Ein neugebautes Wohnhaus mit weißer Fassade © Adobe Stock | Marcus Klepper

10 Fallen bei Anlageimmobilien – Das sollten Käufer vermeiden

Immobilien als Geldanlage zu kaufen, liegt im Trend. Die niedrigen Kreditzinsen und fortlaufenden Wertsteigerungen bringen mehr Menschen dazu eine Immobilie zu kaufen – vor allem Quereinsteiger. Die folgenden zehn Punkte listen mögliche Fallen auf und geben künftigen Käufern eine Orientierung.

10 Fallen bei Anlageimmobilien


‌Viele Menschen kaufen derzeit Wohnungen oder Häuser als Anlageimmobilie. Das bedeutet: Die Immobilien sind nicht primär für den eigenen Wohnzweck gedacht. Sie dienen vielmehr als Kapitalanlage, Einnahmequelle und als Sicherheit fürs Alter. Eine vermietete Immobilie bringt gewöhnlich ein regelmäßiges Einkommen. Oftmals werden aufgenommene Immobilienkredite mit den monatlichen Mieteinnahmen zurückgezahlt. Immobilienkredite können derzeit leicht finanziert werden, da die Hypothekenzinsen sehr niedrig sind – vor einigen Jahren war das noch anders. 

‌Da Immobilien – vor allem in beliebten Städten und Regionen– stetig an Wert gewinnen, ist ein Immobilieninvestment für viele Menschen interessant geworden. Das sogenannte Betongeld ist für viele mehr als eine reine Kapitalanlage. Eigentum im Alter zu besitzen, sorgt für Sicherheit und scheint heutzutage immer wichtiger zu werden.

Risiken bei Anlageimmobilien


‌Menschen, die überlegen eine Anlageimmobilie zu kaufen, sollten im Vorfeld die Risiken beachten und nicht voreilig Eigentum kaufen. Nicht jede Immobilie ist eine sichere Kapitalanlage. Im Gegenteil: Objekte könnten sich erst nach einiger Zeit als Fehlkauf entpuppen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Interessenten folgende Punkte beachten:

1. Grundbuch prüfen


‌Das Grundbuch regelt die Eigentumsverhältnisse eines bestimmten Grundstücks und die darauf befindlichen Immobilien. Das heißt: Hier wird festgehalten welcher Person das Grundstück und die Immobilie gehört. Folgende Kategorien werden unterschieden:
  • Eigentumsverhältnisse (Abteilung 1) 
  • Nutzungsrechte und Nießbrauchrechte (Abteilung 2) 
  • Pfandrechte wie beispielsweise Grundschulden oder Hypotheken (Abteilung 3) 

  • ‌Bevor ein Kaufvertrag unterschrieben wird, sollten Interessenten daher unbedingt einen Blick in das Grundbuch werfen. Sind spezielle Bau- oder Eigentumsrechte eingetragen? Ist auf dem Grundstück eine Grundschuld (Belastung des Grundstücks) eingetragen? Gibt es Wohnrechte von Dritten:
  • 2. Eigentümergemeinschaft


    ‌Kaufen Sie eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus werden Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über Dinge, wie Reparaturen oder Sanierungen, die das gesamte Wohnhaus betreffen. Beispielsweise die Sanierung der Außenfassade. Bei solchen Entscheidungen kann es gewiss zu Unstimmigkeiten zwischen den Eigentümern kommen. Daher sollte man herausfinden, welche Stimmung unter den Eigentümern besteht. Kaufinteressenten sollten sich außerdem die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen ansehen:
  • Wie viel Kapital ist vorhanden? 
  • Gibt es genügend Rückstellungen?  
  • Welche Reparaturen wurden bereits durchgeführt und welche sind geplant?  
  • Wie sieht die Teilungserklärung aus? 
  • Hinweis:
    Die Teilungserklärung regelt wie ein Wohnhaus unter den einzelnen Eigentümern aufgeteilt ist und benennt die Rechte und Pflichten der Eigentümer.

    3. Klumpen Risiko


    Im Gegensatz zu Wertpapieren und anderen Geldanlagen besteht bei einzelnen Immobilien das sogenannte Klumpen Risiko. Das gesamte Kapital steckt meist in einer Immobilie, es besteht also keine Risikoverteilung. Läuft es schlecht, könnte die gesamte Investition verloren gehen. Die Immobilie könnte durch äußere Umstände – wie beispielsweise Lärm oder diverse Bautätigkeiten in der Umgebung an Wert verlieren. Anleger sollten daher nie ihr gesamtes Vermögen in eine Immobilie investieren. 

    ‌In bestimmten Fällen müssen Besitzer ihre Immobilie verkaufen, um bares Geld zu bekommen. Ein Hausverkauf geht aber nicht von heute auf morgen und bedeutet wiederum Nebenkosten, wie beispielsweise Maklerkosten. Anlageimmobilien können demnach nicht so schnell verkauft werden, wie beispielsweise Wertpapiere. Wer unter Zeitdruck steht, verkauft außerdem oft unter Wert. Zudem sollten Verkäufer die Spekulationsfrist beachten - diese beträgt zehn Jahre. Verkaufen Eigentümer vor dieser Frist, wird eine Spekulationssteuer fällig.

    4. Betriebskosten (Nebenkosten)


    ‌Die Betriebskosten spielen eine wesentliche Rolle für die Rendite einer Immobilie. Von den bloßen Jahreskaltmieten müssen schließlich anfallende
  • Instandhaltungskosten 
  • Verwaltungskosten 
  • und Steuern 

  • ‌abgezogen werden. 

    ‌Das Ergebnis ist die Nettorendite, also das, was am Ende von der Miete übrigbleibt. Diese Kennzahl ist für potenzielle Investoren besonders wichtig. 

    ‌Diese Kosten sollten nicht zu gering kalkuliert werden. Meist lohnt es sich, ausreichende Rücklagen zu bilden, da gewisse Kosten immer höher ausfallen könnten. Kosten für Unwetterschäden oder plötzliche Mietausfälle könnten somit ausgeglichen werden. Grundsätzlich empfiehlt es sich ein Polster von 20 % der Gesamtinvestition zurückzulegen. 

    ‌Trotzdem gibt es einige Betriebskosten, die vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können. Mehr dazu im Artikel Betriebskostenabrechnung.

    5. Kaufnebenkosten


    ‌Die Kaufnebenkosten können mehr als zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen und sind somit ein wesentlicher Faktor beim Immobilienkauf. Dazu gehören:
  • Maklerkosten – bis 3,57 %  
  • Kosten für Notar und Grundbuchamt – 2%  
  • Grunderwerbssteuer – bis zu 6,5 % (Je nach Bundesland verschieden) 

  • ‌Weitere Kaufnebenkosten, wie beispielsweise Baugenehmigungen, Erschließungskosten, Möblierung und Garten sollten ebenfalls einkalkuliert werden. Potenzielle Käufer sollten die Kaufnebenkosten demnach nicht unterschätzen.

    6. Zeit einplanen


    ‌Wohnung kaufen, einrichten, vermieten, Einnahmen erzielen und das ohne viel Aufwand. Dieses Szenario hätten die meisten Anleger vermutlich gerne. Die Realität sieht aber anders aus. Eine Immobilie durchgehend zu vermieten ist zeitintensiv. Verwaltung, Instandhaltung und Mietersuche beanspruchen Zeit – vor allem, wenn Vermieter allein agieren. Möchten Vermieter weniger Aufwand und trotzdem von den Mieteinnahmen profitieren, kann eine Hausverwaltung beauftragt werden, die sich um bestimmte Aufgaben kümmert. Ausführliche Informationen darüber finden Sie im Artikel Hausverwaltung.

    7. Marktkenntnisse sind wichtig


    ‌Hohe Renditeversprechen locken oftmals zur Kaufentscheidung. Hohe Renditen bedeuten jedoch hohes Risiko. Künftige Vermieter sollten den Immobilienmarkt daher genau kennen beziehungsweise vor Kauf Wissen ansammeln. Über folgende Faktoren sollen sich Kaufinteressenten gut informieren, um eine Immobilie laufend vermieten zu können:
  • Wie hoch sind die örtlichen Mietspiegel? Was kosten vergleichbare Objekte in der Gegend?  
  • Wie gut kennt man das Viertel oder das Wohnhaus selbst?  
  • Gibt es in der Gegend häufig Mieterwechsel? Gibt es mehr Zuzug oder Abwanderung?  
  • Wie entwickelt sich das Viertel? (Infrastruktur, Gastronomie, Kultur- und Sportangebot) 
  • Warum wird die Wohnung verkauft? Gibt es bestimmte Gründe dafür?  

  • ‌Wohnen Vermieter selbst in der Gegend, fällt die Einschätzung der Lage vermutlich leichter als ortsunkundigen Vermietern. Das kann ein Grund sein, warum Immobilien nicht zu weit weg vom eigenen Wohnort liegen sollten. Die Lage lässt sich sonst eher schwer bewerten.

    Verschiedene Gegebenheiten


    ‌Kaufinteressenten sollten eine Immobilie zu unterschiedlichen Tageszeiten besichtigen. Der Grund: Licht, Lärm und andere Umstände ändern sich je nach Uhrzeit und das beeinflusst unsere Entscheidung. Am frühen Morgen könnte die Wohnung schön hell sein, nachmittags eher dunkel. Auch die Jahreszeiten beeinflussen den Lichteinfall in der Immobilie. Der Lärmpegel kann auf den ersten Blick ebenfalls täuschen. Besichtigen Sie eine Wohnung beispielsweise an einem Sonntag oder in den Schulferien werden von der Schule nebenan wohl keine Geräusche zu hören sein. Das Gleiche gilt für eine sonst starkbefahrene Hauptstraße – an Wochenenden könnte es ruhig sein, unter der Woche umso lauter.

    8. Mängel und Instandhaltung beachten


    ‌Auf den ersten Blick können ältere Wohnungen beziehungsweise ganze Wohnhäuser in einem guten Zustand sein. Bei näherer Betrachtung könnten aber versteckte Mängel zum Vorschein kommen, die hohe Sanierungskosten verursachen. Feuchte Keller, Schimmelbefall oder Risse in der Hausmauer beispielsweise. 

    ‌Potenzielle Käufer sollten sich außerdem bewusst sein: Je älter das Gebäude, desto mehr Instandhaltungsarbeiten werden nötig sein. Dinge müssen ausgetauscht oder erneuert werden. Allerdings sagt nicht das Alter allein etwas über den Zustand des Gebäudes aus, sondern auch die Bausubstanz. Welche Materialien wurden für den Bau verwendet? Wie gut ist das Gebäude gedämmt? Ein Sachverständiger kann dabei helfen, die Immobilie ordnungsgemäß einzuschätzen.

    9. Mieter prüfen


    ‌Bei bereits vermieteten Wohnungen lohnt es sich die bestehenden Mietverträge zu prüfen. Gibt es bestimmte Klauseln oder andere Besonderheiten? Vermieter sollten sich außerdem über die hinterlegte Kaution informieren. Wie hoch ist diese und auf welchem Konto ist sie hinterlegt? Ein wesentlicher Punkt: Zahlen die derzeitigen Mieter regelmäßig oder gibt es Schwierigkeiten? 

    ‌Bei leerstehenden Wohnungen sollten die vergangenen Mietverträge und Zahlungseingänge geprüft werden. Der Verkäufer kann die Informationen auf Anfrage bereitstellen. Die künftigen Mieter sollten sorgfältig ausgesucht werden, um spätere Ärgerlichkeiten zu vermeiden. Vermieter können für ihre Entscheidung die Finanzsituation, Sympathie und Sozialstruktur der Mieter heranziehen. Ein harmonisches Zusammenleben in der Hausgemeinschaft sollte ebenfalls berücksichtigt werden. 

    ‌Manchmal wissen Vermieter bereits genau welche Mieter sie haben möchten. In diesem Fall können Vermieter eine Zielgruppe definieren:
  • Welche Gruppe möchten Sie haben – Familien, Singles, Paare oder Studenten?  
  • Für welche Zielgruppe eignet sich die Immobilie? Senioren oder junge Familien?  
  • Welche Gruppe passt in Ihren Augen am besten in die bestehende Hausgemeinschaft? 
  • Wo schalten Sie Werbung für Ihre Zielgruppe? (Soziale Medien, Schwarzes Brett, Kleinanzeigen) 

  • ‌Mehr lesen zum Thema „Wie finde ich den richtigen Mieter?

    10. Steuern beachten


    ‌Bei vermieteten Immobilien gibt es grundsätzlich die Möglichkeit jährlich 2 % der Anschaffungskosten (über 50 Jahre hinweg) abzuschreiben – die sogenannte Immobilien-AfA. Da somit die Einnahmen geringer ausfallen, senkt man die Steuerlast. 

    ‌Neben diesem Vorteil kann die sogenannte Spekulationssteuer hingegen unerwartete Mehrkosten verursachen. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, muss Spekulationssteuer gezahlt werden. Je nach persönlichem Einkommenssteuersatz ist diese unterschiedlich hoch. 

    ‌Eine weitere Falle stellt die Drei-Objekt-Grenze dar. Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, sieht das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit. In diesem Fall werden Verkäufer umsatzsteuerpflichtig und müssen Umsatzsteuer abführen.

    Fazit – Anlageimmobilien


    ‌Der Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien erfordern Zeit und Expertise. Interessenten sollten nicht überstürzt kaufen – ein Kauf unter Zeitdruck könnte nach hinten losgehen, weil in Folge womöglich unentdeckte Störfaktoren entdeckt werden. Die Wohnung lässt sich dann gar nicht so leicht vermieten, wie angenommen. Wer überlegt sein Geld in eine Anlageimmobilie zu investieren sollte folgende Tipps beachten:
  • Eine Recherche ist unumgänglich – Kaufpreise und Mieten müssen verglichen werden, um die realen Kauf- und Mietpreise zu kennen. In den örtlichen Mietspiegeln finden Interessenten das durchschnittliche Mietniveau eines Ortes.  
  • Die Lage der Immobilie ist für die Vermietbarkeit oftmals entscheidend. Wohnungen in schlechter Lage zu vermieten, kann schwierig werden und das drückt die Rendite. 
  • Der Kaufpreis sollte nicht unangemessen sein. Interessenten sollten mittels Vervielfältiger ausrechnen, wie viel Jahresmieten nötig sind, um den Kaufpreis abzubezahlen. Mehr als 30 Jahresmieten sind in der Regel zu teuer. 
  • Vor Kauf sollten so gut wie alle Unterlagen der Immobilie geprüft werden. Protokolle von Eigentümerversammlungen, Grundbuch, Betriebskostenabrechnung usw. 
  • Die Bausubstanz sollte von Experten begutachten werden. So können künftige Sanierungen abgeschätzt werden.  
  • Kredite vergleichen – Käufer sollten nicht sofort das erste Angebot der Hausbank annehmen, sondern unterschiedliche Finanzierungen abwägen. 

  • 10 Fallen bei Anlageimmobilien – Immobilien einfach erklärt

    Welche Risiken gibt es beim Kauf einer Anlageimmobilie?

    Der Kauf von Anlageimmobilien bergt unterschiedliche Risiken auf die Anleger achten sollten. Zum einen sollten Anleger die Immobilie hinsichtlich Zustands und Bausubstanz genau prüfen. Kauft man eine Immobilie voreilig, kann das zu einem späteren Zeitpunkt teuer werden. Zum anderen darf die Finanzierung der Immobilie nicht unterschätzt werden. Neben den reinen Kaufkosten müssen unter anderem Kaufnebenkosten und Instandhaltungskosten einkalkuliert werden. 

    ‌Weiterlesen: Mängel und Instandhaltung beachten

    Warum sollte man vor Kauf das Grundbuch prüfen?

    Das Grundbuch gibt Auskunft darüber, wer der offizielle Eigentümer des Grundstücks und der Immobilie ist. Zudem können im Grundbuch diverse Bau- und Eigentumsrechte, Nutzungsrechte und Belastungen stehen. Werden gewisse Rechte von Dritten übersehen, kann dass die eigenen Grundstückpläne erschweren. 

    ‌Weiterlesen: Grundbuch prüfen

    Was ist das Klumpen Risiko?

    Ein Klumpen Risiko besteht, wenn das gesamte Eigenvermögen in eine Immobilie investiert wurde. Das Risiko ist demnach nicht auf verschiedene Finanzprodukte verteilt. Muss die Immobilie aus finanzieller Not heraus verkauft werden, geht das nicht von heute auf morgen. Aufgrund des Zeitdrucks muss die Immobilie womöglich weit unter Wert verkauft werden. Das kann einen hohen Verlust bedeuten. 

    ‌Weiterlesen: Klumpen Risiko

    Wie findet man geeignete Mieter für die Anlageimmobilie?

    Die Mietersuche ist ein wichtiger Baustein einer erfolgreichen Vermietung. Vermieter sollten darauf achten, dass ihre künftigen Mieter vertrauenswürdig, harmonisch und finanziell abgesichert sind. Vermieter möchten schließlich zahlungsfähige und sympathische Mieter, die auch mit anderen Hausbewohnern gut auskommen. 

    ‌Weiterlesen: Mieter prüfen

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