäßig nicht, oder verursachen Probleme im Wohnhaus, haben Vermieter das Recht auf eine außerordentliche, fristlose Kündigung.

    Eigenbedarf vortäuschen


    ‌Eigentümer sollten bei der Anmeldung für Eigenbedarf die Wahrheit sagen. Vorgetäuschte Gründe fallen unter den Strafbestand Betrug. Kann der Mieter das nachweisen, werden Eigentümer schadenersatzpflichtig. So müssten Vermieter beispielsweise für Umzugskosten, Maklerkosten und Einrichtungskosten in der neuen Wohnung des Mieters aufkommen. Im schlimmsten Fall droht sogar die Zahlung der Mietdifferenz, falls die neue Miete höher ausfällt.

    Vorkaufsrecht Mieter


    ‌Werden vermietete Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, haben Mieter laut § 577 BGB ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Das heißt: Möchte der Vermieter die Wohnung an einen Dritten verkaufen, kann der aktuelle Mieter zuvorkommen und selbst zum Käufer werden. Besteht bereits ein Kaufvertrag mit einem Dritten, sind Vermieter dazu verpflichtet dem Mieter den Kaufvertrag vorzulegen. Mieter haben ab diesem Zeitpunkt zwei Monate Zeit sich für die Wohnung zu entscheiden. Die Konditionen des Kaufvertrags müssen gleichbleiben, beziehungsweise können Mieter keine Änderungen vornehmen. 

    ‌>> Ausführliche Informationen zum Thema Vorkaufsrecht finden Sie im Artikel Vorkaufsrecht – Wer bekommt am Ende das Haus?

    Ausnahmen Vorkaufsrecht

  • Verkauf der Immobilie an Verwandte/Angehörige  
  • Verkauf des gesamten Wohnhauses

    ‌  
  • Was passiert bei Eigentümerwechsel?


    ‌Verkaufen Vermieter ihre Wohnung, ist der Käufer nicht sofort der neue Eigentümer. Zunächst spricht man von einem Nutzen-Lasten-Wechsel. Das heißt: Sobald der Kaufpreis gezahlt wurde, wird der Besitz an den Käufer übertragen. Damit verbunden ist auch die Mietzahlung an den Käufer – der Mieter ist darüber schriftlich zu informieren. Erst ab der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer zum neuen Eigentümer.
    Achtung:
    Eigenbedarf kann erst angemeldet werden, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch steht.

    Was kosten vermietete Immobilien?


    ‌Vermietete Immobilien sind der Regel günstiger als leerstehende Objekte. Das macht das Immobilieninvestment besonders attraktiv. Aufpassen müssen Anleger beim Zustand der Immobilien. Kaufen Sie eine Wohnung, bei der die Heizung anschließend ausgetauscht werden muss, kann dass die Rendite erheblich schmälern. Kosten fallen ebenfalls an, wenn die Wohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft ist.

    Die Lage


    ‌Die Lage beeinflusst den Preis der Immobilie maßgeblich. Je besser die Lage, desto höher ist der Kaufpreis und desto höher sind die Mieten. Die Lage spielt auch eine Rolle bei der Vermietbarkeit der Immobilie. In Top-Lagen werden Vermieter vermutlich keine Probleme haben einen Mieter zu finden, in strukturschwachen Gegenden hingegen schon.

    Rendite – Vermietete Immobilie


    ‌Vor Immobilienkauf – egal ob vermietet oder leerstehend – sollte die Rendite berechnet werden. Sie ist eine wichtige Kennzahl, um die Investition einzuschätzen. Die Rendite gibt in Prozent den jährlichen Ertrag der Investition an. Das heißt: Wie viel Geld das eingesetzte Kapital jährlich erwirtschaftet. Die Rendite sagt aus, ob sich der Kauf der Immobilie wirtschaftlich lohnt. Die Rendite kann auf unterschiedliche Weise berechnet werden – je nachdem welche Werte man berücksichtigt:
  • Bruttomietrendite 
  • Nettomietrendite  
  • Objektrendite  
  • Eigenkapitalrendite  

  • ‌Die Nettomietrendite wird häufig herangezogen, weil sie fast alle Kosten (außer Steuern und Zinsen) berücksichtigt und daher um einiges aussagekräftiger ist als die Bruttomietrendite. Als ersten, groben Richtwert können potenzielle Käufer den Vervielfältiger verwenden. Dieser zeigt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Der Vervielfältiger gibt an, in wie viel Jahren der Kaufpreis durch die jährlichen Nettokaltmieten refinanziert wird.
    Beispiel:
    In Köln wird eine 2-Zimmer-Wohnung mit 65 Quadratmetern angeboten. Der Kaufpreis beträgt 228.000 Euro. Die monatliche Miete liegt bei 600 Euro.

    Die Rechnung:

    228.000 / (600x12) = 38


    Ein Vervielfältiger von 38 Jahren ist sehr hoch und könnte eine überteuerte Wohnung bedeuten. Bereits ein Wert von über 25 gilt als teuer – kann in begehrten Metropolen aber sehr oft vorkommen.

    Tipps für den Kauf einer vermieteten Immobilie


    ‌Eine Immobilie als Kapitalanlage zu besitzen kann sich durchaus lohnen. Um Gewinne zu erwirtschaften, sollten folgende Kriterien beachtet werden: 

    ‌1) Die Immobilie ist gut erhalten 

    ‌2) Die Immobilie befindet sich einer Top-Lage 

    ‌3) Die Mieteinnahmen refinanzieren den Kaufpreis und Nebenkosten 

    ‌4) Wertsteigerung ist absehbar 

    ‌5) Positive Rendite-Berechnungen 

    ‌6) Die Immobilie ist nicht renovierungsbedürftig 

    ‌7) Prüfen Sie, ob es in der Vergangenheit Leerstände gab und wenn ja, warum? 

    ‌8) Immobilien mit Aufzug, Balkon und Grünanlage sind immer begehrt

    Vermietete Immobilie verkaufen


    ‌Als Eigentümer haben Sie grundsätzlich jederzeit die Möglichkeit Ihre Immobilie zu verkaufen – solange Rechte und Pflichten eingehalten werden. 

    ‌Gesetzliche Kündigungsfristen:

    Wichtige Unterlagen für den Verkauf


    ‌Eigentümer sollten Kauf-Interessenten alle wichtigen Informationen über die Immobilie zur Verfügung stellen, wie beispielsweise:
  • Grundbuchauszug 
  • Grundriss
  • Fotos 
  • Energieausweis  
  • Speziell für Eigentumswohnungen

  • Nebenkostenabrechnung  
  • Mietvertrag 
  • Angaben zur letzten Mieterhöhung 
  • Informationen über die Eigentümergemeinschaft (Liste, Teilungserklärung) 
  • Vergangene Instandhaltungen/Sanierungen  
  • Nachweis von Mietzahlungen  
  • Besonderheiten im Mietvertrag  
  • Kaution (Wo ist sie hinterlegt?)
    ‌ 
  • Besonderheiten beim Kaufvertrag


    ‌Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, dann muss dies expliziert im Mietvertrag festgehalten werden. Zudem müssen die übergehenden Rechte und Pflichten an den neuen Vermieter genau angegeben werden.

    Vermarktung


    ‌Vermietete Immobilien werden auf den Online-Plattformen in eigenen Kategorien geführt – beispielsweise unter „Anlageobjekte“. Kapitalanleger achten außerdem besonders auf die Kennzahlen der Immobilie, bevor sie investieren. Das heißt: Zeigen Sie, wie wirtschaftlich die Immobilie ist und wie viel Rendite durch die Investition entstehen kann. Es gibt Käufer, die ohne Besichtigung kaufen. Dafür braucht es aber eine ausführliche Beratung über die Immobilie.

    Vermietete Immobilie – Steuern


    ‌Einnahmen aus vermieteten Gebäuden fallen in der Steuererklärung in die Kategorie „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und sind einkommenssteuerpflichtig. Einnahmen und Ausgaben der Immobilie müssen im selben Jahr versteuert werden, in denen sie getätigt werden. Um Steuern zu sparen, können Vermieter etliche Kosten (Werbungskosten) von den Mieteinnahmen abziehen. Dazu zählen beispielsweise:
  • Notarkosten 
  • Grunderwerbskosten  
  • Maklerkosten 
  • Zinsen 
  • Abschreibung für Gebäude (AfA)  
  • Anzeigen (Werbung schalten) 
  • Renovierungen 
  • Reparaturen 
  • Nebenkosten 
  • Anschaffungen für die Wohnung (Waschmaschine, Rasenmäher usw.) 
  • Versicherungen 
  • Fahrtkosten 
  • Hinweis:
    Vermieten Sie beispielsweise ein Zimmer und verdienen damit nicht mehr als 520 Euro im Jahr, ist der Betrag steuerfrei.

    Vermietete Immobilie kaufen – Immobilien einfach erklärt

    Was muss man bei Kauf einer vermieteten Immobilie beachten?

    „Kauf bricht nicht Miete.“ Der neue Eigentümer der vermieteten Immobilie übernimmt den aufrechten Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Möchten Käufer die Immobilie für sich selbst nutzen, müssen sie den Kündigungsschutz und die Sperrfisten beachten. Demnach können Mieter nicht einfach gekündigt werden. Das geht nur mittels Eigenbedarfskündigung. 

    ‌Weiterlesen: Vermiete Immobilie kaufen – Was ist zu beachten?

    Was kosten vermietete Immobilien?

    Vermietete Immobilien sind normalerweise günstiger als leere Wohnungen. Der Faktoren Lage und Zustand spielen natürlich eine große Rolle. Eine bewohnte Immobile, die gerade frisch renoviert wurde, kann durchaus teurer sein als eine in die Jahre gekommene leerstehende Wohnung. Bei vermieteten Wohnungen ersparen sich Käufer viel Aufwand im Vorhinein. 

    ‌Weiterlesen: Was kosten vermietete Immobilien?

    Können Mietwohnungen gekauft werden?

    Mietwohnungen können sowohl von Dritten als auch von den Mietern selbst gekauft werden. Langjährige Mieter haben gute Chancen auf günstige Kredite, da sie aufgrund der Mietdauer eine gewisse Sicherheit für Banken mitbringen. Schließt ein Eigentümer einen Mietvertrag mit einem Dritten, haben Mieter in der Regel ein Vorkaufsrecht. Damit können Mieter die Wohnung selbst kaufen. 

    ‌Weiterlesen: Vermietete Immobilien kaufen

    Was ist bei einem Eigentümerwechsel zu beachten?

    Kaufen Sie eine vermietete Wohnung, treten Sie in den bestehenden Mietvertrag an Stelle des vorigen Eigentümers ein. Man sollte den Mietvertrag genau prüfen und Informationen über das Mietverhältnis einholen. Als neuer Eigentümer können Sie die vermietete Wohnung nicht einfach verkaufen. Die einzige Möglichkeit ist eine Eigenbedarfskündigung – aber auch hier müssen Kündigungs- und Sperrfristen beachten werden. 

    ‌Weiterlesen: Kündigung einer vermieteten Wohnung

    Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn der Eigentümer wechselt?

    Der Mietvertrag bleibt zu gleichen Konditionen bestehen. Der Mietvertrag darf rechtlich nicht geändert werden – das dient dem Schutz der Mieter. Mit dem Mietaufhebungsvertrag gibt es eine Möglichkeit das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Dafür müssten aber beide Parteien zustimmen. Möglich wäre das beispielsweise, wenn der Vermieter eine Abfindung an den Mieter zahlt. 

    ‌Weiterlesen: Was passiert bei Eigentümerwechsel?

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