Mann ist Erbe und überlegt im Eigenheim: Geerbtes Haus verkaufen und schnell liquide sein? Oder doch vermieten? © Adobe Stock | contrastwerkstatt

Geerbtes Haus verkaufen – Steuer, Erbengemeinschaft, Grundbuch & mehr

Der Verkauf eines geerbten Hauses bringt dem Erben schnell Geld. Doch der Wert eines Hauses steigt häufig, weshalb sich eine Vermietung vielleicht besser eignet. Aber was ist, wenn die Immobilie in einer Erbengemeinschaft liegt? Und wer zahlt eigentlich die Steuern: der Erbe oder der Käufer?

Wie kann ich ein geerbtes Haus verkaufen? – Ablauf


‌Unter Umständen ist es sinnvoll, das geerbte Haus zu verkaufen. Vielleicht, weil das Haus stark renovierungsbedürftig ist oder weil man es zusammen mit anderen Erben erbt. In letzterem Fall kann das Haus gar nicht anders aufgeteilt werden. Es muss vorher verkauft werden. 

‌Folgende Punkte sollten beachtet werden, wenn man darüber nachdenkt, ein geerbtes Haus zu verkaufen:
  • Abwägen, ob ein Verkauf sinnvoll ist. Alternativen in Betracht ziehen. 
  • Grundbuchberichtigung durchführen. 
  • Für Grundbuchberichtigung muss Erbschein beantragt werden. Oder: notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vorgelegt werden. 
  • Käufer finden. 
  • Kaufvertrag bei Notar aufsetzen.

    ‌ 
  • Welche Überlegungen sind vor dem Verkauf des geerbten Hauses wichtig?


    ‌Bevor man sich für einen Verkauf des geerbten Hauses entscheidet, sollte man verschiedene Überlegungen anstellen. Welche Vor- und Nachteile gibt es? Wäre eine Vermietung besser? Welche Alternativen gibt es?

    Hausverkauf kann sinnvoll sein, wenn …

  • die Selbstnutzung des Objekts unpraktisch oder unmöglich ist. Etwa, weil das Haus weit … entfernt vom Lebensmittelpunkt oder Arbeitsort liegt. 
  • man verschiedenen Aufgaben entgehen möchte, die beim Behalten des Hauses anfallen würden. Zum Beispiel die Pflichten als Vermieter, wenn das Haus vermietet würde. 
  • Verwaltungs- und Instandhaltungsaufgaben für das Haus wegfallen sollen. 
  • das Haus über einen Kredit finanziert wurde und man als neuer Eigentümer die monatlichen Zahlungen nicht übernehmen will oder kann. 
  • man gemeinsam mit anderen Miterben, also in einer Erbengemeinschaft das Haus geerbt hat. Hier muss man zuerst an Geld kommen, um die Erbschaft nach Quoten aufteilen zu können.  
  • man andere Miterben auszahlen müsste, wenn man in das Haus selbst einziehen würde. 
  • man erhöhte Liquidität durch die schnelle und einmalige Einnahme einer größeren Summe Geld möchte. 
  • Hausverkauf ist oft nicht sinnvoll, wenn …

  • der Erbe finanziell gut abgesichert ist und das Haus Potential hat, seinen Wert weiter zu steigern. 
  • Kinder bzw. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner verlieren Steuervorteil, der unter gewissen Bedingungen gelten würde. Ziehen z.B. letztere in das vom verstorbenen geerbten Haus ein und bleiben darin mindestens 10 Jahre wohnen, müssen sie keine Erbschaftssteuer zahlen. 
  • Ideeller Wert des Hauses, das möglicherweise schon über Generationen in der Familie lag, geht verloren. 
  • Eine langfristige und regelmäßige passive Einkommensquelle – Mieteinnahmen – geht verloren. 
  • Hinweis:
    Über Sinn und Unsinn eines Hausverkaufes kann man letztlich lange grübeln. Wichtig ist, die Situation gründlich zu analysieren und danach die für sich selbst beste Entscheidung zu treffen. Ein Anwalt für Erbrecht kann bei diesen Überlegungen weiterhelfen.

    Alternativen zum Verkauf

  • Vermietung des Hauses  
  • Was muss ich beim Grundbuchamt tun? 


    ‌Wichtig für den Erben ist, dass er als Erbe den Grundbucheintrag berichtigen lässt. Im Grundbuch steht, wem das Haus gehört und ob Schulden darauf liegen, etc. Nach dem Tod des Erblassers ist nun nicht mehr dieser, sondern der Erbe Eigentümer der Immobilie. Dieser Eintrag muss offiziell geändert werden. Erst dann kann das geerbte Haus veräußert werden.

    ‌1) Erbschein beantragen: Als erstes muss man beim Amtsgericht einen Erbschein beantragen. Nur durch einen Erbschein oder einem Erbvertrag oder einem notariellen Testament, das eindeutig die Erbfolge belegt) kann man die eigene Rechtsstellung als Erbe nachweisen. Den Erbschein stellt jenes Gericht aus, das für den letzten Wohnsitz des Verstorbenen zuständig ist (Nachlassgericht).
    Hinweis:
    Ein Erbschein muss nur beantragt werden, wenn es kein notarielles Testament oder keinen Erbvertrag gibt. Das notarielle Testament muss mitsamt Eröffnungsprotokoll beim Grundbuchamt vorgelegt werden. Das Testament muss also bereits eröffnet sein. Die Vorlage eines handschriftlichen Testaments ist jedoch nicht ausreichend.
    2) Grundbuchauszug anfordern: Beim Grundbuchamt wird als nächstes ein Grundbuchauszug angefordert. Auf diesem Auszug sind alle wichtigen Informationen bezüglich der Immobilie einzusehen. Wem gehört die Immobilie? Ist die Immobilie belastet? Usw. Der Auszug dient auch dem Käufer. 

    ‌3) Grundbuch berichtigen: Daraufhin kann der Grundbucheintrag geändert werden. Bisweilen stand der Erblasser als Immobilieneigentümer im Grundbuch. Nun wird der Eintrag geändert, sodass der Erbe als Eigentümer eingetragen ist.

    Welche Kosten fallen für einen Erbschein an?


    ‌Was ein Erbschein kostet ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) eindeutig festgelegt. Beträgt der Nachlasswert beispielsweise 500.000 Euro, so kostet die Ausstellung des Erbscheins 935 Euro. Die Grundbuchberichtigung ist kostenlos, sofern sie innerhalb von 2 Jahren nachdem der Erblasser verstorben ist, erfolgt.

    Wie teuer kann ich das geerbte Haus verkaufen?


    ‌Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, muss es von einem Gutachter bewerten lassen. Dafür gibt es folgende Möglichkeiten.
  • Selbst einen Gutachter beauftragen: Man kann selber einen Gutachter (staatlich anerkannten Gutachter) beauftragen. 
  • Finanzamt entsendet Gutachter: Wer nicht selbst einen Gutachter beauftragt, dem schickt das Finanzamt einen Gutachter zur Immobilienbewertung. 

  • ‌Das Finanzamt möchte wissen, was das Haus tatsächlich wert ist, damit es prüfen kann, ob Steuern anfallen. Je nachdem, um welche Immobilie es sich handelt, wird eine andere Variante der Immobilienbewertung angewendet:
  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Was ist, wenn sich das Haus in einer Erbengemeinschaft befindet?


    ‌Fällt ein Haus in eine Erbengemeinschaft, kann es nur unter folgenden Voraussetzungen verkauft werden:
  • Alle Miterben müssen sich darin einig sein, dass sie das geerbte Haus verkaufen wollen. 
  • Will ein Miterbe das ganze Haus kaufen, hat dieser ein sogenanntes Vorkaufsrecht. 
  • Hinweis:
    Für Miterben gibt es ein „Vorkaufsrecht“; es besagt, dass der Miterbe für den Kauf bevorzugt wird, sollte er und gleichzeitig ein Dritter das Haus kaufen wollen. Gibt es Probleme in der Erbengemeinschaft, kann ein Mediator und / oder ein Rechtsanwalt zur Lösung der Situation beitragen.

    Was ist mit der Steuer, wenn ein geerbtes Haus verkauft wird?


    ‌Beim Verkauf eines geerbten Hauses können Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer anfallen.

    Erbschaftssteuer


    ‌Die Frage, ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer anfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
  • Wer zahlt die Erbschaftssteuer? Der Erbe 
  • Wann zahlt man Erbschaftssteuer? Wenn der Wert der Erbschaft den Steuerfreibetrag übersteigt. 
  • Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Die Höhe richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben sowie nach der Höhe des Erbschaftswerts. 
  • Was ist die Grundlage zur Steuerberechnung? Der sogenannte „Verkehrswert“. 
  • Wer bestimmt den Verkehrswert? Ein Gutachter. Diesen kann entweder der Erbe selbst beauftragen, oder das Finanzamt schickt einen eigenen Gutachter. 
  • Wann muss ich beim Finanzamt melden, dass ich eine Erbschaft erhalten habe? Innerhalb von 3 Monaten ab Erlangung der Kenntnis über den Erbfall. 
  • Wann muss ich eine Erbschaftssteuererklärung machen? Nur wenn das Finanzamt dazu auffordert. 

  • ‌Weiterführende Artikel zum Thema Erbschaftssteuer:
  • Spekulationssteuer


    ‌Der Hausverkauf ist steuerfrei, wenn …
  • das Haus vor mehr als 10 Jahren vom Erblasser gekauft wurde. 
  • das Haus die letzten 2 Kalenderjahre und im Erbfalljahr vom Erblasser genutzt wurde. 
  • der Erbe das Haus für die letzten 2 Kalenderjahre und im Erbfalljahr einem eigenen Kind (leiblich oder adoptiert) überlassen hat, dafür keine Miete erhoben hat und das Kind auch tatsächlich im Haus gewohnt hat. 
  • der Erbe das Haus ohne Gewinn verkauft. 
  • der Erbe das Haus für weniger als 600 Euro verkauft und daneben keine Erlöse durch „private Veräußerungsgeschäfte“ im selben Jahr erzielt. 
  • der Erbe nicht mehr als 3 Immobilien im Zeitraum von 5 Jahren verkauft hat.

  • Welche Kosten können zusätzlich entstehen?


    ‌Neben den Kosten für die Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer fallen in der Regel noch weitere Kosten an. Häufig bilden sich noch folgende Kostenpunkte:
  • Kosten für Immobilienmakler 
  • Kosten für Reparaturen am Haus 
  • Verbindlichkeiten und Hypotheken 
  • Kosten für den Gutachter zur Wertermittlung 
  • Kosten für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags 
  • Kosten für die Rechtsberatung bei einem Rechtsanwalt

  • Muss ich einen Pflichtteil zahlen?


    ‌Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, entledigt sich dadurch nicht seiner etwaigen Pflichten gegenüber Pflichtteilsberechtigten. Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch, der enterbten Personen zusteht. 

    ‌Er beläuft sich auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, der ihnen ohne Enterbung zustünde. Der Verkauf des geerbten Hauses oder ein Erbteilsverkauf beeinflusst dieses Pflichtteilsrecht nicht.

    Geerbtes Haus verkaufen – Recht einfach erklärt

    Wann ist ein geerbtes Haus verkaufen sinnvoll?

    Für den Verkauf eines geerbten Hauses können verschiedene Gründe sprechen. Ein stark renovierungsbedürftiges Haus, Schulden, eine ungünstige Lage des Hauses, oder auch einfach die Tatsache, dass man sich nicht mehr mit der Erbschaft herumschlagen möchte; all das kann Anlass für einen Hausverkauf sein. 

    ‌Weiterlesen: Welche Überlegungen sind vor dem Hausverkauf wichtig?

    Was spricht gegen den Verkauf eines geerbten Hauses?

    Verkauft man das geerbte Haus als überlebender Ehegatte für 10 Jahre nach Erbfall erst einmal nicht, spart man sich die Erbschaftssteuer. Ein geerbtes Haus bietet sich auch zur eigenen Nutzung an. Oder man kann es auch vermieten und als Wertanlage nutzen, vor allem, wenn sich der Wert über die Zeit erhöhen würde. 

    ‌Weiterlesen: Welche Überlegungen sind vor dem Hausverkauf wichtig?

    Kann ich ein geerbtes Haus verkaufen, wenn wir eine Erbengemeinschaft haben?

    Ja. Die Erbengemeinschaft muss aber einstimmig dem Hausverkauf zustimmen. Mit anderen Worten: Jeder einzelne Miterbe kann den Hausverkauf blockieren. Diejenigen, die für den Verkauf sind, können aber die anderen vor Gericht klagen und versuchen, eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen. 

    ‌Weiterlesen: Was ist, wenn sich das Haus in einer Erbengemeinschaft befindet?

    Welche Steuern fallen an, wenn ich ein geerbtes Haus veräußere?

    Ein Erbe hat immer dann Erbschaftssteuer zu bezahlen, wenn der Nachlasswert über dem Steuerfreibetrag liegt. Beschließt ein Erbe, ein Haus aus der Erbschaft zu verkaufen, muss er trotzdem Erbschaftssteuer bezahlen. Gegebenenfalls fällt auch eine Spekulationssteuer an. 

    ‌Weiterlesen: Was ist mit der Steuer, wenn ein geerbtes Haus verkauft wird?

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